השופט ע' פוגלמן:
שני ערעורים על פסק הדין של בית המשפט המחוזי בחיפה (כב' השופט מ' רניאל) שקיבל בחלקה את תביעת המערערים בע"א 6132/12 והמשיבים בע"א 6869/12 (להלן: המערערים) וקבע כי הם זכאים לקבל מהמדינה (המשיבה בע"א 6132/12 והמערערת בע"א 6869/12; ולהלן: המשיבה) פיצוי נוסף בסך של 107,530 ש"ח - מעבר לסכום שולם להם - בגין חלקות קרקע שהופקעו בשלהי שנות ה-60 של המאה הקודמת.
הרקע
1. המערערים הם יורשיהם של מי שהיו בעלים של חלקות מקרקעין 37, 38, 39 ו-70 בגוש 18982, וחלקות 117, 147 ו-148 בגוש 18983 (להלן ביחד: החלקות). החלקות הופקעו ביום 25.10.1962 לצורך הקמת העיר כרמיאל. ערב ההפקעה חלה על המקרקעין תכנית הבניין המנדטורית The Galilee District Regional Outline Planning Scheme שסימונה RP/50/42 (להלן: התכנית), ומעמדה כשל תכנית מתאר מקומית. התכנית ייעדה את המקרקעין לחקלאות (agricultural zone). בחלקות 38 ו-39 נוהלה מחצבה על פי רישיון חציבה שהתיר את הפעלתה משנת 1960 ועד לשנת 1963 ולא חודש עקב ההפקעה.
2. בחודש אוקטובר 2009 שילמה המשיבה למערערים פיצויי הפקעה בסכום שלא היה שנוי במחלוקת על בסיס שומה שהוציא השמאי הממשלתי. המערערים חלקו על שומה זו והגישו תביעה לבית המשפט המחוזי לתשלום יתרת סכום הפיצוי המגיע להם לשיטתם.
ההליך בבית המשפט המחוזי
3. בעלי הדין נחלקו בשאלת הערכת שווי הקרקע וגובה הפיצוי שנגזר מכך בשתי סוגיות עיקריות: האחת, שווי שתי החלקות שבהן הופעלה מחצבה (להלן: סוגיות המחצבות); והשנייה, שווי שבע החלקות נוכח האפשרות הגלומה בתכנית המתאר לבנות בהן בית מגורים (להלן: סוגיית שווי החלקות החקלאיות). בסוגיית המחצבות גרסו המערערים כי החל מ-1960 ועד להפקעה פעלו כדין בחלקות 38 ו-39 מחצבות מכוח רישיונות חציבה שנתן קצין המכרות, וכי לולא ההפקעה הן היו ממשיכות לפעול. על כן טענו המערערים כי יש לפצותם בגין קרקעות אלו לפי שווי של קרקע המיועדת לחציבה ולא לחקלאות. מנגד טענה המשיבה כי בעלי חלקות 38 ו-39 ויתרו על זכויותיהם בהן כלפי מי שחכר אותן באותה עת והפעיל את המחצבות, מר ג'אבר אסדי; כי מר אסדי קיבל פיצוי ממינהל מקרקעי ישראל (להלן: המינהל) לאחר ההפקעה ועל כן כי בעלי חלקות אלו אינם זכאים לפיצוי נוסף. לחלופין נטען כי על אף שניתן רישיון לניהול המחצבה, ניהולה היה שלא כדין כיוון שהיה מנוגד לתכנית, שאפשרה שימוש חקלאי בלבד. מנגד טענו המערערים כי ההפקעה בוצעה בתקופה שקדמה לחקיקת חוק התכנון והבנייה, התשכ"ה-1965, שאז היתר חציבה היה ניתן מכוח תקנות המכרות (רשיונות חציבה), התשט"ז-1956 ולפיהן קצין המכרות היה בעל הסמכות הבלעדית להתיר חציבה. לטענתם, משנתן קצין המכרות אישור להפעלת המחצבות - הרי שיש להסיק כי הפעלתן הייתה כדין. בסוגיית שווי החלקות החקלאיות גרסו המערערים כי הואיל והתכנית מתירה להקים על חלק מהקרקע בית מגורים, יש להעריך את שוויו של חלק זה כקרקע למגורים. מנגד טענה המשיבה כי יש להעריך את הקרקע לפי עסקאות ההשוואה שהציג השמאי מטעמה, וכי שווי הקרקע למגורים לא הוכח. שני הצדדים תמכו את טענותיהם בחוות דעת מומחים. מר רוגובין, השמאי מטעם המשיבה, ביסס את חוות דעתו על השוואה לעסקאות במאפיינים דומים המעידות כי שווי החלקות היה 150 ל"י לדונם. עם זאת, על סמך פסקי דין שניתנו ביחס לחלקות דומות, הוא סבר שיש להעמיד את שווי החלקות על סך של 500 ל"י לדונם. מר פרמינגר, השמאי מטעם המערערים, העריך את שווי החלקות לפי ייעוד למגורים על בסיס השוואה לעסקאות שבהן נמכרו נכסים באזור חיפה. הלה אמד את שווי החלקות בסך של 16,000 ל"י לדונם בנימוק שמחיר קרקע באזור טוב בחיפה הוא בין 15,000 ל-33,000 ל"י לדונם, ובאזור אחר נע בין 3,000 ל-15,000 ל"י לדונם. הערכתו התבססה על מיצוע בין האזורים.
פסק הדין של בית המשפט המחוזי
4. ראשית נדרש בית המשפט המחוזי (כב' השופט מ' רניאל) לסוגיית המחצבות. נקבע, כממצא עובדתי, כי ניתן רישיון של קצין המכרות להפעיל מחצבות בחלקות 38 ו-39; ונדחו טענות המשיבה כי בעלי החלקות המחו את הזכויות בהן למר אסדי או ויתרו על זכותם לפיצויים. אשר לטענת המשיבה כי שימוש לכרייה אינו מותר בתכנית ולכן היה שלא כדין, קבע בית המשפט כי "מטרת פסק דין זה היא לקבוע את שווי המקרקעין, ולא לקבוע אם נעשה שימוש ללא היתר. השווי נקבע לפי ראייתם של הקונה והמוכר, ולא בהכרח לפי השאלה אם מדובר בשימוש בהיתר לפי דיני התכנון והבניה". בית המשפט נסמך על המתווה שנקבע בע"א 3015/06 מדינת ישראל נ' פינקלשטיין (9.12.2008) (להלן: עניין פינקלשטיין), אשר נסב על קרקע לייעוד חקלאי ששימשה בפועל לחציבה שלא כדין. בית משפט זה הוסיף לשווי הקרקע פיצוי בשיעור 30% משווייה בגין ערכו של השימוש לחציבה שנעשה בה בפועל. בהסתמך על פסק דין זה קבע בית המשפט המחוזי כי משהוכח שבוצעה חציבה בפועל לפי היתר של קצין המכרות, יש להוסיף לשווייה של קרקע שיועדה לחקלאות פיצוי בשיעור של 40% בשטח ששימש לחציבה בפועל בכל חלקה כפי שהוכח לפניו - 50% מחלקה 38 ו-20% מחלקה 39.
5. בסוגיית שווי החלקות החקלאיות נסמך בית המשפט המחוזי על פסקי הדין שניתנו בע"א 9355/02 מדינת ישראל נ' ראשד, פ"ד נח(4) 406 (2004) (להלן: עניין ראשד) ועל ע"א 8937/08 מדינת ישראל נ' חביב אללה(1.12.2011) (להלן: עניין חביב אללה) וקבע כי תכנית המתאר שחלה על החלקות בעת ההפקעה איפשרה לבנות בית אחד של 180 מ"ר או 15% משטח המגרש, הנמוך מביניהם, על כל חלקה לא מפוצלת, וכי אין צורך להוכיח שהוועדה המקומית הייתה נותנת היתר לבנייה כאמור. עוד נקבע יש להעריך את שווי הקרקע למגורים באמצאות השוואה לעסקאות בין מוכר מרצון לקונה מרצון בעלות מאפיינים דומים שבהן לקונה ולמוכר היה מידע מלא על אפשרויות הבנייה בקרקע. נקבע כי הנטל להוכיח שעסקאות ההשוואה שעליהן נסמכה המדינה נערכו בתנאים של מידע מלא מוטל על המשיבה והיא לא עמדה בו. על כן נפסק כי יש להעריך את השווי למגורים בכל חלקה ולפסוק פיצוי על פיו. בית המשפט דחה את הערכותיהם של המומחים מטעם שני הצדדים בנוגע לשווי המגורים: הערכת השמאי מטעם המשיבה נדחתה בנימוק שהתבססה על עקרונות שנסתרו בעניין חביב אללה; ואילו הערכת השמאי מטעם המערערים נדחתה משום שהתבססה על השוואה לעסקאות בסביבת העיר חיפה מבלי לנמק זאת, וכיוון שהפער בין מחירי המינימום לבין מחירי המקסימום שנקבעו בה היה גדול באופן שלא אפשר להסיק כל מסקנה. בית המשפט פסק כי אף ששומות המומחים לא הוכיחו את שווי הקרקע למגורים, אין מניעה לקבוע אותו בדרך של אומדנה על סמך הנתונים שהובאו לפניו. לעניין הערכת שווייה של הקרקע המיועדת לחקלאות, קיבל בית המשפט את הערכתו של השמאי מטעם המשיבה (500 ל"י לדונם נכון לשנת 1962). בית המשפט קבע כי בהתאם לפסיקה בעניין ראשד יש להעריך את ערך הקרקע למגורים כשווה פי 8 מהקרקע לחקלאות, ובתוך כך דחה את טענת המשיבה שלפיה היחס בפסק דין זה היה נכון לנסיבותיו הקונקרטיות של אותו תיק, ולכן לא ניתן להסיק ממנו לגבי המקרה הנדון. בהתאם ליחס זה, העריך בית המשפט את שווי בקרקע למגורים בכל חלקה בסך של 720 ל"י (180 מ"ר בכל חלקה לפי שווי של 4,000 ל"י לדונם).
6. על רקע האמור קבע בית המשפט כי יש לפצות את המערערים בסכום של 13,309.9 ל"י (209,917 ש"ח משוערך), וכי מסכום זה יש להפחית סך של 102,387 ש"ח ששולם באוקטובר 2009, כך שיתרת הפיצוי לתשלום היא 107,530 ש"ח. כמו כן, נפסקו שכר טרחת עורך-דין בסך של 12,760 ש"ח בהתאם לכללי לשכת עורכי הדין (התעריף המינימלי המומלץ), התש"ס-2000 לתביעה בעלת ביטוי כספי.
מכאן הערעורים שלפנינו.
טענות המערערים
7. טענות המערערים נסבות הן על שתי הסוגיות האמורות. אשר לסוגיית המחצבות, טוענים המערערים כי משקבע בית המשפט המחוזי שבחלקות 38 ו-39 התנהלה מחצבה בעת ההפקעה מכוח רישיון כדין, היה מקום להעריך את שוויין כקרקע המיועדת לחציבה, או למצער להגדיל את תוספת הפיצוי שנפסקה. לטענתם, טעה בית המשפט בקביעתו כי לפי תכנית המתאר חציבה אינה נכללת בשימושים המותרים לחקלאות. זאת משום שעל פי פרק VI-A סעיף 4 לתקנון תכנית המתאר, בקרקעות שייעודן חקלאי מותר השימוש "industries" באישור הוועדה המחוזית, ומכאן שחציבה אינה בניגוד לייעוד התכנוני. לטענת המערערים, חזקה שקצין המכרות קיבל אישור מהוועדה המחוזית לפני שהנפיק את רישיונות החציבה ולכן התנאי הקבוע בתקנון התכנית התקיים. נטען כי מסקנה זו מתיישבת עם פסק הדין שניתן בע"א 4408/09 בכרי נ' מדינת ישראל (13.1.2011), שם נקבעו פיצויי הפקעה עבור חלקות דומות שבהן התנהלה מחצבה על פי רישיון בשווי קרקע חציבה בניכוי 50%; וכן מהחלטות של ועדת הכספים של הכנסת ומכתבי משרד ראש הממשלה שמהם עולה כוונה לפצות על הפקעת הקרקעות כקרקע לחציבה. לחלופין נטען כי אף אם ראוי היה להעריך את הקרקע לפי ייעוד חקלאי, הרי שתוספת הפיצוי הייתה צריכה להיות גבוהה מ-40% משניתנו רישיונות חציבה כדין. המערערים מוסיפים כי טעה בית המשפט כשקבע שתוספת הפיצוי תינתן רק עבור החלק שכבר הספיקו לחצוב בו בפועל עד להפקעה, ולא עבור מלוא שטח החלקה. זאת, משום שלטענתם באותה תקופה נהגו הרשויות להנפיק תחילה רישיון חציבה לדונמים בודדים ועם התקדמות החציבה להנפיק רישיון לשטחים נוספים, עד למיצוי המחצבים בכל שטח החלקות.
8. בסוגיית שווי החלקות החקלאיות טוענים המערערים כי טעה בית המשפט המחוזי כשפסק כי שטח של 180 מ"ר - ולא דונם - מכל חלקה מופקעת יוערך בייעוד למגורים, כפי שנקבע בעניין ראשד.
9. לבסוף טוענים המערערים כי היה מקום לפסוק שכר טרחה לטובתם על בסיס מלוא השווי של הזכויות המופקעות.
טענות המשיבה
10. בסוגיית המחצבות טוענת המשיבה כי גם בעניין פינקלשטיין פעלו חלק מבעלי הקרקעות מכוח רישיון לפי פקודת המכרות, ולכן לא הייתה הצדקה לפסוק למערערים פיצוי מוגדל של 40% ולא 30%, כפי שנפסק שם.
11. בסוגיית שווי החלקות החקלאיות טוענת המשיבה כי שגה בית המשפט המחוזי כשנסמך על פסקי הדין בעניין ראשד וחביב אללה אשר פרשו את התכנית ככוללת אפשרויות בניה; וכי היה מקום להניח שעסקה רצונית בין קונה למוכר ערב ההפקעה הייתה נערכת על בסיס מידע הכולל את אפשרויות הבניה. לגישת המשיבה, אין להתחשב בפסקי דין אלה, אשר ניתנו כארבעים שנה לאחר מועד ההפקעה ושינו את הפרשנות של תכנית המתאר שהייתה מקובלת בעבר. זאת, משום שיש להעריך את הקרקע בהתאם לעסקה שהייתה נחתמת לפי תנאי השוק שהתקיימו בעת ההפקעה כשלא הייתה ידועה הפרשנות "החדשה" של תכנית המתאר. לחלופין נטען כי גם אם עסקאות ההשוואה הרלוונטיות הן כאלו שנחתמו בזמן שלצדדים היה מידע מלא על אפשרויות הבניה, אין סיבה להניח שהמחירים שנקבעו בעסקאות שנעשו באותם הימים לא שיקפו מידע מלא על אודות אפשרויות הבנייה. לשיטת המשיבה, תכנית המתאר פורסמה כדין ונקבע בה בבירור כי קיימת אפשרות לבניית בית מגורים, אך בתקופת ההפקעה לא היה ביקוש וצורך לבנייה באזורים הנדונים בשל המרחק מהיישובים וקשיי התעבורה והתקשורת. על כן נטען כי טעה בית המשפט בכך שקבע כי הנטל היה על המשיבה להוכיח שעסקאות ההשוואה נעשו על בסיס מידע מלא. בנוסף, נטען כי טעה בית המשפט בכך שקבע את היחס שבין שווי הקרקע החקלאית לקרקע למגורים בהתבסס על עניין ראשד, משום שהיחס שנקבע שם התבסס על הערכת שמאי שנסמכה על עסקאות השוואה שרלוונטיות לתקופה שונה ולמקום אחר.