- ערעור על פסק דינה של כב' המפקחת הבכירה על רישום מקרקעין בחיפה (כב' המפקחת הגב' ציפורה פיגנבוים), מתאריך 20.3.2016, בתיק מספר 321/15.
ב. הרקע
- לפני כב' המפקחת הונחה תביעת המשיבה מס' 1, נציגות הבית המשותף ברח' הנביאים 28 בחיפה (להלן – "הנציגות"), נגד המערערים והמשיבה מס' 3 (להלן - "חברת קול הכרמל"). בתביעתה עתרה הנציגות, לכך שהמערערים יחויבו לשלם לה את חלקם בהוצאות אחזקת הרכוש המשותף, בסך 11,173 ₪, בגין התקופה שתחילתה באמצע שנת 2009 וסיומה בסוף שנת 2015.
- תביעת הנציגות הוגשה כנגד המערערים משום שהם רשומים כבעלי היחידה המזוהה כחלקה 156/34 בגוש 10857, המצויה בבית המשותף שברח' הנביאים 28 בחיפה (להלן- "הנכס"). כמו כן הוגשה התביעה נגד חברת קול הכרמל, אשר מחזיקה בנכס.
- לטענת המערערים, המערערים מכרו את זכות הבעלות בנכס למשיבה מס' 2 (להלן – "חברת קול הכרמל") בתאריך 2.5.1993, אלא שחברת קול הכרמל נמנעה מלהמציא לעורך הדין, שטיפל ברישום העסקה, את אישור עיריית חיפה על העדר חובות, ומטעם זה הנכס עדיין רשום על שם המערערים.
- הן המערערים והן חברת קול הכרמל לא הגישו כתב הגנה מפני התביעה. ואולם, בשונה מחברת קול הכרמל, המערערים התייצבו לדיון שנקבע לפני כב' המפקחת בתאריך 14.2.2016. בדיון האמור, המערערים טענו שאין להטיל עליהם לשלם את החוב לנציגות הבית בשל כך שמכרו את הנכס לחברת קול הכרמל. בא כוח המערערים הוסיף וביקש לעכב את מתן פסק הדין למשך שבועיים, שכן לטענתו הבעלות בנכס עומדת לעבור לחברת קול הכרמל, אשר מחזיקה בו בפועל מאז שנת 1993, ואף משלמת מעת לעת את התשלומים לנציגות הבית המשותף.
- מתברר, שהבעלות בנכס לא הועברה, ועל כן בפסק דינה מושא הערעור, ובהעדר הגנה מטעם המערערים, קיבלה כב' המפקחת את התביעה נגד המערערים בלבד, וחייבה אותם, בהיותם הבעלים הרשומים של הנכס, לשלם לנציגות הבית המשותף את מלוא החוב הנטען.
- המערערים, שאינם משלימים עם חיובם, הגישו ערעורם שלפני, והם עומדים על טענתם, כי אינם חייבים בהוצאות הנטענות, משום שאינם הבעלים של הנכס.
- אציין, כי זהו הליך שני, אותו נוקטת הנציגות באותו עניין. ההליך הראשון התקיים בשנת 2009, אז הגישה הנציגות תביעה כספית אחרת במסגרת תיק מס' 80/09. באותו הליך קיבלה כב' המפקחת את תביעת הנציגות, שהוגשה נגד המערערים ונגד חברת קול הכרמל, וחייבה אותם, ביחד ולחוד, לשלם לנציגות את הסך 5,755 ₪, המהווים חלקם היחסי בהוצאות הבית המשותף. בנוסף חויבו המערערים וחברת קול הכרמל, ביחד ולחוד, בשכר טרחת עורך דין (ראו פסק דינה של כב' המפקחת מתאריך 26.8.2009, אשר צורף כנספח מס' 1 לעיקרי טיעון הנציגות). באותו פסק דין, קבעה כב' המפקחת:
"חוק המקרקעין מחייב בעלים של דירה לשאת בהוצאות אחזקת הרכוש המשותף. בעלי הזכות הקניינית הם אלה הרשומים במרשם המקרקעין. הנציגות אינה צד לחוזי מכר שנעשים בין בעלי המקרקעין לצדדים שלישיים, ומהבחינה המשפטית אין יריבות בינה לבין צדדים שלישיים כל עוד הם לא רשומים בפנקס המקרקעין".
כפי שאבהיר להלן, על עמדה זו חזרה כב' המפקחת אף בפסק הדין העומד בבסיס הערעור שלפני.
ג. תמצית טענות הצדדים בערעור
- בכתב הערעור ובעיקרי הטיעון מטעמם חזרו המערערים על טענתם, כי אינם בעלי הנכס, אין להם שליטה עליו, אינם מחזקים בו, וכי אין להם שום זיקה פזית או משפטית לו מאז שמכרו אותו בתאריך 2.5.1993 לחברת קול הכרמל. לטענתם, חברת קול הכרמל רכשה זכות בעלות שביושר בנכס, שכוחה יפה כלפי צדדים שלישיים אף טרם רישומה של הזכות. על כן לטענתם שגתה כב' המפקחת משקבלה את התביעה נגדם.
המערערים הבהירו, שהעיכוב בהשלמת הליכי הרישום על שם חברת קול הכרמל נובע מקיומו של חוב ארנונה שחברת קול הכרמל לא הסדירה, על אף שהיא חויבה לעשות כן במסגרת החלטת ועדת ערר לענייני ארנונה, במסגרתה התקבל ערר, שהגישו המערערים על החלטה של עיריית חיפה משנת 2013 לחייבם בחוב ארנונה עבור התקופה שבין שנת 2005-2012. בהחלטה האמורה חויבה חברת קול הכרמל לשאת בחוב הארנונה בהיותה בעלת הזיקה הקרובה ביותר לנכס.
המערערים טוענים, כי הם מילאו את כל חובותיהם על פי הסכם המכר, וכי אין ביכולתם לבצע את השלמת הליכי הרישום על שם חברת קול הכרמל, שכן בידיה של חברה זו, ניתן, יפוי כוח בלתי חוזר לטובה, לרשום את הנכס על שמה.
יחד עם זאת, המערערים ציינו, כי הם הגישו בקשה לבית המשפט המחוזי, כדי להכריז שאינם בעלי הנכס.
- לעומת טענות המערערים, טען בא כוח הנציגות, כי אין מקום להתערב בפסק דינה של כב' המפקחת. שכן, המערערים הם הבעלים הרשום של הנכס, ולפי לחוק המקרקעין, תשכ"ט – 1969 (להלן – "חוק המקרקעין") עליהם, כבעלים, לשאת בחלקם בהוצאות הרכוש המשותף. הוצאות אלה לא ניתן לגבות מאחר חוץ מהבעלים.
בא כוח הנציגות טוען, שאין לקבל את טענת המערערים בדבר אי יכולתם להשלים את הליכי הרישום בהתאם להסכם המכר, שכן הקשיים בהשלמת הליכי הרישום להם טוענים המערערים נגרמו בשל השתהות המערערים בנקיטת הפעולות הדרושות לשם העברת הבעלות בנכס על שם חברת קול הכרמל, פעולות שהיה עליהם לעשות בתקופה בה נחתם הסכם המכר, לחילופין בשנת 2009, כשחויבו יחד עם חברת קול הכרמל במסגרת פסק דין שניתן נגדם לשלם לנציגות דמי אחזקת הבית המשותף.
בא כוח הנציגות הוסיף וטען, כי אי שינוי הרישום בלשכת רישום המקרקעין מהווה הטעיה של המערערים כלפי כולי עלמא, שמצדיקה קבלת התביעה נגדם.
אשר להחלטת ועדת הערר לענייני ארנונה, טוען בא כוח הנציגות, שהחלטה זו אינה רלוונטית, שכן מבחן הזיקה לנכס תופס ככל שמדובר במסי עירייה, ועל כן, חובת תשלום מיסי העיריה הינה על המחזיק בנכס ולא על בעליו הרשום, אולם מבחן זה אינו תופס בעניין תשלום דמי ועד בית, בהם חייב בעל הנכס ולא המחזיק בו.
ד. דיון
- ראשית אציין, כי במהלך הדיון הסכים בא כוח הנציגות לכך שהערעור יתקבל, במובן זה שהחיוב שהושת על המערערים יבוטל. מנגד הסכים בא כוח המערערים שלא לעמוד על חיוב הנציגות בתשלום הוצאות המשפט למערערים. ואולם, הצורך לכתוב את פסק הדין התעורר לאור הפסקה הבאה שנכתבה בפסק דינה של כב' המפקחת:
"אכן, מאז הדיון עבר למעלה מחודש ימים, ורישום הבעלות ביחידה לא השתנה. אוסיף גם, כי אפילו היה משתנה אזי לתקופה בה הנתבעים 1+2 רשומים כבעלים הם אלו שחייבים כלפי הנציגות למלא חיוביהם בדין."
(ההדגשות לא במקור – י"כ)
- מקובל עלי, שהגורם הראשון אליו תפנה הנציגות בדרישתה לקבל את הכסף המגיע לה, הוא הבעלים הרשום. עם זאת, הנציגות בוודאי זכאית לפנות אל המחזיק בנכס. כמובן, שככל שקיים סכסוך בין הבעלים של הנכס והמחזיק בו, אין הנציגות צריכה להכניס את ראשה לסכסוך זה. ואולם, בשונה מהנציגות, שאינה צד לסכסוך בין הבעלים והמחזיק, המפקח על רישום המקרקעין, לפניו מביאה הנציגות את תביעתה, חייב גם חייב להיכנס לעובי הקורה, ולבחון מי מהצדדים הנתבעים חייב בתשלום הדמים לנציגות הבית המשותף, והכל במסגרת סמכותו לדון ב"סכסוך בין בעלי דירות בבית משותף בדבר זכויותיהם או חובותיהם" לפי סעיף 72(א) לחוק המקרקעין.
להלן אבהיר, כי "בעל דירה" הוא אינו הבעלים הרשום דווקא, ועל כן, למפקח על רישום המקרקעין נתונה סמכות לדון גם בתביעה נגד מי שרכש זכות בנכס, וטרם נרשם כבעל הנכס במרשם המקרקעין.
- סעיף 58 לחוק המקרקעין, שכותרת השוליים שלו היא "נשיאת הוצאות", קובע כדלקמן:
"בעל דירה חייב להשתתף בהוצאות הדרושות להחזקתו התקינה ולניהולו של הרכוש המשותף ולהבטחת השירותים המחוייבים על פי דין או המקובלים על פי הנוהג, ....."
הפרשנות, לפיה "בעל דירה", בין אם בסעיף 58 לחוק המקרקעין ובין אם בסעיף 72 לחוק, הוא הבעלים הרשום, והוא בלבד, היא פרשנות מצמצמת שאינה תואמת את ההלכות שנפסקו על ידי בית המשפט העליון, שהכירו בזכות בעלות שביושר "תוצרת הארץ". פסק הדין המרכזי שניתן בעניין זה הוא פסק הדין שניתן בע"א 189/95 בנק אוצר החייל בע"מ נ' אהרונוב, פ"ד נ"ג(4) 199 (1999). בפסק דין זה נקבע, מפי כב' הנשיא א' ברק (בעמ' 240):
"הפרופוזיציה שאותה אבקש לבסס היא זו: כאשר מוכר מתחייב להקנות בעלות במקרקעין או במיטלטלין לקונה, משתכללת אצל הקונה זכות שביושר. זוהי זכות "מעין-קניינית". היא פועלת כלפי צדדים שלישיים. מכוחה של זכות זו ניתן לומר כי יש לקונה "זכויות מהותיות בנכס מסוים". כתוצאה מכך נשלל מנושה – בין נושה מכוח עיסקה נוגדת ובין נושה מכוח נשייה שאינה קשורה כלל לנכס – הכוח לממש את זכותו כלפי החייב-המוכר באמצעות הנכס הנמכר. על-כן, מתגבר הקונה על נושה של המוכר, המטיל עיקול על הנכס."
בפסק הדין בפרשת "אהרונוב" בית המשפט העליון לא התעלם מהוראת סעיף 161 לחוק המקרקעין, הקובע, כי "מתחילת חוק זה אין זכות במקרקעין אלא לפי חוק". ואולם, בית המשפט העליון הבהיר, כי כוונת הוראה זו הייתה לבטל את תחולת דיני היושר שנקלטו מאנגליה, אך הוא לא מנע היווצרות זכויות קניין שביושר "מתוצרת הארץ".
- פסק הדין בפרשת "אהרונוב" הביא לשינוי מהותי במצב המשפטי שקדם לו, ואשר הוכתב על פי ההלכה שנקבעה ברע"א 178/70 בוקר נ' חברה אנגלו ישראלית לניהול ואחריות בע"מ, פ"ד כ"ה(2) 121 (1971). לפי ההלכה שנקבעה בפסק הדין בפרשת "בוקר", זכות קניין במקרקעין הוקנתה אך ורק עם רישומה בפנקס המקרקעין, וכל עוד לא נרשמה, לרוכש הזכות קיימת זכות חוזית בלבד.
הדברים שנקבעו בפרשת אהרונוב, ושינוי "הלכת בוקר", קיבלו משנה תוקף בפסק דין נוסף, שניתן בע"א 1559/99 צימבלר נ' תורג'מן, פ"ד נ"ז(5) 49 (2003). בפרשת "צימבלר", נדון מקרה בו המערערת דרשה מהמשיבה לפעול להשלמת הפעולות לרישום המערערת כבעלת דירה פלונית, שנרכשה שנים רבות קודם לכן (בשנת 1963). המשיבה סירבה להעביר את רישום הבעלות הנכס על שם המערערת, וטענה טענת התיישנות. בית המשפט המחוזי שדן בתביעתה קיבל את טענת ההתיישנות, אך בית המשפט העליון הפך את הקערה על פיה. בפסק הדין קבע בית המשפט (מפי כב' השופט א' מצא) בעמ' 57:
"זכותה של המערערת בדירה היא "זכות קניין שביושר" (ראו: מ' דויטש, "נפילתה(?) ועלייתה של הזכות שביושר במשפט הישראלי – המשפט בעקבות המציאות"). זכות זו צמחה למערערת מכוח התחייבותו של תורג'מן להעביר את הדירה לבעלותה. לזכות זו ניתן משנה תוקף, משקיימו המערערת ובעלה המנוח את מלוא חיוביהם על פי ההסכם; קיבלו ייפוי כוח בלתי חוזר להעברת הבעלות על שמם; קיבלו לידיהם את החזקה בדירה ונהגו בדירה מנהג בעלים משך עשרות שנים ללא כל עוררין מצד תורג'מן והמשיבה. עסקתם של הצדדים הייתה עיסקה "כמעט מושלמת" (השוו ע"א 5628/99 מרקין נ' יורשת המנוח יהודה משה ז"ל, בעמ' 22). בהתקיים מצב דברים כזה רק נימוקים כבדי משקל במיוחד עשויים להצדיק לשלול מן המערערת את זכותה להשלים את העיסקה ולהירשם כבעלת הדירה."
למטה מדברים אלה, הוסיף בית המשפט העליון וקבע (בעמ' 58):
"כלום זכותה שביושר של המערערת בדירה היא "זכות במקרקעין" המוכרת על-ידי חוק המקרקעין? במשך שנים רבות – מאז פסיקתה של הילכת בוקר (בר"ע 178/70 בוקר נ' חברה אנגלו ישראלית לניהול ואחריות בע"מ) - שלטה הדעה כי מאז כניסתו לתוקף של חוק המקרקעין (ביום 1.1.1970) זכותו של מי שהתחייבו להעביר לו זכות קניין במקרקעין הינה זכות חוזית אובליגטורית גרידא, שאינה מוכרת על ידי חוק המקרקעין. דעה זו התבססה בעיקר על סעיף 161 לחוק המקרקעין, שעניינו ב"שלילת זכויות שביושר", והקובע כי "מתחילת חוק זה אין זכות במקרקעין אלא לפי חוק". יצוין כי דעה זו, אף שלעתים עודנה מושמעת, שוב אינה מקובלת כבעבר. רווחת יותר כיום היא הדעה - שלה היו שותפים רוב שופטי ההרכב המורחב בע"א 189/95 בנק אוצר החייל בע"מ נ' אהרונוב (להלן – פרשת אהרונוב) - כי לרוכש זכות במקרקעין עומדת זכות שביושר, שאיננה זכות אובליגטורית בלבד אלא זכות "מעין-קניינית", שמקורה הוא בסעיף 9 לחוק המקרקעין (שעניינו בעסקאות נוגדות), ועל כן סעיף 161 איננו שולל אותה. בפרשת אהרונוב הוסבר כי סעיף 161 אמנם שלל את הזכות שביושר, שמקורה היה בדין האנגלי, ואשר אומצה במשפטנו טרם חקיקתו של חוק המקרקעין, ואולם סעיף 161 לא שלל את קיומה של זכות שביושר "תוצרת הארץ", הצומחת מדיני העסקאות הנוגדות."
- פסקי הדין שעסקו בזכויות בעלות שביושר, באו לעולם על רקע הצורך להגן על מי שרכש זכות במקרקעין, וזכותו טרם נרשמה במרשם המקרקעין, מפני נושיו של המוכר או מפני רוכש שני, שרכש את הזכות מאת המוכר בעסקה נוגדת. בית המשפט העליון נמנע מלקבוע שההכרה בזכות הקניין שביושר תחול על כל דבר ועניין. יש אפוא לבחון, האם יש להחיל דוקטרינה זו גם על מצב הדברים שלפני.
הנני סבור, כי בנסיבות העניין שלפני, יש לקבוע, שהוראות חוק המקרקעין, המחייבות "בעל דירה" לשאת בהוצאות הדרושות להחזקתו התקינה ולניהולו של הרכוש המשותף, חלות גם על בעל קניין שביושר. הטעם העיקרי לכך הוא, שמשעה שאדם מוכר זכויותיו בדירה בבית משותף, מאבד הוא כל עניין ברכוש המשותף, בתחזוקתו ובניהולו. כל אינטרס שהיה למוכר ברכוש המשותף, עבר לקונה, והקונה הוא זה שנהנה מהרכוש המשותף. מידת הצדק מחייבת, שהקונה, הנהנה מהרכוש המשותף, הוא יהיה זה שישא בתשלום לנציגות הבית המשותף.
שנית, קשה להלום מצב בו זכות קניין שביושר, תעניק לבעליה רק הגנה, ותפטור אותו מחבות כלשהי. ראוי יותר לקבוע, שכשם שזכות הקניין שביושר מעניקה לרוכש הגנה מן הצד האחד, כך היא תטיל עליו חובות מן הצד האחר, כמו למשל, החובה לשאת בתשלומים לנציגות הבית המשותף.
- ביישום דברים אלה למקרה שלפני, לא היה מקום לחייב את המערערים, אשר מכרו את זכותם ביחידה בבית המשותף עוד בשנת 1993, לשלם לנציגות הבית המשותף תשלומים עבור תחזוקתו וניהולו של הרכוש המשותף. בתשלומים אלה צריכה לשאת הקונה, חברת קול הכרמל.
- כיוון שהצדדים הסכימו שערעור המערערים יתקבל, לא נותר לכב' המפקחת אלא לדון בתביעת נציגות הבית המשותף כנגד חברת קול הכרמל.
ה. סוף דבר
- אשר על כל האמור לעיל, הנני מחליט כדלקמן:
(א) הנני מקבל את ערעור המערערים, והנני דוחה את תביעת נציגות הבית המשותף נגדם. כפועל יוצא מכך, הנני מבטל את פסק הדין שניתן נגדם בתאריך 20.3.2016.
(ב) הדיון מוחזר לכב' המפקחת על מנת שתדון בתביעת נציגות הבית המשותף נגד המשיבה מס' 2 (קול הכרמל חברה לבניה ולעבודות ציבוריות (1990) בע"מ).
(ג) הנני מחייב את המשיבה מס' 2, קול הכרמל חברה לבניה ולעבודות ציבוריות (1990) בע"מ, לשלם למערערים (ביחד ולחוד) הוצאות משפט בערעור, כולל אגרת הערעור, שכ"ט עו"ד ומע"מ, בסכום כולל של 10,256 ₪, ולמשיבה מס' 1 (נציגות הבית המשותף), הוצאות משפט בערעור בסכום כולל של 9,360 ₪.
(ד) ככל שהמערערים הפקידו עירבון להבטחת הוצאות הערעור, יוחזר להם העירבון באמצעות בא כוחם. כמו כן יש להחזיר למערערים, באמצעות בא כוחם, את הפיקדון שהפקידו על פי החלטת כב' השופטת ע' חן ברק, שניתנה בבקשת המערערים לעיכוב ביצוע פסק הדין נגדם.
ניתן היום, י"ד תמוז תשע"ו, 20 יולי 2016, בהעדר הצדדים.