1. ערעור על פסק-דינו של בית משפט השלום בירושלים (כב' השופט ג' ארנברג), בתא"מ 10666/09, מיום 24.10.10, בו התקבלה באופן חלקי תביעתם של המשיבים בסדר דין מהיר ונקבע כי על המערערת לפצותם בסך של 12,500 ש"ח וכן בהוצאות משפט ובשכר טרחת עו"ד בסך כולל של 3,000 ש"ח בתוספת מע"מ.
2. המשיבים רכשו מהנתבעת, חברה קבלנית, דירה ברחוב אליהו קורן בשכונת הר חומה בירושלים. בעת שהמשיבים ראו את הדירה לראשונה - כתחליף לדירה אחרת אותה רכשו מהמערערת - עת המבנה היה עדיין במצב של שלד, היה פתח לחלון בקיר המפריד בין הסלון למרפסת. בדיעבד, כחודשיים לאחר החתימה על הסכם המכר, התברר שהפתח נבנה בניגוד להיתר הבנייה ולכן נאטם על-ידי המערערת.
הצדדים אינם חלוקים על כך שהדירה אותה קיבלו המשיבים תואמת את התשריטים שצורפו להסכם המכר עליו חתמו האחרונים. השאלה שעמדה לדיון בבית משפט קמא הייתה, האם רוכש דירה זכאי לקבלת פיצוי כספי מקבלן בעקבות מצג אודות מצבה של דירה, שעה שלמצג זה אין כל זכר בתשריטים וביתר הנספחים להסכם המכר, ואם כן - מה גובהו של הפיצוי.
3. לאחר שמיעת ראיות קבע בית משפט קמא, כי הצגת הפתח לחלון מהווה מצג-שווא רשלני, שכן היה בו כדי להטעות את המשיבים באשר להימצאותו של חלון במקום. יחד-עם-זאת הוסיף, כי גם המשיבים-התובעים התרשלו, שכן לו היו קוראים את ההסכם ומעיינים בתשריטים היו מוצאים, אל נכון, כי אין ולא צריך להיות חלון במקום בו מצוי הפתח; מה גם, שאף שהם התריעו בפני המערערת בסמוך לאחר שנודע להם על סגירת החלון, זכרה של טענה זו לא נמצא בטפסי סגירת החשבון ומסירת הדירה, ובכך יש משום חוסר תום לב ואינדיקציה לכך שאין המשיבים רואים בהעדר החלון כליקוי בדירה.
בהתחשב בכל האמור ובשקלול מידת הרשלנות של שני הצדדים, מזה ומזה, חייב בית משפט קמא את המערערים לפצות המשיבים במחצית מירידת ערך הדירה כפי שצוינה במסמך שנערך על-ידי שמאי מטעמם, קרי, ב-12,500 ש"ח מתוך 25,000 ש"ח.
4. לטענת המערערת, לא היה כל טעם לחייבה בפיצוי המשיבים וזאת ממספר טעמים:
ראשית, המשיבים ראו את החלון בדירה בעת שהייתה במצב של שלד, שאינו מצב סופי אלא נתון לשינויים, ולפיכך אין מדובר במצג שניתן להסתמך עליו, מה גם שהעדים מטעמה העידו כי הם נוהגים להסביר זאת לרוכשים פוטנציאליים בעת הסיורים במקום.
שנית, ככל שהייתה רשלנות בהצגת החלון במצב זה, הרי שרשלנותם של המשיבים, שהתבטאה בכך שלא קראו בפרוטרוט את הסכם המכר על נספחיו, על-אף שהייתה להם את היכולת לעשות כן, מנתקת את הקשר הסיבתי בינה לבין הנזקים הנטענים כתוצאה מהעדר החלון. פועל יוצא מכך, לשיטתה, הוא כי קביעתו של בית משפט קמא, המבכרת את המצג האמור על המצב בו אמורה הייתה הדירה להיות כעולה מההסכם בין הצדדים - הינה שגויה.
5. המערערת הוסיפה וטענה כי אי העלאת כל מחאה על-ידי המשיבים מאז בדיקת הדירה ועד סמוך לאחר קבלת החזקה בה, מעידה כי העדר החלון אינו מהווה נושא מהותי ועקרוני מבחינתם, וכי אף בהנחה שהייתה להם טענה כלשהי בנדון הם ויתרו עליה במסגרת פרוטוקול המסירה בו הוצהר כי אין למשיבים טענות כספיות או חוזיות ביחס לנכס.
6. עוד טענה, כי המסמך אותו הגישו המשיבים ביחס לירידת הערך בדירה כתוצאה מאיטום החלון אינו מהווה חוות-דעת כמובנה בדין, ומאחר שלא הסכימה לקבלו כראייה לא היה ניתן להסתמך עליו לצורך אומדן נזקיהם של המשיבים. זאת ועוד, המשיבים לא המציאו חוות-דעת נגדית התומכת בטענתם כי הרווח בו נמכרה הדירה בסופו של יום, בגובה 340,000 ש"ח, נובע אך מעליית מחירי הנדל"ן באזור.
7. מנגד, טוענים המשיבים כי דין הערעור להידחות, תוך שהם סומכים ידיהם על פסק-דינו של בית משפט קמא. לטענתם, אף בשלב הטרומי בו ביקרו בדירה נהיר היה כי אין מדובר בפתח טנטטיבי אלא בפתח לחלון גדול שיבנה בהמשך. עת נרכשת דירה במצב בנייה מתקדם ולא "על הנייר", מטבע הדברים לא נדרש מהמשיבים לבחון את התשריטים בצורה מדוקדקת תוך השוואה לבנייה בפועל, ולפיכך אף אם מחדל זה עולה כדי רשלנות, משקלו הינו נמוך, אם בכלל. זאת ועוד, פתיחת החלון בניגוד להיתר נעשתה בצורה גורפת בכל הבניינים בפרויקט, ואף הגורמים המקצועיים אצל המערערת לא הבחינו בסטייה מהתשריטים, קל וחומר שאנשים מן היישוב יתקשו לעשות כן.
8. המשיבים שללו מכל וכל את טענת המערערת, לפיה ויתרו על טענתם לאי התאמה כתוצאה מהעדר החלון, וציינו כי סמוך לאחר שגילו את אי ההתאמה הודיעו על כך למערערת הן בעל-פה והן בכתב, אלא שנענו בתשובה כי עליהם להשלים עם המצב ואין בכוונת המערערת לפצותם. בנסיבות אלו, לא סברו המשיבים כי עליהם לציין זאת בשלישית בטופס מסירת הדירה.
9. באשר לחוות הדעת טענו המשיבים, כי היה על המערערת להסתייג ממנה בעת הגשת כתב ההגנה מטעמה, ומשלא עשתה כן וחלף זאת הכחישה את הנאמר בה באופן לקוני, אין היא יכולה להעלות טענה בנוגע למשקלה לראשונה בשלב ההוכחות. עוד לשיטתם, גם לגופו של עניין אין הצדקה לפסול את חוות הדעת נוכח המגמה הקיימת בפסיקה בדבר מעבר מקבילות למשקל.
10. דין הערעור להידחות.
המחלוקת העיקרית בין הצדדים נסובה על השאלה מה גובר בנסיבות העניין: מצג שהוצג לרוכש קודם לרכישת הדירה, או הוראות הסכם המכר והמסמכים שצורפו לו בסופו של יום, שאינם עולים בקנה אחד עם המצג האמור. בית משפט קמא קבע, כי עצם הצגת המצג מהווה רשלנות מצד המערערת, ולא מצאתי מקום לשנות מקביעתו.
11. סוגיית מצג השווא ביחס לממכר מוסדרת בסעיף 11(4) לחוק המכר, התשכ"ח-1968, לפיו אי התאמה הינה כאשר נמסר נכס "
שמבחינת סוגו, תיאורו, איכותו או תכונותיו אינו מתאים לדגם או לדוגמה שהוצגו לקונה, זולת אם הוצגו ללא קבלת אחריות להתאמה". בפסיקה נקבע, כי יש מקרים בהם ניתן לראות מצגים שהוצגו לרוכש בדרך של "
דגם או דוגמה" כחלק מתניות החוזה שייכרת בסופו של יום, וכי הוראה זו עשויה לחול בנסיבות מסוימות גם על פרוספקט של דירה (ע"א 5888/08
אלרומלי נ' החברה הכלכלית לפיתוח רהט בע"מ, פסקה 31 לפסק הדין והפסיקה הנזכרת שם (לא פורסם, 3.2.11)).
12. רציונאל זהה חל גם בענייננו: המערערת הציגה למשיבים מצג באשר למצבה של הדירה ולא הבהירה קודם לחתימה על ההסכם כי מצג זה אינו משקף את המציאות, שכן החלון ייסגר מאחר שנבנה שלא בהתאם להיתר הבניה. בכך התרשלה המערערת ומטענותיה עולה כי אין היא חולקת על כך.
יחד-עם-זאת, לו היו המשיבים קוראים את ההסכם ומשווים את התשריט על כל פרטיו ודקדוקיו לדירה בפועל, או אז ייתכן שהיו מגלים את אי ההתאמה עוד קודם לחתימה על ההסכם; ומשלא עשו כן, יש לייחס להם רשלנות תורמת לנזק הסופי.
סבורני, כי חסד עשה בית משפט קמא עם המערערת עת העריך רשלנות זו בשיעור של 50%. אך מובן הוא, כי לא מצאתי מקום להתערב בקביעה זו לפי שלא הוגש ערעור שכנגד על ידי המשיבים, אך דעתי הינה, שבנסיבות העניין מדובר בקביעה המצויה ברף הגבוה של אומדן האשם התורם.