עת"מ 2036-07-16 אור חיים ואח' נ' הועדה המחוזית לתכנון ובניה מחוז מרכז

1. עתירה זו הינה המשכה של עתירה קודמת באותו עניין, עת"מ 31531-10-14 (להלן: "העתירה הראשונה"), אשר התנהלה אף היא לפניי. שתי העתירות עוסקות בעניין אחד: רצונם של העותרים כי המשיבה, הוועדה המחוזית לתכנון ולבניה מחוז מרכז (להלן: "הוועדה המחוזית") תאפשר להם להפקיד תוכנית נקודתית שיזמו, אשר תכליתה המרכזית להגדיל את הבניה המותרת על מגרש השייך לעותר 2 מ- 2 יחידות דיור ל- 4 יחידות דיור. הועדה המחוזית מתנגדת לתוכנית האמורה, מאחר שלשיטתה אין לאפשר הפקדת תוכניות נקודתיות ביחס למגרשים המצויים במתחם A בתוכנית המתאר הכוללנית של היישוב קדימה-צורן, קודם שתוכן תוכנית מפורטת למתחם במלואו. ענייננו איפה במקרה נוסף בו מתעוררת שאלת היחס שבין תכנון נקודתי לבין תכנון כולל. להלן אעמוד בקצרה על פרטי העניין, ככל שהם רלבנטיים להכרעתי, ולאחר מכן אבהיר מדוע סברתי כי במקרה הפרטני שלפניי, יש לקבל את העתירה, ולאפשר את קידום התכנון הנקודתי למרות שהתכנון הכולל טרם הושלם.

רקע

2.העותר 2 הוא הבעלים של חלק מחלקה 106 בגוש 8036, בשטח של 1,507 מ"ר, המצוי ביישוב קדימה-צורן (להלן: "המגרש"). נכון למצב התכנוני הקיים מותר להקים על המגרש 2 יחידות דיור, בשטח בניה עיקרי כולל של 480 מ"ר. ואכן, על המגרש מצויים כיום שני מבנים: האחד בו מתגורר העותר 2, והשני, אשר הוקם לפני כחמש שנים, בו מתגוררת אחת מבנותיו.

3.העותר 2 מעוניין להקים על המגרש שתי יחידות דיור נוספות, ולשכן בהן את ילדיו הנוספים, וביניהם העותרת 1 ובני משפחתה. לשם כך שכרו העותרים בשנת 2009 אנשי מקצוע, והגישו במאי 2010 תוכנית נקודתית, שמטרתה הגדלת מספר יחידות הדיור על המגרש מ- 2 ל-4, הגדלת השטח הבנוי העיקרי מ- 480 מ"ר ל- 960 מ"ר, שינוי קווי בניין, הגדלת תכסית, יציאה לגג פתוח, קביעת זכויות בניה וקביעת זכות מעבר לדרך גישה פרטית (להלן: "התוכנית הנקודתית").

4.התוכנית הנקודתית נידונה תחילה בוועדה המרחבית לתכנון ובניה "שרונים" (להלן: "הוועדה המקומית"), אשר סמכותה אינה לאשר את התוכנית אלא רק להמליץ על אישורה לוועדה המחוזית. ביום 31.10.2012, לאחר גלגולים שונים, ובכפוף לתיקונים מסוימים, החליטה הוועדה המקומית להמליץ לוועדה המחוזית על אישור התוכנית הנקודתית. התיקונים הנדרשים על ידי הוועדה המקומית בוצעו, וביום 9.2.2014 הועברה התוכנית הנקודתית לאישור הוועדה המחוזית.

5. ביום 11.8.2014 קיימה הוועדה המחוזית (ליתר דיוק: ועדת משנה נקודתית של הוועדה המחוזית) דיון בתוכנית הנקודתית, והחליטה לדחותה (להלן: "החלטת הדחיה הראשונה"). הנימוק שניתן לכך היה כדלהלן: "הוועדה סבורה כי תכנון כמוצע יש לבחון בראיה כוללת, הצפיפות המוצעת הינה נמוכה משמעותית מהצפיפות המתוכננת בתמ"א/35 ליישוב קדימה-צורן. בימים אלו מקודמת תוכנית מתאר כוללת לקדימה-צורן, תוכנית כוללת כאמור תבחן את כל הסוגיות התכנוניות הנדרשות ליישוב כולל את סוגיית צפיפות הבנייה, ולפיכך הוועדה לא רואה מקום לאישור תוכנית נקודתית כמוצע".

6. נגד החלטת הדחיה הראשונה הוגשה העתירה הראשונה. במסגרת הדיון בעתירה הראשונה התברר כי הוועדה המחוזית מבקשת לקדם תוכנית מתאר כוללנית ליישוב קדימה-צורן (להלן: "תוכנית המתאר הכוללנית"), ואולם תוכנית מתאר זו טרם הופקדה, והיא מצויה בדיונים בין הרשות המקומית לבין הוועדה המחוזית. במטרה לברר מהו הצפי לקידומה של תוכנית המתאר הכוללנית, זימנתי ליום 10.5.2015 את ראש המועצה המקומית ומהנדס המועצה מזה, ואת מתכננת המחוז מזה. בדיון זה התברר כי קיימים חילוקי דעות בין הרשות המקומית לבין הוועדה המחוזית בעניינים שונים הנוגעים לתוכנית המתאר הכוללנית (ואשר אין להם השלכה ישירה על התוכנית הנקודתית), וכי הם עושים מאמצים לפתור אותם, במטרה לאפשר את הפקדת תוכנית המתאר הכוללנית. עוד עלה מהדיון כי בעוד שהמועצה המקומית מעוניינת לאפשר קידומן של תוכניות נקודתיות כדוגמת זו שהגישו העותרים, הרי שהוועדה המחוזית מחזיקה בדעה כי יש להימנע ממתן אישור לתוכניות נקודתיות קודם לקידומה של תוכנית המתאר הכוללנית. לאור זאת, ומתוך תקווה כי קידום תוכנית המתאר הכוללנית יאפשר את קידום התוכנית הנקודתית, דחיתי את הדיון בעתירה הראשונה, תחילה בכארבעה חודשים, ואחר כך בששה חודשים נוספים.

7.תוכנית המתאר הכוללנית הופקדה בתנאים להתנגדויות על ידי הוועדה המחוזית ביום 26.10.2015. ואולם, גם לאחר החלטה זו, עמדה הוועדה המחוזית על סירובה להפקיד את התוכנית הנקודתית. ביום 20.3.2016 קיימתי דיון נוסף בעתירה הראשונה, ובסיומו הוריתי כי בשים לב לזמן שחלף, ולהתפתחויות שחלו, וכן לאור מחלוקת שהייתה קיימת בין הצדדים בשאלה האם התוכנית הנקודתית תואמת את תוכנית המתאר הכוללנית, מן הראוי שהוועדה המחוזית תקיים דיון נוסף בתוכנית הנקודתית. בהחלטה הובהר כי "דיון זה נדרש לאור ההתקדמות שחלה בהליכי התכנון הכולל", התפתחות אשר לאורה "ראוי לבחון בשנית את האיזון שבין תכנון נקודתי לתכנון כולל". לאור הנחיה זו סברתי כי העתירה מיצתה את עצמה, תוך שהבהרתי כי "ככל שלעותרים יהיו השגות על החלטת [הוועדה המחוזית] בדיון החוזר שתקיים, יהיו רשאים לפנות לבית משפט זה".