השופט ס' ג'ובראן:
1. לפנינו ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו (ת"א 2515-06, כבוד השופט א' זמיר) מיום 2.2.2010, שבמסגרתו נדחתה תביעתם של המערערים נגד המשיבים.
השתלשלות העובדות
2. המערערת 1 (להלן: גב' מגורי) וילדיה, המערערים 4-2, הם בעלי זכויות חכירה במקרקעין בראש העין (להלן: המקרקעין). בטרם גובשה זכות זו, הם החזיקו בזכות לפתח את המקרקעין ולבנות בהם שעברה אליהם בירושה ממר שמשון מגורי המנוח (להלן: המנוח) שכרת ביום 16.10.1990 עם מינהל מקרקעי ישראל (להלן: המינהל) חוזה פיתוח (להלן: חוזה הפיתוח הראשון) לבנייה על המקרקעין, וזאת בתנאי שיהרוס את המבנה שהיה קיים בהם. משלא עשה כן, נשלח למנוח מכתב ביום 26.8.1991 מטעם המינהל שהודיע לו כי משלא מילא אחר התחייבותו להרוס את המבנה הקיים, חולט סכום הערבות הבנקאית שהפקיד בהתאם לחוזה והתיק בעניינו הועבר לטיפול המחלקה המשפטית. ביום 6.4.1992, ניתן למנוח היתר בנייה להקמת מזנון בגודל של כ-95 מטרים, וזאת כפוף להריסת השטח שסומן להריסה. סמוך לאחר מכן, מת המנוח בנסיבות מצערות והזכויות על פי חוזה הפיתוח הראשון הועברו בירושה לגב' מגורי ולילדיהם הקטינים. ביום 14.12.1994 ביקשה גב' מגורי מהמינהל כי תוארך תקופת חוזה הפיתוח הראשון, והיא אכן הוארכה תוך הכפפת ההארכה לשורה של תנאים.
3. ביום 11.1.1995, נכרת חוזה בין גב' מגורי לבין המשיבה 2 (להלן: החוזה הראשון), שבמסגרתו התחייבה המשיבה 2 (באמצעות המשיב 1 (להלן: מר מלאכי)), בין היתר, להקים מבנה על המקרקעין מושא חוזה הפיתוח הראשון בתמורה לאחת משתי אפשרויות אלה: הראשונה היא תמורה כספית בסך של 150,000 דולר. השנייה היא מתן אופציה למשיבה 2 לרכוש את מחצית הזכויות בנכס שיגיעו לגב' מגורי, דבר שיהפוך את הצדדים לשותפים מלאים בנכס, כשהתמורה לביצוע העבודות תיחשב כהלוואה ותהווה תשלום ראשון למחיר תמורת הרכישה לפי ברירת המשיבה 2. תשלום ההיטלים, תשלומי החובה, מיסי הפיתוח ואגרות הפיתוח החלים על המקרקעין, שאותם התחייבה החברה לשלם, יהוו את יתרת התשלומים בעבור הרכישה. המשיבה 2 אף נטלה לעצמה את התחייבויותיה של גב' מגורי על פי חוזה הפיתוח הראשון ומנגד התחייבה גב' מגורי לעשות את שנדרש על מנת לאפשר את רישום הזכויות בנכס על שמה ולאחר מכן על שם המשיבה 2.
4. ביום 6.11.1997 ביטל המינהל את הצעתו לגב' מגורי בדבר הארכת תקופת חוזה הפיתוח הראשון, וזאת משלא מילאה אחר התנאים שנקבעו לצורך כך, לרבות התנאי בדבר הריסת המבנה שהתחייבה להורסו. בד בבד, הגישה רשות הפיתוח תביעה לפינוי ולסילוק ידם של המערערים מהמקרקעין, שבמסגרתה צוין כי רשות הפיתוח הרסה את המבנה באמצעות לשכת ההוצאה לפועל. נוסף על כן, ציינה רשות הפיתוח כי מלבד הפרת התנאי בדבר הריסת המבנה הקיים, נמצא במקרקעין שלד מבנה ששטחו עמד על 342 מ"ר, שהקמתו מהווה הפרה של תנאי ההיתר שהוצא למנוח על פי תכניות הבניה הרלוונטית למקרקעין ושבו אושרה בנייתו של מבנה בשטח של 95 מ"ר בלבד. גב' מגורי הסבירה בכתב ההגנה כי השלד הוקם על ידי המנוח והיא אך המשיכה מהנקודה שממנה הפסיק. במהלך הדיון בתביעה מושא ערעור זה, העידה גב' מגורי לפני בית המשפט המחוזי כי החריגה בבניה היא באחריות מר מלאכי, שהוא הבעלים במשיבות 3-2. באותו הליך, מר מלאכי טען כי הוא לא ידע על אודות היחסים המשפטיים הסבוכים בין המערערים לבין המינהל, וכי הוא כרת את החוזה עימם מתוך הנחה שהם מחזיקים בזכויות הבנייה במקרקעין.
5. במהלך ניהול התביעה של רשות הפיתוח, התקשרה גב' מגורי ביום 24.6.1998 עם עיריית ראש העין בחוזה פיתוח חדש (להלן: חוזה הפיתוח השני), זאת לאחר שמר מלאכי הגיש תכנית בניין עיר (להלן: תב"ע) רנ/40 לוועדה המקומית בראש העין כדי להתאים את המצב התכנוני לחריגה של השלד שנבנה במקרקעין. ביום 31.1.1997 אישרה הוועדה המקומית את התכנית הנ"ל והיא הוצאה לעיון הציבור. ביום 20.11.2002 ניתן תוקף פסק דין להסכם פשרה שהגיעו אליו גב' מגורי ורשות הפיתוח (ת"א 4498/98, כבוד השופט ד' גדול). במסגרת הסכם הפשרה הוסכם שלא לסלק את ידם של המערערים מהמקרקעין אם הם יעמדו בתנאים האלה: ישלמו סכום בשווי של 91% מערך המקרקעין וישלמו לרשות הפיתוח תוך 30 ימים סכום של 41,323 ש"ח בגין הוצאות הריסת המבנה שהיה בנוי במקרקעין. במקביל, יוחזרו למערערים הסכומים ששילמו במסגרת העסקה המקורית. אם יקוימו התנאים שלעיל, יחתמו הצדדים על חוזה פיתוח חדש לתקופה בת שנה ממועד מתן תוקף של פסק דין להסכם הפשרה וייחתמו תכניות הבנייה על פי נוהלי המינהל. יצוין כי ביום 15.1.2003 נעתר בית המשפט לענייני משפחה (תמ"ש 26510/02, כבוד השופטת ר' מקייס) לבקשת גב' מגורי להסמיכה, בין היתר, לחתום בשם המערערים 4-3, שהיו קטינים בשעתו, על הסכם הפשרה, ובלבד שההתחייבויות הכספיות שמכוחו יחולו אך ורק על גב' מגורי. ביום 14.4.2003 חתמה גב' מגורי, בשמה ובשם יתר המערערים, עם המינהל על חוזה חכירה.
6. ביום 15.11.2004, ולאחר תקופה לא מבוטלת של ניהול משא ומתן בין הצדדים, נחתם חוזה חדש בין מר מלאכי והמשיבה 3 לבין המערערים (להלן: החוזה השני), ובמסגרתו הגדירו הצדדים מחדש את מערך הזכויות והחובות ביחס למקרקעין. במסגרת החוזה השני, ביקשו המערערים להעמיד לרשות מר מלאכי את המגרש לצורך הקמת המבנה בהתאם לחוזה הפיתוח שהושג על רקע אישורה של תב"ע מפורטת רנ/40. בין היתר, התחייבו המערערים למכור למר מלאכי ולמשיבה 3 72% מהזכויות במקרקעין, כשייתרתן תיוותר בידי המערערים, וזאת בכפוף למילוי התחייבויות מר מלאכי והמשיבה 3 עד להשלמת כל חלק בבניית הבניין. עוד הוסכם כי המערערים הם אלו שישאו בכלל ההיטלים, המיסים והאגרות של המקרקעין עד למועד החתימה על החוזה, בעוד שמר מלאכי והמשיבה 3 התחייבו לתכנן את הקמת הבניין, להגיש תכניות בהתאם ולשאת במיסים הממשלתיים, העירוניים וכל יתר התשלומים החלים בגין זכויות הבנייה, וזאת ממועד קבלת החזקה המקרקעין ועד למסירת החזקה ביחידות המערערים בבניין לידיהם. כן הוסכם כי המערערים יחתמו על ייפוי כוח בלתי חוזר המייפה את כוחו של המשיב 4 (להלן: עו"ד שרעבי) להעביר את החלקים הנמכרים במגרש על שמו עם השלמת הבנייה. מועד סיום העבודה שנקבע בחוזה השני הוא 15.5.2006.
ההליך לפני בית המשפט המחוזי
7. משחרגו המשיבים מלוח הזמנים האמור, הגישו המערערים תביעה לבית המשפט המחוזי שבמסגרתה טענו, בין היתר, כי החוזה השני כולל תניות שהרעו את מצבם ביחס לחוזה הראשון וכי הוא נכרת בנסיבות של כפייה ועושק, תוך ניצול חוסר ניסיונם ומצוקתם. יתרה מזאת, טענו המערערים כי המשיבים התרשלו, הפרו חובות חקוקות, גזלו את כספם והתעשרו על חשבונם. לבסוף נטען כי עו"ד שרעבי, שייצג את שני הצדדים, הטעה את המערערים ולא יידע אותם בדבר הזכויות המגיעות להם.
8. בית המשפט המחוזי דחה את התביעה מושא ערעור זה. זאת לאחר שקבע כי יש להתחשב בשינוי הנסיבות שהתרחש בין מועד כריתת החוזה הראשון ועד למועד כריתת החוזה השני בבחינת טענתם של המערערים בעניין העושק והכפייה. בהקשר זה נקבע כי הנסיבות שבהן התנהל המשא והמתן בין הצדדים עובר לכריתת החוזה השני, ובכללן התייעצות גב' מגורי עם גורמים מקצועיים והתמשכות ההידברות בין הצדדים, שומטות את הקרקע מתחת לטענה בדבר עושק וכפייה. יתרה מזאת, נקבע כי החוזה השני אינו מרע את מצבם של המערערים. נהפוך הוא, לגישת בית המשפט בשלבים שקדמו לכריתת החוזה השני כל אופציה שהוקנתה למערערים היטיבה עמם, וזאת בהתחשב במצב זכויותיהם במקרקעין לאחר ביטול חוזה הפיתוח הראשון, שחייב אותם ללוות כספים מהמשיבים כדי לפדות את חובותיהם למינהל ולאפשר כריתתו של חוזה החכירה. בהמשך לכך, בית המשפט המחוזי קיבל את טענתו העובדתית של מר מלאכי שלפיה הועברו כספים לגב' מגורי החורגים מהתחייבויותיהם החוזיות של הצדדים, כדוגמת התשלום למנהל במסגרת הסכם הפשרה ועוד. על כן נקבע כי כוונת המערערים הייתה לערוך חוזה ממצה שיחליף את החוזה הראשון, שהפך ללא רלוונטי מכוח שינוי הנסיבות ומכוח התנהגות הצדדים. לצד זאת, נדחתה טענת המערערים בדבר היעדר תוקפו של החוזה כלפי המערערים 4-3, וזאת תוך הפניה לצו של בית המשפט לענייני משפחה המסמיך את גב' מגורי להסכים בשם ילדיה. בנוסף, דחה בית המשפט את טיעוני המערערים בדבר הפרת החוזה השני בשל החריגה ממסגרת הזמנים המוסכמת. זאת, משקבע כי האיחור בבנייה נבע מסיבות שאינן תלויות במשיבים וכי ממילא מדובר באיחור שאינו ניכר. לבסוף, אף נדחו טענות המערערים שהופנו נגד עו"ד שרעבי.
9. מכאן, הערעור שלפנינו.
טענות הצדדים
המערערים
10. המערערים מעלים את טיעוניהם במספר מישורים. ראשית, הם חוזרים על הטענה בדבר היעדר תוקף החוזה השני כלפי המערערים 4-3, וזאת בשל חריגה מהוראות חוק הכשרות והאפוטרופסות, התשכ"ב-1962 (להלן: חוק הכשרות) המחייבות, כך לפי הטענה, כי כל פעולה המחייבת קטין ותוקפה תלוי ברישום בפנקס המתנהל לפי חוק, תאושר מראש בבית המשפט על כל שלביה.
11. עוד נטען כי קביעת בית המשפט בדבר מצב זכויות המערערים במקרקעין במעמד החתימה על החוזה השני שלפיה הם היו נטולי זכויות ולכן כל עסקה שהקנתה להם זכויות במקרקעין מיטיבה עימם, בטעות יסודה. יתר על כן, הם מלינים על הימנעות בית המשפט מלדון בהפרת המשיבים את התחייבויותיהם לפי החוזה הראשון ואף מונים את ההפרות שלדידם לא זכו להתייחסות בפסק הדין. נוסף לכך, טוענים המערערים כי העסקה שעוגנה בחוזה הראשון הייתה עסקת קומבינציה, וקביעתו ההפוכה של בית המשפט בעניין זה היא בגדר טעות. עוד נטען כי המשיבים הפרו את תנאי החוזה השני בכך שחרגו ממסגרת הזמנים שנקבעה להשלמת הפרויקט, מבלי שהיה לכך, לדידם, הסבר שמניח את הדעת.
12. בנוסף, לגישת המערערים, שגה בית המשפט בקביעתו כי לא נעשו מעשים מצד המשיבים העולים כדי כפייה ועושק. לגישתם, בשלבים המוקדמים של ניהול המשא והמתן המשיבים הציגו מצג שווא שלפיו אין בידי המערערים זכויות במקרקעין, כך שאם יחפצו לקבל זכויות כלשהן, עליהם לעשות כן תוך ויתור על אחוזים בנכס. בשלב זה לגישת המערערים נוצרו הנסיבות של העושק והכפייה, כך שבשלב שבו נערכו ההתייעצויות המאוחרות עם גורמים נוספים, תוצאת העושק והכפייה, שהיא ויתור מצד המערערים על חלק מזכויותיהם במקרקעין, כבר התגבשה, וההתייעצות הייתה רק לגבי היקף הויתור. כך שלטענתם, מן הראוי לבחון את שאלת העושק והכפייה בשלב שקדם לחתימה על החוזה.
13. יתרה מזאת, ממשיכים המערערים בטענתם בדבר התרשלותו של עו"ד שרעבי בעניינם, ואף מדגישים כדוגמה מקרה שבו, לטענתם, העביר עו"ד שרעבי לידי מר מלאכי כספים שקיבל מהמינהל עבור המערערים. בהקשר זה, טוענים המערערים כי עו"ד שרעבי "ישב על הגדר", לא מנע את הפגיעה הנטענת בזכויותיהם ואף לא דיווח להם על התנהלותם החריגה של יתר המשיבים. לטענתם, בית המשפט דחה את טענותיהם במישור זה בהתבסס על תשתית עובדתית שלא נטענה על ידם, וממילא לא הוכחה. לבסוף מעלים המערערים טענה נגד גובה סכום ההוצאות שהושת עליהם בהיותו, לפי הטענה, בלתי סביר ונעדרה במסגרתו הבחנה בין החזר הוצאות עבור ההוצאות הממשיות לבין החזר הוצאות שכר טרחת עורכי דין. חשיבות ההפרדה מתבטאת ברכיב המע"מ שנוסף לסכום, שלדידם מן הראוי לשלמו רק ביחס לשכר טרחת עורכי הדין ולא ביחס להחזר הוצאות ממשיות.
המשיבים 3-1 (להלן:המשיבים)