פסק-דין בתיק בר"ם 6195/13

השופטת ד' ברק-ארז:

1.        עניינה של הבקשה שבפנינו הוא בפרשנותו של סעיף 19(ג)(1) לתוספת השלישית (להלן: התוספת) לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 (להלן: החוק), המאפשר הענקת פטור מתשלום היטל השבחה לבעל נכס בגין "בניה או הרחבה של דירת מגורים" עבור מגורי האדם או קרובו בהיקף של עד 140 מ"ר. בתמצית, השאלה המתעוררת היא האם הפטור יינתן בגין כל בנייה של יחידה נוספת ובלבד ששטחה של היחידה נופל מ-140 מ"ר או שמא הפטור יינתן רק בגין בנייה עד להיקף של 140 מ"ר עבור הנכס הקיים והיחידה הנוספת במשותף? ברקע הדברים, נמצאת השאלה האם לצורך הענקת הפטור יש חשיבות לעובדת בעלותו של מקבל הפטור בנכסים נוספים והאם יש חשיבות למיקומם של אותם נכסים.

רקע עובדתי

2.        המבקשת היא בעלת זכויות בנכס בשכונת בית הכרם בירושלים - דירה בקומה הראשונה בבית משותף בן שתי קומות, שבמקורה הייתה שתי דירות שאוחדו.

3.        ההיתר שמכוחו בוצעה הבנייה המקורית בנכס הוצא ביום 4.1.1993 ואפשר בנייה בשטח של 328.85 מ"ר. בשנת 2007 אושרה תוכנית נוספת (11349), נקודתית לנכס, אשר לגביה נטען כי היא תוכנית משביחה. תוכנית זו התירה להוסיף לבניין קומה נוספת, וכן להגדיל את שטחה של קומת הקרקע, כך ששטח הבנייה הכללי בבניין יעמוד על 665.36 מ"ר. דירתה של המבקשת (שמקורה כאמור בשתי דירות שאוחדו בשנת 2011 לדירה אחת) נבנתה על-פי שני היתרים אלו וגודלה עומד על 151.68 מ"ר.

4.        ביום 3.10.2010 ניתן למבקשת היתר בנייה שאיפשר לה לבנות יחידת דיור נפרדת בקומה נוספת (להלן: יחידת הדיור) עבור ילדיה, בהתאם לתוכנית 11349. במקביל לכך, הוציאה לה המשיבה שומת היטל השבחה בסך של 341,200 שקל בגין התוספת. על שומה זו הגישה המבקשת ערר, במסגרתו טענה כי היא זכאית לפטור מתשלום היטל השבחה, על פי סעיף 19(ג)(1) לתוספת, בשים לב לכך שיחידת הדיור משתרעת על שטח שאינו עולה כדי 140 מ"ר.

השאלה הפרשנית

5.        המחלוקת בין הצדדים שבפנינו היא מחלוקת מובהקת של פרשנות החקיקה - כאמור, בכל הנוגע לסעיף 19(ג)(1) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה. וזו לשון הסעיף:

"בניה או הרחבה של דירת מגורים לא ייראו כמימוש זכויות אם המחזיק במקרקעין או קרובו הגיש בקשה להיתר בניה על אותם מקרקעין שישמשו למגוריו או למגורי קרובו ובלבד שהשטח הכולל של דירת המגורים האמורה לאחר בנייתה או הרחבתה אינו עולה על 140 מ"ר; עם כל בנייה או הרחבה נוספת מעל השטח האמור ישולם היטל, בשיעור יחסי לגודל הבניה או ההרחבה הנוספת".

6.        גדר הספקות הוא זה: האם הפטור הניתן בסעיף זה מתייחס לבנייתה של יחידה נוספת עד לשטח של 140 מ"ר, מבלי להביא בחשבון את שטחו של הנכס הקיים, או שיש להעניקו תוך הבאה בחשבון של שטח הנכס הקיים, כך שהפטור יינתן תוך התחשבות בשטחו של הנכס הקיים והבניה הנוספת יחדיו, עד היקף של 140 מ"ר שטח בנוי. ליתר דיוק, השאלה היא האם הסייג "ובלבד שהשטח הכולל של דירת המגורים האמורה לאחר בנייתה או הרחבתה אינו עולה על 140 מ"ר" מתייחס ליחידה הנוספת בלבד או לנכס הקיים וליחידה הנוספת יחדיו. ברקע הדברים, מתעוררת גם השאלה האם התיבה "על אותם מקרקעין" מכוונת לאפשרות של הבחנה בין מצב שבו הנכס הקיים והיחידה הנוספת ממוקמים באותם מקרקעין לבין מצב שבו היחידה הנוספת נמצאת במיקום אחר.

הליכים קודמים

7.        לאחר שהמשיבה הוציאה למבקשת שומת היטל השבחה, פנתה האחרונה לוועדת הערר המחוזית לפיצויים והיטלי השבחה (להלן: ועדת הערר או הוועדה).

8.        ועדת הערר נדרשה לפרשנותו של סעיף 19(ג)(1) לתוספת ודחתה את טענות המבקשת בהחלטתה מיום 25.12.2012. הוועדה קבעה כי מאחר שהמבקשת היא בעלת נכס העולה על 140 מ"ר, היא אינה זכאית לפטור מהיטל השבחה בגין הרחבת דירתה מעבר ל-140 מ"ר, ומקל וחומר שאינה זכאית לפטור בגין בניית יחידת דיור נפרדת. בהמשך לכך, קבעה הוועדה כי כיוון שהמבקשת אינה זכאית לפטור כאמור, היא אינה יכולה להעניק פטור זה לקרוביה. ועדת הערר דחתה גם את טענתה החלופית של המבקשת ולפיה לצורך חישוב היטל ההשבחה יש לראות את יחידות הדיור בקומה הראשונה כאילו לא אוחדו, ולפיכך היא הייתה זכאית להרחיב לפחות את אחת מהן עד לשטח של 140 מ"ר ללא תשלום היטל השבחה. ועדת הערר דחתה טענה זו בקובעה כי כלל לא ברור שאזרח אשר לו שתי דירות בשטח של 80 מ"ר כל אחת זכאי לפטור מכוח סעיף 19(ג)(1) לתוספת שהוא פטור סוציאלי וכי בכל מקרה הזכאות לפטור נבחנת על פי זכויות המבקש בנכס במועד המימוש ולא במועד אישור התוכנית (תוכנית 11349), ובנסיבות העניין יחידות הדיור היו מאוחדות לכדי דירה אחת במועד המימוש.

9.        המבקשת ערערה על החלטתה של ועדת הערר לבית המשפט המחוזי בירושלים בשבתו כבית משפט לעניינים מינהליים (עמ"נ 12754-02-13, השופט ד' מינץ). לטענתה, המגבלה הקבועה בחוק, לפיה שטח הדירה לא יעלה על 140 מ"ר, מתייחסת לדירה הנבנית בלבד. לביסוס טענתה התייחסה המבקשת לפסק דינו של בית משפט זה ברע"א 3626/06 חמאיסי נ' הוועדה המקומית לתכנון מבוא העמקים (22.7.2008) (להלן: עניין חמאיסי) במסגרתו ניתן פטור מהיטל השבחה בבניית דירת מגורים על מגרש שהיה שייך לאב המערער. לטענת המבקשת, בית המשפט בעניין חמאיסי לא ייחס חשיבות לשאלה אילו נכסים נמצאים בבעלות אב המערער ומה היה שטחם והתמקד רק בשטח הדירה הנבנית.

10.      בית המשפט קמא דחה את ערעור המבקשת בקובעו כי ממכלול ההלכות שנקבעו בעניין סעיף 19(ג)(1) לתוספת עולה כי לא קמה זכאות לפטור מהיטל השבחה כאשר לתא משפחתי דירה בשטח העולה על 140 מ"ר ב"אותם המקרקעין" שעליהם מבוקש להרחיב דירה קיימת או לבנות דירה חדשה. זאת, גם כאשר המשפחה לא נהנתה בעבר מפטור מכוח סעיף 19(ג)(1). בית המשפט קמא קבע כי אין נפקות לשאלה האם מדובר בבנייתה של יחידה נפרדת בבית המשותף שבו מצויה הדירה המקורית של התא המשפחתי, בשים לב לכך שעל-פי נוסח החוק, השאלה היחידה שיש להציג היא האם תוספת הבנייה היא ב"אותם מקרקעין" שבהם מצויה הדירה המקורית של התא המשפחתי (בין כיחידה נפרדת ובין אם לאו).

טענות הצדדים

11.      בקשת רשות הערעור שבפני נסבה על החלטתו של בית המשפט קמא. לטענת המבקשת, יש הצדקה להענקתה של רשות ערעור בהתחשב במקרים הרבים שבהם נדרשות הרשויות ליישומו של סעיף 19(ג)(1) ובמיוחד בשים לב לכך שבתי המשפט בכל הערכאות עומדים על כך שלשון הפטור הקבועה בו אינה נהירה כל עיקר.

12.      לגופו של עניין, טוענת המבקשת, כפי שטענה אף בבית המשפט קמא, כי היא עומדת בתנאי הפטור כפי שהם מעוגנים בסעיף 19(ג)(1) לתוספת וכי בשים לב לעניין חמאיסי העובדה שבבעלותה דירה בשטח העולה על 140 מ"ר אינה רלוונטית להענקת הפטור.