פסק-דין בתיק ע"א 2206-08

1.      ערעור על פסק דינו של בית משפט השלום בהרצליה ( ת"א 7423/06 כב' השופט צבי דותן) אשר דחה את תביעת המערערת  (להלן: "שיכון אזרחי בע"מ") לקבלת פיצוי כספי מהמשיבה 2   (להלן: "הוועדה המקומית לתכנון ובניה" או: "הוועדה המקומית") בשל סירובה להעניק לה היתר בניה, וקיבל חלקית את תביעתה כנגד המשיבה 1 (להלן: "העירייה"), לתשלום דמי שימוש ראויים בגין הקמתה של גינה ציבורית בשטח שנחכר על ידי המערערת (להלן: "שטח המקרקעין" או "המגרש"), בלא קבלת רשותה. כן הורה בית המשפט קמא על סילוק ידה של העירייה מהמגרש.

רקע עובדתי:

2. המערערת הינה חברה בע"מ. החל מיום 1 לאוקטובר 1951, חכרה את המקרקעין הידועים כחלקה 404 בגוש 6180, המהווים מגרש בשטח של 500 מ"ר (להלן: "המקרקעין" או "שטח המקרקעין" או "המגרש") מקרן קיימת לישראל.  תקופת החכירה נסתיימה ביום 30/9/2000 ולא חודשה על ידי מינהל מקרקעי ישראל, חליפה של קק"ל ( חוזה החכירה מצורף כנספח 2 לתצהירו של מר יוסף דיאמנט).
3. העירייה הינה הרשות המקומית בשטח בו מצויים המקרקעין, והועדה המקומית הינה הגוף האמון על בחינת בקשות להיתרי בנייה ולשימוש במקרקעין המצויים בתחומי העיר רמת-גן.
4.  לפי התב"ע רג/252 ( נספח 6 לתצהירו של מר יוסף דיאמנט), מיועד שטח המקרקעין הנ"ל להקמתם של מבני מסחר. ביום 8.7.98 הגישה המערערת בקשת לקבלת היתר בניה, להקמת מבנה מסחרי המיועד למשרדים אותם התכוונה המערערת להשכיר. בהחלטה מיום 5.8.98 ( נספח ד' לחוות הדעת של עודד גלרון, האדריכל מטעם המערערת),  החליטה הועדה להשהות את הדיון בבקשה, שכן לטעמה היה על המערערת לערוך מפה לצרכי רישום, שתכלול רישום ופרצלציה ותבטיח את גודל השצ"פ (שטח ציבורי פתוח), כתנאי מוקדם לדיון בבקשה. בימים 5.8.98 וה- ,13.12.98 קיבלה הועדה המקומית לתכנון ובניה החלטות דומות "להשהות" את המשך הדיון בבקשה להיתר ( נספחים 8/א ו-8/ב לתצהירו של מר יוסף דיאמנט).
5.  המערערת פנתה לעירייה  מספר פעמים על מנת שזו תחדש את הדיון ותאשר את הבקשה, אך ללא הואיל (פניות למהנדס העיר מיום 19.8.99,  3.2.04 ו-5.8.04 - נספחים 9(א) ו-9(ב) ו-9(ג) לתצהירו של מר יוסף דיאמנט).
6. לבסוף, הוגשה התובענה לבית המשפט קמא, בה נדרשה הועדה המקומית לפצות את המערערת בגין הנזקים שנגרמו לה כתוצאה מהעיכוב המתמשך בהוצאת ההיתר, ואילו העירייה, אשר הקימה בבשטח המקרקעין גינה ציבורית ללא קבלת רשות המערערת, נתבעה לשלם דמי שימוש ראויים. כמו כן, עתרה המערערת לסילוק ידה של העירייה מהשטח.

פסק דינה של הערכאה הדיונית:

7. את תביעתה של המערערת כנגד הוועדה המקומית בגין נזקים כספיים שנגרמו לה עקב אי קבלת היתר הבניה, דחה בית המשפט בהתבסס על היעדר עמידתה של המערערת בתנאי המוקדם שהוצב ע"י הוועדה. המערערת לא סיפקה את המפה שנדרשה להכין, ומשכך בית המשפט קבע שאין לה אלא להלין על עצמה שלא התקבל היתר הבנייה. בית המשפט לא מצא פגם בדרישתה של הוועדה כי היזם יבצע את רישום הפרצלציה, וזאת בעיקר לאור עדותו של האדריכל מטעם המערערת, מר עודד גלרון, אשר ציין כי מדובר בנוהג הקיים בוועדות רבות. כמו כן, נפסק כי אם לדעתה של המערערת הדרישה לערוך את רישום הפרצלציה לא תאמה את הוראות החוק, פתוחה הייתה בפניה הדרך לתקוף את ההחלטה, בין אם דרך פניה לועדת ערר ובין אם בפניה לבית המשפט, אולם היא בחרה שלא לעשות כן.
8. בית המשפט לא מצא כי המערערת הוכיחה שהעירייה, ובראשה ראש העיר, שקלו שיקולים זרים בבואם לדון בבקשת ההיתר, ו/או שההחלטה להשהות את מתן היתר הבנייה נבעה ממניעים לא עניינים.
9. בית המשפט דחה גם את חלק הארי של תביעת המערערת כנגד העירייה, בהתבסס על הקביעה כי כמעט לכל אורך התקופה הרלוונטית לתובענה ,למערערת לא הייתה זיקה קניינית לנכס, ולכן לא היה באפשרותה לקבל דמי שימוש ראויים בגין השימוש שעשתה העירייה בשטח המקרקעין.  את הממצא השתית בית המשפט בעיקר על עדותה של נציגת המינהל, גב' תקוה סעד, שלדעתו ניתן היה להסיק ממנה כי המינהל ראה במערערת חסרת זכות קניינית מרגע שנסתיימה התקופה הנקובה בחוזה החכירה, וכן נסמך על הקביעה כי חוזה החכירה הינו חוזה לתקופה קצובה, משהגיע מועד סיומו,  פגה זכותה של המערערת במקרקעין, אף בלא שהמינהל שלח לה הודעת ביטול, או דרש את פינוייה. משכך, בית המשפט מצא שתביעתה של המערערת כנגד העירייה לדמי שימוש ראויים יכולה להתקבל רק ביחס לתקופה בת תשעת החודשים הראשונים  בשנת 2000, בה חוזה החכירה עמד בתוקפו. לאחר שבחן חו"ד שהוגשו לו ע"י הצדדים, אמד את דמי השימוש הראויים בסך של 4000$ לכל אורך תשעת החודשים.
10. לבסוף, בית המשפט נעתר לבקשת המערערת לסלק את ידה של העירייה משטח המקרקעין, בהתבסס על סעיף 17 לחוק המקרקעין, אשר מאפשר גם למי שמחזיק שלא כדין במקרקעין לדרוש את סילוקו מהמקרקעין של כל מי שאינו זכאי לכך. 

דיון :

11. לאחר שבחנו היטב את טענות הצדדים, והעמקנו בפסק דינו של בית המשפט קמא, הגענו למסקנה כי יש לקבל את הערעור בעניין התובענה לקבלת דמי שימוש ראויים, ולדחותו לעניין התובענה כנגד הוועדה המקומית. החלטנו  להחזיר את התיק לבית המשפט קמא, על מנת שיפסוק את שיעור הפיצוי המדויק לו זכאית המערערת, לאור קביעותינו שיפורטו  להלן.
12.  ערעור זה מעלה שתי שאלות משפטיות עיקריות, הדורשות את הכרעתנו:

א.      האם מרגע סיומה של תקופת החכירה, כפי שנרשמה בחוזה החכירה, נותקה ללא תנאי זיקתה הקניינית של המערערת לנכס המקרקעין, אף בלא שנתקבלה הודעת ביטול, ובלא דרישה לפנותה?

ב.       האם הוועדה המקומית, בהחלטתה להשהות את הדיון בבקשה להיתר בנייה, נהגה באופן סביר ולא רשלני, ובהתאם להוראות הדין הרלוונטיות?

נדון בשאלות אלו כסדרן.

זיקתה הקניינית של המערערת לשטח המקרקעין: