לפנינו ערעור וערעור שכנגד על פסק דינו של בית משפט השלום בתל אביב-יפו (כב' סגן הנשיא א' גולדין) מיום 2.7.02 בת"א 124342/98 שחייב את המערערים לסלק ידיהם מהמקרקעין הידועים כחלקה 11 בגוש 6216 ברחוב ארלוזורוב 91 בתל אביב (להלן:- "
המקרקעין"), חייב את המשיבה לשלם למערערים 20,000$ - ההוצאות הכרוכות במעבר לנכס חלופי ודחה את תביעת המשיבה לתשלום דמי שימוש ראויים בגין השימוש במקרקעין (להלן:- "
פסק-הדין").
1.
רקע
(א) המשיבה והמערערת שכנגד (להלן:- "
המשיבה") היא הבעלים של המקרקעין, שעל חלקם עומד מבנה חד קומתי עם גג מאסבסט, המהווה דירה שבה שני חדרי מגורים ומטבח (להלן:- "
הדירה"), וסמוך לה שירותים ומחסן.
מצפון לדירה קיימת חצר מרוצפת, שהמערערים עוברים בה בדרכם לשירותים ולמחסן (להלן ביחד:- "
הנכס").
המערערים מחזיקים בנכס.
(ב) המשיבה הגישה נגד המערערים תביעה לפינוי ולסילוק יד מהנכס וכן לתשלום שכר ראוי בגין השימוש במקרקעין בסך 100,000 ש"ח.
בכתב התביעה טענה המשיבה שהמערערים הסיגו את גבולה, שכן נכנסו למקרקעין ללא רשות ומבלי ליטול הסכמתה. לחלופין טענה המשיבה שאם המערערים בני רשות להחזיק במקרקעין, הרי זו רשות חינם מכללא המבוטלת בעצם הגשת התביעה. לחלופי חלופין נטען בכתב התביעה שאם המערערים זכאים להחזיק בנכס כשוכרים, או כשוכרים מוגנים, זכאית המשיבה לפנותם משום שלא שילמו ולא הציעו לשלם דמי שכירות.
(ג) המערערים טענו טענת התיישנות מכוח חזקה נוגדת, מאחר שעברו למעלה מ-55 שנים מהיום שבו החלו הורי המערער להחזיק בנכס.
לחלופין טענו המערערים שהם דיירים מוגנים ויש להעניק להם סעד מן הצדק ולחלופי חלופין שהם בעלי רשות בלתי הדירה להחזיק בנכס.
2. פסק דינו של בית משפט קמא
(א) בית משפט קמא קבע שהמשיבה היא בעלת המקרקעין, ורשאית לתבוע מכוח זכות הבעלות שלה, אף אם אינה מחזיקה בהם. משהוכיחה את בעלותה במקרקעין, ועל פי סעיף 30 לפקודת הנזיקין [נוסח חדש], עובר הנטל למערערים להראות שבדין הם מחזיקים במקרקעין.
(ב) בית המשפט מצא שהואיל והמקרקעין עברו הליכי הסדר כבר בשנת 1930, והחזקת המערערים במקרקעין החלה לאחר מכן, יש לבחון מתי החלו המערערים להחזיק במקרקעין, וממועד זה, מעת שנולדה העילה לתבוע את פינויים, מתחיל מירוץ ההתיישנות.
באשר לכך, קיבל בית משפט קמא את גרסת המערערים שהוריו של המערער החזיקו במקרקעין משנת 1943, וקבע שטענת המשיבה בסיכומי התשובה שהחזקה במקרקעין משנת 1943 נגעה רק לחלק קטן מהנכס, ואילו לגבי מרבית השטח - הפלישה מאוחרת, לא הוכחה כלל.
לפיכך קבע בית משפט קמא שהואיל והוריו של המערער החלו להחזיק במקרקעין בשנת 1943, הרי שהצטברה התקופה הנדרשת להתיישנות התביעה (25 שנה לפני מועד כניסתו לתוקף של חוק המקרקעין, התשכ"ט -1969 (להלן:- "
חוק המקרקעין").
(ג) בית משפט קמא קבע שהמערערים לא הוכיחו חזקה נוגדת במקרקעין, ויש לפרש את שתיקת המשיבה כהסכמה להחזקתם במקרקעין. לכן, מעמד המערערים הוא של בני רשות מכללא ויש לדחות את טענת ההתיישנות.
(ד) בית משפט קמא הוסיף וקבע שמכיוון שהמערערים לא שילמו דבר למשיבה בגין המקרקעין שבהם החזיקו, הרי שמדובר ברשות חינם הניתנת לביטול בכל עת, ואף בדרך של הגשת כתב התביעה (ע"א 50/77
אליהו מזרחי נ' אלברט אפללו, פ"ד לא(3), 433, 439 (1977)).
אין מדובר ברשות בלתי מוגבלת בזמן, כטענת המערערים, אלא ברשות שמשכה נקבע לפי רצון המשיבה, ומשזו גילתה דעתה שברצונה לבטלה, ניתנת הרשות לביטול, אלא שראוי שביטולה יותנה בתשלום פיצויים למערערים.
(ה) באשר לשיעור הפיצויים, קבע בית משפט קמא, שאמנם ראוי היה להתנות את הפינוי בתשלום פיצויים, אולם בהעדר הוכחה להשקעות שנעשו בנכס, אין מקום לפסיקת פיצוי.
חרף זאת, קבע בית משפט קמא, שיש לפצות את המערערים על ביטול הרשות בסכום ההוצאות הכרוכות במעבר לנכס חלופי בסך 20,000$.
(ו) באשר לתביעה הכספית שהגישה המשיבה בגין דמי שימוש ראויים קבע בית משפט קמא שעד למועד הגשת כתב התביעה אין המשיבה זכאית לדמי שימוש, מפני שדרישת הפינוי הייתה רק בכתב התביעה ורק ממועד זה הפכו המערערים למסיגי גבול. כמו כן בית משפט קמא לא קיבל את דרישת המשיבה לתשלום דמי שימוש ראויים בעבור התקופה שלאחר הגשת כתב התביעה, לנוכח ההלכה שעילת התביעה והסעדים המבוקשים מתגבשים עד ליום הגשת התביעה, ואין לתבוע פיצוי בגין נזקים שהתגבשו לאחר הגשתה.