פס"ד בעניין חלוקת זכויות במקרקעין

השופט דוד מינץ:

ערעור על פסק דינו של בית המשפט לענייני משפחה (כב' סגנית הנשיאה השופטת נ' מימון) מיום 25.03.10 בתמ"ש 18211/97 במסגרתו נדחתה תביעת המערערת.

הרקע לתביעה וטענות הצדדים בפני בית משפט קמא

1.         במסגרת תביעתה עתרה המערערת לביטול הסכם פשרה שנכרת בין הצדדים וקיבל תוקף של פסק דין ביום 4.10.99 (להלן: "ההסכם"), שעניינו חלוקת הזכויות ביניהם בשתי חלקות מקרקעין הידועות כגוש 30526 חלקה 26 וגוש 30527 חלקה 39 (להלן: "המקרקעין"), אשר הצדדים הינם בעליהן המשותפים. ההסכם נכרת בפועל בין התובעת לבין משיב 4 ובעליהם הנוספים של המקרקעין אשר משיבים 3-1 באו בנעליהם כתוצאה מהליכי מכר וירושה. במסגרת ההסכם נקבע כי הצדדים יחלקו את המקרקעין בהתאם לתשריט שצורף להסכם, כאשר השטח המסומן בצבע כחול וגודלו 340 מ"ר יהיה שייך למערערת ויתרת השטח תהיה שייכית למשיבים. בסעיף 5 להסכם המהווה את נקודת המחלוקת בין הצדדים נקבע כך:  

"5. הצדדים מתחייבים לפעול יחדיו ולחתום על כל מסמך שידרש לצורך הגשת מתן רשיון בניה בחלקה או בחלק ממנה וזאת תוך 30 יום מיום אישור הסכם זה כאשר העיקרון שיחייב את הצדדים הוא שכל צד יקבל את אותו חלק בבנין על פי השטח שהוסכם עליו לפי הסכם זה, הוצאות בגין הרשיון ישולמו ע"י שני הצדדים כל אחד באופן יחסי לפי חלקו בבניה".

בהתאם לאמור, הגישו הצדדים לוועדה המחוזית לתכנון ובניה (להלן: "הוועדה") את תב"ע 9581 לשינוי ייעוד המקרקעין, הגדלת אחוזי הבנייה והיתר להקמת בניין על המקרקעין. תכנית זו נדחתה "בשל גובה ואחוזי בנייה גבוהים שהוצעו ובשל ההצעה להריסת הבניין במגרש המיועד לשימור עפ"י תב"ע 2639 החלה באזור". בהמשך לכך, הגישו הצדדים תוכנית חדשה (תב"ע 9581/א, להלן: "התב"ע החדשה") אשר גם היא לא קיבלה את אישור הוועדה, אך הוחלט על הפקדתה בשינויים ובתנאים מסוימים. בהמשך לכך, הוצגה בפני הוועדה תוכנית בינוי מתוקנת וביום 16.02.2006 החליטה הועדה על אישורה, כשהיא דוחה את ההתנגדות שהגישה המערערת.

2.         המערערת ביקשה לבטל את ההסכם בטענה כי המשיבים הפרו אותו בכך שהגישו לוועדה את התב"ע החדשה בלא ידיעתה ובלי לקבל את הסכמתה, ובכך שתב"ע זו הוסיפה על זכויות המשיבים תוך גריעה ניכרת מזכויות הבנייה בחלק שיועד לה לפי ההסכם. טענתה הייתה גם, כי אחד מתנאי ההסכם הוא קבלת רישיון בנייה עפ"י חוק, השומר על זכויות הבנייה היחסיות של כל אחד מהבעלים במקרקעין כפי שהוסכם במסגרת ההסכם, ותנאי זה לא התקיים. תנאי אחר שלא קוים היה התנאי שקבע את הצורך בקבלת אישור ועדת התכנון המקומית לתשריט חלוקת המקרקעין בהתאם להסכם ו/או קבלת הסכמת ועדת התכנון המחוזית לחלוקה. לטענת המערערת גם תנאי זה לא קוים. משכך בשל מעשי ומחדלי המשיבים הופר האיזון בין זכויות הצדדים וחלקם היחסי בזכויות הבניה עליו מבוסס ההסכם, ולא ניתן עוד לבצע את החלוקה עליה הוסכם במסגרתו.

3.         בנסיבות אלו עתרה המערערת להורות על ביטול ההסכם בשל הפרתו על ידי המשיבים וחיובם בפיצויים בשל ההפרה; למתן צו מניעה קבוע כנגד המשיבים המונע מהם להוציא היתר בניה בהתאם לתב"ע החדשה; להצהיר כי היא זכאית לחלקה היחסי בזכויות הבניה החלות על המקרקעין בהתאם לחלקה היחסי במקרקעין; ולהורות על פירוק השיתוף במקרקעין על ידי חלוקת המקרקעין בעין או בכל דרך אחרת אשר ימצא בית המשפט לנכון ולצודק בנסיבות העניין.

4.         המשיבים הכחישו כי הפרו את ההסכם וטענו כי סעיף 5 שבו אך קבע שבכל בנייה שתהא, יהא השטח שיוחד למערערת שייך לה, אך לא דובר בו כלל על אחוזי בנייה. הם הוסיפו כי קביעת אחוזי הבנייה מסורה לרשויות התכנון וממילא היא אינה יכולה להוות הפרה של ההסכם מצדם. כן טענו כי חלוקת המקרקעין לפי התשריט שצורף להסכם לא הותנתה בתנאי כלשהו, מלבד האמור בסעיף 9 להסכם לפיו ההסכם יבוטל רק במקרה של סירוב עיריית ירושלים למתן רישיון בנייה, אך תנאי זה לא התקיים מפני שהעירייה לא סירבה לכך. לטענתם, המערערת חתמה על התב"ע החדשה בעצמה, והתנגדותה לתוכנית שהוגשה מאוחר יותר נדחתה על ידי הוועדה לאחר שהיא נמצאה על ידה חסרת בסיס. הם הוסיפו כי הוצאותיהם עבור אישור התוכנית הגיעו לכדי 100,000 דולר, בידיעתה ובהסכמתה של המערערת ואין כל הצדקה שהם יפסידו כספים אלו אך משום שאחוזי הבנייה "אינם מתאימים" למערערת.

פסק דינו של בית משפט קמא

5.         בית משפט קמא העדיף את פרשנות המשיבים להסכם ודחה את תביעת המערערת. הוא ציין כי לשון ההסכם ברורה ובחינת הוראותיו ונסיבות חתימתו מובילה למסקנה כי במסגרת סעיף 5 להסכם לא הייתה התחייבות כלשהי לשמור על האיזון בין חלקו של כל אחד מהם במקרקעין, מבחינת זכויות הבניה והשטחים שיימסרו לחזקתם במבנה שיוקם. בית המשפט ציין כי בהתאם להסכם, לכל אחד מהצדדים הוקצה חלק מסוים במקרקעין אשר סומן בתשריט, ולא חלק יחסי בהם. בית המשפט ציין כי אין בהסכם אזכור כלשהו ליחס שבין גודל השטחים השונים שהוקצו לכל אחד מהצדדים, והוא לא מצא יסוד לסברה כי יחס זה היווה גורם משמעותי בעת קביעת אופן החלוקה וכי הצדדים התחייבו לשמור עליו. הצדדים אכן התייחסו ליחסיות בין השטחים כפרמטר לעניינים אחרים בהסכם, כמו לעניין ההוצאות בגין קבלת הרישיון וההוצאות בגין הבנייה, אך מכלל הן אתה שומע לאו, שבכל הנוגע לאופן החלוקה של המבנה שייבנה, הצדדים לא ייחסו ליחסיות שבין השטחים שהוקצו לכל אחד מהם כל משמעות. בית המשפט גם ציין כי הצדק עם המשיבים גם בכל הנוגע לסעיף 9 בהסכם, לפיו ההסכם יבוטל רק במקרה שעיריית ירושלים תסרב למתן רישיון בנייה, ומשהצדדים טרם פנו לעיריית ירושלים לקבלת היתר בנייה, לא ניתן לדבר על אי קיום התנאי. אין בסעיף זה התייחסות כלשהי למקרה בו יינתן היתר אך הוא לא יהיה תואם לכוונות הצדדים או ציפיותיהם.

6.         במסגרת פסק הדין דחה בית המשפט טענה חלופית של המערערת לפיה יש לבטל את ההסכם מחמת טעות. הטעות, לפי טענת המערערת הייתה כי במועד כריתת ההסכם הצדדים סברו כי ניתן להרוס את הבניין הישן העומד על המקרקעין ולהקים תחתיו בניין חדש בעל שלושה אגפים, אך בדיעבד הסתבר להם כי המדובר בבניין המיועד לשימור אשר לא ניתן להרסו ובשל כך אפשרות הבנייה על המקרקעין מוגבלת ביותר. בית המשפט דחה טענה זו, הן בשל העלתה לראשונה רק בשלב הסיכומים והן לגופה בשל היותה טעות בכדאיות העסקה ובשל כך שהמערערת לא עתרה לביטול ההסכם מיד בסמוך לדחיית תב"ע 9581 במסגרתה נחשף כי המבנה שבנוי על המקרקעין נועד לשימור ולא ניתן להרסה, ומכאן היא עצמה לא ראתה בעניין זה טעות יסודית המהווה עילה לביטול ההסכם. מה גם, שעל המערערת היה מוטל לברר אם הבניין הבנוי על החלקה בגינו נגרעו אחוזי בניה מחלקה הינו בניין לשימור אשר עשוי להשפיע על גובה אחוזי הבניה לו ציפתה לקבל.

טענות הצדדים במסגרת הערעור

7.         במסגרת ערעורה שבה המערערת על טיעוניה בפני בית משפט קמא והוסיפה כי בית המשפט טעה שעה שאימץ את פרשנות המשיבים להסכם לפיה לא הייתה התחייבות של הצדדים לשמירה על האיזון בין חלקו של כל אחד מהם במקרקעין מבחינת זכויות הבנייה והשטחים שיימסרו לחזקתם במבנה שייבנה על המקרקעין. היא הצביעה על לשון ההסכם בו נרשם כי כל צד יקבל חלק בבניין "על פי" השטח שהוסכם עליו ולא כי כל צד יקבל את השטח שהוסכם עליו. המערערת הוסיפה וטענה כי בית משפט קמא טעה גם באשר לפרשנות סעיף 9 להסכם. לדבריה, פירוש נכון של הסעיף הוא כי לא רק סירוב מוחלט של עיריית ירושלים למתן היתר בנייה יביא לביטול הסכם, אלא שגם מתן היתר אשר לא ישמור על איזון בין החלקים של כל הצדדים במקרקעין יביא לביטול ההסכם. הפירוש שנתן בית המשפט להסכם אינו תואם את כלל הוראות ההסכם ואת כוונת הצדדים לרשום את הבניין שייבנה כבית משותף בהתאם למנגנון חלוקת השטחים שנקבע בסעיף 5 להסכם, ויש בפירוש זה כדי לפגוע בזכויותיה הקנייניות. המערערת הוסיפה כי גם סעיף 8 להסכם בו נקבע כי "הצדדים מתחייבים לרשום את הבניין על כל חלקי הבית המשותף באופן שכל צד ירשום את הדירות בבעלותו בלשכת רישום המקרקעין על שמו בלבד" תומך בפרשנותה כי הצדדים התכוונו לשמור על האיזון ביניהם מבחינת זכויות הבנייה והשטחים שיימסרו לחזקתם בבניין שיוקם על המקרקעין. המערערת גם השיגה על קביעת בית המשפט כי אין מדובר בטעות וציינה כי התכנית המתוקנת האחרונה שהוגשה לוועדה ונספח הבינוי שצורף אליה, הוגשו לוועדה ללא ידיעתה ומבלי שנתקבלה הסכמתה, ומכאן שלא היה מקום לקבוע כי היא לא ראתה בעובדה שנודעה לאחר חתימת ההסכם כי המבנה הישן הבנוי על המקרקעין נועד לשימור ואסור בהריסה, כטעות יסודית. מה גם, שהיא שלחה כבר בחודש אוקטובר 2006 הודעה למשיבים על ביטול ההסכם והגישה התנגדות לאישור התב"ע החדשה.  

8.         המשיבים מטבעם של דברים תמכו את יתדותיהם בפסק דינו של בית משפט קמא וביקשו להותיר את פסק הדין שנתן תוקף להסכם הפשרה על כנו. לטענתם, ההלכה היא כי רק במקרים נדירים יבוטל הסכם פשרה שקיבל תוקף של פסק דין, ובמקרה זה אינו בא בגדרם של מקרים אלו. המשיבים הוסיפו כי המערערת טוענת למעשה רק להפרת ההסכם ואולם פירושו הנכון של סעיף 5 להסכם הוא הפירוש שנתקבל על דעתו של בית משפט קמא. לפי פירוש זה, הצדדים הסכימו על חלוקת השטח בעין בהתאם לתשריט שנלווה להסכם. לא נאמר בהסכם דבר אודות שמירת האיזון בין חלקי הצדדים במסגרת בנייה עתידית על המקרקעין. כראייה הצביעו המשיבים על פנייתם המשותפת של הצדדים ביום 16.05.05 לאדריכל האדיה מונתסר וחתמו עמו על הסכם להכנת תשריט ובקשה לשינוי תב"ע, כשמההסכם עולה כי המערערת ידעה היטב כי אחוזי הבנייה שיתווספו לחלקתה יהיו פחותים מאחוזי הבנייה שיתווספו לחלקת המשיבים. בהמשך לכך חתמה המערערת על התב"ע המתוקנת לפיה אחוזי הבנייה של חלקתה במסגרת הבנייה החדשה יצומצמו עוד יותר. גם לא ניתן לטעון להפרת ההסכם על ידם באישור התב"ע החדשה, שכן מדובר בהחלטה שלטונית ולא במעשה של המשיבים. מה גם, שהוועדה שמעה את התנגדותה של המערערת והחליטה לדחותה. המשיבים הוסיפו כי גם פירוש נכון של סעיף 9 להסכם מוביל למסקנה כי הצדדים לא התכוונו לקבוע איזון בין אחוזי הבנייה של הצדדים. גם באשר לדחיית טענת הטעות תלו המשיבים את טענותיהם בפסק דינו של בית משפט קמא וטענו כי לא זו בלבד שטענה זו הועלתה לראשונה במסגרת הסיכומים, ולא זו בלבד שהמערערת לא הודיעה על ביטול ההסכם בשל "הטעות" גם לאחר שזו נודעה לה, אלא שאין מדובר כלל בטעות מפני שהמערערת חתמה בעצמה על התכניות שנתנו לה אחוזי בנייה פחותים מאלו שניתנו למשיבים ולכל היותר מדובר בטעות בכדאיות העסקה.     

דיון לגופו והכרעה

9.         חוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973 (להלן: "החוק") כפי שתוקן במסגרת תיקון מס' 2 לחוק ביום 26.01.11 (להלן: "התיקון") קובע בסעיף 25(א) כי "חוזה יפורש לפי אומד דעתם של הצדדים, כפי שהוא משתמע מתוך החוזה ומנסיבות העניין, ואולם אם אומד דעתם של הצדדים משתמע במפורש מלשון החוזה, יפורש החוזה בהתאם ללשונו". לאמור, לשון החוזה עצמו, היא הכלי הפרשני הראשון במעלה. אכן, עובר לתיקון הייתה נטושה מחלוקת בשאלה האם ההידרשות לנסיבות החיצוניות המלוות את ההסכם בבחינת אומד דעת הצדדים, נצרכת רק כאשר לשון החוזה אינה ברורה, או שמא המעבר מהמקור הפנימי (לשון החוזה) למקור החיצוני (הנסיבות החיצוניות) אינו מותנה בקיום תנאים מוקדמים כלשהם (ראו למשל, ע"א 4628/93 מדינת ישראל נ' אפרופים שיכון ויזום (1991) בע"מ, פ"ד מט(2) 265, 311; ע"א 2553/01 ארגון מגדלי ירקות - אגודה חקלאית שיתופית בע"מ נ' מדינת ישראל, פ"ד נט(5) 481, 530; דנ"א 2045/05 ארגון מגדלי הירקות אגודה חקלאית שיתופית בע"מ נ' מדינת ישראל, פ"ד סא(2) 1; רע"א 1452/10 מפעל הפיס בע"מ נ' טלמור, פורסם במאגרים [11.10.10]; ע"א 2850/08 CHECK POINT SOFTWARE TECHNOLOGIES LTD נ' בוגנר, פורסם במאגרים [5.07.10]). ברם, כיום לאחר התיקון נדמה כי לא צריכה עוד להיות מחלוקת ומקום שלשון החוזה מכרעת, אין להידרש לנסיבות חיצוניות בבחינת אומד דעת הצדדים (אם כי ראה ע"א 1194/09 נתיבי איילון בע"מ נ' עיריית חולון, פורסם במאגרים [16.02.11] שניתן לאחר התיקון). אכן, במקרה זה אומד דעת הצדדים, כפי שהיא משתמעת מלשון ההסכם אינה מובילה כשלעצמה למסקנה ברורה וחד משמעית, ובנסיבות אלו פירוש ההסכם יעשה על פי יתר כללי הפרשנות החוזיים שהותוו בדין, ביניהם נסיבות כריתת החוזה והתנהגות הצדדים עובר לו כמו גם התנהגותם לאחר כריתתו (השוו ע"א 8836/07 בלמורל השקעות בע"מ נ' כהן, פורסם במאגרים [23.02.10]).

10.       בשים לב לאמור, בנסיבות העניין די נהיר כי פרשנותם של המשיבים להסכם אינה מתקבלת על הדעת, שכן התוצאה המתבקשת מפרשנות זו היא כי המשיבים יכלו באופן עקרוני לנכס את כל אחוזי הבנייה של המקרקעין לחלק השטח שבבעלותם ולהותיר את המערערת עם חלקת שטח מוגדרת אך כשלא ניתן לבנות עליה דבר בשל ניצול כל אחוזי הבנייה של המקרקעין על ידם. ברור לכל כי לעסקה מעין זו לא הייתה המערערת מסכימה. על כן ברור כי פרשנותם של המשיבים להסכם המובילה לתוצאה אותה הם מבקשים לאמץ, אינה עולה בקנה אחד עם "המטרות, האינטרסים, והתכליות שחוזה מהסוג או מהטיפוס של החוזה שנכרת נועד להגשים" (ראו: ע"א 4628/93 בעניין אפרופים; ע"א 2381/06 אי. אס. אי ייעוץ והכוונה בע"מ נ' מכללת פתח תקווה בע"מ , פורסם במאגרים [12.07.10]). בתוך כך, יש לזכור כי בשעה שהצדדים כרתו את ההסכם היה בנוי על המקרקעין מבנה כשכוונת הצדדים הייתה להורסו ולבנות במקומו מבנה חדש. המבנה החדש היה אמור לקום על גבי החלקים שהוקצו במסגרת ההסכם לשני הצדדים. ההסכם נוסח אפוא, מתוך צפייה שהדבר אפשרי ומשכך הדגש בו היה אך על הפן הפיסי של החלקים אותם יקבל כל צד. ואולם, ניסוח זה לא בא לגרוע מזכותה של המערערת לקבל יחד עם החלק שהוקצה לה גם את אחוזי הבנייה באופן יחסי לחלקה מתוך כלל אחוזי הבנייה שיתווספו למקרקעין במסגרת שינוי התב"ע שהצדדים התכוונו לפעול להשגתה כפי שהדבר צוין בהסכם גופו. פירוש נכון של ההסכם מוביל אפוא, למסקנה כי בכוונת הצדדים הייתה לחלק את המקרקעין ביניהם מבחינת המיקום בפועל של חלקו של כל אחד מהם במקרקעין כשנגזר מכך שכל חלק יישא בצמוד לו את אחוזי הבנייה באופן יחסי לגודלו. לא היה כל היגיון שהמערערת תסכים לקבל חלק מסוים במקרקעין ולתלות את היקף אחוזי הבנייה שיהיו שייכים לה ברצונם של המשיבים.

11.       יתר על כן, העובדה שהצדדים הסכימו במסגרת סעיף 5 להסכם כי הם יפעלו יחדיו להגשת בקשה לרישיון בנייה תוך שמירה על עקרונות החלוקה שהסכימו עליהם מובילה גם היא למסקנה דלעיל. הסכמתם של הצדדים בסיפא של סעיף 5 להסכם כי ההוצאות בגין הרישיון ישולמו על ידי שני הצדדים באופן יחסי לפי חלקו של כל צד בבניית המבנה החדש, כמו גם הסכמתם בסעיף 7 להסכם כי הוצאות הבנייה יתחלקו באופן יחסי לחלקו של כל אחד בחלקה, לא זו בלבד שאין בהן כדי לסתור את המסקנה האמורה, אלא שהן אך מחזקות אותה. העובדה שלכל אחד מהצדדים הוקצה חלק בגודל אחר וממילא גם אחוזי הבנייה השייכים לו בהיקף אחר, אין בה כדי להצדיק תשלום בהתאם לאחוזים אלו במסגרת בנייה עתידית. ההשתתפות בבנייה כמו גם בעלויות הוצאת מתן ההיתר לבנייה, צריכה להיות בהתאם לבנייה בפועל ולא לפי הזכויות האופציונאליות. מטעם זה הסכימו הצדדים את שהסכימו בסופו של סעיף 5 ובסעיף 7 להסכם. גם העובדה כי בפועל המערערת חתמה כל תכנית לשינוי תב"ע במסגרתה הסכימה לכך שלחלקתה יוצמדו אחוזי בנייה נמוכים באופן יחסי מאחוזי הבנייה שיוצמדו לחלקת המשיבים, אין בה כדי ללמד מה הייתה הסכמתה במסגרת ההסכם. באותה שעה סברו שני הצדדים שהבניין הקיים ייהרס ובמקומו ייבנה מבנה חדש אשר כל צד יזכה לקבל בו חלק יחסי בגודל השווה בקירוב לשטח שיועד לו בתוך החלקה. סטייה מינורית בחלוקה זו, לא הייתה חשובה אפוא, בעיניה אז.