השופטת א' חיות:
ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בירושלים (כב' השופט י' שפירא) מיום 20.2.2012, אשר דחה את תביעת המערערת להצהיר כי ביטלה כדין הסכם המקנה למשיבים זכות לנהל מלון שבבעלותה המצוי במזרח העיר ירושלים.
הרקע העובדתי
1. הפטריארכיה הלטינית בירושלים (להלן: הפטריארכיה) היא בעלת מלון "ארמון האבירים" ("Knights Palace") המצוי בעיר העתיקה בירושלים (להלן: המלון). בין הפטריארכיה לבין המשיבים, האחים פארוואג'י (להלן: פאראווג'י), נכרת בחודש ספטמבר 1995 חוזה להפעלת המלון לתקופה בת תשע שנים תמורת דמי ניהול (להלן: ההסכם מ-1995). סעיפים 17 ו-18 להסכם מפרטים תנאים לביטולו ומפאת חשיבותם להמשך הדיון בערעור נביאם כלשונם:
"17. במקרה של סכסוך בין חברי הצד השני וסכסוך זה גרם לשיבוש עבודת המלון, תהיה אז לצד הראשון הזכות להפסיק את הפעילות בחוזה זה ו/או לבטלו, ו/או מינוי ועדה לניהול המלון כפי שימצא לנכון מבלי שהדבר הזה יגרע מזכויות הצד הראשון על פי חוזה זה.
18. במקרה ביטול של חוזה זה ע"י הצד הראשון [הפטריארכיה] לפני הסתיים התקופה המוסכם עליה, מתחייב הצד הראשון לפצות את הצד השני בגין ההפסדים שיכול וייגרמו כתוצאה מכך לצד השני אם הביטול לא היה מבוסס על סיבה חוקית מוצדקת.
כמוכן, במקרה של ביטול חוזה זה ע"י הצד השני מכל סיבה שאיננה קשורה בצד הראשון, מתחייב הצד השני לשלם את הנזקים וההפסדים שיכול וייגרמו כתוצאה מכך לצד הראשון".
2. מאז כריתת ההסכם מ-1995 ולכל הפחות עד שנת 2010, נוהל המלון בשמה של הפטריארכיה במובן זה שניהול ענייניו הכספיים נעשה באמצעות חשבון שנפתח על שמה ובו היו פארוואג'י מורשי חתימה. כמו כן נרשמו עובדי המלון וכן פארוואג'י בספריה של הפטריארכיה כעובדיה.
3. ביום 1.3.2005 חתם מנהל הנכסים של הפטריארכיה, הבישוף ויליאם שומלי (להלן: שומלי), על הסכם עם פאראווג'י ( להלן: ההסכם מ-2005), לפיו הוארך ההסכם מ-1995 בשלוש שנים נוספות, עד ליום 31.12.2008, וכן ניתנה בו לפארוואג'י אופציה להארכת ההסכם בשלוש תקופות נוספות בנות שלוש שנים כל אחת, החל מיום 1.1.2009. כמו כן, נקבע בהסכם מ-2005 כי דמי הניהול יעמדו החל משנת 2005 על שבעים וחמישה אלף דולר ונקבע כי במידה והאופציה תמומש על ידי פארוואג'י, ייקבעו דמי ניהול שנתיים שינועו בין שבעים וחמישה אלף דולר למאה וארבעים אלף דולר בשנה.
4. במהלך חודש ינואר 2009, נוהל משא ומתן בין הצדדים למימוש כל תקופות האופציה עד שנת 2017 ובמהלכו אף הועברה לפארוואג'י טיוטת הסכם שנערכה על ידי הפטריארכיה אך זו לא נחתמה. למרות זאת, פארוואג'י המשיכו לנהל את המלון ושילמו לפטריארכיה דמי ניהול בשיעור של מאה ועשרים אלף דולר לשנה עבור התקופה שתחילתה ביום 1.1.2009. בחודש אוגוסט 2009 מונה האב הומאם ח'זוז (להלן: ח'זוז) לתפקיד המנהל הכללי של הפטריארכיה ובחודש אפריל 2010 הורה לבטל את ההרשאה שניתנה לפארוואג'י בחשבון הבנק של הפטריארכיה. כמו כן הוזן ביום 8.4.2010 בהוראת ח'זוז לכרטסת החשבונות של הפטריארכיה חוב של פארוואג'י בסך מאתיים אלף דולר כ"תיקון חיוב בגין השנים 2005 - 2008", וביום 1.2.2011 הוזן לכרטסת החשבונות בהוראת ח'זוז חוב נוסף של פארוואג'י בסך ארבעים אלף דולר לשנים 2009 - 2010 בגין דמי ניהול.
לאחר המהלכים שתוארו לעיל נשלח על ידי בא כוחה של הפטריארכיה ביום 29.7.2011 מכתב לפארוואג'י (להלן: המכתב הראשון), ובו נמסר להם כי הפטריארכיה קיבלה החלטה סופית לסיים את ההתקשרות עמם ולבטל את ההסכמים הקיימים, החל מסוף חודש אוגוסט 2011. הנימוק לביטול החוזה פורט בסעיף 2 של המכתב הראשון בו צוין כי:
"2. ההחלטה הנ"ל נתקבלה בעיקר בעקבות הפרות שונות מצדכם לתנאי ההסכמים החתומים עמכם, בין היתר כדוגמא (אך לא רק) העדר פירעון של הסכומים המתחייבים מכם לפטריארכיה ואשר יתרתם הגיעה בהתאם לרישומי הפטריארכיה לכדי קרוב לסך של 269,000$, עבור בביצוען על ידכם לאחרונה של עבודות קבלנות בתוך המלון בלי לקבל את אישור הפטריארכיה או הסכמתה בכתב, לא כל שכן מבלי שתבקשו אישור שכזה, וכן פלישתם [כך במקור] לשטחים בתוך המלון שאינם כלולים בשטחים המותרים לכם לשימוש, והשכרת שטחים אחרים לצדדים אחרים, ועוד כהנה הפרות ומעשים בלתי מותרים אם עפ"י חוזה ואם עפ"י חוק".
ביום 10.8.2011 שלחה הפטריארכיה לפארוואג'י מכתב נוסף (להלן: המכתב השני) ובו התריעה כי בכוונתה לתבוע את פארוואג'י בגין מסי הארנונה שהוטלו על הנכס וכן בגין חובות מס מעסיקים וכספים ונזקים אחרים הנובעים מניהולו של המלון "תחת הפרגוד ושמה של הפטריארכיה". באותו המכתב אף דרשה הפטריארכיה כי פארוואג'י ישיבו את המלון באופן מיידי וכי ההתחשבנות הכספית בין הצדדים תיעשה במשא ומתן או בבוררות לאחר מסירת המלון.
5. דרישותיה וטענותיה של הפטריארכיה נדחו על ידי פארוואג'י במכתבם מיום 16.8.2011, בו ציינו כי דרישת הביטול משוללת כל יסוד משפטי ומנוגדת לתנאי החוזה החתום ומשכך הגישה הפטריארכיה ביום 1.9.2011 תובענה לבית המשפט המחוזי, בה עתרה לסעד המצהיר כי ההסכמים מ-1995 ומ-2005 בוטלו כדין במכתב הראשון וכי מאז, או לחלופין מיום 31.8.2011, אין לפארוואג'י זכויות במלון. בנוסף, ביקשה הפטריארכיה כי יינתן צו מניעה קבוע האוסר על פארוואג'י להיכנס למלון ולבצע כל עבודה או פעולה פיזית או עסקית במלון. הפטריארכיה טענה כי היא זכאית לבטל את ההסכמים מתוקף סעיף 18 להסכם מ-1995 בשילוב עם סעיף 4 להסכם מ- 2005, וכי הביטול היה מבוסס על "סיבה חוקית מוצדקת", בין היתר, על רקע הפרות ההסכמים מצד פארוואג'י ובפרט חובם לפטריארכיה בגין דמי ניהול ואי תשלום חוב הארנונה לעיריית ירושלים.
להשלמת התמונה יצוין, כי ביום 19.9.2011 הגישה הפטריארכיה לבית המשפט המחוזי בירושלים תביעה בסדר דין מקוצר נגד המשיבים (תא"ק 39012-09-11), בה עתרה הפטריארכיה לחייב את פארוואג'י בתשלום החובות הנטענים בגין דמי ניהול ובגין ארנונה בסך כולל של 3,932,696 ש"ח. עוד יצוין להשלמת התמונה כי תביעה זו נמחקה ביום 27.11.2012 לבקשת הפטריארכיה, נוכח פסק דינו של בית המשפט קמא בהליך מושא ערעור זה.
פסק דינו של בית המשפט קמא
6. בית המשפט קמא דחה את התובענה דנן וקבע כי במכתבי הביטול ששלחה הפטריארכיה אין התייחסות לעילת הביטול שבסעיף 18 להסכם מ-1995 ולא נאמר בהם דבר בקשר לזכות לבטל את ההסכם באופן חד צדדי מכל סיבה שהיא. אשר לביטול ההסכמים בשל הפרתם קבע בית המשפט כי לא קמה לפטריארכיה עילת ביטול כאמור. לעניין תשלום המיסים וחובות הארנונה, קבע בית המשפט קמא כי מבלי לחוות דעה לעניין שיטת הרישום בה נקטו הצדדים, נראה כי "עצם ההליכה בשיטה זו, מלמדת שלשני הצדדים היה עניין להשיא את הרווחים" וכי למערערת הייתה שליטה וידיעה רצופה על התשלומים לרשויות והיא לא עשתה בעניין זה דבר ולא העלתה לאורך השנים טענות כלשהן כי המשיבים מפרים את ההסכם בעניין זה. בית המשפט הוסיף וציין באותו הקשר, כי הפטריארכיה עצמה התנגדה באופן עקרוני לשלם מיסים עירוניים ועוד נקבע כי דרישת תשלום הארנונה של עיריית ירושלים מתייחסת לחיובים בגין התקופה מיום 8.11.1998 ועד ליום 31.12.2011, עליהם ידעה המערערת אך היא לא פנתה בעניין זה למשיבים. לבסוף, וככל שהדבר נוגע לחוב הארנונה, ציין בית המשפט המחוזי כי ככל שהפטריארכיה עומדת על דרישתה לתשלום הארנונה, הרי שעל הצדדים לבוא בדברים עם העירייה בעניין זה. אשר לחוב דמי הניהול, קיבל בית המשפט קמא את גרסת המשיבים כי החוב נפרע בתשלומים ולא קיימת עילת ביטול בגין אי פירעונו. אשר על כן, קבע בית המשפט כי הטעמים שבגינם הודיעה הפטריארכיה על ביטול ההסכמים לא הקנו לה עילה לביטולם.
7. למעלה מן הצורך ובכל הנוגע לפרשנות של סעיף 18 להסכם מ-1995, קבע בית המשפט כי סעיף זה כלל אינו מקנה לפטריארכיה את הזכות לביטול החוזה באופן חד צדדי, משום שיש לקוראו בצמידות לסעיף 17 של ההסכם וכהמשך לאמור בו. במילים אחרות, לגישתו של בית המשפט המחוזי האמור בסעיף 18 להסכם, ככל שהוא נוגע לפטריארכיה, אך מפרט ומוסיף הוראות הנוגעות לסעד הביטול המוקנה לפטריארכיה על פי סעיף 17 במקרה של סכסוך בין האחים פארוואג'י ("יחידי הצד השני"). עוד קבע בית המשפט המחוזי כי אם תתקבל פרשנותה של הפטריארכיה ולפיה סעיף 18 מקנה לכל אחד מן הצדדים זכות ביטול, כי אז מתייתרת הוראת סעיף 17 והוא הוסיף וקבע כי בהבדל מהוראת הסיפא של סעיף 18 העוסקת בזכות הביטול שהוקנתה לפארוואג'י, הרישא של סעיף זה, העוסקת בביטול ההסכם על ידי הפטריארכיה, אינה כוללת את המילים "מכל סיבה שאיננה...". על כן, הגיע בית המשפט למסקנה כי הזכות לביטול חד צדדי של ההסכם כאמור, הוקנתה מכוח הוראת הסיפא לפארוואג'י בלבד, בציינו כי מסקנה זו מתיישבת עם ההיגיון העסקי, מכיוון שהסעיף מאפשר לפארוואג'י לפרוש מניהול המלון במקרה של הפסדים, תוך פיצוי הפטריארכיה בגין הנזק שהדבר יגרום לה.
אשר לנסיבות ביטול החוזה, נקבע כי אפילו היה סעיף 18 מקנה לפטריארכיה זכות ביטול חד צדדית, ספק אם הייתה זכאית לסעד שנתבקש בעקבות ביטול החוזה על ידה. זאת משום שהודעת הביטול לא עמדה, לגישתו, בתנאים הקבועים לעניין זה בסעיף 20 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973 (להלן: חוק החוזים) לפיו על המתקשר למסור לצד שכנגד הודעת ביטול בתוך זמן סביר לאחר שנודעה לו עילת הביטול וכן משום שברירת הביטול לא הופעלה על ידי הפטריארכיה בתום לב, כדרישת סעיף 39 לחוק החוזים. הפרת חובת תום הלב מצד הפטריארכיה, כך נקבע, לא התבטאה רק באופן שבו בוטלו ההסכמים אלא גם בהגשת הבקשה למתן צו מניעה קבוע במטרה להדיר את פארוואג'י מכל פעילות עסקית במלון ובעמדת הפטריארכיה לפיה יש להותיר את ההתחשבנות ואת תשלום הפיצויים להתדיינות עתידית. בהקשר זה קיבל בית המשפט המחוזי את טענתם של פארוואג'י, כי גם אם יש מקום להורות על ביטול ההסכמים יש להתנות את הדבר בתשלום פיצויים. לבסוף, הוסיף בית המשפט המחוזי וקבע כי מן הראיות שהונחו בפניו עולה שהאופציה אשר ניתנה לפארוואג'י בהסכם מ-2005 מומשה על ידי פארוואג'י.