ע"א 4708-14 י.ח דמרי בניה ופיתוח בע"מ ואח' נ' המועצה המקומית גן יבנה

השופט ע' פוגלמן:

           המערערות זכו במכרזים לבניית 473 יחידות דיור במועצה המקומית גן יבנה. על פי תנאי המכרזים, נשאו המערערות במימונן של עבודות פיתוח שבוצעו על ידי צד שלישי; ושילמו אגרות פיתוח לרשות המקומית. לימים, לאחר שהמכרזים באו לכדי גמר, הבנייה הושלמה ויחידות הדיור נמכרו, תבעו המערערות את השבת האגרות בטענה שאלו נגבו מהן שלא כדין. האמנם נגבו אגרות הפיתוח שלא כדין? ואם כך הדבר, האם יש להורות למשיבה להשיב את סכומי האגרות, בשים לב לכך שהמערערות הפיקו את מלוא הרווח שהיה גלום במכרז על פי הנתונים שהיו ידועים להן במועד ההגשה, או שמא בנסיבות אלו תהיה ההשבה בלתי צודקת בנסיבות העניין? אלו השאלות העומדות להכרעתנו.

תמצית העובדות וההליכים

1. בין השנים 2004-1999 פרסם מינהל מקרקעי ישראל (כיום רשות מקרקעי ישראל) (להלן: המינהל) יחד עם חברת יהל מהנדסים ייזום פרויקטים בע"מ (להלן: יהל) 4 מכרזים פומביים שתנאיהם זהים בעיקרם (להלן: המכרז אוהמכרזים) לבניית 473 יחידות דיור בשכונה הצפונית בגן יבנה (להלן: השכונה הצפונית). תנאי המכרזים קבעו כי המינהל יבצע את עבודות הפיתוח "במקום ובשם" המועצה המקומית גן יבנה (להלן: המשיבה או המועצה) באמצעות יהל; וכי הזוכים במכרזים ישלמו ליהל את התמורה עבור עבודות הפיתוח בהתאם להסכמי פיתוח שיחתמו עמה (להלן: עבודות פיתוח; הוצאות פיתוח). עוד נקבע כי הזוכים ידרשו לשלם את כל האגרות, ההיטלים והמיסים החלים עליהם על פי דין. לעניין זה כללו נספחי המכרזים מכתב מאת המשיבה למינהל שבו נאמר כי הזוכים במכרזים יהיו פטורים מתשלום אגרות והיטלי פיתוח בגין עבודות פיתוח שיבוצעו על ידי יהל, למעט אגרות והיטלים "שיגבו כדין בגין כל יחידה בתחום התכנית [...] בהתאם לתעריפים שיהיו בתוקף בעת ביצוע התשלום" (להלן: נספח ט'). על אגרות והיטלים אלה נמנו אגרת חיבור רשת מים פרטית ואגרת רכישת זכויות מים (להלן: אגרת חיבור; אגרת זכויות מים וביחד: אגרות המים). גבייתן של אגרות אלו היא העומדות במוקד ערעור זה

2. חברת פרץ בוני הנגב – אחים פרץ בע"מ (להלן: פרץ בוני הנגב) וחברת י.ח דמרי בנייה ופיתוח בע"מ (להלן: דמרי) זכו בארבעת המכרזים. פרץ בוני הנגב זכתה בשנת 1999 במכרז יחיד לבניית 86 יחידות דיור בשכונה הצפונית; ודמרי זכתה בין השנים 2004-1999 בשלושה מכרזים נוספים לבניית 387 יחידות דיור (להלן ביחד: המערערות או החברות). בהתאם לתנאי המכרזים חתמו המערערות על שני סוגי הסכמים: הסכם עם המינהל המסדיר את מעמדן של המערערות בקרקע בשלביו השונים של המיזם (להלן: הסכם המינהל); והסכמי פיתוח עם יהל שבהם פורטו סוגי עבודות הפיתוח שזו התחייבה לבצע והתמורה שתשולם בגינן על ידי המערערות (להלן: הסכם פיתוח). סופו של דבר, הסכמי הפיתוח בוצעו עד תום ובהתאם להם נשאו המערערות בהוצאות הפיתוח. במקביל, בין השנים 2006-2001 שילמו המערערות למשיבה סכום של 3,594,932 ש"ח בגין אגרות המים בהתאם לדרישות תשלום שהנפיקה להן המשיבה.

           למען שלמות התמונה יצוין כי במהלך שנת 2001, לאחר ששילמה את אגרות המים שהוטלו עליה ועל בסיס יעוץ מקצועי שקיבלה בנושא, פנתה פרץ בוני הנגב למשיבה בטענה כי אגרות המים נגבו שלא כדין וכי יש להשיבן. המשיבה דחתה את האמור בפנייה. מהחומר שלפנינו עולה כי חילופי המכתבים בעניין זה הסתיימו ביום 16.8.2001; וכי מאז לא נקטה פרץ בוני הנגב בפעולות נוספות בקשר לכך עד שנת 2007 אז הגישה יחד עם דמרי את תביעת ההשבה נגד המשיבה.

פסק הדין של בית המשפט המחוזי

3. בתביעה, שהוגשה בחודש מאי 2007, טענו המערערות כי אגרות המים נגבו מהן שלא כדין, בהיעדר מקור חוקי לגבייתן; וכי לכן חייבת המשיבה בהשבת הסכומים שנגבו בגינן. בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו (כב' השופט י' גייפמן) דחה את התביעה. בית המשפט קיבל את טענת המערערות כי אגרות המים נגבו שלא כדין. נקבע כי המשיבה לא הייתה מוסמכת לגבות את אגרת החיבור משום שלא הניחה בעצמה את צינורות השירות המחברים בין רשת המים של השכונה הצפונית לבין רשת המים המוניציפאלית (להלן: צינורות השירות); וכי המשיבה לא הצביעה על מקור סמכות מתאים לגביית אגרת זכויות המים. אף על פי כן, נקבע כי יש לפטור את המשיבה מהשבת הסכומים שגבתה שלא כדין שכן ההשבה תהיה בלתי צודקת בנסיבות העניין כאמור בסעיף 2 לחוק עשיית עושר ולא במשפט, התשל"ו-1979 (להלן: חוק עשיית עושר ולא במשפט). נפסק כי המערערות – שתיהן חברות עתירות ניסיון בתחום הבניה שנהנו מייעוץ משפטי "בזמן אמת" – היו מודעות לתנאי המכרזים, לרבות התנאי בדבר תשלום אגרות המים. לפיכך, היה בידיהן לברר את הדרוש להן בקשר לאגרות ערב הגשת הצעותיהן ולתקוף את המכרז באותו המועד. משלא עשו כן, הרי שהגשת התביעה בחלוף 8 שנים ממועד הזכייה במכרזים הראשונים (בשנת 1999) ולאחר שהמערערות הפיקו את מלוא ההנאה מזכיותיהן בהם אינה עולה בקנה אחד עם חובות ההגינות ותום הלב. בהיבט המכרזי נקבע בנוסף כי קבלת התביעה תביא הלכה למעשה להוזלת עלותו הכוללת של המכרז באופן הפוגע בשוויון המכרזי. כמו כן, נקבע כי ההשבה תהיה בלתי צודקת בנסיבות העניין גם מן הטעם שהשבת הכספים תביא לתוצאה שלפיה המערערות לא נשאו בחלקן היחסי במימון עלויות תשתיות המים והביוב במועצה.