השופט נ' הנדל:
1. מונח לפנינו ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בחיפה (כב' השופט בדימ' א' רזי) מיום 15.3.2010 בת"א 362/06, שהעניק למשיבים סעד הצהרתי שלפיו מוטל על המערערות - עיריית חיפה והוועדה המקומית לתכנון ולבנייה - לפצותם בגין הפרת זכות שהייתה מוקנית להם לרכוש בחזרה את חלקת המקרקעין שלהם שהופקעה.
רקע עובדתי
2. המשיבים היו חלק מבעליה של חלקה בשטח של 6,203 מ"ר בעיר חיפה, הידועה כחלקה 34 בגוש 10735 (להלן: החלקה). ביום 19.8.1971 נתפרסמה תוכנית חפ/1332 - "תיירות נופש וקיט", שמטרתה הייתה לייעד שטח של 1,400 דונם להקמת "בניינים לצורכי ספורט, תיירות, קיט ונופש, מגרשי ספורט, משחקים ובנייני עזר, הנהלה ושירותים ותחנת דלק" (להלן: התוכנית הראשונה). לשם כך ניתנה הודעה על צורך להפקיע קרקעות שבבעלות פרטית בשטח הרלוונטי. עיריית חיפה שילמה למשיבים פיצויים, ובשנת 1980 נרשמה הבעלות בחלקה על שם העירייה.
ביום 1.10.1981 פרסמה הועדה המקומית את תוכנית חפ/1332ג': "תוכנית ייעודי קרקע והוראות בינוי בשטח תיירות, קיט ונופש" (להלן: התוכנית השנייה). התוכנית ייחדה תת אזור המוגדר "אתר ירידים ותערוכות" כמיועד "להקמת מבנים לירידים ותערוכות, לונה פארק, גן שעשועים ושירותי תיירות".
בעקבות התוכנית החדשה, ביום 15.9.1991 נחתם הסכם שבו החכירה עיריית חיפה לחברת מת"מ שטח של מאות דונמים שיועד להקמת מרכז לירידים, תערוכות וקונגרסים. בתוך שטח זה משמשת החלקה בה עסקינן כמגרש חניה המשרת ללא תשלום את הבאים למתחם הנקרא "מרכז הקונגרסים", הכולל אולמות לכנסים ולשמחות, בתי קולנוע ושטחי מסחר.
3. המשיבים הגישו לבית המשפט המחוזי כתב תביעה ביום 23.3.2006, שבו ביקשו לחייב את המערערות להציע למשיבים לרכוש בחזרה את זכויות הבעלות בחלקה לפי סעיף 195(2) לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965 (להלן, בהתאמה: סעיף 195(2), חוק התכנון והבנייה). כדי לעמוד על הדברים יובא סעיף 195 כולו כלשונו:
"195. דין מקרקעין שנרכשו בתמורה
מקרקעין שנרכשו בביצוע תכנית על פי הסכם או שהופקעו כך תמורת תשלום פיצויים, יחולו עליהם הוראות מיוחדות אלה:
(1) כל עוד לא שונה ייעודם על-פי הוראות חוק זה, מותר להשכירם לגוף ציבורי או לאדם אחר, למטרה שלה נועדו בתכנית, ובלבד ששר הפנים, בהתייעצות עם הועדה המחוזית, נתן אישור על כך;
(2) שונה ייעודם על-פי הוראות חוק זה, מותר באישור ובהתייעצות כאמור למכרם, להשכירם או לעשות בהם העברה אחרת, ובלבד שניתנה למי שרכשו ממנו את המקרקעין או לחליפו הודעה שהוא רשאי, תוך שלושים יום, לקנותם במחיר שלא יעלה על הסכום שבו נרכשו ממנו, בצירוף שוויה של כל השבחה בהם הנובעת מהתכנית; הודיע מקבל ההודעה תוך המועד האמור שהוא מוכן לקנות את המקרקעין, יועברו אליו כאמור".
בסיכומיהם לפני בית המשפט המחוזי ביקשו המשיבים גם לחייב את המערערות להשיב להם כל רווח שהפיקו מהחלקה מיום שהופקעה.
מנגד, המערערות העלו טענות שונות כנגד התביעה, ובהן טענת התיישנות שכן חלפו למעלה משבע שנים מיום 15.9.1991 וטענת שיהוי שגם גרם לשינוי מצב הנתבע לרעה. לגופו של עניין נטען שאין מדובר בשינוי ייעוד.
פסק דינו של בית המשפט המחוזי
4. בית המשפט המחוזי דחה את טענת ההתיישנות, שכן עסקינן בתביעה שבמקרקעין, שתקופת ההתיישנות שלה היא 15 שנה (מדובר במקרקעין שאינם מוסדרים). טענת השיהוי נדחתה אף היא, שכן לא הוכח שהמשיבים ידעו על החכרת החלקה לחברת מת"מ.
מכאן עבר פסק הדין לבחינת התביעה לגופה. נקבע, שעצם קיומן של שתי התוכניות שנזכרו לעיל אינו מהווה שינוי ייעוד של המקרקעין המופקעים. התוכנית השנייה, כשלעצמה, אינה אלא תוכנית מפורטת שבאה לתת הוראות בינוי לתוכנית המקורית. על פי תוכנית זו הוקצה שטח להקמת "אתר ירידים ותערוכות", ונקבע שבתחומו יינתן היתר להקמת מבנים לירידים ותערוכות, לונה פארק, גן שעשועים ושירותי תיירות; וברמה העקרונית אתר ירידים ותערוכות יכול לקיים את המטרה התיירותית ויש בו כדי לענות על צורך ציבורי. עם זאת, סבר בית המשפט המחוזי, יש לבחון הדברים לאור המצב העובדתי כפי שהתרחש בפועל. בית המשפט המחוזי עמד על כך שיוזמי התוכנית שיוו לנגד עיניהם פרויקט תיירותי שוקק חיים ונחלו אכזבה קשה, שהביאה לכך שהשימוש במתחם הוסב לצרכים מסחריים שאין להם ולמטרות ההפקעה ולא כלום. לנוכח זאת, נקבע שהמערערים היו זכאים לרכוש בחזרה את החלקה לפי סעיף 195(2). עם זאת, הובהר, כיום מדובר בסעד שאיננו בר-ביצוע, שכן עסקה שבוצעה עם צד שלישי סיכלה זאת. על כן החליט בית המשפט המחוזי להסתפק בהצהרה שמוטל על המערערות לפצות את המשיבים בגין הפרת הזכות שהייתה מוקנית להם, ושסוגיית הפיצויים תידון במסגרת הליך נפרד שייפתח בבית המשפט המוסמך לדון בו.
להשלמת הרקע הדיוני לתיק זה, יש להוסיף שזכאותם של בעלי קרקעות שהופקעו במסגרת התוכניות בהן עסקינן נידונה בפני ערכאות נוספות. בית המשפט המחוזי בחיפה הוציא מתחת ידו שני פסקי דין שעסקו בסוגיה, ת"א 10904/97 קוקיא נ' עיריית חיפה (2002) ות"א 926/02 מיכאל ביניה נ' עיריית חיפה (2007). שני פסקי דין אלו בוטלו במסגרת הסכמי פשרה שקיבלו תוקף של פסק דין בבית משפט זה; ראו, בהתאמה, ע"א 2499/00 (כב' הרשם ע' שחם) מיום 28.10.2001; ע"א 9659/07 וע"א 9882/07 (כב' המשנה לנשיאה א' ריבלין וכב' השופטים ע' ארבל וי' עמית) מיום 15.3.2010). כיוון שפסקי הדין בוטלו מבלי לקבוע ממצאים שבעובדה או שבמשפט, קשה יהיה להעניק להם משקל בבירור הערעור שלפנינו. החסר שנובע מאי-ידיעת השיקולים שהביאו את הצדדים לפשרות האמורות אינו מאפשר הסקת מסקנות - לכאן או לכאן - שניתן יהא להחילן על המקרה דנא.
טענות הצדדים בערעור
5. המערערות שבות וטוענות שתביעת המשיבים התיישנה, משום שאין מדובר בתביעת מקרקעין אלא בתביעה לפי פקודת הנזיקין בעוולת הפרת חובה חקוקה או בתביעה למימוש זכות אישית לפי סעיף 195(2). טענה דיונית אחרת בפיהן של המערערות היא שטעה בית המשפט המחוזי בהעניקו היתר פיצול סעדים באופן המאפשר למשיבים לקבל סעד הצהרתי על כך שזכותם הופרה ולהגיש בנפרד תביעה על נזקיהם. לדבריהם, המשיבים הבינו היטב שהסעד בעין שאותו ביקשו בכתב התביעה אינו ישים ולא הייתה כל הצדקה שלא להגיש את התביעה הכספית באותו מועד, מלבד אינטרס בלתי-לגיטימי שלא לשלם אגרה על תביעה שעדיין איננה בטוחה.