השופטת ד' ברק-ארז:
1. כונס נכסים פעל למכירתו של נכס במסגרת הליך של מימוש משכנתה. בעוד הליך הכינוס תלוי ועומד, ניתן כנגד החברה החייבת צו פירוק. כאשר הרשות המקומית שבתחומיה נמצא הנכס נדרשה לתת את אישורה להעברת הבעלות בנכס, היא התנתה את מתן האישור בתשלום חוב ארנונה שרבץ על הנכס - הן בגין תקופת הכינוס (בטענה שמדובר בהוצאות כינוס נכסים) והן בגין חלק מן התקופה שקדמה לכינוס (וזאת על יסוד הטענה שאכרזת המסים (גביה) (ארנונה כללית ותשלומי חובה לרשויות המקומיות) (הוראת שעה), התש"ס-2000 (להלן: האכרזה) הגדירה חובות ארנונה כחובות הנהנים ממעמד של "שעבוד ראשון"). לעומת זאת, כונס הנכסים העלה בפני בית המשפט הדן בפירוקה של החברה טענות כנגד תוקפו של חוב הארנונה, וכן טענות נוספות שעניינן קדימותו בסדר הנשייה. האם בית המשפט המוסמך לדון בפירוק יכול וצריך להכריע גם בטענות שעניינן תוקפו של החיוב בארנונה? האם האכרזה מקנה לרשות המקומית דין קדימה בגביית הארנונה? אלה הן, בתמצית, השאלות שהתעוררו בפנינו.
רקע עובדתי
2. ביום 28.4.2002 מונה עו"ד יוסף בן דור (להלן: הכונס) לשמש ככונס נכסים על זכויותיה של חברת דניאל חן בניה בע"מ (להלן: החייבת) בנכס המצוי בתחומי המועצה המקומית גבעת זאב (להלן:המועצה) וידוע כאתר "אגן האיילות" (להלן: הנכס). מינוי הכונס נעשה במסגרת הליכים למימוש משכנתה לטובת בנק אוצר החייל בע"מ (להלן: הבנק) (ה"פ 1061/02). כעבור כחודשיים, ביום 8.7.2002, הוגשה כנגד החייבת בקשת פירוק לבית המשפט המחוזי בירושלים (פש"ר 184-01), וסמוך לאחר מכן ניתן בעניינה צו פירוק ומונה לה מפרק.
3. ביום 18.12.2008 נחתם הסכם מותנה למכירת זכויותיה של החברה החייבת בנכס לחברת אחים חסיד חברה קבלנית בע"מ (להלן: הקונה), שאושר על ידי בית המשפט קמא. ביום 30.11.2009 נמסרה החזקה בנכס לקונה.
4. ביום 7.5.2009, בעקבות פניית הכונס למועצה לקבלת אישור לרישום הנכס בבעלות הקונה בלשכת רישום המקרקעין, הציגה המועצה דרישה לתשלום חוב ארנונה בסך של 664,971 שקל, כתנאי לקבלת האישור הנדרש.
5. בשלב זה התגלעה בין הכונס והמועצה מחלוקת - הן על גובהו של סכום הארנונה והן על שאלת קדימותו בסדר הנשייה. לטענת המועצה, על הנכס רובץ חוב ארנונה, וזאת בהתאם לסיווגו כ"אדמת בניין" המוגדרת בצו בדבר ניהול מועצות מקומיות (יהודה והשומרון) (מס' 892), התשמ"א-1981 (להלן: צו המועצות המקומיות יו"ש) כקרקע "שאינה בנין ולא אדמה חקלאית ולא קרקע תפוסה". סעיף 76(ב) לצו המועצות המקומיות יו"ש מקנה למועצה שעליה חל הצו סמכות לגבות ארנונה כללית על אדמת בנין (וזאת בניגוד לדין הישראלי שבו לא נגבית ארנונה בגין קרקע שזהו סיווגה). מנגד, טענת הכונס, שעליה חולקת המועצה, היא שכבר בשנת 2000, עוד בטרם מונה לתפקידו ככונס נכסים, הורו רשויות הצבא על סגירת האזור שבו נמצא הנכס בשל אירועי "האינתיפאדה השנייה", והכניסה אליו נאסרה כליל במשך מספר שנים והותרה לראשונה רק ביום 10.3.2008, כך שהוא לא הוחזק על-ידו. רק באותו מועד, כך נטען, החל הכונס באיתורו של קונה לנכס.
6. נוכח הדחיפות שנודעה לקבלת האישור הושגה הסכמה בין הצדדים כי המועצה תיתן לכונס את האישור המבוקש כנגד תשלום של כ-280,000 שקל והפקדת סכום נוסף של כ-600,000 שקל בחשבון נאמנות. המועצה הבהירה לכונס כי לשיטתה המדובר בחוב חלוט שאין מקום להתדיין על גובהו, וכי פתוחה בפניו הדרך להתדיין בפני בית משפט של פירוק רק על שאלת קדימותו בסדר הנשייה.
7. בשלב זה, פנה הכונס לבית המשפט קמא, הוא בית המשפט הדן בהליכי פירוקה של החייבת, בבקשה למתן הוראות, שעסקה לא רק בשאלת קדימותו של חוב הארנונה אלא השתרעה גם על שאלת עצם תוקפו. באופן יותר ספציפי, הבקשה למתן הוראות נסבה הן על הטענה שהחוב נדחה מפני השעבוד הקיים לטובת הבנק והן על טענות כנגד עצם חוקיותו של חיוב הארנונה.
ההליך בבית המשפט קמא
8. ביום 13.1.2011 נתן בית המשפט קמא החלטה ראשונה שבה המליץ לצדדים להגיע לכלל הסכמה ביניהם. בהחלטה זו, ציין בית המשפט קמא, כי לכאורה הכונס נדרש לשלם את הארנונה בגין שתי תקופות: תקופה מסוימת שחלה קודם למינויו של הכונס לתפקידו (המסתיימת ביום 31.3.2001) על יסוד הטענה שחלה בה האכרזה לפי פקודת המסים (גביה) אשר מכוחה חובות ארנונה נהנים ממעמד של "שיעבוד ראשון" (להלן: תקופת האכרזה) והתקופה שמאז תחילת הכינוס (28.4.2002) ועד למסירת החזקה בנכס (30.11.2009) (להלן: תקופת הכינוס). בכל הנוגע לתקופת האכרזה (שתחילתה ביום 16.3.2000, אם כי בפסק הדין צוין שהחלה ביום 1.3.2000) קבע בית המשפט קמא כי חוב הארנונה בגין תקופה זו נהנה לכאורה ממעמד של "שיעבוד ראשון". ראוי לציין כי נוסחה המקורי של האכרזה, שחל מיום 16.3.2000 ועד ליום 31.3.2001, ואשר הורה על כך שלחוב ארנונה יהיה מעמד של "שעבוד ראשון" שונה בהמשך בתיקון מיום 1.4.2001.
9. בכל הנוגע לתקופת הכינוס עצמה קבע בית המשפט קמא כי לכאורה החוב נהנה מעדיפות מאחר שהוא נחשב בכלל הוצאות הכינוס. עוד הוסיף בית המשפט קמא, כי ככל שיש לכונס טענות עקרוניות כנגד החיוב בארנונה (בין בהתייחס לכך שהשטח נסגר על-ידי צה"ל ובין מן הטעם שהקרקע היא "אדמת בנין", כמבואר בהמשך), הרי ש"האכסניה לבירור הטענה... איננה אכסניה זו", היינו ההכרעה בהן אינה מסורה לבית המשפט שדן בהליכי הפירוק.
10. מאחר שהצדדים לא הגיעו ביניהם להסדר, נתן בית המשפט קמא פסק דין ביום 21.2.2011, שבו קבע: "לא השתכנעתי כי יש לקבוע אחרת מהאמור בהחלטה מיום 13.1.11... טענות כונס הנכסים בקשר לכשרות החיוב, הטלתו וההצדקה לחיוב, חורגות מגבולות מהותו של ההליך לפני בית משפט זה של חדלות פירעון. כל אימת, אפוא, שלא הוחלט אחרת על ידי ערכאה מוסמכת, תשלום הארנונה ישולם כפי שנקבע בהחלטה מיום 13.1.11, כאמור".
הערעור
11. ערעורו של הכונס לבית משפט זה נוגע, קודם כול, לפן הדיוני בפסק דינו של בית המשפט קמא. לשיטתו של הכונס, בית המשפט קמא היה צריך לדון בטענות שעניינן חוקיותו והיקף תחולתו של החיוב בארנונה, ולמצער להפנות אותו לדיון בבית המשפט המוסמך (בתוקף סמכותו לפי סעיף 79(א) לחוק בתי המשפט [נוסח משולב], התשמ"ד-1984 (להלן: חוק בתי המשפט)).
12. במישור המהותי, העלה הכונס מספר טענות בכל הנוגע לכך שלמעשה הוא לא היה חייב בתשלום ארנונה: שתי טענות נוגעות לעצם תוקפו של החיוב מן ההיבט של דיני הארנונה וטענה נוספת נוגעת לחיוב בגין התקופה הקודמת לכינוס, היא התקופה שעליה חלה האכרזה. ראשית, טען הכונס, שהטלת ארנונה על "אדמת בנין" מכוחו של צו המועצות המקומית יו"ש אינה יכולה להיחשב תקפה - במיוחד בהליכים של חדלות פרעון - מאחר שצו זה הוא בגדר חקיקת משנה, וחקיקת משנה אינה יכולה לשנות את דיני חדלות הפרעון שנקבעו בחקיקה ראשית. שנית, כך נטען, אין לראות בכונס "מחזיק" בנכס בתקופה שעד ליום 10.3.2008, היינו לכל אורך התקופה שבה לא יכול היה להיכנס לשטח בשל סגירתו על-ידי הצבא. שלישית, הכונס סבור שאין מקום להכיר בכך שחוב הארנונה נהנה ממעמד של "שעבוד ראשון" מתוקף האכרזה - בשים לב לכך שהאכרזה היא החלטה מינהלית (של שר האוצר במקרה זה), ועל כן אינה יכולה להשפיע על דין הקדימה בפירוק שנקבע בחקיקה ראשית. בנוסף לכך, טען הכונס בעניין זה כי האכרזה אינה חלה על נכסים הממוקמים בשטח המועצה, הנמצאת באזור יהודה ושומרון (להלן: האזור).
טענות המועצה
13. מנגד, המועצה סמכה ידיה על פסק דינו של בית המשפט קמא. לשיטתה, לאמיתו של דבר, אין צורך להכריע בשאלה הדיונית שעורר הכונס, מאחר שבית המשפט קמא החליט לגופו של עניין במחלוקות העקרוניות בין הצדדים באשר לחיובו של הכונס בתשלום ארנונה. באשר לחיוב בארנונה בשטחי האזור בגין "אדמת בנין" טענה המועצה כי זה הוכר כתקף בפסק דינו של בית משפט זה בבג"ץ 5808/93 חברה כלכלית לירושלים בע"מ נ' מפקד כוחות צה"ל ביהודה ושומרון, פ"ד מט(1) 89 (1995) (להלן: עניין חברה כלכלית לירושלים)). באשר לחיובו של הכונס כ"מחזיק" בנכס טענה המועצה כי אדם יכול להיחשב כמחזיק גם כאשר אינו מחזיק פיזית בנכס ואינו יכול להשתמש בו ובלבד שהוא בעל הזיקה הקרובה ביותר לנכס. מבחינה עובדתית טענה המועצה כי המתחם שבו נמצא הנכס לא נתפס על-ידי הצבא ולמעשה ניתן היה להיכנס אליו באופן חופשי. כן טענה המועצה כי בפועל גם במהלך תקופה זו הכונס ניהל מגעים למכירת הנכס, אלא שאלה לא צלחו. בנוסף לכך, המועצה טענה לזכותה ליהנות מ"שיעבוד ראשון" בתקופה שעליה חלה האכרזה בנוסחה המקורי.
עמדת הכונס הרשמי