עניינה של המרצת הפתיחה שלפני הוא בבקשה של המבקשים, רוכשי מקרקעין, להצהיר כי ביטול הסכם מכר מקרקעין על ידי המשיב, מוכר המקרקעין, נעשה שלא כדין, ולהורות על אכיפת הסכם המכר.
רקע עובדתי
1. העובדות המרכזיות היוצרות את הרקע לסכסוך שלפני אינן שנויות למעשה במחלוקת, וניתן לתארן באופן הבא:
א. מר עוזי חממי (להלן: "
המוכר" או "
מר
חממי"), רשום כיום במרשם המקרקעין כבעל זכות חכירה לדורות בחלקה 82 בגוש 5019 ברחוב העורב 2 בראש העין (להלן: "
המקרקעין"). יצויין כי עד ליום 21.12.2009 היתה זכות החכירה במקרקעין רשומה על שם המוכר וגרושתו, הגב' יפה חממי, אולם במסגרת הסכם הגירושין בין השניים הוסדר שהזכויות במקרקעין יועברו במלואם על שמו של המוכר, ומשהעברה זו בוצעה מקובל על הצדדים להליך זה כי יש להתייחס למר חממי כבעלים היחיד של זכויות החכירה במקרקעין.
ב. בין מר חממי לבין מר שלמה לוי (להלן: "
מר לוי") קיימת היכרות ארוכת שנים, עוד מימי ילדותם. הוריהם של השניים התגוררו בשכנות, ולמרות שקיימים ביניהם פערי גילאים של מספר שנים, שררו ביניהם יחסי ידידות טובים (ראו עדותו של מר לוי בעניין זה. פרוטוקול 8.3.2011, עמודים 2 - 3).
ג. ביום 22.1.2009 נחתם בין מר חממי לבין מר לוי ואישתו, גב' גילה לוי (להלן, "
גב' לוי", ויחד עם מר לוי: "
הקונים" או "
הרוכשים") הסכם מכר המקרקעין, נושא התובענה שלפני (להלן: "
ההסכם"). ההסכם נערך על ידי עו"ד מנשה קמפלר (להלן: "
עו"ד
קמפלר"), ונכרת במשרדו.
ד. במסגרת ההסכם נקבע כי תמורת המקרקעין ישלמו הקונים למוכר סכום בשקלים חדשים השווה ל- 316,000$ (להלן: "
התמורה"). בסעיף 5.4 להסכם נקבע כי התמורה תשולם במספר תשלומים ובמועדים על פי המפורט להלן:
"5.4.1
סך בש"ח השווה ל- 16,000$ (ששה עשר אלף דולר ארה"ב) עם חתימת חוזה זה.
5.4.2
סך בש"ח השווה ל- 50,000$ (חמישים אלף דולר ארה"ב), תוך חודש מחתימת ההסכם ובכפוף לכך שנרשמה עד מועד זה הערת אזהרה או משכון זכויות לטובת הקונה.
5.4.3
סך בש"ח השווה ל 200,000$ (מאתיים אלף דולר ארה"ב) עד יום 10/05/09, ובכפוף לכך שאישר בנק למשכנתאות הלוואה מבחינת טיב הבטחונות של הנכס.
5.4.4
יתרת התשלום שתישאר בסך השווה 50,000$ (חמישים אלף דולר ארה"ב) (או כל יתרה אחרת שטרם שולמה) ישלם הקונה למוכר עד ליום 30/6/09 (יום המסירה) תשלום זה יבוצע באמצעות שיק בנקאי. התשלום יבוצע במועדו לידי המוכר ובלבד שהמציא המוכר לידי הקונה עד מעמד המסירה מסמכים הנחוצים לביצוע העברת זכויות....".
ה. במעמד חתימת ההסכם חתם מר חממי על נספח להסכם שכותרתו "
הוראה ואישור מיום 22/01/09", בו נאמר כי הוא "
מאשר ומסכים בזה כי על אף האמור בגו[ף] חוזה המכר שנחתם מיום 22/01/09, הרי שלא תחול חובת התשלום במועד אלא בכפוף להמצאת דרישה בכתב לקיבוע מועד התשלום 30 יום מראש" (להלן: "
הנספח להסכם"). יצויין כי בכתב התשובה טען מר חממי כי בכוונתו להעביר את הנספח להסכם לבדיקה גרפולוגית, אולם "
גם אם ימצא שזו חתימתו הרי חתימה זו הושגה ממנו במרמה ובהונאה מאחר והמשיב מעולם לא נתן את הסכמתו לשינוי מועדי התשלום
" (סעיף 22 לתצהיר שצורף לכתב התשובה. ההדגשות במקור). בתצהיר שהגיש מר חממי לקראת שלב ההוכחות הודה כי בדיקה גרפולוגית מצאה כי החתימה על הנספח להסכם היא אכן חתימתו, אולם חזר על טענתו כי "
לא ידעתי מעולם שהוחתמתי על מסמך שכזה" (ראו תצהיר חממי מיום 23.12.2010, סעיפים 29 - 30). בעדותו במשפט מסר כי במעמד החתימה "
חתמתי על כל מיני דפים, לא יודע אם זה על מסמך כזה..." (פרוטוקול 8.3.2011, עמוד 104 שורות 17 - 18). לאור גרסתו זו דומה כי המחלוקת בין הצדדים איננה בשאלה אם מר חממי חתם על הנספח להסכם במעמד כריתת ההסכם, אלא מה משקל טענתו כי לא ידע בשעתו מה תוכנו. למען הסר ספק אבהיר כי ככל שנותרה מחלוקת בעניין זה, הרי שהקונים עמדו בנטל להוכיח כי מסמך זה נחתם על ידי מר חממי במעמד הכריתה, וזאת מטעמים שיובהרו בהמשך.
ו. עוד נקבעו בהסכם הוראות שונות, וביניהן הוראות לעניין המסים החלים על העיסקה - עניין שהטריד מאד את המוכר. סעיף 2 להסכם קבע לאור זאת את ההסדר הבא:
"
הקונה רוכש בזה מאת המוכר את כל זכויותיו מכל מין וסוג שהם ביחס לנכס, לרבות זכות החכירה לדורות מאת המינהל, וזאת בכפוף לתנאי מתלה על פיו ישתכללו הצדדים רק אם החיוב במס שבח מקרקעין שיחול על המוכר (אם יחול והגם שבידיו פטור בגין מכירת דירת מגורים מזכה) לא יעלה על סך 50,000 ש"ח. לא נתקבלה שומת מיסוי מקרקעין לפיה מס השבח נחות מסך 50,000 ש"ח עד יום 1/5/09, אזי תבואנה התחייבויות הצדדים לקיצן וסכומים ששולמו יושבו לצד השני, והסכם יהא בטל ומבוטל ללא צורך בנקיטת הליך חיצוני כלשהו".
עוד נקבע בסעיף 3.1 להסכם כי:
"
שני הצדדים מצהירים כי בדקו בפני הגופים המתאימים, העיריה, המינהל ורשם המשכונות ונתברר כי נכון להיום הנכס אכן חופשי מכל חוב.
למוכר לא ידוע על שום חובות הרובצים על הנכס, בכפוף לנכונות הצהרותיו של המוכר, לא ישא המוכר בשום חובות עבר ביחס לעבר, פרט לתשלומים החלים עליו כפי שנקבעו בסעיף 6 להלן"
בסעיף 6.1 הוסכם, בין היתר "
המוכר מתחייב לשלם עד יום מסירת החזקה בנכס את כל המיסים הממשלתיים והעירוניים...".
ז. ביום 26.1.2009, מספר ימים לאחר חתימת ההסכם, נסע מר חממי, ביחד עם חברו אמיר משה (להלן: "
מר משה") לתאילנד, ושהה בה לסירוגין במשך מרבית התקופה שעד ליום 4.5.2010 (מתדפיס משרד הפנים עולה כי מר חממי שהה בארץ בין התאריכים 14.5.2009 - 29.6.2009, 21.7.2009 - 13.8.2009, 3.12.2009 - 9.3.2010). במהלך תקופה זו העביר מר לוי למר חממי, לעיתים באמצעות מר משה, סכומי כסף שונים, לפי המפורט להלן:
1. תשלום על סך 2000$ שולם ביום 25.1.2009 (תצהיר עדות ראשית מטעם המבקשים בסעיף 17.1).