פסק-דין בתיק בג"ץ 4578/12

השופט צ' זילברטל:

           שתי עתירות שבמוקדן הסכם פשרה שעניינו הסדרת החזר הלוואות שנטלו רוכשי מגרשים במושב שער-אפרים (להלן: המושב) מבנק לאומי לישראל בע"מ (להלן: הבנק) במסגרת הרחבת המושב. הסכם הפשרה האמור קיבל בבית משפט זה תוקף של פסק דין (בג"ץ 920/10 בודנשטיין נגד רשם האגודות השיתופיות (4.4.2012) להלן: בג"ץ בודנשטיין). העותרים, שאף הם נטלו הלוואות מהבנק בקשר עם רכישת מגרשים במסגרת הרחבת המושב, אך לא נכללו בהסכם הפשרה, מבקשים כי נורה על ביטול הסכם הפשרה או לחלופין על החלתו בעניינם.

רקע: הרחבת היישוב שער-אפרים

1.        מושב שער-אפרים הוא מושב עובדים להתיישבות חקלאית שחבריו מאוגדים באגודה שיתופית הרשומה אצל רשם האגודות השיתופיות (להלן: האגודה). אדמות המושב נמצאות בבעלות המדינה ומנוהלות על-ידי רשות מקרקעי ישראל. בשנות התשעים של המאה הקודמת הוחלט על הרחבת המושב באופן שיתווספו לו מאות יחידות דיור נוספות שיועדו למשתכנים חיצוניים ולבני משפחותיהם של חברי האגודה. הרחבת המושב התאפשרה בעקבות החלטה 737 של רשות מקרקעי ישראל (שאז נקראה מינהל מקרקעי ישראל) שאפשרה בניית "הרחבות למגורים באגודות ישובים חקלאיים שהם מושב עובדים ... ". החלטה 737 בצירוף הוראת אגף חקלאי מספר 51 של רשות מקרקעי ישראל קבעו את המסגרת הנורמטיבית לאופן שבו יתבצעו ההרחבות.

2.        האגודה לא פעלה על-פי ההוראות הנזכרות, ובין היתר, גבתה ממשתכנים חיצוניים דמי פיתוח גבוהים מן המותר. התנהלות זו של האגודה ופגמים אחרים שנפלו בהתנהלותה הביאו לכך שבסוף שנת 2000 הורתה רשות מקרקעי ישראל להקפיא את הקצאת המגרשים בפרויקט ההרחבה של המושב. חרף החלטה זו, המשיכה האגודה להתקשר בהסכמים למכירת מגרשים במסגרת ההרחבה או לחלופין יצרה מצג של מכירת מגרשים בניסיון להעשיר את קופתה:

           האגודה פנתה לתושבי המושב בהצעה שאלה ייטלו משכנתא, לכאורה, לרכישת מגרש בשטח הרחבה. הוסכם כי כספי ההלוואה יועברו ישירות לקופת האגודה, אשר מצדה התחייבה להחזיר את ההלוואה בריבית מועדפת ולהעניק ללווים הטבות נוספות (שיפוץ בתיהם וכדומה). כעולה מהליכים משפטיים אחרים שעסקו בפרשת שער-אפרים, לשם הגשמת תכנית זו, בין היתר, זויפו תלושי שכר של נוטלי הלוואות, נמכרו מגרשים לרוכשים שאינם זכאים לכך וניטלו הלוואות עבור מגרשים שכבר נרכשו.

           כעולה מן העתירה בבג"ץ 5806/12 האגודה פנתה גם למשתכנים שכבר נטלו משכנתא לטובת רכישת מגרש ונזקקו להון נוסף לשם השלמת הבנייה והציעה להם ליטול הלוואה מהבנק. כך, למשל, העותרים בבג"ץ 5806/12 טוענים, כי לאחר שרכשו מגרש ונזקקו להון נוסף לשם בניית ביתם, נציגי האגודה תיווכו ביניהם לבין הבנק בהליך קבלת הלוואה. בעתירה נטען, כי נציגי האגודה הציגו בפניהם מצג כאילו ההלוואה מיועדת למימון בניית ביתם ואילו בפני הבנק יצרו נציגי האגודה מצג כאילו ההלוואה נועדה לרכישת מגרש בהרחבת המושב, כאשר המגרש, שלמעשה כבר נרכש בעבר, משמש כבטוחה להחזרת ההלוואה. גם במקרים אלה כספי ההלוואה הועברו ישירות לאגודה ולא ללווים עצמם.

3.        בסופו של יום האגודה לא עמדה בהתחייבויותיה הכספיות כלפי הלווים ונושים אחרים, והיא נמצאת עתה בהליכי פירוק. רבים מתושבי המושב או מן המשתכנים החיצוניים שנטלו הלוואות מהבנק, חלקם בהסתמך על התחייבות נציגי האגודה כי זו תהיה אמונה על החזר ההלוואות, לא עמדו בתשלומי החזר ההלוואות, וכך גם העותרים בשתי העתירות שלפנינו. נוכח האמור, ביקש הבנק לממש את הבטוחות שניתנו לטובת החזר ההלוואות. בין היתר, הוגשו על-ידי הבנק תובענות כספיות נגד לווים. ככלל, ניתן לומר כי הלווים אשר לא עמדו בהחזרי התשלומים לבנק, נחלקים לשתי קבוצות מרכזיות:

           (א) לווים אשר נטלו הלוואות מהבנק לרכישת מגרשים בהרחבה לאחר שרשות מקרקעי ישראל הורתה על הקפאת הקצאות המגרשים בהרחבת המושב, ואשר לא חתמו על הסכם פיתוח עם רשות מקרקעי ישראל, והמגרש, שאותו שעבדו לבנק לצורך החזר ההלוואה, אינו בר מימוש. קבוצה זו תכונה להלן: קבוצת נספח א'.

           (ב) לווים אשר רכשו מגרש בהרחבה עובר להחלטת רשות מקרקעי ישראל להקפיא את הקצאת המגרשים במושב. לווים אלה חתמו על הסכמי פיתוח עם רשות מקרקעי ישראל. על קבוצה זו נמנים העותרים בעתירות שלפנינו, אשר נטלו מהבנק הלוואה נוספת לאחר שכבר נטלו משכנתא לצורך רכישת המגרש, אך בניגוד לקבוצת נספח א', יש בבעלותם נכס ששעבודו לטובת הבנק תקף. קבוצה זו תכונה להלן: קבוצת נספח ב'.

בג"ץ בודנשטיין והסכם הפשרה

4.        בין הצדדים השונים (הלווים, רשות מקרקעי ישראל, הבנק והמפרק) התנהלו מגעים בניסיון למצוא פתרון למצב שנוצר. משמגעים אלה לא נשאו פרי הגישו חלק מן הלווים את העתירה שנדונה במסגרת בג"ץ בודנשטיין. במסגרת הדיון בעתירה הגיעו חלק מן הלווים (בעיקר אלה הנמנים על קבוצת נספח א'), רשות מקרקעי ישראל והבנק להסדר פשרה שקיבל תוקף של פסק דין. על-פי הסכם הפשרה, רשות מקרקעי ישראל "תבטל" את החלטתה על הקפאת הקצאת המגרשים שנותרו בשטח ההרחבה של המושב (כ-42 מגרשים) ותחתום על הסכמי פיתוח עם הרוכשים שנקשרו בהסכם עם האגודה לאחר הקפאת הליך הקצאת המגרשים. רוכשים אלה ימחו את זכותם במגרשים לבנק אשר ימכור את המגרשים. הרווחים ממכירת המגרשים ישמשו לכיסוי חובותיהם של הרוכשים ויתר הלווים הנמנים על קבוצת נספח א' (מאחר שחלק מן המגרשים בהרחבה נמכר מספר פעמים למספר רוכשים, מספר הלווים בקבוצה זו עולה על מספר המגרשים). חובותיהם של לווים הנמנים על קבוצת נספח ב' לא ימחקו במסגרת הליך מכירת המגרשים והבנק יפעל למימוש הבטוחות של חברי קבוצה זו. עם זאת, בהסכם הפשרה הסכים הבנק לוותר ללווים הנמנים על קבוצת נספח ב' על ריבית הפיגורים שנוספה לחובותיהם. בדיון שנערך בבג"ץ בודנשטיין התנגדו חלק מן העותרים להסכם הפשרה וביקשו שההסדר שהוצע בו לקבוצת נספח א' יוחל גם בעניינם, אך ללא הצלחה. מספר חודשים לאחר שההסכם קיבל תוקף של פסק דין הגישו העותרים את העתירות דכאן.

הטענות בעתירות:

בג"ץ 4586/12:

5.        העותרים בבג"ץ 4586/12 הם חברי אגודה אשר רכשו מגרשים בפרויקט ההרחבה במושב. זכויותיהם במגרשים שועבדו לטובת הבנק וזאת לצורך הבטחת החזר ההלוואות שנטלו ממנו בנסיבות שיפורטו להלן.

           העותרים 4-3 (להלן: בני הזוג שמחי) רכשו מגרש בהרחבה בשנת 1997 ובהמשך חתמו על הסכם פיתוח עם רשות מקרקעי ישראל וקיבלו היתר לבנות את ביתם. לשם רכישת המגרש נטלו עותרים אלה משכנתא מבנק טפחות. בשנת 2001, לאחר החלטת רשות מקרקעי ישראל להקפיא את הקצאת המגרשים, התקשרו בני הזוג שמחי בהסכם נוסף עם האגודה. הסכם זה עסק ברכישת אותו המגרש שלגביו התקשרו בהסכם בשנת 1997. זכויותיהם של בני הזוג שמחי במגרש נושא ההסכם מושכנו לטובת הבנק. הליך בו נקטו עותרים אלה כדי להכריז על בטלות המשכנתא נדחה, ונקבע כי המשכנתא עומדת בתוקפה (ת"א (פתח-תקווה) 4647/07 שמחי נ' בנק לאומי למשכנתאות (13.3.2011)). יצוין, כי עותרים אלה סיימו לבנות את ביתם.

           העותרים 2-1, אף הם בעלים של מגרש בפרויקט ההרחבה של המושב, אשר ככל הנראה נרכש עובר להחלטה בדבר הקפאת הקצאת המגרשים, שכן ביחס למגרש זה נכרת הסכם פיתוח עם רשות מקרקעי ישראל. עותרים אלה החלו בבניית בית על המגרש שבהרחבה ועד כה נבנה שלד הבית בלבד. גם עותרים אלה נטלו הלוואה מן הבנק, לכאורה לרכישת מגרש, ומשכנו את הזכויות בו לטובת הבנק. נטען כי בפועל ההלוואה נועדה כדי לסייע בידיהם לבנות את הבית. כעולה מתגובת הבנק, הליכים שנקטו העותרים 2-1 כדי להכריז על בטלות הסכם המשכנתא טרם הסתיימו.

6.        ככל שניתן להבין מן העתירה (שניסוחה אינו מקל על הבנת הנטען בגדרה, בלשון המעטה), העותרים בבג"ץ 4586/12 מבקשים את ביטולו של הסכם הפשרה או לחלופין החלת התנאים שנקבעו בו לגבי קבוצת נספח א' גם בעניינם. בעתירה נטען, בין היתר, כי אין מקום להותיר את הסכם הפשרה על כנו שכן מדובר בהסכם המיטיב עם הבנק וזאת על אף שהבנק התרשל במילוי תפקידו בכל הנוגע למתן ההלוואות בקשר עם הרחבת המושב. העותרים טוענים גם, כי הסכם הפשרה מכשיר עסקאות הנוגדות את תקנות הציבור ואת כללי רשות מקרקעי ישראל. העותרים סומכים ידיהם גם על התנגדותו של מפרק האגודה להסכם הפשרה.

בג"ץ 5806/12