שני ערעורים מאוחדים, האחד מיום 26/01/12 בתיק ע"א 52258-01-12 והשני מיום 25/10/11 בתיק ע"א 35259-10-11, שניהם על פסק דין מיום 12/7/11 שניתן בבית משפט השלום בחדרה (כב' השופט אהוד קפלן) בתיק תל"א 1020/07.
השופטת שושנה שטמר
-
אב"ד
1. פסק דיננו זה דן בהחלטה בפסק דין לסילוק יד ממגרשים מתוך חלקה, שהבעלות עליה היא עדיין ב"מושע"; לא נעשה בה עדיין פירוק שיתוף, אולם היה ייחוד מגרשים על ידי מוכר המגרשים.
2. מאחר שעומדים לפנינו שני ערעורים, שהדיון בהם אוחד, ולמען הנוחות, ייקראו הצדדים בשמותיהם: המערער בתיק 35259-10-11 והמשיב בתיק 52258-01-12 - ייקרא להלן "
יעקוב". המשיב בתיק 35259-10-11 והמערער בתיק 52258-01-12 - ייקרא להלן "
אגבאריה". המשיבים בע"א 52258/01/12 ייקראו "
האחים".
עובדות הצריכות לעניין
3. המנוח, מוסא עבד אלרחים כבהה (להלן - "
המנוח"), אביו של יעקוב וששת אחיו היה הבעלים של חלק מהזכויות בחלקה 9 בגוש 20371 בכפר ברטעה. הזכויות בחלקה עדיין לא נרשמו על שמו של המנוח והן היו רשומות על שם אביו, אולם המנוח היה זכאי להרשם כבעלים (על פי יפוי כח מהאב של המנוח) על כ-12 דונם מתוך החלקה.
ביום 28/10/96 נחתם בין אגבריה לבין המנוח הסכם, לפיו רכש אגבריה 1146/96904 חלקים בחלקה המהווים את המגרשים 5/9 בשטח של 502 ו-9/10 בשטח 643 מ"ר ובסה"כ 1146 מ"ר (להלן - "
המגרשים").
עוד לפני הסכם המכר, חילק המנוח את חלקו בחלקה למגרשים. הוכן תשריט חלוקה, כאשר בניו של המערער נרשמו בתשריט כבעלי הזכויות בהם, כל אחד במגרשים שיוחדו לו. מפת המגרשים אושרה על ידי העיריה אולם היא לא נרשמה בלשכת רישום המקרקעין, כך שהחזקת הבעלים בחלקה היא ב"מושע". המגרשים שאגבאריה רכש, היו מסומנים בתשריט החלוקה כמגרשים 9/10 ו-9/5. על פי תשריט החלוקה, הם שוייכו ליעקוב כמו גם מגרש 9/9. בהסכם המכר, כתב המנוח, כי הרישום בטבלת הבעלויות "בתשריט החלוקה המאושר" לפיו יוחד מגרש 9/10 ליעקוב, "הינו רישום פורמלי בלבד וכי המוכר לא העביר הבעלות במגרש לאותו יעקוב מוסא כבהא ולא התחייב להעביר לבעלותו של יעקוב הנ"ל" (סעיף 9 להסכם המכר). כמו כן הוצהר בהסכם המכר, כי על החלקה אין שעבודים או הערות אזהרה. אגבאריה שלם למנוח את התמורה ורשם הערת אזהרה לטובתו. גם בעת רישום הערת האזהרה לטובת אגבאריה, לא היו רשומים על החלקה כל הערות אזהרה או שיעבודים כלשהם.
4. המנוח לא שתף פעולה עם אגבאריה ועל אף שאגבריה דיווח לרשויות המיסוי ושילם את מסי המכירה, העסקה לא נרשמה בלשכת רישום המקרקעין. עד היום המגרשים לא נרשמו עדיין על שמו של אגבאריה.
בשנת 2000 הגיש המנוח תביעה לבית המשפט המחוזי בחיפה ותבע בה את ביטולו של הסכם המכר בינו לבין אגבאריה. תביעתו זו נדחתה בפסק דין מיום 27/2/00 על ידי כב' השופט ברלינר בתיק ה"פ (מחוזי חי') 369/98 .
5. עם חלוף כארבע שנים, ביקשו המנוח וארבע מהאחים, והמשיב אינו בא בקהלם, להחליף את מגרש 9/5 במגרש 9/9 הצמוד למגרש 9/10, במטרה ליצור רצף של המקרקעין שיהיו בבעלותו של אגבאריה. ארבעת האחים והמנוח חתמו על המסמך לפיו בוצעה ההחלפה (להלן - "
מסמך ההחלפה") , אך אגבאריה לא חתם עליו , לטענתו, משום שחיכה שגם יעקוב יחתום עליו. באותה עת היה המנוח עדיין בחיים ובעל הזכויות בחלקה, ועדיין הערת האזהרה היחידה על החלקה היתה לטובתו של אגבאריה. בפועל, ההחלפה בוצעה, ואגבאריה תפס חזקה גם במגרש החלופי, 9/9 וגידר את שני המגרשים שנמסרו לו .
6. ביום 17/12/06 גילה אגבאריה כי יעקוב החל לבנות בית במגרש 9/9 ומאוחר יותר גם ב-9/10. משדרישותיו כנגד יעקוב להפסיק את הבניה, לא נעתרו, הגיש את התביעה, עליה ניתן פסק דינו של בית משפט קמא. על אף שניתנו צווי ביניים של בית המשפט להפסיק את הבניה, ובהתעלמות מהם, המשיך יעקוב בבניה על שתי החלקות, וככל הנראה הקים בית על כל אחת מהן. הבתים הושכרו על ידו לאחרים.
7. אוסיף כי בשלב כלשהו, לאחר שהצדדים החליפו את המגרש 9/5 במגרש 9/9, אחד האחים או המנוח מכרו אותו לאחר או בנו עליו בית, כלומר נהגו בו מנהג בעלים, וסיכלו אפשרות של אגבאריה לרכוש אותו חזרה.
עיקר טענות הצדדים בבית משפט קמא
8. בכתב התביעה, שהוגש על ידי אגבאריה נגד המנוח, יעקוב ויתר בני המנוח, תבע אגבאריה סילוק ידו של יעקוב מהמגרשים ולחייב את המנוח ואת בניו בפיצוי המוסכם על פי הסכם המכר, בסכום של 84,000 ש"ח, לחילופין לקבל מגרשים חלופיים, ולחילופי חילופין, לקבל את שווי המגרשים על פי הערכת שמאי מטעמו בסכום של 515,000 ש"ח.
9. יעקוב טען כי מגרש 9/9 נמצא בחזקתו מאז 1993, כי הבעלות בו, כמו גם במגרש 9/10, היא שלו, כי בנה עליהם עוד לפני הגשת כתב התביעה, וכי יש לדחות את התביעה בהעדר סמכות עניינית לבית המשפט לדון בה.
פסק דינו של בית משפט קמא
10. בית משפט קמא פסק - בהתייחסו לטענת יעקוב, שאין לו סמכות לדון בתביעות בעלות - כי התביעה היא לסילוק יד ולסעד כספי בסכום של 515,000 ש"ח, בהם יש לו סמכות עניינית לפסוק. השופט קמא הוסיף, כי התביעה היתה, למעשה, כספית, ואילו הסעד של סילוק יד, היה סעד משני, זאת כיוון שאגבאריה היה מודע לקשיים של פינוי יעקוב מהמגרשים לאחר שנבנו עליהם בתים.
11. עוד קבע בית משפט קמא כי החלפת המגרשים בוצעה בהסכמה בין המנוח לבין אגבאריה וכי הסכמה זו מצאה ביטויה במסמך ההחלפה. מסמך זה, על אף שאינו חוזה כיוון שהוא חסר את חתימת אגבאריה, מהווה ראיה בכתב להסכמת המנוח לחילופי המגרשים, ולא היה צורך בחתימה או בהסכמה של יעקוב עליו. הוסיף בית המשפט ופסק כי יעקוב תפס חזקה במקרקעין רק לאחרונה, לאחר שאגבאריה תפס בהם חזקה ולאחר שנרשמה הערת אזהרה לטובתו.