כב' השופטת שושנה שטמר - אב"ד.
הצגת הנושא.
1. חברה, שעסקה בבניין, התחייבה בהסכם המכר לרשום את הבית, שבנתה כבית משותף, ולהעביר את הדירות על שם רוכשי דירה בבית תוך זמן שנקצב בהסכם המכר. היא לא עמדה בתנאי זה, ונתבעה על ידי הרוכשים לשלם את הפיצויים המוסכמים על פי הסכם המכר. משחויבה החברה לשלם את הפיצוי המוסכם במלואו ואף להעביר את הדירה על שם הרוכשים, כשלה צמודים מחסן וחניה שיוחדה על ידי בית משפט קמא, וזאת תוך שלושה חודשים, הוגש הערעור, נשוא פסק דיננו.
המחסן נבנה על חניה בלא היתר בניה כדין, והחניה אותה טוענים הרוכשים כי יש להצמיד לדירתם, מוחזקת על ידי רוכש אחר, הטוען כי הוא זכאי להירשם כבעליה. החברה הקבלנית טענה, כי לא ניתן היה לרשום את הבית משותף, כיוון שהרוכשים סרבו לחתום על התשריטים, כל עוד לא התקבל היתר בניה לדירתם וכל עוד לא הוצמדה לדירתם חניה, שהם דרשו כי תוצמד להם, אותה ולא אחרת.
פסק דיננו יבחן בעיקר, אם בית משפט קמא פסק נכון, כאשר חייב את החברה הקבלנית להצמיד את החניה לדירת הרוכש, מה גם שהרוכש הנוסף, הטוען אף הוא לזכויות בחניה, לא היה צד להליכים בבית משפט קמא; אם החברה הקבלנית הפרה את ההסכם ואם יש אשם גם בהתנהלות הרוכש, ואם יש, לכן, להפחית את הפיצוי המוסכם על פי ההסכם.
עובדות שאינן במחלוקת.
2. המשיבים 1 ו-2 (להלן - "
המשיבים") תבעו אכיפת הסכם מכר בינם לבין המערערת, שהייתה חברה לקבלנות בניין ושבנתה את הבניין בו נמצאת הדירה שרכשו המשיבים ממנה. הסכם המכר הוא מ-11/9/97. במסגרתו, בסעיף 21 שבו, התחייבה המערערת לרשום את הדירה לא יאוחר מתום חמש שנים מיום חתימת ההסכם. סעיף 20ו' להסכם, קבע כי תניה זו מהווה תנאי יסודי ומהותי בהסכם. סעיף 20א' קבע שהפרה יסודית תזכה את הרוכשים בפיצויי מוסכם של 37,000$ ללא הוכחת נזק. עוד התחייבה המערערת, על פי סעיף 28ג' להסכם, להצמיד לדירת המשיבים מחסן וחניה אחת.
עד למועד הגשת התביעה, בשנת 2007, לא עמדה המערערת בהתחייבויותיה אלו; הבית לא נרשם כבית משותף, וממילא לא נרשמה הדירה על שם המשיבים. לפיכך הוגשה התביעה בבית משפט קמא.
3. הקושי שברישום הבית המשותף, לטענת המערערת, היה בכך שהמחסן אותו בנתה עבור המשיבים על אחת החניות, לא קיבל היתר בניה כדין. קושי נוסף היה בכך שהמשיבים טענו כי הם זכאים לקבל חניה שסומנה כחניה י"ט בתשריט. אין מחלוקת כי בגוף ההסכם לא היה ייחוד של החניה והמחסן אותם יקבלו המשיבים. המשיבים עיגנו תביעתם לקבל דווקא את חניה י"ט, במכתב שכתב עורך דינה של המערערת כשנה לאחר חתימת ההסכם, וזאת על אף שמעולם לא החזיקו בחניה זו והשתמשו בחניה אחרת - חניה שסומנה כחניה ח' בתשריט.
המערערת טענה בבית משפט קמא, כי היא ביקשה לרשום את הדירה על שם המשיבים, אולם המשיבים סרבו לכך כל עוד לא הוסדר נושא המחסן והחניה. המערערת הציעה מספר פתרונות אדריכליים לקבלת מחסן וחניה צמודים לדירת המשיבים, אולם אלו סרבו לכל הצעה, ובסירובם לשתף פעולה ברישום הבית המשותף, על ידי חתימה על התשריטים והבקשות, הם סיכלו את רישום הבית המשותף ואת רישום דירתם על שמם.
4. עוד טענה המערערת, כי בניגוד לתנאי בהסכם, לפיו תירשם הדירה על שם הרוכשים תוך חמש שנים, שהפרתו נקבעה במפורש בהסכם כהפרה יסודית, הרי התניות המבטיחות הצמדת מחסן וחניה לא היו תניות יסודיות. לפיכך - כך ניתן להבין טענה זו - היה על המשיבים להסכים לרישום הבית המשותף ואחר כך להתדיין באשר לחניה ולמחסן.
5. יצויין כי המערערת לא הביאה עדים כלשהם בבית משפט קמא.
פסק דינו של בית משפט קמא.
6. בית משפט קמא קבע כי המערערת הפרה את ההסכם בכך שלא רשמה את הדירה על שם המשיבים. טענתה של המערערת כי המשיבים סיכלו את ההסכם, לא התקבלה על דעת בית משפט קמא. המשיבים היו זכאים לעמוד על דרישתם לקבל את המחסן ושיינתן לו היתר בניה וכן את החניה שקיבלו לחזקתם. משהוצעו להם פתרונות אחרים, הם היו זכאים לעמוד על דרישתם זו. עוד קבע בית משפט קמא, כי המערערת לא שלחה אל המשיבים כל מכתב המתריע שהם מסכלים את ביצוע ההסכם ולא פעלה לביטול התנאי של רישום המחסן והחניה שבמחלוקת על שם המשיבים.
7. עוד קבע בית משפט קמא, כי לא הוכח שהמשיבים ידעו בעת חתימת ההסכם, כי המחסן שהוצע להם נבנה שלא בהיתר, ואילו המערערת ידעה כי לא תוכל להעביר את המחסן בשל אי החוקיות שבו על שם הקונים, וכאשר התחייבה להעביר מחסן וחניה, עובדה זו הייתה ידועה לה. לפיכך, אין העדר היכולת להעביר את המחסן ואת החניה על שם המערערים בבחינת אירוע חדש, אשר יכול להקים למערערת את הפטור עקב סיכול החוזה, שבסעיף 18 ל
חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) התשל"א-1970. עוד סבר בית משפט קמא כי אין לקבל את ניסיונה של המערערת להתלות באי החוקיות שבמחסן כעילה להתחמק ממילוי התחייבות.
8. בית משפט קמא דחה אף את טענתה של המערערת שלא היה ייחוד של החניה והמחסן, שכן היא מסרה חזקה הן בחניה והן במחסן ואף גיבתה את המסירה במכתב של עורך דינה (ת/1), אשר אישר כי החניה שיקבלו המשיבים היא החניה אותה הם מחזיקים בפועל. ההצעה להצמיד לדירה מחסן וחניה אחרים, חורגת באופן ברור מתום הלב הנדרש לקיומו של הסכם. המשיבים תבעו לאורך השנים את מימוש ההסכם באופן שהם עומדים עליו - המחסן הספציפי, לאחר שיאושר כדין בהיתר בניה, וחניה י"ט.
9. מאחר שבית משפט קמא הגיע למסקנה, כי ההסכם הופר, הוא פנה לבדוק את התביעה לתשלום הפיצויים שנקבעו מראש, ללא צורך בהוכחת הנזק. בית משפט קמא לא קיבל את טענת המערערת שהפיצוי הקבוע בהסכם, איננו סביר, ואף לא שלא נגרם למשיבים נזק, שהרי במילא הם לא רצו למכור את דירתם, כך שהעדר הרישום לא גרם להם, כאמור, נזק משמעותי.
10. בית משפט קמא אף לא קיבל את טענת המערערת לפיה יש לקזז מהסכום שתחויב בו 30,000$, שהם דמי שימוש ראויים עבור החניה נוספת שהמשיבים עשו בה שימוש והשייכת למשפחת זילברשטיין. חניה זו נמסרה לשימוש המשיבים "ברוח טובה", והמשיבים לא נדרשו מעולם לשלם דמי שימוש.
11. בהתאם למסקנותיו אלו חייב בית משפט קמא את המערערת לשלם למשיבים את הפיצוי המוסכם - 37,000$ - כערכם ביום חתימת ההסכם, וכן להשלים את התחייבויותיה כלפי המשיבים על פי הסכם המכר: לרשום את הדירה על שמם ולהצמיד לה מחסן וחניה שהשימוש בהם כבר נמסר לידיהם, וזאת תוך שלושה חודשים מיום מתן פסק הדין.