השופטת שושנה שטמר - אב"ד:
לפנינו שני ערעורים על פסק דין מיום 19.3.07, שניתן בבית משפט השלום חיפה בת.א 17822/03 (כב' השופטת תמר שרון-נתנאל). פסק דינו של בית משפט קמא דן בזכויות המשיבה בע"א 4456/07 והמערערת בע"א 4436/07 (להלן - "
מצליח") בדירת מגוריה, בה היא מחזיקה בשכירות מוגנת. הדירה היא בבעלות המערערים בע"א 4456/07 ולמשיבים בע"א 4436/07 (להלן -
"קמינצקי").
העובדות העולות מפסק דינו של בית משפט קמא
1. קמינצקי רכשו בשנת 1975 חלקת מקרקעין, הנמצאת ברחוב דרך הים 36 בחיפה והידועה כחלקה 100 בגוש 10807 (להלן - "
המקרקעין"). על המקרקעין היה בנוי, בין היתר, מבנה דו קומתי (להלן - "
הבניין") בו יחידות דיור המשמשות למגורים (למעט יחידה אחת המשמשת לגן-ילדים). בקומה ראשונה של הבניין מתגוררת מצליח בשכירות מוגנת, ולה כניסה נפרדת מיתר הכניסות שבקומת הקרקע.
מצליח היא, כאמור, דיירת מוגנת בדירתה, וזאת מכח הסכם שכירות אשר נחתם ביום 20.6.68 בין בעלה המנוח, משה מצליח, לבין הבעלים הקודמים של המקרקעין, חיים טוב המנוח (להלן-
"חיים טוב"), ממנו רכשו קמינצקי את זכויותיהם במקרקעין בשנת 1975. מצליח נכנסה בנעליו של בעלה המנוח לגבי זכויותיו בדירה, וקמינצקי באים במקומו של חיים טוב כבעלי החלקה והבניין.
על פי הרשום בהסכם השכירות, כוללת השכירות דירה בת 2 חדרים, מטבח שירותים, מקלחת ומרפסת לחצר, הנמצאת בקומה הראשונה של הבניין, בצידו המזרחי.
ההליכים בבית הדין לשכירות
2. בשנת 1992 הגישו קמינצקי לבית הדין לשכירות בחיפה (תיק שכירות 61/62) בקשה לקביעת דמי שכירות בדירת המגורים. בבקשה פורט גובה דמי השכירות, שקמינצקי דרשו (ואעיר כבר כאן, כי לא נכתב בתובענה שמצליח לא שלמה דמי מפתח) וכן נרשם כי "המשיבה השתלטה על שטח מחצר הבית בשטח של כ-50 מ"ר, גדרה אותה והפכה אותה לחלק מהמושכר ומונעת מדיירים אחרים להיכנס לאותה חלקה".
3. בפתח ישיבת דיון ההוכחות בתיק השכירות, הודיע בא כוחם של קמינצקי (עו"ד חרלף המנוח), כי התביעה מצומצמת לחדרי הדירה בלבד, והעתירה לקביעת לשכר דירה בגין שימוש בחצר - נמחקה. בנוסף, הוסכם כי בית הדין לשכירות לא ידון בטענות הצדדים לגבי הזכויות בחצר, ולפיכך, לא התקיים דיון בסוגיה זו.
בהמשך, הגיעו הצדדים להסכם פשרה לפיו, חצר הדירה בגודל של כששה מ"ר, המהווה כניסה לדירה וגינה, תהווה חלק מהמושכר. מצליח הצהירה כי היא תאפשר כניסה לחצר בבנין בו נמצאת הדירה, לצורך ביצוע תיקונים, שיפוצים או בניה אחרת. הסדר הפשרה קיבל תוקף של פסק דין ביום 25.4.93.
ההליכים ופסק הדין בבית משפט קמא
4. ביום 19.10.03 הוגשה תביעתם של קמינצקי לבית משפט השלום בחיפה (ת.א 17822/03). הם עתרו בה לפסק דין פינוי כנגד מצליח, ולחילופין פסק דין הצהרתי לפיו ייקבע כי למצליח זכות מעבר בשביל הגישה לדירתה ואין לה זכות דיירות מוגנת או זכות חזקה בשטח של 33 מ"ר בחצר הבית. כן נדרש לחייב את מצליח בדמי שכירות ראויים בסכום של 26,151 ש"ח בגין השימוש בחצר החל ממאי 1999.
5. בפסק דין שניתן ביום 19.3.07 קבע בית משפט קמא, כי מצליח היא דיירת מוגנת, לא בשל תשלום דמי מפתח, אלא מכח החוק. זאת כיוון שהשכירות החלה לפני יום 20.8.68 (וראו לעניין זה בסעיף 9 לחוק הגנת הדייר, התשל"ב-1972 [להלן- "
חוק הגנת הדייר"] הקובע כי:
"נכס שביום כ"ו באב תשכ"ח (20 באוגוסט 1968) (להלן - תשכ"ח) לא היה דייר הזכאי להחזיק בו - לא יחול חוק זה על שכירותו כל עוד לא הושכר בדמי מפתח").
6. אשר לזכויות בחצר, בית משפט קמא קבע, כי פסק הדין בפשרה של בית הדין לשכירות הקנה למצליח זכויות בשטח של ששה מ"ר מהחצר, המשתרע על הגינה ועל השביל, בצמוד אל דירת מגוריה של מצליח. נקבע כי מדובר במלבן ש"אורכו מוכתב ע"י אורך חזית הדירה, כולל רוחב הכביש, ורוחבו מוכתב משטחו הכולל" (סעיף 21 לפסק הדין).
בית משפט קמא לא קיבל את טענת מצליח, לפיה פסק הדין של בית הדין לשכירות הקנה לה זכויות בחצר כולה ובטעות נרשם בפסק הדין של בית הדין לשכירות כי שטח החצר כששה מ"ר; בית משפט קמא הוסיף וקבע, שמשלא הוגשה תביעה לתיקון טעות לא ניתן לקבל את טענת מצליח לפיה נרשם בטעות כי השטח הצמוד לדירתה הוא ששה מ"ר. בנוסף, נקבע כי קמינצקי מעולם לא העניקו ולא הראו כוונה להעניק למצליח זכויות כלשהן, אלא בשטח של ששה מ"ר.
בית משפט קמא פסק, כי על פי פסק דין השכירות, השטח של ששה מ"ר בחצר הוא חלק מהמושכר, ולמצליח זכויות דיירות מוגנת גם בשטח זה. מנגד, הסכם השכירות לא הקנה למצליח זכויות נוספות בחצר.
בית משפט קמא דחה את טענתה של מצליח לפיה יש לה זכויות דיירות מוגנת בחצר מכח סעיף 2 לחוק הגנת הדייר, המחיל דיירות מוגנת על חצר או גינה, או חלק מהם, המשמשים את מטרת השכירות באופן שלא ניתן להשתמש במושכר בלעדיהם, או שהם מהווים חלק אינטגראלי של השימוש במושכר. בית משפט קמא הבחין בין הגינה לבין השביל הממוקמים בחצר, ומצא, כי הגינה לא הכרחית לשימוש בדירה ואילו השביל הוא הכרחי מכוון שזוהי הכניסה היחידה לדירה. לפיכך, נקבע כי למצליח זכות מעבר בשביל, זאת בנוסף לזכותה בששה מ"ר מהחצר (כאשר בתוך ששת המ"ר, חלק השביל הנמצא בהם כלול בתוכם). .
7. בית משפט קמא דחה את טענות קמינצקי כי הסכם הפשרה באשר לששה מטרים לא יכול היה ליצור דיירות מוגנת בהם שכן הוענקה לאחר 20/8/68. לעמדת בית משפט קמא, ניתן ליצור דיירות מוגנת גם בהסכם וגם לאחר המועד הקבוע ואף אם לא שולמו דמי מפתח.