ערעור על פסק דינו של בית משפט השלום בתל אביב (
כבוד השופטת עידית ברקוביץ) מיום 18/12/11 בת.א 53684/08, בו נפסק כי על המערער לפנות את המושכרים ולהחזיר בהם את החזקה למשיבות וזאת עקב נטישת המושכרים.
הרקע, העובדות, ההליכים והמחלוקות
1. מדובר בתביעת פינוי וסילוק יד שהוגשה ע"י המשיבות כנגד המערער ביום 25/11/08.
המשיבות שהינן בעלי הזכויות בבניין ברחוב נחלת בנימין 13 ת"א (להלן:
"הבניין"), תבעו את המערער כמי שמחזיק כדייר מוגן בשלוש יחידות בבניין: שתי דירות בנות 2 חדרים בשטח כ-50 מ"ר כל אחת בקומה ראשונה וחנות בשטח של כ-63 מ"ר בקומת הקרקע בבניין (להלן:
"המושכרים").
2. בכתב התביעה נטען כי המערער נטש את המושכרים, בכך שחדל להחזיק בהם והעביר שלא כדין וללא הסכמה של המשיבות את החזקה במושכר לאחרים.
יש לציין שביחד עם התביעה הוגשה בקשה לפיצול סעדים לצורך הגשת תביעה לדמי שכירות ראויים ושבסופו של יום ניתן היתר לפיצול סעדים. בהמשך הוגשה תביעה כספית שכזו ע"י הבעלים הקיימים וע"י הבעלים החדשים של הבניין שרכשו את הזכויות בבניין מהמשיבות ב- 28/11/11 ותביעה זו עדיין תלויה ועומדת (כשהמשיבות נמחקו מתביעה זו).
3. בכתב ההגנה נטען שהמשיבות אינן בעלות הנכס ולכן יש לדחות או למחוק את התביעה. כן נטען שיש לדחות את התביעה מחמת ויתור ו/או השתק ו/או הסכמה מפורשת ו/או מכללא ו/או בהתנהגות.
כן נטען לגבי טענת הנטישה, שהמערער קיבל את אישור בא כוחו ו/או שלוחם של המשיבות להשכיר את המושכרים בשכירות משנה, אישור שניתן בעבר וחודש שוב בשנת 2005, כשמאז שנת 2005 מושכרים המושכרים בשכירות משנה בהסכמה, וממילא גם בידיעת המשיבות ו/או מי מטעמן שלא העלו שוב טענה לגבי השכרת משנה זו מזה כחמש שנים, ולכן, בנסיבות אלו העלאת טענה זו לוקה בחוסר תום לב ובניצול לרעה של הליכי משפט.
כן נטען בכתב ההגנה, כי מאחר והיה צורך בהשקעות כבדות במושכרים עצמם ובחלקים החיצוניים להם שהגיעו לכדי 175,000 ש"ח, סוכם כי המערער יהיה פטור מהעברת חלקם של הבעלים עד לכיסוי הוצאות אלה, עד לתום 5 שנים ממועד תחילתה של השכרת המשנה, ולאחר תום המועד הנ"ל ישלם המערער את חלקו של הבעלים על פי אותו יחס שנהג בעבר.
לחילופין, התבקש סעד מן הצדק עקב תשלום דמי מפתח, גובה דמי המפתח, תום לב, התנהגות הבעלים וטענת המערער שהוא זקוק למושכרים לצורך פרנסתו.
פסק דינו של בית משפט קמא
4. ביהמ"ש דחה את טענות הסף של המערער לגבי מעמדן של המשיבות ובא כוחן, עו"ד ונגלניק, וקבע כי הוכח שהמשיבות היו זכאיות להירשם כבעלות הזכויות בבניין בעת הגשת התביעה, ובהמשך אף נרשמו זכויותיהן הלכה למעשה, וכן לגבי מעמדו של עו"ד ונגלניק כמייצג של המשיבות תוך דחיית הטענות הקשות וחסרות השחר שהועלו כלפיו.
ביהמ"ש קבע כי מתצהירי המערער עולה כי הוא מאשר את השכרת המושכרים בשכירות משנה אך טוען להסכמת בעלים שניתנה ע"י נציגיהם, ולא זו בלבד שהמערער לא הוכיח את טענתו זו, אלא ביהמ"ש שוכנע כי גירסתו אינה אמת ודינה להידחות.
ביהמ"ש ציין כי אין מחלוקת לקיומו של חוזה הרשאה מ- 7/9/93 שלפיו ניתנה הסכמת הבעלים להשכרת המשנה של המושכרים עד 1/10/96, כאשר פרט לחוזה זה לא נחתם חוזה נוסף, ונדחתה טענת המערערים לכך שהרשות להשכרת המשנה חודשה בעל פה, כשהיה ניסיון להגיע להסכם בשנת 2005. ברם, הטיוטה שנוסחה לא השתכללה לחוזה מחייב שלא נחתם ולא גובש לידי חוזה מחייב, לאחר שהמשיבות לא הסכימו להסכם לשכירות משנה.
בית המשפט קבע כי עדות עו"ד ונגלניק מטעם המשיבות הנה סדורה ומהימנה, והוא נותן בה אמון מלא, בעוד גרסאות העדים מטעם המערער היו בלתי מהימנות בעליל והגירסה אף בלתי סבירה, בלתי הגיונית ואינה עולה בקנה אחד עם הראיות, כשביהמ"ש לא נתן אמון בעדותו של יהושע בוטח (המערער עצמו לא העיד), כולל לגבי הטענה לשיפוצים בסכום של 175,000 ש"ח, שבגינם נטען שהוסכם על ויתור תשלום דמי השכירות מהשכרת המשנה לחמש שנים, טענה שלא הוכחה כלל ועיקר, וקבע חד משמעית שלא הייתה הסכמת בעלים, לא במפורש ולא בהתנהגות, להשכרת המושכרים בשכירות משנה.
ביהמ"ש קבע כי מאחר והמערער אינו מתגורר בדירות, ואף לא מנהל כל עסק בחנות, שהושכרה בשכירות משנה בלא הסכמת בעל הבית, בניגוד לחוק הגנת הדייר, הרי מתקיים היסוד העובדתי של הנטישה, וזאת משהוכח כי לא ניתנה הסכמת הבעלים לכך.
המערער גם לא טען בתצהירו כי ברצונו לחזור למושכר ושקיים סיכוי ממשי לכך, ולא הניח תשתית ראייתית מינימאלית המלמדת על כוונה ממשית לחזור למושכר, והראיה לכך שהתביעה הוגשה ב-2008 והנכסים המשיכו להיות מושכרים בהשכרת משנה בטענה שהמערער היה רשאי לכך.
בית המשפט קבע שניתן להסיק מהתייחסות ב"כ המערער בסיכומיו בתמצית רבה לסוגיית הנטישה, והתמקדותו בטענה שלא הוכחה נטישה מאחר ונינתה הסכמת הבעלים להשכרת המשנה, שמשקרסה טענת ההגנה בדבר ההסכמה הנטענת, נראה כי גם לשיטת המערער, הוכחה עילת הנטישה.
5. בית המשפט קמא דחה גם את הטענה החילופית לסעד מן הצדק, כאשר לפי עדות יהושע בוטח שתי הדירות היו בעצם מחסן, שאף אחד מהמושכרים לא משמש למגורי המערער, כך שמדובר למעשה בעסק ולא בדירה, תוך מתן חומרה מיוחדת לכך שהמושכרים הושכרו בהשכרת משנה ללא רשות הבעלים החל מ-3/10/96, תוך הימנעות מהעברת דמי שכירות המשנה לבעלים ועשיית עושר שלא כדין על חשבונם, וזאת אף תוך כדי ניהול התביעה.