השופטת א' חיות:
זהו ערעור על פסק-דינו של בית המשפט המחוזי בתל-אביב-יפו (השופטת נ' אחיטוב), בו התקבלה תביעת המשיבים והמערערים חויבו לשלם להם סך של 140,000 דולר ארה"ב בתוספת ריבית פיגורים בשיעור ובתנאים המפורטים בפסק-הדין, וכן פיצויים מוסכמים בסך 58,333 דולר ארה"ב בתוספת ריבית והצמדה.
תמצית פסק דינו של בית משפט קמא ומרבית העובדות הצריכות לעניין פורטו בהחלטתנו מיום 19.1.2010, אך למען הסדר נשוב ונפרט את רקע הדברים שביסוד הערעור ואת השתלשלות ההליכים.
הרקע העובדתי
1. למערערת 3, סאנסי אילת מפעלי תיירות בע"מ (להלן: סאנסי), היו זכויות במגרש באילת על-פי הסכם פיתוח משנת 1988 עם מינהל מקרקעי ישראל (להלן: המינהל). הסכם הפיתוח הוארך מעת לעת ובראשית התקופה הרלבנטית היה תוקפו עד ליום 31.12.1994. המערערת 1 הינה בעלת המניות העיקרית בסאנסי ומשמשת כדירקטורית וכמנהלת עסקי החברה (להלן: ציפורה). המערער 2, בנה, היה מעורב אף הוא בניהול עסקי החברה (להלן: אמיר). במחצית הראשונה של שנת 1994 פנה משה חכם (להלן: חכם), יזם בתחום הבניה, אל סאנסי והציע לרכוש את זכויותיה במגרש ולהקים עליו מלון. בהמשך צירף אליו חכם יזם נוסף, הוא המשיב 1 (להלן: ליסטר, וביחד: היזמים). ביום 26.10.1994, במהלך המשא ומתן שהתנהל בין הצדדים, העבירו היזמים לציפורה ואמיר או למי מהם סכום של 240,000 דולר ארה"ב, 100,000 דולר מתוכו שולמו על ידי חכם ו-140,000 דולר על ידי ליסטר. לאחר מכן המשיכו הצדדים במשא ומתן למכירת המגרש ולהתקשרות במספר הסכמים ובהם: הסכם בין סאנסי לבין ש.ח.ל אילת תיירות ונופש בע"מ, חברה שהייתה אותה עת בייסוד (להלן: ש.ח.ל), והמעמיס בע"מ, חברה קבלנית שליסטר היה קשור בה (להלן: המעמיס), לבניית מלון במגרש; הסכם לפיו תוענק לש.ח.ל אופציה ל-18 חודשים להתקשר בעסקת קומבינציה עם סאנסי לשם בניית המלון; והסכם קומבינציה בין סאנסי לש.ח.ל לפיו בתמורה לבניית המלון כאמור תקבל ש.ח.ל 70% מהזכויות במגרש ובמלון (להלן: הסכמי הבניה). לטענת ליסטר, באותה תקופה החלו הוא וחכם לנקוט פעולות לקידומו של פרויקט הבניה (להלן: הפרוייקט), כגון שכירת אדריכל לביצועו ואף הוציאו לשם כך הוצאות נכבדות.
2. כחודשיים לאחר העברת התשלום ויומיים בלבד לפני סיומו הצפוי של חוזה הפיתוח בין סאנסי למינהל, ביום 29.12.1994, נערכה פגישה בין היזמים לציפורה ואמיר אשר במהלכה חתמו ציפורה והיזמים על חלק מן המסמכים הנוגעים להסכמי הבניה ועל מסמכים נוספים, שהופקדו כולם בנאמנות בידי עו"ד שטבהולץ, בא-כוחם של המערערים. אחד המסמכים נערך בכתב-יד, נשא את הכותרת "דף הוראות בלתי-חוזרות לעו"ד שטבהולץ", ונחתם על ידי ציפורה והיזמים וכן על ידי אמיר (להלן: דף ההוראות). מפאת חשיבותו לענייננו נביאו כלשונו וכך נאמר בו:
1. במידה ועד 1.3.95 מינהל מקרקעי ישראל לא יבטל את הסכם הפיתוח בינו לבין סאנסי מפעלי תיירות בע"מ ולא ייקח חזרה את המגרש יש למסור מעטפה מס' 1 לד"ר אמיר פרידנברג ו/או גב' ציפורה פרידנברג.
2. במידה ועד 1.3.95 מינהל מקרקעי ישראל יבטל את הסכם הפיתוח בינו לבין סאנסי מפעלי תיירות בע"מ וייקח חזרה את המגרש יש למסור לה"ה אשר ליסטר ומשה חכם את מעטפה מס' 2.
3. מעטפה מס' 3 תימסר לה"ה אשר ליסטר ומשה חכם אך ורק לאחר קבלת אישור בכתב מד"ר אמיר פרידנברג למסירה. באותו מעמד מעטפה מס' 2 גם תימסר לד"ר אמיר פרידנברג.
מעטפה מספר 1 הכילה הסכם הלוואה על סך 200,000 דולר ארה"ב, לפיו ציפורה ואמיר הם המלווים והיזמים הם הלווים. מעטפה מספר 2 הכילה הסכם הלוואה על סך 240,000 דולר ארה"ב, לפיו היזמים הם המלווים וציפורה ואמיר הם הלווים. בכל אחת מהמעטפות היה גם שטר חוב, בסכום ההלוואה, שעשו הלווים לפקודת המלווים. מלבד הסכום וזהות הצדדים היו תנאי ההסכמים זהים, ובשניהם נקבע שהלווה מתחייב לפרוע את ההלוואה כערכה בשקלים וכשהיא צמודה לדולר בתוך שבעה ימים מיום הדרישה של המלווה, וכי אם לא תוחזר ההלוואה במועדה ישלם הלווה ריבית פיגורים בשיעור הנהוג באחד מחמשת הבנקים הגדולים בישראל, לפי שיקול דעת המלווה, על חריגות מאשראי מוקצב בחשבון חח"ד בתוספת 20% לשנה, והריבית תצטבר מידי 15 ימים עד ליום התשלום בפועל. בנוסף נקבע כי צד שיפר את ההסכם ישלם פיצויים מוסכמים בסך 100,000 דולר ארה"ב. לטענת הצדדים מעטפה מספר 3 לא אותרה, ולא הוברר אם הועברה לעו"ד שטבהולץ ומה היה תוכנה.
3. ביום 12.1.1995 הודיע המינהל לסאנסי כי "עפ"י בדיקה בשטח מטעמינו, מסתבר כי טרם התחלתם בבניה... לאור האמור הרינו להודיעכם כי העסקה ביננו בטלה ומבוטלת". סמוך לאחר מכן, ביום 5.2.1995, העביר עו"ד שטבהולץ לבאי-כוחם של היזמים את הודעת המינהל בדבר ביטול הסכם הפיתוח וביקש לתאם עימם פגישה "לקידום הנושא". הפגישה התקיימה ביום 21.2.1995 במשרדו של עו"ד שטבהולץ בנוכחות היזמים ואמיר, ובה נדונה התקדמות הפרויקט מול עיריית אילת והמינהל. פגישה נוספת בנוגע לפרויקט התקיימה ביום 28.2.1995 במשרדי מהנדסת העיר אילת, בהשתתפות ליסטר ואדריכל מטעם היזמים.
כחודש מאוחר יותר, ביום 23.3.1995, פנה עו"ד שטבהולץ לבאי-כוחם של היזמים והודיע להם כי עיריית אילת התנתה את הוצאת הפקודה לתשלום אגרת היתר הבניה לפרויקט בהסרת גדר הפח שסביב המגרש אשר נפגמה בעת ביצוע עבודות עפר בשטח על ידי היזמים, ודרש מהם לשקם את הגדר ולדאוג לתשלום האגרה ולהוצאת היתר הבניה. ביום 5.4.1995 פנה עו"ד שטבהולץ בשנית לבאי-כוחם של היזמים באותו עניין והתרה בהם שאם מרשיהם לא יקיימו את הדרישות במכתבו הקודם בתוך שלושה ימים, יתבטלו ההסכמים בין הצדדים. לאחר ארבעה חודשים, ביום 9.8.1995, פנה עו"ד בן-יוסף, בא-כוחם של ליסטר והמעמיס אל עו"ד שטבהולץ, ודרש את השבת הכספים ששולמו לציפורה ואמיר "על חשבון העסקה", ובהמשך שב ופנה פעמים מספר לעו"ד שטבהולץ בבקשה לקבל את העתקי המסמכים שהופקדו בידיו בקשר לעסקה.
4. במקביל לחילופי הדברים הנ"ל ולאחריהם פנו עו"ד שטבהולץ (ביום 8.3.1995) וציפורה (בימים 12.2.1996 ו-27.2.1996) למינהל בבקשות להאריך את הסכם הפיתוח; ואכן - ביום 18.6.1996 הודיע המינהל לסאנסי כי החליט להאריך את ההסכם עימה בשנתיים נוספות, בכפוף לתשלום ערך הקרקע על-פי הערכה מעודכנת של השמאי הממשלתי. בעקבות כך הודיע בא-כוחה של סאנסי ביום 25.6.1996, לבאי-כוחם של ליסטר, המעמיס וחכם כי התקבל "[א]ישור המינהל להארכת החכירה הנ"ל ואי-לקיחת המקרקעין מהחברה הנדונה" ובתגובה פנה עו"ד בן-יוסף פעם נוספת לעו"ד שטבהולץ וביקש לקבל את העתקי המסמכים שהופקדו אצלו בנאמנות, כשהוא מציין כי "על כך נאמר 'עבר זמנו בטל קורבנו'... אני רואה חובה להדגיש בפניך, כי משהתמלא התנאי בנקודת הזמן הרלבנטית זכאים מרשי לקבלת הקרן והריבית של ההלוואה שניתנה על-ידם לה"ה ציפורה פרידנברג ו[א]מיר פרידנברג - הלוואה על סך 240,000$ בתוספת ריבית פיגורים שנתית בשיעור 20% ובנוסף לכך פיצויים קבועים מראש בגין הפרת הסכם ההלוואה בסך 100,000$...".
על רקע זה הגישו ליסטר והמעמיס בראשית שנת 1998 תביעה כנגד המערערים ועו"ד שטבהולץ, בה ביקשו לקבל לידיהם את המסמכים שהופקדו בידי עו"ד שטבהולץ; לחייב את המערערים בהשבת כספי ההלוואה שניתנו להם בסך 240,000 דולר ארה"ב, בתוספת ריבית פיגורים שנתית של 20% המצטרפת לקרן מידי 12 חודשים מיום 9.11.1994 ופיצויים מוסכמים בסך 100,000 דולר ארה"ב, ובסך הכל 1,831,805 ש"ח; וכן לחייב את המערערים לשפות את ליסטר והמעמיס בגין הוצאות שהוצאו על ידם לשם ביצוע הפרויקט בסך 300,000 ש"ח (להלן: התביעה העיקרית). תוך כדי ההליכים נפתח נגד המעמיס הליך של כינוס נכסים ופירוק והמשיבה 2, א.ד. אסולין השקעות ופיננסים בע"מ (להלן: אסולין), באה בנעליה. ביני לביני, מכרה סאנסי ביום 5.5.1998 את זכויותיה במגרש לחברת רד סי הייטס בע"מ תמורת 2,270,000 דולר ארה"ב בניכוי הסכום שדרש המינהל בגין עליית שווי המקרקעין. כמו כן התקשרו המערערים ביום 16.12.1998 בהסדר פשרה עם חכם.
במחצית השניה של שנת 1999 הגישה סאנסי תביעה נגד ליסטר והמעמיס, בה תבעה פיצוי בסך 1,250,000 ש"ח על נזקים שנגרמו לה, לטענתה, כתוצאה מהפרת הסכמי הבניה (להלן: התביעה הנגדית). בתביעה הנגדית טענה סאנסי כי על פי הסכמי הבניה היא הייתה אמורה לקבל נכסים בשווי של כ-2,835,000 דולר ארה"ב וכן 440,000 דולר ארה"ב במזומן, ומשמכרה את זכויותיה במקרקעין תמורת סך של 2,270,000 דולר ארה"ב בלבד נגרם לה הפסד ישיר של כמיליון דולר ארה"ב. עוד טענה סאנסי כי היא זכאית לקבלת הפיצוי המוסכם על פי ההסכמים בסך של 200,000 דולר ארה"ב; כי כתוצאה מהפרת ההסכמים היא נדרשה להפקיד בידי המינהל ערבות בנקאית בסך של 3,000,000 ש"ח להבטחת מימוש הבניה ועמידה בלוח הזמנים; כי הפסידה את ההכנסות הצפויות מחלקה במלון שהיה עתיד להיבנות על גבי המגרש; כי נגרם לה נזק בגין תשלום מיסים שונים וכי הוציאה הוצאות בגין עבודות שנדרשו בשטח. הדיון בתביעה הנגדית אוחד עם הדיון בתביעה העיקרית.
החלטת הביניים ופסק דינו של בית משפט קמא
5. במסגרת ההליכים המקדמיים בתביעה העיקרית ובתביעה הנגדית ביקשו המשיבים לעיין במסמכים המצויים במעטפות שהופקדו בנאמנות בידי עו"ד שטבהולץ, אשר מצידו סרב למוסרן ללא הסכמת המערערים. בקשתם זו של המשיבים נדחתה ביום 5.9.2000 (כב' הרשמת השופטת ע' סולומון-צ'רניאק) מן הטעם שקבלת המעטפות הינה אחד הסעדים המתבקשים בתביעה העיקרית ועל-כן, חשיפתן תרוקן מתוכן כל דיון בתובענה. עוד נקבע כי קיימת מחלוקת בין הצדדים בשאלה האם התנאים למסירת המסמכים שבנאמנות נתקיימו, וכי זוהי שאלה עובדתית שיש לשמוע לגביה ראיות. ערעור התובעים על החלטה זו נדחה בפסק-דין מיום 31.1.2001 (כב' השופטת ה' גרסטל). לאחר סיום שלב ההוכחות חזרו המשיבים וביקשו מבית המשפט, במהלך דיון שהתקיים בפניו ביום 21.6.2007, כי יורה על מסירת העתק של המסמכים המצויים במעטפות לעיון בית המשפט והצדדים, וביום 11.9.2007 נעתר בית המשפט (כב' השופטת נ' אחיטוב) לבקשה וחייב את עו"ד שטבהולץ למסור לבית המשפט ולצדדים "את העתק תוכן המעטפות שברשותו", אשר תוכנן המדויק לא היה ידוע עד לאותה עת (להלן: החלטת הביניים). לאחר מכן הגישו הצדדים את סיכומיהם.
6. בפסק דינו מיום 30.3.2008 קיבל בית המשפט המחוזי את התביעה העיקרית ודחה את התביעה הנגדית. בית המשפט קבע כי סכומי הכסף שהעבירו היזמים לציפורה ואמיר היו הלוואה אישית בציינו כי הצדדים להסכמי ההלוואה הם אנשים פרטיים, ללא אזכור שם החברות. עוד צוין בהקשר זה כי לאמיר שחתם על דף ההוראות לא הייתה (על-פי עדותו) זכות לחתום בשם סאנסי. כמו כן דחה בית המשפט את טענת אסולין, שבאה כאמור בנעלי המעמיס, לפיה כספי ההלוואה הגיעו מכיסה של המעמיס, בקובעו כי ההלוואה ניתנה באופן אישי על ידי היזמים. בית המשפט הוסיף וקבע כי נתקיימו בענייננו התנאים שנקבעו בדף ההוראות למסירת מעטפה מספר 2. בהקשר זה קבע בית המשפט כי דף ההוראות נערך על רקע הסיום הצפוי של תקופת הסכם הפיתוח וכי התוצאה המשפטית המתחייבת מסיום תקופתו של הסכם זה היא החובה להשיב את הקרקע למינהל. מכאן, כך קבע, שקיים מפגש מועדים בין ביטול הסכם הפיתוח על ידי המינהל והחזרת המגרש לידיו ואין מדובר בתנאים נפרדים. בית המשפט הוסיף וקבע כי מאחר שהמינהל ביטל את הסכם הפיתוח כבר ביום 12.1.1995, הרי שביום 1.3.1995 ההסכם לא היה בתוקף עוד ועל כן התקיימה החלופה השניה הקבועה בדף ההוראות והיזמים זכאים למימוש הסכם ההלוואה ולביצוע שטר החוב שבמעטפה מספר 2. עם זאת, בית המשפט לא חייב את המערערים בתשלום מלוא סכום הריבית שנקבע בהסכם ההלוואה - דהיינו, ריבית פיגורים בתוספת 20% לשנה - וקבע כי נוכח גרסת ליסטר לפיה ההלוואה ניתנה למשך 14 יום, יש לקרוא את הסכם ההלוואה כקובע תוספת של 20% למשך 14 יום שתחילתם שבעה ימים מיום דרישת הפירעון בלבד. כמו-כן דחה בית המשפט את הבקשה לקבל את מלוא סכום הפיצוי המוסכם שנקבע בהסכם וקבע כי ליסטר זכאי לסכום יחסי בלבד, לפי חלקו האישי בהלוואה, וכן דחה את טענת אסולין כי המעמיס היא זו שזכאית להשבת כספי ההלוואה וקבע כי אין למעמיס זכות בכספים אלו ששולמו על ידי חכם וליסטר אישית.
בית המשפט הוסיף ודחה את טענת המערערים לפיה המשיבים הפרו את הסכמי הבניה ועל כן אינם זכאים לסעדים מכוח דף ההוראות, בקובעו כי בין הצדדים כלל לא קמה מערכת חוזית מחייבת. לעניין זה קבע בית המשפט כי ההסכמים שצורפו לכתבי הטענות לא היו חתומים "באופן מלא" וחסרו בהם חתימות המעמיס וש.ח.ל. עוד צויין כי במכתבו של עו"ד שטבהולץ מיום 17.1.1995 נאמר כי "נראה לי שיש להיפגש ולסיים את העסקה בחתימת כל הנספחים וחלוקת העתקי החוזים לכל אחד מהצדדים המעורבים בעסקה", ואיש מהצדדים לא העיד כי בסופו של דבר נחתמו המסמכים וחולקו לצדדים כאמור. על רקע זה נקבע כי המערערים לא הוכיחו שהתקיימו נסיבות שיש בהן כדי לאיין את זכות היזמים לסעדים מכוח דף ההוראות. עוד קבע בית המשפט כי מן הראיות עולה שלא היזמים היו אלה שבגינם לא הוארך הסכם הפיתוח, וכי כל הצדדים עשו כמיטב יכולתם להשלמת העסקה המתוכננת. מטעמים אלו הוסיף בית המשפט וקבע כי המערערים אינם זכאים לפיצוי בגין הנזקים שנגרמו להם לטענתם כתוצאה מהפרת הסכמי הבניה, ועוד קבע כי המערערים לא הביאו כל ראיה בדבר אותם נזקים וכי העובדה שבסופו של דבר סאנסי מכרה את המגרש לצד שלישי בסכום נמוך ממה שצפתה אין בה כדי להוות נזק הקשור לעסקה נושא התביעה, בפרט משלא הוכח קשר סיבתי בין מעשי המשיבים לעובדה זו.