פסק-דין בתיק ח"א 35070-02-11

רקע

1.            המבקשת היא עמותה המאגדת דיירים בבתי דיור מוגן בישראל. המבקשת הוכרה כארגון לקוחות כמשמעותו בסעיף 16 לחוק החוזים האחידים, התשמ"ג-1982 (להלן - חוק החוזים האחידים). המשיבות הן חברות המנהלות - כל אחת בנפרד - בתי דיור מוגן בישראל.

2.            בחודש פברואר 2011 הגישה המבקשת בקשה לביטולם של תנאים מקפחים בחוזים האחידים בהן משתמשות המשיבות. נוסחם של החוזים הללו אינו זהה. יתר על כן, קיימים הבדלים משמעותיים גם בנוסחם של הסעיפים שלביטולם עותרת המבקשת. הסיבה לכך שהבקשה הוגשה נגד כלל המשיבות בצוותא חדא נעוצה בעובדה שהתניות בהן מדובר מסדירות נושא משותף: מגוריו של מטפל ביחידת הדיור שבה מתגורר הדייר.

3.            חלק ניכר מדיירי הדיור המוגן (להלן - הדיירים) יזדקקו בשלב כלשהו בחייהם לעזרתו של מטפל צמוד. שכירת שירותיו של מטפל כזה והלנתו בדירה בה מתגורר הדייר היא סוגיה רגישה ומורכבת במערכת היחסים החוזיים שבין הדיירים לבין הנהלות בתי הדיור המוגן. מעיון בסעיפים המסדירים סוגיה זו בחוזים שהובאו בפנינו עולה, כי זכותו של דייר להלין בדירתו מטפל הוכפפה לסייגים שונים. היקפם של הסייגים שונה מחוזה לחוזה. במיעוט החוזים נקבע איסור מוחלט על העסקתו והלנתו של מטפל ביחידת הדיור. בחוזים אחרים קיימים סייגים בעוצמה משתנה, כגון: קביעה כי היתר להלנתו של מטפל זר יינתן רק במקרים חריגים; דרישה לקבלת הסכמה מראש של הנהלת בית הדיור המוגן (או של ועדה מקצועית מטעם ההנהלה) לשם הלנתו והעסקתו של מטפל זר; מתן אפשרות להנהלה לבטל את ההיתר גם לאחר שזה ניתן; קביעת הגבלות על תקופת ההלנה; התניית העסקתו של מטפל במעבר לאגף אחר בבית הדיור המוגן; התניית ההיתר להלנתו של מטפל בתשלום חודשי נוסף שיושת על הדייר ועוד. המבקשת סבורה כי הסייגים הללו - לסוגיהם השונים - הם מקפחים, ולפיכך עתרה לביטולם או לשינויים.

4.            בהתאם להמלצת בית הדין, ניאותו הצדדים לקיים הליך גישור בפני כב' השופט בדימוס תיאודור אור. במסגרת זו הושגו הסכמות ביחס למרבית הנושאים שהיו שנויים במחלוקת. למעשה נותרה כיום על כנה מחלוקת אחת. זו מתמקדת בשאלה, האם תניה המחייבת את הדייר בתוספת תשלום בגין מגוריו של מטפל ביחידת הדיור, היא בגדר תנאי מקפח שיש לבטלו או לשנותו. יצוין, כי גם במחלוקת זו הושגה הסכמה עם חלק מבין המשיבות (משיבות מס' 15, 16, 22, 25, 29, 31, 32, 33, 34, 35, 37 ו- 38). בגדרה של הסכמה זו ניאותו חלק מהמשיבות הללו להתחייב לכך שלא ייגבה תשלום נוסף בגין מגוריו של מטפל בדירת הדייר. משיבות אחרות ניאותו לכך שייקבע בחוזה מנגנון, שלפיו ייגבה תשלום סביר, אולם זאת רק במקרים בהם קיימת לכך הצדקה עניינית. עם זאת, הסוגיה נותרה, כאמור, שנויה במחלוקת ביחס לשאר המשיבות. לנוכח זאת, הורינו לצדדים לסכם בכתב את טענותיהם בסוגיה וכעת נדרשים אנו להכריע בה.

5.            להשלמת התמונה יצוין, כי לאחר שהוגשה הבקשה בתיק זה נפל דבר בישראל ונחקק חוק הדיור המוגן, התשע"ב - 2012 (להלן - חוק הדיור המוגן). חוק זה, שקשה להפריז בחשיבותו, מסדיר עניינים שונים הנוגעים להפעלתם של בתי דיור מוגן, לפיקוח על פעילותם ולמערכת היחסים החוזית שבין בתי הדיור המוגן לבין דייריהם. הוראות החוק הן כופות (ראו סעיף 50 לחוק, הקובע כי: "אין להתנות על ההוראות לפי חוק זה אלא לטובת הדייר"). סעיף 33 לחוק מכיר בזכותו של דייר לשכן מטפל בדירתו וקובע את התנאים לכך:

מגורי מטפל בדירה -

(א)    דייר רשאי לשכן בדירתו, באופן זמני או מתמשך, באחריותו ובמימונו, מטפל מטעמו, לאחר שקיבל לכך אישור מאת בעל רישיון ההפעלה ובלבד שהדירה מותאמת למגורי אדם נוסף, ולאחר שהצוות הרב-מקצועי אישר כי יש צורך רפואי או תפקודי במטפל או כי רשות מרשויות המדינה אישרה כי יש צורך כאמור; הדייר רשאי לערור על החלטת הצוות הרב-מקצועי בפני הרופא המחוזי.

(ב)    על אף האמור בסעיף קטן (א), בעל רישיון הפעלה רשאי לסרב לבקשת דייר לפי אותו סעיף קטן, בהתקיים נסיבות מיוחדות, אם קיבל את אישור הממונה לכך, לאחר שניתנה לדייר הזדמנות לטעון את טענותיו בפני הממונה.

(ג)     אין בהוראות סעיף זה כדי לגרוע מהוראות סעיף 29.

יצוין עוד, כי לפי האמור בסעיף 57(א) לחוק, חלק מהוראות החוק - ובכללן סעיף 33 - יחולו גם על חוזים שנכרתו בין בתי הדיור המוגן לבין דייריהם לפני מועד כניסתו לתוקף של חוק הדיור המוגן. למרות זאת, אין בסעיף 33 לחוק כדי לסייע בענייננו. אף שהסעיף מסדיר את נושא מגוריו של המטפל, הוא שותק ביחס לסוגיה שבמחלוקת: הוא אינו קובע דבר בשאלה אם ניתן להתנות את הזכות למגורי המטפל בתוספת תשלום לבית הדיור המוגן. על המשמעויות הנגזרות מהחוק החדש לצורך הכרעה במחלוקת שבפנינו נעמוד בהמשך הדברים.

תמצית טענות המבקשת

6.            בתמצית ובקיצור להלן עיקר טענות המבקשת:

א.      הדיירים משלמים סכומים ניכרים עבור מגוריהם בבתי הדיור המוגן ואין הצדקה להוסיף על הסכומים הללו בגין מגוריו של מטפל.

ב.      לא הוכח כי מגורי המטפל מייצרים תוספת עלות לבתי הדיור המוגן ומכל מקום לא הוכח מה היקפה של תוספת כזו.

ג.       הטלת הגבלות שונות על מגוריו של מטפל מנוגדת לציפיותיהם של הדיירים, אשר רואים בבית הדיור המוגן את ביתם לכל דבר ועניין.

ד.      קיימים פערי כוחות משמעותיים בין הדייר לבין בית הדיור המוגן. פערים אלה אף מתעצמים לנוכח העובדה כי בפני הדייר לא עומדת חלופה ממשית להחלפת מקום מגוריו.

ה.      התנית מגורי מטפל בתוספת תשלום מהווה פגיעה בכבודו ובקניינו של הדייר, בעוד שאין בה פגיעה בחופש העיסוק של בתי הדיור המוגן. לנוכח זאת, התניית מגורי מטפל בתוספת תשלום היא מקפחת.

ו.       יתר על כן, התניה כאמור אף מקיימת חזקות קיפוח שבסעיף 4 לחוק החוזים האחידים (המבקשת מפנה בסיכומיה לחזקות שבסעיפים 4(2), 4(4), 4(5) ו- 4(6) לחוק).