הנשיא א' גרוניס:
1. לפנינו ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בחיפה (כבוד השופט א' רזי) מיום 20.1.2009, שבו נתקבלה תביעתו של המשיב למתן סעד הצהרתי לפיו הוא זכאי להירשם כבעליה של חלקת מקרקעין בגודל של כ-3 דונם (להלן - החלקה). החלקה נמצאת בתחום שיפוטה של דלית אל כרמל, משמשת כקרקע חקלאית וידועה כחלקה 38 בגוש 11504.
2. עד למתן פסק דינו של בית המשפט המחוזי הייתה החלקה רשומה על שמו של המנוח נאיף עלי קדור (להלן - המנוח נאיף), שנפטר ביום 29.1.1977. המשיב טען בבית המשפט המחוזי כי בשנת 1942 רכש אביו, המנוח מסעד דקסה (להלן - המנוח מסעד), את החלקה מהמנוח נאיף וכי זכות זו של אביו הועברה אליו בעסקת מכר ללא תמורה, בהתאם לייפוי כוח בלתי חוזר מיום 12.4.1985. המערער, שהוא נכדו של המנוח נאיף ואחד מיורשיו, כפר בכך שסבו מכר את המקרקעין למנוח מסעד. יצוין, כי המערער היה היחיד מבין הנתבעים (יורשיו של המנוח נאיף) שהתנגד לטענותיו של המשיב. עוד יוער, כי בהתאם להסכם מיום 29.7.2002 התחייב המשיב למכור את זכויותיו בחלקה למוניר סלמאן קדור (להלן - מוניר), שאף הוא אחד מנכדיו ויורשיו של המנוח נאיף. הלה, שנמנה גם הוא עם הנתבעים בתביעה, תמך בעמדת המשיב ואף מימן עבורו, כפי שקבע בית המשפט המחוזי, את הוצאות התביעה.
3. כיוון שלא היה ברשות המשיב מסמך כלשהו המעיד על כך שהמנוח נאיף מכר את החלקה למנוח מסעד, הסוגיה המרכזית שנדונה בפסק דינו של בית משפט קמא הייתה האם יש לדחות את תביעתו של המשיב אך בשל העדר תיעוד כתוב כלשהו של העסקה. נוכח המועד הנטען של ביצוע העסקה - שנת 1942 - קבע בית המשפט המחוזי כי תביעתו של המשיב אינה כפופה לדרישת הכתב שבסעיף 8 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 (להלן - חוק המקרקעין), אלא לדרישה המחמירה פחות של ראשית ראיה בכתב, בהתאם להוראת סעיף 80 רישא לחוק הפרוצדורה האזרחית העותומאני (להלן - סעיף 80). אולם, כך המשיך בית המשפט המחוזי וקבע, תביעת המשיב אינה עומדת אף ברף ראייתי זה, שהינו מקל יותר. אף-על-פי-כן, לא ראה בית המשפט המחוזי לדחות את תביעתו של המשיב. זאת, נוכח ההלכה שנקבעה במספר פסקי דין של בית משפט זה, לפיה בנסיבות מיוחדות ויוצאות דופן ניתן "לרכך" את דרישת הכתב הקבועה בסעיף 8 לחוק המקרקעין. כך, נעשה שימוש בעקרון תום הלב כדי לקבוע שאדם יהיה מנוע מלטעון כי חוזה לרכישת מקרקעין אינו קיים משום שלא נערך בכתב.
4. טענת המשיב בבית משפט קמא הייתה כי אביו, המנוח מסעד, סיפר לו כי הוא רכש את החלקה בשנת 1942 מהמנוח נאיף. כמו כן טען המשיב כי לאחר רכישת החלקה עשה בה אביו שימוש חקלאי במשך עשרות שנים, וזאת באופן גלוי וללא כל מחאה. המשיב הוסיף וטען כי גם הוא עצמו המשיך להשתמש בחלקה ולנהוג בה מנהג בעלים מאז קיבל אותה במתנה מאביו בשנת 1985, בלי טענה כלשהי מצידו של איש. בית המשפט המחוזי קבע שעדותו של המשיב בנוגע לעובדות המצויות בידיעתו האישית לא נסתרה, אולם אין די בדברים שסיפר אודות החזקה ממושכת בנכס כדי להוכיח זכות בעלות. לפיכך, נוסף על עדותו של המשיב עצמו הסתמך בית המשפט המחוזי על עדותה של רג'יחה, בתו של המנוח נאיף ודודתו של המערער, שאותה מצא כמהימנה. רג'יחה העידה כי אביה המנוח סיפר לה בזמנו על מכירת החלקה למנוח מסעד. כמו כן העידה רג'יחה כי עוד בחייו העביר אביה המנוח את כל נכסי המקרקעין שבבעלותו לילדיו, למעט החלקה אותה מכר למנוח מסעד. בעדותה של רג'יחה תומכים, כך קבע בית המשפט המחוזי, שני מסמכים. המסמך הראשון הוא העתק שטר מכר מיום 27.3.1961, שצורף לתצהירו של מוניר. מסמך זה כולל רשימה של שמונה עשר נכסים המזוהים לפי מספרי חלקה וגוש. בפסק הדין צוין, כי מסמך זה נחזה כמסמך שהמנוח נאיף ושני בניו סלימאן וסלמאן (דודיו של המערער) חתמו עליו, וכי החלקה שנמכרה, לפי הנטען, למנוח מסעד אינה כלולה בו. המסמך האחר, שצורף גם הוא לתצהירו של מוניר, הוא הסכם מיום 12.3.1995 בין המערער לבין דודיו סלימאן וסלמאן. בהתאם להסכם זה העבירו השניים למערער במתנה שבע חלקות שהיו רשומות על שמם, וזאת כדי להסדיר את החלק המגיע למערער מבין נכסיו של המנוח נאיף, מכוח ירושת אביו של המערער שנפטר קודם לכן. גם בהסכם זה לא הייתה כל התייחסות לחלקה נשוא הערעור שלפנינו.
בבית המשפט המחוזי העיד גם עו"ד סלאח חלבי, שסיפר כי כ-20 שנה לפני מתן העדות פנו אליו המשיב ואחיו כדי להסדיר בנוכחותו את חלוקת הקרקעות שקיבלו בירושה מהוריהם. בעדותו ציין עו"ד חלבי, כי באותה פגישה הוצג לפניו מסמך לגבי חלקה מסוימת, ונאמר לו כי מסמך זה מעיד שאותה חלקה היא של המשיב ואחיו, על אף שלא נרשמה על שם הוריהם. עדות זו הובאה כדי לתמוך בטענתו של מוניר, לפיה המשיב ואחיו הפקידו את הסכם המכר עם המנוח נאיף אצל עו"ד חלבי. אולם, הלה טען בעדותו כי בחיפוש שערך בביתו לא עלה בידו למצוא מסמך כלשהו הנוגע לחלוקת המקרקעין בין יורשיו של המנוח מסעד. עם זאת, בית המשפט המחוזי ציין כי מבלי לקבוע מסמרות בעניין, ועל אף שטענתו של מוניר בדבר הפקדת הסכם המכר אצל עו"ד חלבי עלתה רק בחקירתו הנגדית, הרי קשה לומר שהסיפור בכללותו מצוץ מן האצבע.
5. לעומת זאת, דחה בית המשפט המחוזי את גרסתו של המערער וקבע כי אין לו ידיעה אישית לגבי העניין השנוי במחלוקת, ואף אין לו הסבר לכך שרק החלקה נשוא הערעור לא נכללה ברשימת החלקות שסבו, המנוח נאיף, העביר לדודיו של המערער בשנת 1961. כמו כן נדחתה טענתו של המערער לפיה הוא סיכם עם דודיו בעל-פה בשנת 1995 כי הוא יקבל את החלקה שנותרה רשומה על שם המנוח נאיף. בית משפט קמא ציין, כי לגרסה זו אין כל זכר בתצהיר העדות הראשית של המערער, וכי הדבר גם לא קיבל ביטוי בהסכם שהסדיר את חלוקת רכושו של המנוח נאיף. בנוסף נדחו טענותיו של המערער נגד עדותה של דודתו רג'יחה, לפיהן הופעל עליה לחץ מצדו של מוניר וכי אין לסמוך על עדותה מפאת גילה המבוגר ומצבה השכלי.
6. בסופו של דבר הגיע בית המשפט המחוזי למסקנה, כי המנוח נאיף אמנם מכר את החלקה למנוח מסעד, אביו של המשיב. בנוסף קבע בית המשפט המחוזי כי המקרה דנא הוא מקרה חריג, המצדיק להכיר בתוקפה של עסקת המכר תוך סטייה מדרישת הכתב שלפי סעיף 80, ולהעדיף תחת זאת ערכים של הגינות ותום לב כדי למנוע תוצאה שהיא בלתי צודקת באופן מובהק. לפיכך, קבע בית המשפט המחוזי כי המשיב זכאי להירשם כבעלים של החלקה. מכאן הערעור שלפנינו.
7. בערעורו לבית משפט זה טוען המערער, כי לא היה מקום להכיר בתוקפה של עסקת המכר, בלי שהובאה על ידי המשיב ראיה כלשהי בכתב המעידה על קיום העסקה. זאת, כך נטען, בניגוד להוראת סעיף 80. המערער מציין, כי החלקה הייתה רשומה מאז ומתמיד על שם המנוח נאיף, ומעולם לא נרשמה הערת אזהרה בנוגע לזכויותיו הנטענות של המנוח מסעד, אבי המשיב. בנסיבות אלה טוען המערער כי בית משפט קמא טעה בכך שהתעלם מהעובדה שבמשך למעלה מחמישים שנה המשיב ואביו המנוח לא תבעו בעלות בחלקה, לא רשמו את הזכות בה ואף לא רשמו הערת אזהרה. המערער טוען עוד, כי לא הובאה אף ראשית ראייה לכך ששולמה תמורה כלשהי עבור מכירתה הנטענת של החלקה, או כי נמסר דיווח כלשהו לרשויות אודות העסקה. כמו כן טוען המערער, כי בנסיבות העניין לא הייתה הצדקה לשימוש בעקרון תום הלב ל"ריכוך" דרישת הכתב. טענות נוספות שמעלה המערער נוגעות למשקל שייחס בית משפט קמא לעדותה של רג'יחה, תוך התעלמות מהלחץ שהופעל עליה, לטענתו, על ידי המשיב או מטעמו. בהקשר זה טוען המערער כי עדותה של רג'יחה, לפיה העסקה בוצעה בעת שהייתה כבת 40 (היינו, בסביבות שנת 1963), אינה מתיישבת עם טענת המשיב כי אביו רכש את הקרקע מהמנוח נאיף בשנת 1942. טענות נוספות של המערער נוגעות לתשתית הראייתית שעליה התבססה הכרעתו של בית משפט קמא. בכלל זה הוא מעלה טענות בדבר אי-העדת עדים רלוונטיים שונים על ידי המשיב, התעלמות מחוות דעת מומחה לפיה החלקה אינה מעובדת, ואי התייחסות המשיב בעדותו לטענה כי הסכם המכר (שהופקד, על-פי הנטען, בידי עו"ד חלבי) היה בעבר ברשותו.
8. המשיב מצידו טוען, כי עיקר טענותיו של המערער נוגעות לממצאים העובדתיים ולממצאי המהימנות שקבע בית המשפט המחוזי. הוא מוסיף, כי אין זו דרכה של ערכאת הערעור להתערב בממצאים מעין אלה. בכל הנוגע לסוגיה של קיום דרישת הכתב טוען המשיב, כי במשך השנים "ריככה" פסיקת בית משפט זה את דרישת הכתב והכפיפה אותה לעקרון תום הלב. במקרה דנא, כך ממשיך המשיב וטוען, מן הראוי לעשות שימוש בעקרון תום הלב משום שאביו המנוח החזיק בקרקע ועיבד אותה במשך שנים, ללא כל התנגדות מצד המנוח נאיף או יורשיו. בהקשר זה מציין המשיב, כי בעת חלוקת עזבונו של המנוח נאיף בין יורשיו מעולם לא צוין כי החלקה נשוא הערעור היא חלק מנכסיו של המנוח נאיף. בנוסף מציין המשיב כי הוא ויתר על העדתם של עדים שונים (ובהם המומחה אליו מתייחס המערער בטענותיו), שהוגשו תצהירים מטעמם, עקב מצבם הרפואי או אי-הופעתם לעדות.
9. טענותיו של המערער מכוונות, אפוא, הן נגד קביעתו העובדתית של בית המשפט המחוזי לפיה נערכה עסקה בין המנוח נאיף למנוח מסעד למכירת החלקה נשוא הערעור והן נגד מסקנתו המשפטית לפיה בנסיבות העניין יש להכיר בתוקפה של העסקה אף בהעדר ראשית ראיה בכתב לקיומה, כנדרש לפי סעיף 80.
10. בפסיקתנו התבססה זה מכבר ההלכה, לפיה אין זו דרכה של ערכאת הערעור להתערב בממצאי עובדה ומהימנות שנקבעו על ידי הערכאה הדיונית, בהתאם לראיות ולעדויות שהובאו לפניה. זאת, למעט מקרים חריגים שבהם קביעותיה ומסקנותיה של הערכאה הדיונית אינן עולות בקנה אחד עם ההיגיון והשכל הישר (ראו למשל: ע"א 3601/96 בראשי נ' עיזבון המנוח זלמן בראשי ז"ל, פ"ד נב(2) 582, 594 (1998); ע"א 5373/02 נבון נ' קופת חולים כללית, פ"ד נז(5) 35, 43 (2003)). בהתאם לגישה זו, איננו רואים להתערב בממצא העובדתי שקבע בית משפט קמא בדבר מכירת החלקה נשוא הערעור על ידי המנוח נאיף למנוח מסעד. קביעתו זו של בית משפט קמא התבססה לא רק על טענות המשיב בעדותו, אלא גם על עדותה של רג'יחה, בתו של המנוח נאיף ודודתו של המערער, אותה ראה בית משפט קמא כעדה מהימנה. אף המערער, שמשיג על המשקל שניתן לעדותה של רג'יחה וטוען כי הופעלו עליה לחצים שונים, אינו טוען כי היה לה אינטרס כלשהו להעיד נגדו. כמו כן, המערער לא מעלה טענה כלשהי נגד מהימנותם של המסמכים משנת 1961 ומשנת 1995 העוסקים בחלוקת נכסיו של המנוח נאיף, שבהם לא נזכרת כלל החלקה נשוא הערעור. אף טענת המשיב בדבר החזקה ושימוש ממושך בחלקה על ידיו ועל ידי אביו לפניו לא נסתרה. בנסיבות אלה איננו סבורים כי עלה בידי המערער להצביע על עילה להתערבותנו בממצאיו העובדתיים של בית משפט קמא בדבר עצם קיום עסקת המכר.
11. לפיכך, השאלה הניצבת לפנינו היא האם בנסיבות המקרה שלפנינו ניתן להכיר בתוקפה של עסקת המכר, בהעדר מסמך בכתב המעיד על קיומה. כיוון שעסקת המכר נשוא הערעור שלפנינו נערכה לפני כניסתו לתוקף של חוק המקרקעין, שאלת קיום דרישת הכתב במקרה דנא צריכה להיבחן לפי הוראות סעיף 80 ולא לפי סעיף 8 לחוק המקרקעין (ראו סעיף 166(א) לחוק המקרקעין). סעיף 80 לחוק קובע כדלקמן (זאת, בהתאם לנוסח המחייב שאומץ בפסק דינו של בית משפט זה בע"א 62/52 דיין נ' אבוטבול, פ"ד ט 1047 (1952)):
|
"80. תביעות (או: טענות) הנוגעות לכל מיני התחייבויות, הסכמים, שותפות, קבלנות או הלוואה, שמקובל ונהוג לקבוע במסמכים והעולות על אלף גרוש, צריכות להיות מוכחות במסמך (סנד).
טענה הנטענת נגד מסמך הנוגע לענינים האמורים, אפילו אם איננה עולה על אלף גרוש, צריכה להיות מוכחת על-ידי מסמך או על-ידי הודאתו או פנקסו של הנטען".
|
בפסיקתו של בית משפט זה נקבע כי הסכמים לרכישת מקרקעין נמנים עם סוגי העסקאות הנזכרות ברישא של סעיף 80, אותן נהוג לעשות בכתב (ראו: ע"א 52/53 אל-כירי נ' שפיר, פ"ד ט 1382, 1389 (1955); ע"א 66/66 סלמן נ' חסון, פ"ד כ(3) 24, 26 (1966)). עם זאת, בניגוד לדרישת הכתב הקבועה בסעיף 8 לחוק המקרקעין, דרישת הכתב הקבועה בסעיף 80 אינה בעלת אופי קונסטיטוטיבי, אלא בעלת אופי פרובטיבי. היינו, מטרתה היחידה היא להבטיח כי הפעולה המשפטית תוכח בדרך מהימנה (ראו: ע"א 65/49 פריזלר נ' וויס, פ"ד ה 878 (1951); ע"א 728/81 חלבי נ' חלבי, פ"ד לז(2) 477, 483 (1983)). בהתאם לפרשנות זו נקבעה ההלכה לפיה די בראשית ראייה בכתב, שאותה ניתן להשלים בעדות בעל-פה, כדי לעמוד בתנאי הקבוע ברישא של סעיף 80 (ראו: ע"א 65/49 הנ"ל, בעמ' 893; ע"א 395/64 עזאם נ' משיעל, פ"ד יט (1) 192 (1965); ע"א 3166/05 האפוטרופוס לנכסי נפקדים נ' עזבון המנוח ג'ורג' נעמה ז"ל (לא פורסם, 12.7.2007), פיסקה 15 לפסק הדין; א' הרנון דיני ראיות (חלק ראשון, 1985) (להלן - הרנון), בעמ' 163-162).
12. בכל הנוגע לנסיבות המקרה שלפנינו מקובלת עליי קביעתו של בית משפט קמא, כי לא עלה בידי המשיב להציג ראשית ראייה בכתב בדבר קיום עסקת המכר הנטענת על ידו. אף המשיב עצמו אינו חולק, למעשה, על כך שדרישה זו אינה מתקיימת במקרה דנא. המשיב סומך, אפוא, את ידיו על קביעתו של בית משפט קמא כי בנסיבות המקרה מן הראוי "לרכך" את דרישת הכתב תוך שימוש בעקרון תום הלב ולהכיר בתוקף עסקת המכר, אף בהעדר מסמך כלשהו העומד בדרישה הראייתית המופחתת של ראשית ראייה בכתב. איני רואה צורך להכריע במקרה שלפנינו בסוגית האפשרות "לרכך" את דרישת הכתב הקבועה בסעיף 80 תוך שימוש בעקרון תום-הלב, כפי שנעשה בעבר במספר מקרים שעסקו בדרישת הכתב הקבועה בסעיף 8 לחוק המקרקעין. זאת, משום שלהשקפתי נוכח התנהלותו הדיונית של המערער במקרה דנא, לא הייתה מניעה מקבלת עדויות בעל-פה אודות עסקת המכר.
13. כזכור, בניגוד לדרישת הכתב הקבועה בסעיף 8 לחוק המקרקעין, שהיא בעלת אופי קונסיטיטוטיבי והיא תנאי לשכלול העסקה, הרי דרישת הכתב בסעיף 80 לחוק ממלאת תפקיד ראייתי וקובעת את אופן הוכחת הטענה בדבר קיום העסקה. כיוון שדרישת הכתב היא דרישה ראייתית, נקבע כבר בפסיקתנו כי עדות בעל-פה עשויה לשמש להוכחת העסקה, אם בעל הדין שטוען נגד קיום העסקה נמנע מלהתנגד לעדות. כך ציין בהקשר זה השופט י' זוסמן: