ההסכם
1. המבקשים, כמוכרים, עשו הסכם מכר שעניינו דירה, בתאריך 10.12.1999, עם משה ויפה שי, כקונים (להלן: "הרוכשים"). בהסכם מופיעים המבקשים כ-עזרא סלומון ו-נורית עזרא. משה שי הינו אחיה של המבקשת 2, כאן. למימון הרכישה קיבלו הרוכשים הלוואה מאת הבנק המשיב, כאשר לצורך ביטחון להחזרתה, הסכימו כל הנוגעים בדבר כי תירשם משכנתא על הדירה לטובת הבנק, חוזה ההלוואה שנעשה ביום 23.1.2000 בין הרוכשים לבנק המשיב, שנקרא שם: בנק הפועלים למשכנתאות בע"מ, צורף כנספח ג' לבקשה בפניי, ומאזכר במפורש את הסכם המכר הנ"ל. סעיף 2 להסכם המכר קובע את זכותם של הרוכשים לרשום הערת אזהרה לטובתם. לגבי התמורה נקבע כי סך השווה ל-80 אלף דולר ארה"ב ישולם לא יאוחר מיום 28.1.2000. סך נוסף השווה ל-100 אלף דולר ארה"ב "ישולם עם מסירת החזקה ובכפוף לכך, שהמוכר ימציא אישור כי אין כל חובות בגין הנכס ובכללם מיסי עייריה, חשמל, טלפון ועד בית". לפי סעיף 4 להסכם יעביר המוכר את מלוא זכויותיו בדירה בלשכת רישום המקרקעין בחולון "במועד המוקדם ביותר האפשרי ולא יאוחר מיום 28.3.2000 ובכפוף לתשלום מלוא מחיר הנכס על ידי הקונה". סעיף 5 להסכם קובע את מחיר הנכס לסך בשקלים השווה ל-180 אלף דולר ארה"ב. ההסכם מזכיר יותר מפעם אחת את בא-כוח המבקשים עו"ד חדד כמי שאמור לקבל כספים בהתאם לו ולדאוג לביצועו. כן נזכר הבנק (סעיף 17) כמי שאמור לאשר את התאמת הדירה הנמכרת "לזכאות הקונה לקבל משכנתא". המבקשים-המוכרים חתמו על כתב התחייבות/רישום משכנתא ביום 12.1.2000 המופנה אל הבנק וחתימתם אושרה על-ידי עו"ד חדד.
2. במשך שנים, בוצעו התשלומים המתאימים להחזר ההלוואה שלגביה ניתנה התחייבות לרשום משכנתא. בשלב מסוים, כאשר נוצר פיגור בהחזר (ראו מנכתב אזהרה של הבנק לרוכשים מתאריך 26.1.206, נספח ט' לתשובת המשיב להמרצת הפתיחה שהוגשה ביום 10.4.2011), נקט הבנק בהליכים בלשכת ההוצאה לפועל לאכיפת זכויותיו מכוח המשכנתא, תיק הוצל"פ ת"א יפו 01.17434.58.5). הרוכשים התנגדו לבקשות הבנק ובכלל זאת נקטו בהליכי ערעור בבית משפט זה (רע"א מחוזי ת"א יפו 32687.11.09
שי נ' בה"פ בפני כבוד השופטת יהודית שטופמן) ובבית המשפט העליון (רע"א 2034/11-א'
משה שי נ' בה"פ (17.3.2011), בפני כבוד השופט ס' ג'ובראן.
http://elyon1.court.gov.il/files/11/340/020/h01/11020340.h01.htm
בסופו של יום נדחו כל בקשות הרוכשים, ונקבע כי "הליכי הפינוי יבוצעו על פי הוראות רשם ההוצל"פ, במסגרת תיק ההוצל"פ", - הסעד האופרטיבי שניתן בהחלטה הנ"ל של בית-המשפט המחוזי. אני מפנה לתיאור התשתית העובדתית שבפסקי-הדין הנ"ל של ביהמ"ש המחוזי וביהמ"ש העליון. בכך הסתיימה המערכה הראשונה.
השלב השני החל עם הגשת הבקשה הנוכחית ביום 22.3.11, - חמישה ימים בלבד אחרי מתן פסק-הדין הנ"ל בבית-המשפט העליון. הפעם העותרים המבקשים לתקוף את צו הפינוי בהוצל"פ אינם הרוכשים. בפניי טוענים המוכרים, כבעלי הזכויות בדירה, כי המשכנתא מעולם לא נרשמה וכי הבנק מחזיק בידיו רק התחייבות לרישום משכנתא, כמו גם משכון לגבי הזכויות החוזיות של הרוכשים על פי הסכם המכר הנ"ל (שנרשם לפי תקנה 9 לתקנות המשכון (סדרי רישום ועיון) תשנ"ד-1994). לראשונה, בתגובה שהגישו המבקשים לתשובת הבנק להמרצת הפתיחה, 17.5.2011, הם טוענים, כי בעקבות פסק דינו של בית המשפט העליון בעניין רע"א 8792/00
שטיינמץ נ' בנק משכן פ"ד נ"ו (5) 593 (2002),
http://elyon1.court.gov.il/files/00/920/087/Q09/00087920.q09.htm
לבנק זכויות אובליגטוריות בלבד ואין הוא זכאי לרדת במישרין לדירה שהייתה אמורה להיות ממושכנת בהתאם להתחייבות שניתנה בעבר. עמדת המבקשים היא, כי תרופתו היחידה של הבנק היא בהגשת תביעה כספית נגדם, ואולי גם נגד הרוכשים.
הסכמה דיונית
3. בעלי הדין הסכימו בפניי, פט. 4.5.2011 עמ' 6, כי הדיון יתקיים על דרך של שמיעת טענות בעל פה מאת עורכי הדין, על בסיס התיעוד הכתוב שהוגש על ידי שני הצדדים לבית המשפט. התיעוד הכתוב אינו שנוי במחלוקת. השאלה שבמחלוקת היא של פרשנות המסמכים הכתובים הנמצאים בפני בית המשפט, הצריכה להתבסס גם על התנהגות הנוגעים בדבר בשנים הארוכות שחלפו מאז כריתתו של הסכם המכר.
דיון
4. אחרי ששמעתי בהרחבה את טענות הצדדים, ועיינתי במסמכים הרבים שהוגשו, אני סבור, שאין מנוס אלא לדחות את הבקשה.
5. גרסת המבקשים היא, כי ערכו הסכם מכר דירה בחודש 12/1999, כאשר החזקה בדירה לא נמסרה מעולם לרוכשים. יתרה מזו: הרוכשים קיבלו מהבנק משכנתא בגובה של 450 אלף ש"ח, אותם העבירו למוכרים/המבקשים, ואף שילמו (הרוכשים) במשך קרוב ל-10 שנים, את התשלומים הנדרשים על חשבון המשכנתא. חרף זאת, כך נטען, לא קיבלו הרוכשים כל תמורה שהיא בגין השקעותיהם אלה. הנקודה המכרעת, לטעמי, היא כי הגרסה המאוחרת, היום, לפיה היפרו הרוכשים את הסכם המכר, בכך שלא שילמו את יתרת התמורה הכספית, הובאה בפני הבנק המשיב ובפני בית המשפט רק בשלב מאוחר ביותר, למעשה רק לאחר תחילת ההליכים בפניי, ולאחר שהתקיימה כבר ישיבה ראשונה בפניי, 4.5.11, בה נשמעו טענות של באי-כוח בעלי-הדין. מכתב הנושא תאריך 28.4.2011 מאת הרוכשים אל המבקשים צורף רק לתצהיר מיום 11.5.11 אל המבקש 1 שהוגש ביום 12.5.11 לבית המשפט (נספח ג', שם). הבקשה בהמרצת הפתיחה לא כללה כל תיעוד כתוב לביסוס טענת המבקשים בדבר ביטול הסכם המכר. בהמרצת הפתיחה כלל לא נאמר כי הסכם המכר בוטל. במכתב אומרים הרוכשים למבקשים כי לאחר שהתייעצו עם עו"ד חדד "...שאנו מסכימים להודעתך ולראות בהסכם, הסכם מבוטל. כמובן שנצטרך לפתור את כל העניינים הכספיים גם אם הדבר יקח זמן..." לא נאמר דבר בעניין החזר הסכומים שנגבו בהתאם להסכם המכר. לא צורף כל מסמך מאת המבקשים אל הרוכשים הגם שלכאורה המבקשים הם אלה שהיו אמורים להודיע על ביטול ההסכם.
6. אני מקבל את טענת באת כוחו המלומדת של הבנק, לפיה גם ביטול של הסכם והודעה על הפרתו, צריכים להיעשות בתוך פרק זמן סביר, בעיקר כאשר המבטל הפוטנציאלי יודע היטב כי זכויות של צד ג', כרוכות בעסקה הנדונה וכאשר הוא עצמו, כמוכר, קיבל כספים על חשבון התמורה, ועל בסיס אותו הסכם, מאת צד ג' האמור.
7. לא רק שבענייננו לא ניתנה הודעה בדבר ביטול ההסכם או הפרתו בתוך פרק זמן סביר, אלא, שניתנו מספר הודעות הן לבנק המשיב במישרין, והן בפני ראש ההוצאה לפועל בהליכים שהוזכרו לעיל, לפיהן, מסכימים המבקשים (וגם הרוכשים) שאין כל מניעה חוקית או אחרת לקיומו של הסכם המכר, לרישום זכויות הרוכשים בדירה לפיו, ולרישומה של המשכנתא להבטחת זכויות הבנק. אני מפנה בהקשר זה לכתב ההתחייבות לרישום המשכנתא מיום 12.1.2000, שנחתם על ידי המבקשים ובו הם מצהירים כי "הלווים [הרוכשים], זכאים, בין השאר, לזכות הבלעדית לרישום על שמם של הבעלות ... בדירה וכן לחזקה הבלעדית בה".
ביום 28.1.2009, מסר עו"ד יצחק ז'ילבר חדד, בא כוחם של המבקשים והרוכשים כאחת מאז חתימת הסכם המכר וכן בכל ההליכים המשפטיים, לראש ההוצאה לפועל בתיק 01.17434.58.5, הנ"ל, בשם המבקשים והרוכשים "כי אין מניעה מצד הבעלים ו/או המבקשים ו/או מניעה שבדין לרשום הנכס על שם המבקשים". בסעיף ה', שם, הוא כתב "כי יפעלו הן הבעלים והן המבקשים ויעשו כל הנדרש ויחתמו על כל הנצרך לשם רישומו של הנכס על שמם ועורך הדין החתום מטה יסייע להם בכך".
דברים אלה נכתבו אחרי שביום 13.1.2009 בקשה ראש ההוצאה לפועל (הרשמת ורדה שוורץ) במפורש את תגובת הבעלים הרשום (קרי: המבקשים) לבקשת הבנק בהוצל"פ למינוי כונס נכסים. הרשמת המלומדת ציינה, כי האזהרה בתיק ההוצל"פ לא נמסרה לרוכשים לפי מען הדירה שבמחלוקת וכי יתכן שעסקת המכר לא הושלמה. עוד כתבה כי המבקשים (הבעלים הרשומים) רשאים להמציא אישור של עורך-דין שטיפל בעסקת המכר לפיה אין מניעה מצד המוכרים (המבקשים כאן) לרישום הזכויות על שם החייבים-הרוכשים. היא הורתה במפורש לעו"ד חדד "ליתן לב"כ הזוכה אישור כאמור במידה ולא קיימת מניעה
ואם קיימת - לפרטה". ההדגשה הוספה. למותר להדגיש, כי לא נמסרה כל הודעה בדבר מניעה "מצידם של המוכרים לרישום הזכויות על שם החייבים". נהפוך הוא. המבקשים ועו"ד חדד תמכו על העת בעמדת הרוכשים בהליכי ההוצל"פ לפיה רישום המשכנתא בלשכת רישום המקרקעין הוא קרוב.
חודש ימים לאחר ההחלטה הנ"ל של ראש ההוצל"פ, ביום 12.2.2009, הודיע בא כוח הרוכשים לראש ההוצאה לפועל, כי "הזכויות יירשמו על שם החייבים תוך 4 חודשים מהיום כולל רישום משכנתא". עוד ניתנו שם התחייבויות בדבר פירעון של פיגורי החוב בגין אותה משכנתא. בסעיף 8 לתצהיר המבקש 1 בפניי הוא מאשר כי ביום 28.1.209 הודיע לראש ההוצל"פ "כי אין מניעה לרישום הנכס על שם הרוכשים".
8. בא כוחם המלומד של המבקשים אישר בפניי (בכתב ובעל פה), כי המבקשים היו מודעים לכל אורך הדרך להליכים שנוהלו בין הבנק לבין הרוכשים. בסעיף 13 לתצהירו האחרון כותב המבקש 1 כי "אנו המבקשים עקבנו היטב אחר הפעולות המשפטיות שנקטו הרוכשים וכל עוד נעתר בית המשפט לביטול צוי הפינוי וכל עוד היתה להם תקווה... לקבלת יתרת תמורה, לא היה לנו צורך בהתערבות כלשהי ואנו אף נרתמנו להודיע בתחילת שנת 2009 כי לא תהא מניעה לרישום הדירה..." ראו גם סעיף יג(1) לתצהירו מיום 22.3.11 של המבקש 1 שצורף להמרצת הפתיחה כאן.