בהמרצת פתיחה זו, עותרים המבקשים לסעד הצהרתי בדבר קיום זיקות הנאה, למעבר וחניה, לטובת נכס שבבעלותם (חלקה 4 גוש 38009 ולהלן:
"המקרקעין הזכאים"), הגם שהמעבר והחניה מצויים על-גבי מקרקעין שבבעלות המשיבה (להלן:
"המגרשים הכפופים" או "המקרקעין הכפופים"). בהתאם - חפצים הם לרשום הזיקה בלשכת רישום המקרקעין.
הדין החל הוא הוראות סימן ג' של פרק ז'
בחוק המקרקעין תשכ"ט-1969 (להלן:
"החוק").
המבקשים ממקמים את עילתם ב"משבצת" החוקית שעניינה זיקת הנאה לטובת מקרקעין (להבדיל מזיקה לטובת אדם פלוני או לטובת הציבור), וככזו שנוצרה מכח התיישנות - שימוש בזכות במשך תקופה רצופה של 30 שנה (
סעיף 92 רישא לחוק, יחד עם
סעיף 94(א)).
הנכס שלמבקשים זכויות בו, ושבעבורו קיימת הזיקה, לטענתם, הוא מבנה מסחרי, בדרום באר-שבע, שבו מתנהלים מספר עסקים, ובהם גם אלה שבחלקי המבנה בבעלות המבקשים, והוא נבנה בשנים 1976-1978 (להלן:
"הנכס"). אותה עת היתה חברת
"רסקו" (רסקו חברה להתיישבות חקלאית ועירונית בע"מ) בעלים, הן של החלקה שעליה הוקם הנכס, והן של המגרשים הכפופים. בסמוך לאחר מכן, נסללה דרך, לא סטטוטורית, אך מוכרת ע"י הרשויות, וזו משמשת ככביש גישה לנכס, מהרחוב הראשי הסמוך, רח' הע"ל, ולאחר מספר עשרות מטרים היא הופכת לדרך היקפית לנכס, המאפשרת תמרון כלי רכב (לפריקה וטעינה), וכן לחנייה בסמוך לעסקים השונים המתנהלים שם. (המכלול יכונה להלן:
"רח' הגפן", כפי שמו המוכר, או, בשם
"הדרך").
המשיבה רכשה מרסקו, בשלהי 2008, מספר מגרשים, ובהם המקרקעין הכפופים, ובתור חברה יזמית, היא מקימה שם מתחם מסחרי, בשטח של כ- 12,500 מ"ר, שיכלול 5 מבנים, שטחי חניה, שטחים טכניים, ופיתוח סביבתי, כולל חיבור לעורקי התחבורה הסמוכים (להלן:
"הפרוייקט").
על-פי תכניות בניין עיר התקפות, הן משנת 2000 והן משנת 2010, אין עיגון להמשך קיום רח' הגפן, ובמהלך הקמת הפרוייקט, ועפ"י ההיתרים שאוחזת המשיבה, הוא מיועד להריסה, כאשר פתרונות הגישה והחניה החלופיים לנכס משולבים בתכנון הכולל של המתחם המסחרי האמור. בפועל - ומעט טרם הגשת ההליך שלפני, החלו עבודות הריסת רח' הגפן (תוך סלילת נתיב גישה זמני לנכס), ואחד המבנים, שייעודו טכני, עומד לקום שם, באופן החוצץ בין רח' הע"ל לבין הנכס שבבעלות המבקשים.
המבקשים טוענים, שדרכי הגישה ואפשרויות החניה, אם בכלל, בקרבת הנכס שלהם, כפי המתוכנן כעת, פוגעים קשות בזכויותיהם ובעסקיהם. הם עומדים על הותרת זכותם לעשות שימוש, כמימים ימימה, ברח' הגפן, ובכביש ההיקפי שבהמשכו, על מנת לאפשר יכולות תמרון רכבים, החנייתם, גישה ישירה, ממונעת, מרח' הע"ל, ותוך שמירת קו ראיה בין רחוב זה לנכס, ודוחים נחרצות את הפתרונות החלופיים. ברי, שאם תוכר זכותם לרישום זיקת ההנאה הנטענת, כי אז, חרף שרח' הגפן אינו סטטוטורי, ומיועד להריסה, ישמרו זכויותיהם האמורות למעבר, תמרון, וחניה, אף שהדבר יזקיק שנוי משמעותי בתכנון הפרוייקט, ואף העתקת המבנה הטכני הנ"ל ממיקומו.
התנגדות המשיבה למתן הסעד המבוקש מבוססת, ראש וראשונה, על הטענה שהמבקשים אינם עומדים בתנאים שהחוק נוקב בהם, וכפי שפורשו בפסיקה (שימוש רצוף לאורך 30 שנה הנוגד את זכות בעלי המקרקעין הכפופים), ואינם זכאים, לפיכך לרשום זיקת הנאה לטובת הנכס. לחלופין - אף אם תוכר הזיקה - אין לרושמה, אלא להכריז על ביטולה, ולהפנות המבקשים למסלול של תביעת פיצויים חלף כך, ככל שנגרם נזק או הפסד. זאת - כמוסדר ב
סעיף 96 לחוק.
במקרה כזה - ואם תבחן שאלת הפיצויים - טוענת המשיבה, כי לא רק שהמבקשים לא ניזוקו, ולא זו בלבד שתכנון הפרוייקט נותן בידם מענה הולם לצרכי המשך השימוש בקניינם, אלא שאף יזכו, בעטיה של השכנות למתחם המסחרי, להאדרת ערך רכושם, לתוספת קהל, ובמאזן הרווח אל מול ההפסד, המוכחש, לא מגיע להם שום פיצוי.
במסגרת ההתדיינות, כתבי הטענות, והסיכומים, על הטיעון המשפטי הנרחב בגדרם, נחלקו הצדדים בשאלות של עובדה ושל דין. הטיעונים משתרעים על קשת רחבה של פלוגתאות ו"תתי מחלוקות". בדעתי להיזקק להלן רק לנקודות שמצאתי כי הן חיוניות להכרעה, ולהתמקד בעיקר - ואף זה בתכלית הקיצור. העיסוק בסוגיה המשפטית הסבוכה של זיקת הנאה - מעניין כשלעצמו. אולם - הגם העניין האקדמי, פני הצדדים להכרעה אופרטיבית המשליכה על הנעשה בשטח, מדי יום.
התנאים הנחוצים להכרה בקיומה של זיקת הנאה, מהסוג הנדון, נקבעו בחוק, ובוארו בפסיקה הרלבנטית.
סעיף 5 של חוק המקרקעין מגדיר "זיקת הנאה", בתור
"שעבוד מקרקעין להנאה שאין עמה זכות להחזיק בהם".
סעיף 92 לחוק קובע כי:
"זיקת הנאה יכול שתהא לטובת מקרקעין (להלן - מקרקעין זכאים) או לטובת אדם פלוני, לטובת סוג בני אדם או לטובת הציבור".
עיסוקנו כעת - בסוג הראשון - זיקה לטובת מקרקעין.
סעיף 93 מגדיר את
"צורות הזיקה" ומורה כי:
"(א) זיקת הנאה יכול שתקבע-
(1) כי בעל המקרקעין הזכאים או מי שהזיקה ניתנה לטובתו זכאי לשימוש מסויים במקרקעין הכפופים.
(2) כי בעל המקרקעין הכפופים חייב להימנע מביצוע פעולה מסויימת באותם מקרקעין.