1. ערעור על פסק דינו של בית משפט השלום בירושלים (כב' השופטת א' שניידר) מיום 21.7.2013 בת.א. 11899/09, בו חויבה המערערת (אשר תיקרא להלן גם: "
המינהל") לשלם למשיבים סכום של 135,564 ש"ח בתוספת הוצאות משפט ושכר טרחת עורך דין.
התביעה שהוגשה לבית משפט קמא וההליך שהתנהל
2. לבית משפט קמא הוגשה על ידי המשיבים כלפי המערערת תביעה כספית על סך של 185,564 ש"ח. מכתב התביעה עולה כי המשיבים חתמו ביום 7.2.2007 על הסכם לרכישת זכויות חכירה מהוונות בבית במצוי ברעות. המוכרת הייתה גב' רונית לרר (להלן:
"גב' לרר" או
"המוכרת"), אשר חכרה את המקרקעין באמצעות עמותת נאות מודיעין, שהקימה את השכונה (להלן: "
העמותה"). לטענת המשיבים, עובר לחתימת הסכם הרכישה הם בררו ומצאו כי לבית יש זכויות בנייה בלתי ממומשות. בירור שנערך "על ידי הצדדים" אצל המערערת בשאלת דמי ההיוון החלים על זכויות הבנייה העלה כי היקף הזכויות המהוונות לבנייה על הנכס הוא כאמור באישור המצוי בעיריית מודיעין. האישור שנתקבל משם העלה לטענת העותרים כי תוספת תשלום דמי ההיוון תעשה עבור אחוזי הבנייה שמעל 138.47 מ"ר.
3. המשיבים דאגו להכנת תוכנית בניה לשטח כולל של 188.5 מ"ר בידיעה שעליהם להוסיף דמי היוון עבור ההפרש שבין השטח שהתכוונו לבנות לבין החלק שבגינו שולמו כבר דמי היוון - 138.47 מ"ר. להפתעתם, כאשר פנו אל המערערת נדרשו לשלם סכום גבוה יותר המבוסס על ההנחה כי דמי ההיוון ששולמו בעבר היו עבור בנייתם של 82 מ"ר ולא עבור בניית 138 מ"ר כפי שסברו מלכתחילה. המשיבים שהיו אמורים לעבור ולגור בבית החליטו לצמצם את שטח הבנייה, הכינו תכנית מתוקנת ושילמו את הסכום שנדרש מהם בגין הבנייה במסגרת אותה תוכנית מצומצמת.
4. התביעה שהוגשה לבית משפט קמא היא להשבת התוספת ששולמה ביתר (הפער שבין דמי היוון ל- 138 מ"ר לבין 82 מ"ר), שערכה עמד על 128,564 ש"ח נכון למועד הגשת התביעה; סכום של 7,000 ש"ח בשל הצורך בהכנת והגשת תוכנית בנייה חדשה, וסכום של 50,000 ש"ח עבור בנייתה של תוספת בנייה קטנה ומימון הסכום ששולם ביתר. לכתב התביעה צרפו המשיבים את הסכם הרכישה מהמוכרת, נסח הרישום של המקרקעין (נספח א'), צילום שני עמודים מההיתר הקיבוצי (נספח ב'), הודעת החיוב של המערערת בגין תוספת הבניה (נספח ג') ומסמכים נוספים.
5. המערערת חלקה על טענות המשיבים וטענה כי לא יצרה כל מצג מטעה לפיו שולמו דמי היוון עבור שטח של 138 מ"ר. היא הפנתה למסמכים התומכים בעמדתה, ובהם חוזה החכירה שנערך עם העמותה, ממנו נלמד כי השטח המדובר הוא 82 מ"ר ולא מעבר לכך. עוד הפנתה המערערת למסמכים שונים השוללים את טענת המשיבים לקיומו של מצג שאותו יצרה המערערת.
6. לקראת שלב ההוכחות הוגשו לבית משפט קמא שני תצהירים: תצהירו של המשיב מס' 2, מר אברהם סריג, ותצהירה של נציגת המערערת, גב' אניה יעקב.
המשיב מס' 2 כתב בתצהירו כי עובר לחתימת הסכם הרכישה של הבית הוא בדק ומצא כי לבית יש זכויות בניה בלתי ממומשות. מבירור שנערך אצל המערערת לצורך שאלת היקף הזכויות נאמר למתמחה במשרד ב"כ המוכרת כי היקף הזכויות המהוונות הוא כאמור באישור עקרוני המצוי בעיריית מודיעין. לאחר שפנה לעירייה הוא קיבל העתק מהאישור העקרוני ולפיו ניתן לבנות עד 128 מ"ר שטח עיקרי ו- 10.47 מ"ר שטחי שירות. הוא צרף את האישור העקרוני (נספח ב') וכן אישור של עובדת המערערת המתעד את ביקור המתמחה, והמציין כי הלה הופנה למועצה המקומית לקבלת תכנית שקיבלה היתר ואשר חתומה על ידי המינהל (נספח ב/1). לדברי המשיב מס' 2, על יסוד מצג זה רכש את הנכס מתוך הנחה כי יידרש לשלם תוספת לדמי ההיוון עבור שטח שמעל 138.47 מ"ר. בהמשך הוא מתאר את דרישת התשלום שקיבל כאשר רצה לבנות בהתאם לתוכנית שהכין. לתצהיר צורפה, בין היתר, גם חוות דעת שמאי שנערכה על ידי השמאי אילן ברעם הממוענת למינהל, אשר ממנה עולה כי השטח המבונה עולה על 82 מ"ר. בחקירתו הנגדית אישר המשיב מס' 2 כי לא ברר באופן אישי את הדברים אלא הבדיקות נערכו על ידי בא כחו והפנייה למינהל הייתה על ידי מתמחה ממשרד ב"כ המוכרת (עמ' 4). הוא אישר גם כי לא ראה את נספח ב/1 לתצהירו לפני הרכישה (עמ' 5), והוסיף כי ראה את חוזה החכירה שעליו חתמה המוכרת לפני שרכש את הדירה (עמ' 6).
7. גב' יעקב, ראש ענף בניה נמוכה בפועל במינהל, הפנתה בתצהירה לחוזה החכירה שבו הודפס כי קיבולת הבנייה היא 138 מ"ר, אולם זו שונתה בכתב יד ל-82 מ"ר. מכאן היא למדה שהעמותה שחכרה את המקרקעין שילמה עבור 82 מ"ר ולא מעבר לכך. אשר לבקשה להיתר שעליה מסתמכים המשיבים ציינה גב' יעקב כי זו אינה אישור של התכנית מבחינת המינהל, אלא אך ורק "אישור עקרוני" לצורך קידום ההליך בפני הוועדה. כמו כן האישור מוקדם לחוזה החכירה שנחתם לגבי הנכס שבו צוין בפירוש כי קיבולת הבניה הינה כאמור 82 מ"ר, ולפיכך לא היה ניתן להסתמך על האישור.
פסק הדין מושא הערעור
8. בפסק דינו מושא הערעור קיבל בית משפט קמא, כאמור, את התביעה ופסק למשיבים את הסכום שנתבע, למעט הסכום עבור צמצום שטח הבנייה והוצאות המימון.
9. פרק הדיון וההכרעה בפסק הדין פותח בציטוט מקביעת בית משפט זה בע"א (י"ם) 11272/07
אסקלסקי אלברט נ' מדינת ישראל (1.6.2008). לנוכח האמור שם מצא בית המשפט קמא כי עליו לבחון האם במקרה שלפניו היו רשאים המשיבים להסתמך על האישור העקרוני, על החלטות המערערת בעבר ועל תשובת נציג המערערת ערב רכישת הזכויות בנכס, ובהתאם לכך לקבוע האם יש לחייב את המשיבים בדמי היוון על אחוזי בניה שמעל 138 מ"ר או החל מ- 82 מ"ר.
10. בית משפט קמא עיין בחוזה החכירה (נספח א' לתצהירה של גב' יעקב) ולמד ממנו כי במסגרת המבוא להסכם צוין כי הקיבולת של הבנייה היא 82 מ"ר. בית המשפט מציין כי רישום זה נעשה בכתב יד כאשר בהדפסה נרשם שטח של 138 מ"ר. ההסבר שניתן לכך מפי גב' יעקב, כך מציין בית משפט קמא בפסק דינו, היה כי מדובר בטעות שתוקנה בכתב יד על ידי נציג המערערת ונציגי העמותה. בהקשר זה הפנה בית משפט קמא לסעיף 22(ג) לחוזה החכירה, שבו נכתב כי שינויים ומחיקות בגוף החוזה לא יהיו בני תוקף אלא אם שני הצדדים חתמו בצדם חתימה מלאה ואם המחכיר חתם בחתימה וחותמת.
בית משפט קמא עיין בדרך התיקון שנעשה בכתב יד ומצא כי אכן זה נחתם על ידי המערערת באמצעות מר עודד טל סגן מנהל המחוז אך מצד החוכר נעשתה החתימה בראשי תיבות וזאת בניגוד להוראות סעיף 22(ג) לחוזה החכירה.
חיזוק לעמדתו מצא בית משפט קמא בכך שלפי חוזה החכירה החוכרת היא גב' רונית לרר אך בסיום ההסכם אין כלל חתימה של אותה גב' לרר אלא החוכר צוין שם כעמותת נאות מודיעין ונחתם על ידי אלי סעדון וישראל אברהם (שראשי התיבות של שמותיהם מופיעים ליד התיקון).
המסקנה שהסיק מכך בית משפט קמא הייתה אפוא:
"מכאן, שדבריה של הגב' אניה יעקב בסעיף 7 לתצהירה כי "החוכרת באמצעות העמותה חכרה נכס בעל קיבולת בניה של 82 מ"ר בלבד, ובהתאם לדמי ההיתר המהוונים ששולמו למנהל חושבו לפי קיבולת בניה של 82 מ"ר" אינם מדויקים, שכן, כאמור, הגב' רונית לרר עצמה לא חתומה על חוזה החכירה."
עוד הסיק מכך בית משפט קמא את המסקנה הבאה:
"גם עניין זה מעיד על אי סדרים אצל הנתבע, ונראה שזו אולי הסיבה, בין היתר, לפנייתה של המוכרת, הגב' רונית לרר, באמצעות מתמחה ממשרד עו"ד משה פרנקל, לנתבע בקשר לקבלת "אישור בגין 128 מ"ר" כאמור בתרשומת, נספח ב' 1 שצורפה לתצהירו של התובע."