השופטת א' חיות:
ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו (כב' השופטת ר' רונן) מיום 20.3.2011 שקיבל את תביעת המשיבים לאכיפת הסכם מכר מקרקעין בין המשיב 1 (להלן: גטאס) ובין יוסף כהן ז"ל (להלן:המנוח).
רקע עובדתי
1. בין גטאס ובין המנוח נחתם בחודש מאי 2008 הסכם בן עמוד אחד לפיו מכר המנוח לגטאס מתחם בשטח של 518 מ"ר ברחוב ****** ביפו, הידוע כחלקות **** בגוש **** (להלן: הנכס) תמורת סך של 180,000 דולר (להלן: הסכם המכר או ההסכם). בהסכם צוין כי ידוע לגטאס שחלק מהנכס מוחזק בפועל על ידי צדדים שלישיים שלא כדין, וכי הוא מתחייב לדאוג לפינויים על חשבונו. יתר תנאי ההסכם, כך הסכימו הצדדים, "הינם כמקובל ועל פי הדין". על הסכם המכר חתם אדם נוסף כעד לחתימתם של הצדדים על הסכם. ביום 30.7.2008 הגיש גטאס תביעה נגד המנוח לאכיפת הסכם המכר ולאחר שהמנוח נפטר, תוקן כתב התביעה ובמקום המנוח נתבע כחליפו המערער, שהוא בנו ויורשו. כמו כן אישר בית המשפט המחוזי למשיב 2 (להלן: גולדברג) להצטרף כתובע נוסף להליך, כמי שעל פי טענתו רכש מגטאס את הנכס מספר חודשים לאחר שגטאס רכש אותו מהמנוח.
פסק דינו של בית המשפט קמא
2. בית המשפט קמא קבע כי המערער לא הרים את הנטל המוטל עליו להוכיח את טענתו כי אף שהמנוח חתם על ההסכם, מדובר בהסכם למראית עין אשר נועד לסייע לגטאס לפנות עבור המנוח את הדיירים ששכרו ממנו את הנכס באותה עת. בית המשפט ייחס בהקשר זה משקל לחובת המערער לעובדה שבכתב ההגנה המקורי שהגיש המנוח נטען על ידו שחתימתו מזויפת ואילו הטענה כי מדובר בהסכם למראית עין לא הועלתה על ידו כלל, והיא נטענה לראשונה על-ידי המערער אשר אין לו כל ידיעה אישית בנוגע לנסיבות כריתת ההסכם. כמו כן קבע בית המשפט כי אילו היה מדובר בהסכם למראית עין, לא היו הצדדים טורחים להחתים עליו עד ולא היו טורחים לציין את כל הפרטים המופיעים בו. בית המשפט הוסיף וקבע כי הגרסה לפיה נועד ההסכם רק כדי לאפשר את פינוי הדיירים תמוהה כשלעצמה שכן לא ברור מדוע הדבר מצריך יצירת מצג כאילו גטאס רכש את הנכס, ובפרט לא ברור מדוע מצג זה צריך להיות מגובה בהסכם המכר. עוד נקבע כי אין מחלוקת שטרם החתימה על הסכם המכר, כרתו גטאס והמנוח הסכם לפיו גטאס יפנה את הדיירים מהנכס תמורת זכות שימוש בו, והמערער לא הבהיר מדוע בנוסף לאותו הסכם ראו הצדדים, על פי גירסתו, צורך לחתום גם על הסכם מכר. אשר לתניה הכלולה בהסכם המכר לפיה התחייב גטאס לדאוג על חשבונו לפינוי הנכס מהמחזיקים בו, ציין בית המשפט כי יש בה כדי לשקף את הסכמת הצדדים לפיה במסגרת עיסקת המכר האחריות לפינוי המחזיקים אינה חלה על המנוח, ולא מעבר לכך. עוד קבע בית המשפט כי המסמכים שהיו ברשותו של גטאס - נסח טאבו של אחת החלקות מהן מורכב הנכס, חלק מתשריטי הנכס והסכם המכר שבאמצעותו רכש המנוח את הנכס מבעליו הקודמים - מחזקים את טענותיו, שכן לו היה מדובר בהסכם למראית עין לא היה מקום להעביר מסמכים אלה לידיו. בית המשפט הוסיף וציין כי למערער אף לא היה הסבר למסמך שנחזה להיות חתום על-ידי המנוח, בו נכתב כי הוא מאשר שקיבל מגטאס סכום של 180,000 דולר "עבור ההסכם" וכי אין לו דרישות נוספות כלפיו (להלן: מסמך אישור התשלום).
3. אשר לגובה התמורה קבע בית המשפט המחוזי כי אף אם תתקבל טענת המערער, שלא נתמכה בחוות דעת מומחה, לפיה שוויו של הנכס גבוה מן התמורה החוזית המוסכמת, אין בכך כדי להוביל למסקנה שמדובר בהסכם למראית עין בציינו כי גטאס סיפק שירותי שיפוץ למנוח בנכסים אחרים בבעלותו, וכי יתכן שמערכת יחסים זו כללה חובות של המנוח לגטאס אשר קוזזו במסגרת הסכם המכר. כמו כן קבע בית המשפט המחוזי כי טרם המכירה היה הנכס טעון שיפוץ, אותו ערך גטאס לאחר כריתת ההסכם, וכי גם בשל כך יתכן כי סכום התמורה היה נמוך משווי השוק שטען לו המערער, ללא תימוכין בשמאות כאמור. בשולי הדברים ציין בית המשפט המחוזי בהקשר זה כי אילו אכן היה מדובר בחוזה למראית עין, שנועד לייצר מצג שווא לפיו הנכס נמכר, היה היגיון בכך שייקבע בו דווקא מחיר "סביר" המשקף את מחיר השוק, ועל כן סבר בית המשפט כי טענת המערער כי המחיר שצויין בהסכם נופל ממחיר השוק, תומכת אף היא במסקנה כי אין מדובר בחוזה למראית עין. לבסוף קבע בית המשפט המחוזי כי עדותה של אחת הדיירות בנכס אשר טענה כי גטאס לא ביקש לפנותה ולא הציג בפניה את הסכם המכר אלא ביקש שדמי השכירות ישולמו להבא לידיו, מחזקת אף היא את גירסת גטאס.
בית המשפט הוסיף ודחה גם את טענת המערער לפיה הסכם המכר לא היה מסוים דיו ולא העיד על גמירות הדעת של הצדדים לו, בקובעו כי זו לא נטענה בכתב ההגנה. למעלה מן הצורך קבע בית המשפט כי הפרטים הכלולים בהסכם המכר - ציון מפורט של הנכס הנמכר, זהות הצדדים להסכם, פירוט התמורה, התחייבות של הקונה לפנות את הדיירים מן הנכס ומנגנון השלמת ההסכם - מקיימים את דרישת המסוימות ומלמדים כי הצדדים אכן גמרו בדעתם לבצע עסקת מכר מקרקעין.
טענות הצדדים
4. בערעורו שב המערער וטוען כי הסכם המכר הוא חוזה למראית עין שנועד לסייע לגטאס לגבות דמי שכירות עבור המנוח בדרך של הצגת ההסכם לדיירים. לטענתו, היעדרם של פרטים מהותיים רבים מההסכם, כגון: תאריך כריתתו, מועד מסירת החזקה, שמות השוכרים ועוד, מעידים על כך שלא הייתה כוונה לבצעו. המערער מוסיף וטוען כי התנהגותו של גטאס לאחר כריתת ההסכם מעידה על כך שאף הוא לא ראה בו הסכם מכר מחייב והוא מציין בהקשר זה כי גטאס ביקש לרשום הערת אזהרה על הנכס רק לאחר ארבעה וחצי חודשים וכן כי דיווח על העסקה לרשויות המס באיחור. עוד טוען המערער כי אביו המנוח רכש את הנכס בשנת 2001 עבור 337,000 דולר, ואין להעלות על הדעת שימכור אותו שבע שנים לאחר מכן עבור סכום הנמוך ממנו כמעט כדי מחצית. כמו כן טוען המערער כי שגה בית המשפט המחוזי בקובעו שהמחיר החוזי נקבע בהתחשב בשיפוץ שגטאס עתיד היה לערוך בנכס ובחובות שחב לו המנוח עבור עבודות שיפוצים שערך בנכסים אחרים, ולטענתו אין לקביעות אלה תמיכה מספקת בחומר הראיות. נוסף על כך טוען המערער כי לא היה מקום ליתן משקל לכך שגטאס מחזיק בנסח טאבו ובתשריט של הנכס, מכיוון שמדובר במסמכים שניתן להשיג בנקל ולא הוכח שהם צורפו להסכם, והוא מוסיף וטוען שגטאס הציג רק עותק של מסמך אישור התשלום בלא שהסביר מדוע אין בידו ראיה מובהקת יותר להעברת התמורה. לבסוף טוען המערער כי הוא צרף לכתב הגנתו תמליל שיחה בהשתתפות גטאס, גולדברג ואדם נוסף (להלן: תמליל השיחה), התומך באופן משמעותי בגרסתו ובית המשפט קמא התעלם ממנו בהכרעתו.
5. גטאס מצידו טוען כי אילו היה מדובר בהסכם למראית עין, היה המנוח מחזיק במסמך נגדי כלשהו המבהיר זאת, או לכל הפחות טוען כך בכתב ההגנה שהגיש. בהקשר זה מוסיף גטאס כי המערער הודה שתצהיר עדותו מבוסס על עדות שמיעה ושלא היה עד למערכת היחסים בין המנוח ובינו. אשר לגובה התמורה טוען גטאס כי היא נקבעה בהינתן מצבו הירוד של הנכס והיותו מאוכלס בדיירים בעייתיים, וכי המערער לא הציג חוות דעת שמאית התומכת בטענותיו לעניין שווי השוק של הנכס בעת חתימת הסכם המכר. עוד טוען גטאס כי אין לתמליל השיחה הנזכר על ידי המערער ערך ראייתי כלשהו, שכן הצדדים לשיחה ידעו, וכך אף צוין בפתיחת השיחה, שהם מוקלטים ולטענתו הדבר הוביל לכך שיפעלו באופן מניפולטיבי. לבסוף טוען גטאס כי מסמך אישור התשלום כתוב בכתב ידו של המנוח ומהווה ראיה ברורה לביצוע העסקה.
גולדברג מצטרף לעיקר טיעוניו של גטאס ואף הוא טוען כי אין מקום להתערבות בית משפט זה בפסק דינו של בית משפט המחוזי, בהדגישו כי הערעור רובו ככולו תוקף ממצאים עובדתיים אשר בהם אין ערכאת הערעור נוהגת להתערב.
דיון והכרעה
6. השאלה המרכזית שהועמדה להכרעתנו בערעור זה היא האם הסכם המכר הוא חוזה למראית עין אם לאו. חוזה למראית עין הוא חוזה שבו "מסכימים ביניהם הצדדים, כלפי חוץ, על הסדר משפטי מסוים, בעוד שכוונתם האמיתית שונה" (ע"א 630/78 ביטון נ' מזרחי, פ"ד לג(2) 576, 581 (1979) (להלן: עניין מזרחי)). בחוזה כזה מתקיים חוסר התאמה מכוון בין הצהרת הרצון של הצדדים המשתקפת כלפי חוץ בחוזה שכרתו ובין רצונם האמיתי והסמוי שלא לתת לאותו חוזה תוקף מחייב (גבריאלה שלו דיני חוזים 167 (מהדורה שניה, 2003) (להלן: שלו); דניאל פרידמן ונילי כהן חוזים א 158 (1991) (להלן: פרידמן וכהן); ע"א 6295/95 בוחסירה נ' בוחסירה, פ"ד נ(1) 259, 261 (1996) (להלן: עניין בוחסירה)).
סעיף 13 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973 (להלן: חוק החוזים או החוק) המסדיר את הנושא קובע כך:
חוזה שנכרת למראית עין בלבד - בטל; אין בהוראה זו כדי לפגוע בזכות שרכש אדם שלישי בהסתמכו בתום לב על קיום החוזה.
בטלותו של חוזה למראית-עין מתוקף סעיף 13 לחוק החוזים מבטאת את העקרון לפיו אין לתת תוקף מחייב לחוזה פיקטיבי. ובמילים אחרות, חוזה למראית עין בטל מעיקרו משום שמלכתחילה לא היה לו, למעשה, כל תוקף ביחסים בין הצדדים שהתקשרו בו (שלו, בעמ' 168). פער זה בין רצונם האמיתי של הצדדים לבין המצג החיצוני הנשקף מן החוזה, נועד בדרך כלל להשיג תכלית מסוימת, חוקית, בלתי-חוקית או ספק-חוקית (ע"א 4305/10 אילן נ' לוי, פסקה 21 לפסק דינו של השופט ע' פוגלמן (9.5.2012)). אך תהא מטרה זו אשר תהא, משהצדדים להסכם לא התכוונו לכתחילה לקיים את ההסכם כפי שהוא משתקף כלפי חוץ, בין משום שהם אינם מעוניינים כלל בשינוי המצב המשפטי ביניהם, בין משום שמאחורי ההסכם למראית עין עומד חוזה שונה וסמוי, תוצאתו של מהלך פיקטיבי כזה היא בטלות (להבחנה בין "מראית עין מוחלטת" ובין "מראית עין יחסית" ראושלו, 170).
7. על מנת לקבוע האם הסכם הוא הסכם תקף או שמא הסכם למראית עין, יש להתחקות אחר כוונתם האמיתית של הצדדים בעת כריתת החוזה ולבחון האם ההסכם אכן משקף את אותה הכוונה, אם לאו. התשובה לשאלה זו היא שאלה שבעובדה הנלמדת ממכלול נסיבות המקרה (ע"א 3725/08 חזן נ' חזן, פסקה 25 (3.2.2011) (להלן: עניין חזן)) והנטל להוכיח כי חוזה נכרת למראית עין מוטל על שכמו של מי שטוען לאי-אמיתות החוזה (שלו, בעמ' 169; ע"א 545/79 בראונר נ' דיאמסלס, פ"ד לח(2) 191, 198 (1984) (להלן: עניין בראונר); ע"א 1780/93 בנק המזרחי המאוחד בע"מ נ' אולצ'יק, פ"ד נ(2) 41, 43 (1996); עניין בוחסירה, בעמ' 262; ע"א 623/85 סלהוב נ' גליה, פ"ד מג(2) 214, 218 (1989) (להלן: עניין סלהוב); ע"א 7497/07 רינגל נ' לינדאור, פסקה 11 (22.2.2010) (להלן: עניין רינגל)). אשר לרמת ההוכחה הנדרשת מבעל דין המעלה טענת בטלות בשל היות החוזה למראית עין, כבר נפסק כי בשל טיבה של הטענה נדרשת רמת הוכחה מוגברת לצורך ביסוסה (עניין חזן, פסקה 31; עניין בראונר, שם בעמ' 198 (1984)).
8. בענייננו, לאחר ניתוח מפורט של טענות הצדדים ומכלול הראיות והעדויות שהציגו ובהתאם לכלל המנחה בעניין נטל הראיה הרובץ על המערער הטוען לפיקטיביות העסקה, הגיע בית המשפט קמא למסקנה כי המערער לא עמד בדרישה להוכיח כי הסכם המכר הינו הסכם למראית עין.