פסק-דין בתיק ע"א 3542-07

ערעור על פסק דינו של בית משפט השלום בת"א יפו (כב' השופט חיים טובי) בת.א. 45585/03 אשר לפיו חויב המינהל להשיב למשיבים סך של 426,357 ש"ח בתוספת אגרת משפט ושכ"ט עו"ד.

ערעור זה עניינו תשלום דמי היתר אשר בהם חויבו המשיבים בעקבות עסקה של שינוי ניצול החלקה שהייתה חכורה על ידם ברח' ישעיהו ברמת גן, בשטח 497 מ"ר (חלקה 199 בגוש 6143) - (להלן: " החלקה").

התשלום נדרש לאור עסקת קומבינציה במסגרתה נהרס ביתה של המשיבה 3 זיוה כץ, ונבנו במקומו שני בתים על גבי החלקה הנ"ל.

במסגרת מבצע היוון של המינהל היוונה זיוה כץ את זכויותיה במקרקעין ושילמה ביום 14.6.96 דמי היוון בסך 42,740 ש"ח.

חוזה החכירה המקורי, בין קק"ל לבין בעלה של זיוה כץ נחתם בשנת 1956 לתקופה של 49 שנים החל מיום 1.1.51. המשיבה ירשה את החלקה עם מות בעלה. ביום 30.1.96 התקשרה זיוה כץ עם רוני וניצה ששון המשיבים 1 ו- 2 בהסכם קומבינציה לפיו הועברו מחצית הזכויות במקרקעין הנ"ל לבני הזוג ששון. הוסכם כי בית המגורים של זיוה כץ ייהרס ובמקומו יבנו שני בתי מגורים פרטיים. אחד למגורי זיוה כץ והשני למגורי משפחת ששון. הראשונה פנתה למינהל לקבלת אישור למימוש הזכויות כמפורט לעיל.

המינהל אישר את העסקה אולם קבע כי דמי ההיתר יהיו בשיעור של 51% מן ההפרש בין ערך המקרקעין לבניית יחידת מגורים אחת בשטח של 160 מ"ר, לבין ערכם של אלה על פי מלוא הזכויות שנתבקשו כנ"ל.

דמי ההיתר נקבעו לסכום של 273,157.34 ש"ח. המינהל קבע כתנאי לאישור העסקה כי חוזה החכירה המקורי יתבטל ויחתם במקומו הסכם פיתוח חדש בין המינהל לבין המשיבים. הסכם כזה אכן נחתם. 

בתביעתם, טענו המשיבים כי החיוב בדמי ההיתר מוטעה מיסודו מאחר ואינו תואם את הזכויות הקבועות בחוזה החכירה המקורי והחלטות המינהל הרלוונטיות.

כדי להבין את הרקע להשגות המשיבים ציין בית המשפט קמא כי עליו לתת את דעתו להחלטות הבאות של המינהל:

א. החלטה מועצת המינהל מס' 402 מיום 19.12.88 (להלן:" החלטה 402").

ב. החלטת מועצת המינהל מס' 729 מיום 26.7.95 (להלן:" החלטה 729")

ג. החלטה 3217 מיום 2.12.98 (להלן:" החלטה 3217").

המינהל צירף שתי החלטות נוספות; החלטה 4952 והוראת אגף 1/99.

בית המשפט קמא ראה לקבל את הוראות אגף 1/99 מאחר הוגשה במהלך החקירה אולם לא ראה לקבל את החלטת המועצה 4952, כיוון שהוגשה בשלב הסיכומים ללא הסכמתם של המשיבים.

במהלך הדיון בביהמ"ש קמא נעשו ניסיונות להביא את הצדדים לידי הסכמה ואף הוחלט בין היתר להמתין לפסק דינו של בית המשפט העליון בערעור בפרשת אמכל בכור נ' המינהל (ה"פ 11388/99), אולם מאמציו של בית המשפט לא נשאו פרי, ולאחר שהוסכם לוותר על חקירת העדים נתבקש בית המשפט לתת החלטתו על יסוד כתבי הטענות בלבד.

טענת המשיבים הייתה, כי יש להשיב להם את דמי ההיתר בצרוף הפרשי הצמדה וריבית, מאחר וחוזה החכירה המקורי לא התיר גביית דמי היתר בשל עסקה כמתואר לעיל, וכי חיובים אלו לא עולים בקנה אחד עם החלטות המינהל. לתפיסתם, משהוונו התשלומים עבור המקרקעין, חל הדבר על מלוא הזכויות שניתן לממשן לפי התב"ע שהייתה בתוקף בעת ביצוע ההיוון, שכן היוון התשלומים טומן בחובו היוון לגבי כלל זכויות הבנייה הפוטנציאליות במקרקעין. לחילופין, נטען כי תשלום דמי ההיוון מקפל בתוכו היוון של 91% מזכויות הבעלות על המקרקעין, ולכן המינהל זכאי רק לדמי חכירה שנתיים בהתאם לחוזה המקורי בשיעור של 4%  מיתרת שווי זכויות הבעלות - 9%. לבסוף נטען לחילופי חילופין כי הבסיס לחישוב התשלום חייב להיות 3.75% על יתרת השווי הנובע מזכויות הבניה הנוספות, כמתחייב מהוראות החלטות 729 ו-3217.

כן טענו המשיבים נגד חוקיות הדרישה לביטול חוזה החכירה המקורי, שהיוותה תנאי לאישור העסקה. לטענתם, המינהל ניצל את רצונם העז לקבל היתר לבנייה הנוספת לאחר המתנה ארוכה ובחוסר תום לב ושלא כדין החתימם על חוזה פיתוח, אשר על פי תנאיו מצבם הורע לעומת  החוזה המקורי. משכך, ולנוכח החלטות המינהל ופסיקת בית המשפט העליון, טענו כי הוראות חוזה הפיתוח אינן חלות על העסקה.

מנגד, טען המינהל כי ההיוון מהווה תשלום דמי חכירה שנתיים מראש (להלן: " דח"ש"), וברור כי המינהל איננו גובה דמי חכירה שנתיים אלא על פי ערך המקרקעין בפועל. לכן, מבצע ההיוון התייחס רק לזכויות החכירה המוגנות בהסכם המקורי, אשר לפיו הוערך שווי הקרקע לצורך קביעת דמי חכירה שנתיים.

לטענת המינהל, דמי ההיתר התייחסו לשינוי הניצול עבור זכויות הבניה הנוספות, אשר עבורן לא שולמה תמורה כלשהיא במהלך תקופת החכירה. העסקה של שינוי הניצול מהווה שינוי מהותי ממטרת החכירה כפי שנקבעה בהסכם המקורי, ועבורה זכאי המינהל לגבות דמי היתר בהתאם לעליית שווים של המקרקעין בגין תוספת הבניה.