ע"א
בית המשפט העליון
|
5409-09
19/05/2013
|
בפני השופט:
1. א' רובינשטיין
2. ח' מלצר
3. י' עמית
|
| - נגד - |
התובע:
1. זיוה סביל
2. מרגלית כוזהינוף אהנחיי
3. דלור גרינברג
4. יורם כוזהינוף
5. שלמה אריה ליבוביץ
6. אברהם מאיר
7. ברטה גליק
8. שמואל בן מנחם
עו"ד ויסבלט ישראל
|
הנתבע:
מדינת ישראל - מיסוי מקרקעין
עו"ד קמיל עטילה
|
| פסק-דין |
השופט ח' מלצר:
1. לפנינו ערעור על פסק-דינה של ועדת הערר שליד בית המשפט המחוזי בתל-אביב (להלן: הועדה), הפועלת מכוח חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963 (להלן: חוק מיסוי מקרקעין), מפי כב' החברים: י' בן שלמה (שופט בדימ') - יו"ר; רו"ח צ' פרידמן; רו"ח י' ביליצקי. על פי פסק הדין נדחה ערר שהגישו המערערים - המוכרים והקונים בעסקת מקרקעין - על שומת מס שהוצאה להם בגין העיסקה.
להלן יובאו הנתונים הנדרשים להכרעה.
תמצית העובדות הצריכות לעניין
2. בתאריך 20.1.2005 מכרו המוכרים לרוכשים מגרש בשטח המוניציפאלי של היישוב גני תקווה (להלן: המגרש). שטחו של המגרש 1,016 מ"ר והוא מהווה 1016/24382 חלקים מחלקה 51 בגוש 6717. מחיר המגרש, כפי שצוין בחוזה שנחתם בין הצדדים, עמד על סך של 88,000$. המערערים דיווחו לרשויות מס שבח מקרקעין (להלן: המשיב) על ביצוע העיסקה, הן לצורך תשלום מס שבח על ידי המוכרים והן לצורך תשלום מס רכישה על ידי הקונים. לדיווח זה צרפו המערערים שומה עצמית לפי שווי עיסקה של 384,824 ש"ח (שהיו 88,000$ נכון ליום ביצוע העיסקה).
3. המשיב לא קיבל את שומתם העצמית של המערערים וקבע למערערים שומה על-פי מיטב השפיטה, בהתאם לסמכותו לפי סעיפים 78 ו-79א לחוק מיסוי מקרקעין, והעמיד את שווי הנכס על סך של 310,000$. המערערים הגישו למנהל מס שבח מקרקעין השגה על שומה זו והאחרון קיבל את ההשגה בחלקה והפחית את השומה לשווי של 280,000$.
על החלטת המנהל בהשגה -הגישו המערערים ערר לועדת הערר שליד בית המשפט המחוזי בתל אביב. ועדת הערר דחתה את הערר ומכאן הערעור שלפנינו.
פסק הדין של ועדת הערר
4. ועדת הערר דחתה את הערר במהלך דו-שלבי:
בשלב הראשון הועדה בדקה מהו שווי המכירה שהיה צפוי שיקבע בין מוכר מרצון לקונה מרצון (שווי זה כונה בפסק-הדין של הועדה ויכונה להלן: שווי השוק) והאם קיים פער מהותי בין התמורה המוסכמת בין הצדדים לבין שווי השוק.
בשלב השני, לאחר שהועדה השתכנעה כי אכן קיים פער משמעותי בין התמורה המוסכמת לבין שווי השוק, הועדה בחנה אם התמורה המוסכמת נקבעה בתום לב ואם היא לא הושפעה מקיום יחסים מיוחדים בין המוכרים לבין הקונים.
במסגרת השלב הראשון הועדה הטילה את נטל השכנוע על המשיב, וזאת נוכח העדיפות שיש לו בהשגת המידע הרלבנטי לגבי עסקאות באותו האזור. לעומת זאת, במסגרת השלב השני הוטל הנטל על המערערים להוכיח את תום ליבם ואת היעדר היחסים המיוחדים בין המוכרים לבין הקונים, וזאת מאחר שלהבנת הועדה עצם הפער בין השווי החוזי לשווי השוק, שהוכח בשלב הראשון, מקים חזקה, הניתנת לסתירה, כי העיסקה נעשתה שלא בתום לב.
בשלב הראשון הועדה קיבלה את שיטת ההשוואה (ששני הצדדים טענו לה כשיטת השומה המתאימה לענייננו) וכן קיבלה את העסקאות להשוואה שהציע המשיב ודחתה את אלו שהוצגו על ידי המערערים באמצעות השמאי מטעמם. בהקשר זה הועדה לא איפשרה למערערים להסתמך על טבלת איזון שהכינה בשעתו השמאית נ' בוגין(להלן: טבלת האיזון), שצורפה כנספח לתוכנית מתאר מקומית מספר ממ/5136 (שהתייחסה לחלקות 43-35 ו-58 בגוש 6717), וזאת מאחר שמצאה כי חוות הדעת הנ"ל הוכנה לצורך אחר (חלוקה שלא בהסכמה) - במסגרת תוכנית המתאר המקומית האמורה, מה גם שהשמאית בוגין לא הוזמנה כלל לעדות בהליך, מושא הערעור. במסגרתהשלב הראשון סקרה הועדה גם את המצב התכנוני התקף ביחס לשטח מושא הערעור, במועדים שונים. בין היתר תוארו בהקשר זה אף התוכניות הבאות: תוכנית מתאר מס' ממ/5129, תוכנית מתאר מס' ממ/5159 (שלגביה ציינה הועדה כי אושרה בתאריך 17.01.2007) ותוכנית מתאר מחוזית תמ"מ 3/23 א'. נוכח כל האמור - הועדה קיבלה את עמדת המשיב שלפיה יש לחשב את שווי המקרקעין לפי מספר יחידות הדיור הצפויות להיבנות על השטח וקבעה כי שווי השוק תואם את השומה לפי מיטב השפיטה שקבע המשיב וכי קיים פער משמעותי בין השווי שננקב בחוזה לבין שווי השוק.
בשלב השני הועדה קבעה כי לא עלה בידי המערערים להוכיח כי העיסקה ביניהם נעשתה בתום לב, במיוחד נוכח העובדה שהם נמנעו מלהעיד בפני הועדה על נסיבות עריכת העיסקה ואופן קביעת התמורה בגין הקרקע.
טענות הצדדים
5. המערערים העלו טענות ביחס לשני שלבי ההכרעה של הועדה.
ביחס לשלב הראשון - המערערים משיגים וגורסים כדלקמן:
(א) הועדה טעתה בקביעתה העובדתית, לפיה תכנית ממ/5159 אושרה כבר בתאריך 17.1.2007, שכן לטענתם התוכנית הופקדה רק בשנת 2010 וטרם אושרה עד מועד הגשת סיכומי המערערים.
(ב) עסקאות ההשוואה עליהן הסתמך המשיב שונות באופן מהותי מהעיסקה הנדונה. לטענתם, בעדות השמאית מטעם המשיב, גב' א' קלרו, נפלו סתירות שהתעלמות הועדה מהן מהווה שגיאה כפולה - הן בהסתמכות על עסקאות ההשוואה שהציג המשיב והן באי-ההסתמכות על עסקאות ההשוואה שהציגו המערערים.