השופט נ' סולברג:
שני ערעורים על פסק הדין של בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו (סגנית הנשיאה ד"ר ד' פלפל) מיום 19.5.2011 שעניינם בזכויות בדירת מגורים ברח' דבורה הנביאה בתל-אביב.
עיקרי העובדות
1. המשיבים 1-2, אב ובנו (להלן: כהן), הם המנהלים ובעלי המניות של חברת מפעלי צמר פלדה בע"מ (להלן: חברת מפעלי צמר פלדה) אשר בבעלותה מקרקעין בפתח-תקווה. בבעלות כהן האב חברה נוספת, חברת מזוג חלקות הדר בע"מ, אשר בבעלותה שתי דירות מגורים ברח' דבורה הנביאה 10 בתל אביב. דירה אחת הייתה מושכרת בשכירות חודשית (להלן: הדירה המושכרת) והדירה השנייה שימשה למגורי כהן הבן, יחד עם רעייתו גאולה, היא המשיבה 3 (להלן: דירת המגורים). במהלך השנים 2002-2003 נקלעה חברת מפעלי צמר פלדה לחובות כספיים. לא זו אף זו, נכדו של כהן האב - בנם של כהן הבן ואשתו גאולה - הסתבך בהימורים וצבר חובות בשוק האפור.
2. בנסיבות אלה, ובעקבות איומי נושים, החליטו כהן למכור את הדירה המושכרת, כשבתמורה הכספית התכוונו לשלם את חובות חברת מפעלי צמר פלדה, ואת החובות שצבר הנכד כהן בשוק האפור. בהתאם לכך, ביום 19.6.2003, חתמו כהן וחברת מפעלי צמר פלדה כחייבים על הסכם פשרה עם החברות הנושות - סיוון יצור ושיווק חומרי ניקוי בע"מ ועמוס קאשי-גל שחר בע"מ - אשר נקטו בהליכי הוצל"פ נגד כהן ונגד חברת מפעלי צמר פלדה. בהסכם הפשרה נקבע כי הדירה המושכרת תימכר להן תמורת סך של 218,000$, כאשר מסכום זה יקוזז חוב בסך של 48,200$, בגין חובם של החייבים לחברות הנושות, ויתרת התמורה תועבר לידי כהן שהתכוונו לשלם באמצעותה את החובות ליתר הנושים. סמוך לאחר חתימת הסכם הפשרה הגיעו נושים מהשוק האפור לדירת המגורים ודרשו לקבל את סכום החוב המגיע להם. כהן הבן הראה להם את הסכם הפשרה והודיעם כי עם קבלת התמורה יגיע איתם להסדר כספי. במקביל פנה אחד, שלום ימיני, לכהן הבן, בהמלצה לפנות לאלי קצירי אשר הוצג על-ידי ימיני כמי שעוזר לחייבים שנקלעו לקשיים כספיים כלפי נושים בשוק האפור. כהן הבן ואשתו נפגשו עם קצירי והתרשמו מנכונותו לסייע להם. לטענת כהן, אמר להם קצירי, כי הסכם הפשרה שעליו חתמו הוא גרוע מבחינתם, והציע כי הוא יבצע עבורם את החזר התשלומים. כבטחון לתשלום חובם של כהן כלפיו, ביקש קצירי לשעבד לטובתו את שתי הדירות שבבעלות כהן, וכן את המקרקעין בפתח-תקווה שבבעלות חברת מפעלי צמר פלדה. קצירי הבטיח לכהן הבן ולאשתו גאולה, לפעול להפחתת שיעור חובותיהם, באמצעות מכירת הדירה המושכרת, במחיר בשיעור גבוה מזה הנקוב בהסכם הפשרה, וכן באמצעות מכירת המקרקעין שבבעלות חברת מפעלי צמר פלדה. כמו כן הבטיח קצירי, כי יממן מכיסו את ההוצאות הדחופות של כהן הבן ואשתו גאולה. בתמורה התחייבו כהן הבן ואשתו לשלם לקצירי ריבית בשיעור של 2.5% לחודש עד להחזר החוב. כהן הבן ואשתו מיהרו באותו ערב לביתו של כהן האב, העירו אותו משנתו, ודחקו בו לחתום על ההסכם עם אלי קצירי. בהתאם לכך, ביום 16.7.2003, חתמו כהן, חברת מפעלי צמר פלדה, חברת מזוג חלקות הדר, וקצירי, על הסכם אשר קבע כי קצירי יסייע לכהן לפרוע את חובותיהם. בתמורה הוסכם כי קצירי יקבל מאת כהן תשלומים מתוך התקבולים ממכירת המקרקעין של חברת מפעלי צמר פלדה ו/או ממכירת הדירות שברח' דבורה הנביאה בתל אביב, וכן גם ריבית חודשית בשיעור של 2.5%. עוד נקבע בהסכם, כי כהן מתחייבים להסדיר את חובם מול קצירי לא יאוחר מיום 31.12.2004 (להלן: הסכם קצירי-כהן). לאחר חתימת ההסכם, העבירו כהן הבן ואשתו לידי קצירי רשימה שצורפה כנספח להסכם, ובה פורטו שמות נושים וסכומי החובות הכספיים שדרשו (להלן: נספח החובות). לטענת כהן, הם הדגישו באזני קצירי כי סכומי הכסף הרשומים בנספח הם מופרזים. בנוסף, ולצורך הבטחת התשלום לקצירי, חתמו כהן הבן והאב כערבים על שטר חוב, ללא שנקבו בסכום, בחתימת חברות מפעלי צמר פלדה ומזוג חלקות הדר, וכמו כן שעבדו לטובת קצירי את הדירות שברח' דבורה הנביאה. ביום 17.7.2003 נרשם משכון על הדירות לטובת קצירי.
3. ימים אחדים לאחר החתימה על הסכם קצירי-כהן, דאג קצירי להסיר את כל העיקולים מנכסיו של כהן האב. קצירי מכר את הדירה המושכרת לצד שלישי בסכום של 275,000$, שהוא שיעור גבוה מהתמורה שנקבעה בהסכם הפשרה, ושילם את החוב לחברות הנושות "סיוון" ו"קאשי". ביום 10.11.2003 חתם כהן האב על מסמך המופנה לעו"ד רענן שר-טוב - שבשרותיו המקצועיים הסתייע קצירי בביצוע פעולות משפטיות שונות - במסגרתו אישר כהן האב את העברת התקבולים ממכירת הדירה המושכרת לידי קצירי, כנגד הסרת המשכון שנרשם לטובתו. בנוסף, חתם האב כהן על יפוי-כוח בלתי חוזר המייפה את כוחו של עו"ד שר-טוב למכור את הדירות (להלן: יפוי הכוח). במקביל פנה כהן האב לקבלת יעוץ משפטי. בעקבות פנייתו נשלח אל עו"ד שר-טוב ביום 18.1.2003 מכתב מטעם בא-כוח כהן, ובו התבקש עו"ד שר-טוב לפרט בכתב את התשלומים שאותם מתכוון קצירי לשלם מכספי מכירת הדירה המושכרת. כמו כן התבקש עו"ד שר-טוב לקבל אישור מאת כהן, בטרם יתבצע תשלום כלשהו. בעקבות מכתב זה, שלח קצירי ביום 20.11.2003 וביום 15.2.2004 רשימות ובהן פירוט החובות הכספיים של כהן, אשר אותם שילם ו/או התחייב לשלם לנושים השונים.
4. לימים התגלעה מחלוקת בין הצדדים בנוגע לפרעון החובות. הם לא הצליחו ליישב את המחלוקת ולהגיע לפתרון מוסכם, וכהן הגישו תלונה למשטרה נגד קצירי. לצורך בירור תלונתם, התבקשו כהן להגיש נסח טאבו עדכני של דירת המגורים שבה מתגוררים כהן הבן ואשתו. לטענת כהן, רק כאשר פנו אל רשם המקרקעין לצורך קבלת הנסח, התחוור להם כי נרשמה על דירת המגורים הערת אזהרה לטובת דליה קצירי, אשתו של אלי קצירי. בהמשך, ומבירורים נוספים שערכו, התברר לכהן כי ביום 16.3.2005 נחתם הסכם בין אלי קצירי - באמצעות עו"ד שר-טוב - ובין דליה קצירי, במסגרתו נמכרה לה דירת המגורים תמורת סך של 280,000$. בעקבות זאת, הגישו כהן ביום 9.1.2007 תביעה לבית המשפט המחוזי. בהמשך התברר לכהן כי בחלוף הימים בוטלה עסקת המכר של אלי קצירי עם דליה קצירי, ותחתיה נחתם הסכם חדש למכירת דירת המגורים, לאדם בשם סמי חליו, תמורת סך של 330,000$. הסכם זה נחתם ביום 19.1.2007, עשרה ימים לאחר הגשת התביעה הנ"ל לבית המשפט המחוזי. כהן עתרו לקבלת פסק דין המצהיר על ביטול הסכמי המכר לדליה קצירי (מיום 16.2.2005) ולסמי חליו (מיום 19.1.2007); לביטול הערות האזהרה על דירת המגורים שנרשמו אצל רשם המקרקעין לטובת דליה קצירי וסמי חליו; לביטול יפויי הכוח שניתנו לעו"ד שר-טוב; לביטול השעבוד שנרשם לטובת קצירי, ולביטול שטר החוב שנחתם על-ידי כהן. כמו כן ביקשו כהן ליתן צו האוסר על עו"ד שר-טוב להשלים את הליכי רישום הדירה על-שם דליה קצירי או על-שם סמי חליו; צו האוסר על עו"ד שר-טוב לעשות כל פעולה משפטית או שימוש אחר בייפוי כוח שנמסר לו, וצו האוסר על אלי קצירי, עו"ד שר-טוב וסמי חליו, לנקוט בכל הליך לפינוי כהן מדירת מגוריהם. בהחלטה מיום 21.3.2007 נעתר בית המשפט המחוזי (השופט י' זפט) לבקשה למתן צו מניעה זמני האוסר על השלמת רישום הזכויות בדירת המגורים על-שם דליה קצירי, והאוסר על ביצוע כל פעולה או עסקה בקשר עם הדירה, עד להכרעה בתובענה.
עיקרי פסק הדין של בית המשפט המחוזי
5. בית המשפט המחוזי בחן תחילה את היקף ההתחייבויות על-פי הסכם קצירי-כהן, ולאחר מכן בחן את תוקפם של הסכמי המכר של דירת המגורים.
היקף ההתחייבויות על-פי הסכם קצירי-כהן
הנושים הממוסדים
6. בין הצדדים נסובה מחלוקת בנוגע לפרשנות סעיפי המבוא להסכם קצירי-כהן. לטענת כהן, חובם על-פי ההסכם הוא להחזר התשלומים בתוספת ריבית מוסכמת בשיעור של 2.5% עבור סכומי החובות שקצירי שילםבפועל לנושים. לעומתם טען קצירי, כי כהן חבים במלוא סכומי הכסף המפורטים בנספח החובות הנ"ל, בתוספת ריבית בשיעור של 2.5%, בין אם שילם את הסכומים הללו במלואם, בין אם הגיע עם הנושים להסדר. בית המשפט המחוזי אימץ את עמדת כהן, בקובעו כי לשון הסכם קצירי-כהן הריהי ברורה וחד-משמעית. על-פי ההסכם, חובם של כהן הוא "הסכום הנקוב בחשבונות הבנקים ו/או תיקי ההוצל"פ ו/או בשיקים שלא כובדו ו/או במסמכי החוב אשר הינם בחתימתה ו/או בהסבתה ו/או בערבותה
אשר שולמו ע"י קצירי". עמדת כהן, לפיה חובם מתמצה בתשלומים ששולמו בפועל על-ידי קצירי, היא הפרשנות הנכונה להסכם. בהתאם לכך, בחן בית המשפט המחוזי מהו סכום הכסף ששילם קצירי בפועל לנושים. טענת קצירי, לפיה הוא אינו זוכר כמה שילם לכל נושה במדויק, נדחתה. בית המשפט קבע, בהתאם לראיות שהובאו לפניו, כי קצירי שילם סך של 352,250 ש"ח לבנקים; סך של 49,000 ש"ח לחברת אלבר; סך של 93,836 ש"ח לרשויות מע"מ; סך של 7,168 ש"ח לעיריית תל אביב-יפו, וסך של 25,000 ש"ח שהועבר לחשבון הבנק של גאולה כהן, אשת הבן כהן. בית המשפט הוסיף כי אמנם סכום החוב של החברות הנושות "סיוון" ו-"קאשי" נרשם בנספח החובות בסך של 529,698 ש"ח, אולם קצירי עצמו העיד כי שילם פחות מהחוב הרשום. קצירי לא זכר את סכום הכסף במדויק, ובית המשפט המחוזי קבע כי יש להעמיד את הסכום כסכום שנקבע בהסכם הפשרה הנ"ל שלא יצא אל הפועל, סך של 210,000 ש"ח. בהתאם לכך ובחישוב כולל קבע בית המשפט המחוזי כי סך כל התשלומים שביצע קצירי לנושים הממוסדים עומד על 737,254 ש"ח.
הנושים בשוק האפור
7. פלוגתא נוספת אשר עליה עמד בית המשפט המחוזי נגעה לסכום החובות לנושים בשוק האפור. הסיכום בעניין החובות לשוק האפור נעשה בעל-פה, וזאת מחמת רצונם של כהן שלא להעלות על הכתב את החובות הללו. כהן טענו כי לפי ההסכם הם התחייבו לשלם לקצירי סכום כסף שתקרתו 600,000 ש"ח, גם אם יצליח להביא לסילוק החובות הללו בסכום כסף בשיעור נמוך יותר. אלי קצירי טען מנגד, כי חובם של כהן הוא החוב הנקוב ברשימת החובות שכהן מסרו בידו - נספח החובות הנ"ל - ללא קשר לשיעור סכומי הכסף שהוא שילם בפועל. הסכום על-פי הרשימה עמד על סך של 1,040,000 ש"ח, ולטענת קצירי כהן חבים במלואו. גם בעניין זה אימץ בית המשפט המחוזי את עמדת כהן. בית המשפט המחוזי הוסיף כי אין מחלוקת בין הצדדים כי סכום החוב שהיה רשום על-שם הנושה אורי בן שמואל, בסך של 170,000 ש"ח, לא שולם על-ידי קצירי. בהפחתת סכום זה מהסכומים הנקובים ברשימה, נותר סכום חוב בשיעור של 870,000 ש"ח. קצירי העיד כי שילם לנושים אף פחות מסכום זה, ואין הצדקה - לפי קביעת בית המשפט המחוזי - בהתאם לפרשנות ההסכם, להורות לכהן לשלם יותר ממה שקצירי שילם בפועל. בית המשפט ציין כי קצירי רשם בכתב-ידו את הסכום של 600,000 ש"ח, ולצדו ציין את המילה "אפורים". עדות כהן, לפיה הם הסכימו עם קצירי על סכום כסף בתקרה של 600,000 ש"ח נמצאה מהימנה, ובהתאם לכך נקבע כי סך חובם של כהן בקטגוריית נושים זו עומד על סכום של 600,000 ש"ח.
8. לסיכום הדברים קבע בית המשפט המחוזי כי חובם של כהן לקצירי הוא בשיעור סכומם המצטבר של החובות לנושים הממוסדים (737,254 ש"ח) עם החובות לשוק האפור (600,000 ש"ח), וממנו יש להפחית את החוב לנושה אורי בן-שמואל, שלא שולם על-ידי קצירי (170,000 ש"ח). בהתאם לכך, הועמד חובם של כהן על סכום של 1,167,254 ש"ח (737,254 + 600,000 - 170,000 = 1,167,254). בית המשפט המחוזי הוסיף וקבע כי אין מחלוקת כי הדירה המושכרת נמכרה ביום 12.9.2003. לאחר ניכוי מס שבח קיבל קצירי מידי הנושים עבור מכירתה סכום של 955,684 ש"ח. לפיכך, ולאחר קיזוז התשלום שהתקבל ממכירת הדירה המושכרת, עמד חובם הנותר של כהן על סכום של 211,570 ש"ח (1,167,254 - 955,684 = 211,570). בית המשפט הוסיף לחוב זה את תוספת הריבית בגין התשלומים ששילם קצירי ממועד החוב ועד לפרעונו באמצעות מכירת הדירה המושכרת ביום 12.9.2003, וקבע כי סכום החוב של כהן לקצירי עומד על 215,924 ש"ח.
תוקף הסכמי מכירת דירת המגורים
9. לאחר חישוב יתרת החוב, קבע בית המשפט המחוזי, כי ניתן היה לכאורה למכור גם את דירת המגורים לצורך פרעון החוב. יחד עם זאת, ולאחר בדיקת הסכמי המכר, קבע בית המשפט המחוזי כי עסקאות המכירה היו פיקטיביות, וכי יש לבטלן. בית המשפט המחוזי ציין כי דירת המגורים נמכרה פעמיים; פעם ראשונה ביום 16.3.2005 לדליה, רעייתו של קצירי; פעם שניה ביום 19.1.2007 לסמי חליו, ונרשמה לטובתו הערת אזהרה אחרי ביטול ההערה שהייתה רשומה על-שם דליה קצירי. בנוגע להסכם המכירה הראשון, לדליה קצירי, נקבע כי למרות שלפי תנאי ההסכם, התשלום עבור הדירה נעשה על-ידי המצאת כתב קיזוז שהפקדתו תחשב כתשלום מלוא התמורה (סעיף 6 להסכם) ודליה קצירי תהיה אחראית לפנות את כהן הבן ואשתו מהדירה, בהסכמת כהן האב (סעיף 7 להסכם), הרי שכהן האב וכן כהן הבן ואשתו גאולה כלל לא ידעו על המכירה. עו"ד שר-טוב העיד כי אינו זוכר אם הודיע לכהן על מכירת הדירה לדליה קצירי, וגם אלי קצירי לא דיווח מצדו על העסקה לכהן. נקבע כי קצירי התנהל בחוסר תום לב. קצירי לא קיבל תמורה כלשהי בגין עסקת המכר, וברי כי המכירה לא נועדה לקיזוז חובם הנטען של כהן כלפיו, אלא לשם גזלת הנכס. העסקה לא דווחה לשלטונות המס, והיא פיקטיבית. בית המשפט המחוזי קבע כי גם חוזה המכר השני, עם סמי חליו, הוא חוזה למראית עין, וכי גם עסקה זו היא פיקטיבית. כהן לא יודעו על המכירה; עו"ד שר-טוב לא קיבל מאת סמי חליו את הכספים במעמד חתימת החוזה, בניגוד למה שנרשם בחוזה המכר; מועד חתימת העסקה, ביום 19.1.2007, נקבע בעיתוי תמוה, עשרה ימים לאחר הגשת התביעה על-ידי כהן, וזמן קצר בלבד לפני מתן צו המניעה הזמני על-ידי בית המשפט המחוזי. העסקה השניה הותירה תחושה כי כל מטרתה לא הייתה אלא להרחיק את קצירי ורעייתו דליה מזיקה לדירה, באמצעות רישומה על-שם סמי חליו. נקבע כי עו"ד שר-טוב נמנע מהפעלת שיקול דעת, מקום שהיה צריך לעשות כן. עו"ד שר-טוב חטא למקצוע עריכת הדין, ומעשיו הם רמיסה של כללי האתיקה המקצועית, והפרה של החוק, בהימנעותו מדיווח על העסקאות לרשויות המס. עו"ד שר-טוב גם לא מילא אחר חובת הנאמנות שלו כלפי כהן האב, אשר מסר לו את יפויי הכוח. בית המשפט המחוזי הוסיף וקבע כי למרות שסמי חליו ניסה להציג עצמו כצד זר, בלתי מעורב, הרי שהמצג אינו משכנע. סמי חליו ידע מתחילת המגעים כי בדירה מתגוררים כהן הבן ואשתו גאולה. כיוצא בזה, התנהלותו אינה עולה בקנה אחד עם המצופה מרוכש תם לב. השימוש ביפויי הכוח נעשה שלא כדין, פסק בית המשפט המחוזי, ואין תוקף לעסקאות המכר.
10. בהתאם לאמור, פסק בית המשפט המחוזי כי ההסכמים למכירת דירת המגורים בטלים ומבוטלים, בהיותם חוזים למראית-עין, הן בעסקה עם דליה קצירי, הן בעסקה עם סמי חליו. בנוגע לדליה קצירי, נקבע כי משנמחקה הערת האזהרה שנרשמה על-שמה, אין לה כל זכויות בדירה ועל כן אין מקום ליתן סעד הצהרתי נגדה. בית המשפט הוסיף וקבע כי הערת האזהרה אשר נרשמה על הדירה על שם סמי חליו בטלה; נאסר על עו"ד שר-טוב להשלים את הליכי רישום הזכויות בדירה על שם סמי חליו; יפוי הכוח שנמסרו לעו"ד שר-טוב בכל הקשור לביצוע פעולות משפטיות לגבי הדירה, לרבות העברת בעלות בה, בטלים; הוצא צו לא-תעשה נגד עו"ד שר-טוב, האוסר עליו לעשות כל שימוש ביפויי-הכוח שנמסרו לו; המשכון שנרשם על הדירה אצל רשם המשכונות ביום 17.7.2003 בוטל, ושטר החוב שנחתם ביום 16.7.2003 על-ידי חברת מפעלי צמר פלדה וחברת מזוג חלקות הדר, בערבות של כהן, בוטל. כמו כן חוייבו קצירי, עו"ד שר-טוב וסמי חליו בתשלום שכ"ט עו"ד בסך של 55,000 ש"ח.
ע"א 5136/11