1. הצדדים (זולת סלע) הם בעלי זכות חכירת משנה ב-4 דירות הנמצאות בבית מגורים ברחוב סמטת אסירי ציון 5 בתל אביב. שרתוק ובורוכוב מחזיקים בדירות שבקומת הקרקע ועלה וצברי בדירות שמעליהן. סלע מכרה בשעתו את הזכויות בדירות לבעליהן ההיסטוריים ושמשה כ"חברה משכנת" של הבניין.
שרתוק הגישה לערכאה הראשונה תביעה לפירוק השיתוף במקרקעין בדרך של רישום הבית כבית משותף תוך פסיקת תשלומי איזון. בה בעת הוגשו על ידי שרתוק וצברי תביעות כספיות הדדיות הקשורות לאופן השימוש ברכוש המשותף.
בית משפט קמא נעתר לתביעה לפירוק השיתוף תוך שקבע כי סלע אינה חייבת לרשום אלא את זכויות החכירה של הצדדים. בהינתן שלצורך הרישום כבית משותף נדרשת חוות דעת של המפקח על בתים משותפים קבע בית משפט קמא, כי פעולה זו תבוצע בהמשך המשפט.
בית המשפט חייב את עלה לשלם לשרתוק תשלום איזון בסך של 34,020 ש"ח.
יתר תביעותיה הכספיות של שרתוק, כמו גם תביעתם הנגדית של צברי נגד שרתוק, נדחו.
בית משפט קמא נמנע מלעשות צו להוצאות, זולת חיובם של עלה לשלם לשרתוק הוצאות בסך 2,000 ש"ח ושכ"ט עו"ד של 5,000 ש"ח בשל האיחור בהגשת סיכומיהם.
שרתוק, עלה וצברי לא השלימו עם פסק הדין והגישו את הערעורים שלפנינו, אשר נשמעו במאוחד.
2. עם תום הדיון בערעור עלה בידינו להביא את כל הצדדים להסכמה שלפיה, לפנים משורת הדין, סלע תרשום את הבית כ"בית משותף", כאשר הוצאות הרישום יחולו על ארבעת בעלי הדירות באופן יחסי לשטח הדירות. הוסכם, כי הרישום ייעשה בפיקוח בית משפט קמא, כפי שהחליט בית משפט קמא ממילא (בסיפא לפסק דינו), וכי אם יהיו חילוקי דעות בין הצדדים בנוגע לחלוקת ההוצאות או לשיעורן, יוכרעו על ידי בית משפט קמא. אנו נותנים להסדר זה תוקף של פסק דין. בכך יושבו חילוקי הדעות כלפי סלע.
3. כל הצדדים הסכימו כי נוכח הסדר דיוני שאליו הגיעו הצדדים בבית משפט קמא, שלפיו נגרעו מכתב התביעה גב' עלה וגב' צברי, לא היה מקום להפכן לצדדים לפסק הדין. פסק דינו של בית משפט קמא מתוקן אפוא בהתאם.
4. במסגרת פירוק השיתוף בדרך של רישום הבית כבית משותף הורה בית המשפט על הצמדתן של החצרות לדירות שבקומת הקרקע ועל הצמדת הגגות לדירות שבקומה א'. לצורך ביצוע תשלומי האיזון הכרוכים בכך בין בעלי הדירות, מינה בית משפט קמא מומחה בתחום השמאות, על מנת שישום את החצרות ואת הגגות. עלה מלין על כך שבית משפט קמא ראה שלא לקבל במלואה את חוות הדעת של המומחה, אלא השווה את מקדם ההמרה המתייחס לשטחי הגג למקדם המתייחס לשטחי החצר. לא מצאנו ממש בטענה זו. בית משפט קמא נימק החלטתו בעניין זה בכך שלא שוכנע, כי קיימת הגבלת שימוש אפקטיבי בחדר על הגג וכי החדר נחות בהשוואה לחצר בכל הנוגע לאפשרות אירוח או יישום כחדר שינה, באופן המצדיק את הקטנת מקדם ההמרה (סעיף 14 לפסק הדין). הנמקה זו, המעוגנת, בין היתר, בהתרשמותו הבלתי אמצעית של בית המשפט מנתוניו הקונקרטיים של הבניין בעקבות ביקור שנערך במקום, אינה מתמקדת בערכים השמאיים שפורטו בחוות הדעת, אלא היא מתמקדת בנתונים העובדתיים העומדים ביסודה, אשר לגביהם אין למומחה יתרון מקצועי על פני בית המשפט. כך הם פני הדברים גם בטרם נותנים את הדעת על הערתו של בית משפט קמא, כי ניסיונו של המומחה לעגן את מסקנותיו בנושא זה בספרות מקצועית היו סתמיים, שכן הספר לא נזכר בחוות דעתו ואף לא הוצג בבית המשפט.
5. מאידך, יש ממש בטענתו הנוספת של עלה כי בית משפט קמא נתפס לכלל טעות באופן חישובו של תשלום האיזון. נסביר: הבסיס לחישוב הנו "טבלת האיזון" שפורטה על ידי השמאי בפרק ו' לחוות דעתו, אשר יש לתקנה בעקבות השוואת מקדם ההמרה המתייחס לשטחי הגג למקדם המתייחס לשטחי החצר שעליה הורה בית משפט קמא כמפורט בפסקה 4 לעיל. תאור ההצמדות ושווין לאחר התיקון הנ"ל הנו כדלקמן: לשרתוק מוצמדת חצר ששוויה 121,300 ש"ח; לעלה מוצמד גג ששוויו 160,230 ש"ח; לצברי מוצמד גג ששוויו 160,230 ש"ח; לבורוכוב מוצמדת חצר ששוויה 135,300 ש"ח. יוטעם, כי בכפוף לחילוקי הדעות שנתגלעו בסוגיית השוואת מקדמי ההמרה, שבהם הכרענו לעיל, לא היו נתונים אלו שנויים במחלוקת.
מהתיאור דלעיל עולה, כי שוויו המצרפי של כלל הרכוש המשותף שיש לחלקו בין 4 בעלי הדירות הנו 577,060 ש"ח, הווה אומר, לו היה מחולק הרכוש המשותף בין 4 בעלי הדירות בצורה שווה, היה מקבל כל אחד מהם רכוש בשווי של 144,265 ש"ח .
לשרתוק מגיע, אפוא, ההפרש בין הסך 144,265 ש"ח הנ"ל לבין הסך 121,300 ש"ח כתשלום איזון. המדובר ב- 22,965 ש"ח. כעולה מהתיאור הנ"ל, סכום זה אמור להיות משולם לשרתוק על ידי עלה וצברי בחלקים שווים.
פסק דינו של בית משפט קמא מתוקן אפוא באופן שחיובו של עלה מוקטן לכדי הסך 11,482.5 ש"ח. יצוין כי סכום דומה אמור לשלם צברי אך המערערת לא עתרה לסעד זה בכתב תביעתה ואין אנו מוסמכים להושיטו מיוזמתנו (ראו סעיף 44ז' לכתב התביעה, שבו בקשה לחייב בתשלומי איזון רק את עלה).
6. לא מצאנו ממש בהשגותיהם של שרתוק ושל צברי על דחיית יתרת תביעותיהם ונימוקי בית משפט קמא בסוגיה זו מקובלות עלינו. נוסיף כי עיקר הטענות שהועלה בעניין זה נסב על ממצאים עובדתיים שנקבעו על ידי בית משפט קמא, אשר לא נמצאה לנו עילה מבוררת להתערב בהם.
7. אף לא ראינו מקום להתערב בקביעותיו של בית משפט קמא בעניין הוצאות המשפט. נושא זה מסור לשיקול דעתה של הערכאה הדיונית והתערבותה של ערכאת הערעור נעשית רק במקרים יוצאי דופן, אשר המקרה שלפנינו אינו נמנה עליהם.
8. ערעורו של עלה התקבל באופן חלקי (כמפורט בפסקאות 4-5 לעיל). שרתוק תשלם אפוא לעלה את הוצאות הערעור ושכ"ט עו"ד בסך 7,500 ש"ח. אין צו להוצאות בין יתר הצדדים.
הסך 7,500 ש"ח הנ"ל יועבר לעלה, באמצעות באת כוחה, מתוך הפיקדון שהפקידה שרתוק. יתרת הפיקדון, על פירותיה, תוחזר לשרתוק באמצעות באת כוחה. גם הפיקדונות הנוספים על פירותיהם יוחזרו למפקידים באמצעות באי כוחם.
המזכירות תמציא העתק פסק הדין לצדדים.