מתי משכנתא מתיישנת ועל מי חלה החובה לבדוק כלפי מי ניתן לממשה?

מתי משכנתא מתיישנת ? על מי חלה החובה לבדוק כלפי מי ניתן לממשה ? מהן חובות הבנק או עו"ד מטעמו להסביר לממשכן את אופן מימושה והאם הבין את משמעות המימוש ? אלה עיקר השאלות המתעוררות בהליך זה.

לפני תביעה למתן סעד הצהרתי לפיו המשכנתאות הרובצות על הדירה נשוא התביעה כבטוחה להבטחת חובות חברה שבבעלות התובע ואחרים לבנק לאומי, אינן חלות על חובותיו האישיים של נתבע 2  לבנק. זאת  לאור העובדה שהבנק מבקש כיום לממש את המשכנתאות  הרובצות על הדירה על מנת לפרוע את חובותיו של נתבע 2 .

רקע כללי

1.         התובע יצחק סדן (להלן: " התובע" או " יצחק"), ואחיו נתבע 2 - דוד סדן (להלן: " נתבע 2" או: " דוד"), הינם בעלי מניות ושותפים בחלקים שווים בחברה בשם ד.י.ס. נכסים והשקעות בע"מ (להלן: " החברה"). דוד הינו הדירקטור היחיד בחברה אולם רק חתימת שני האחים יחדיו מחייבת את החברה. נתבע 1 הינו בנק לאומי לישראל בע"מ (להלן: " הבנק"), אשר לזכותו רשומות שתי  משכנתאות הרובצות על הנכס הידוע כספר 1015 דף 6883 ודף 7672 גוש 3010 חלקות 201-202 (להלן: " הנכס"). המשכנתא הראשונה נרשמה בשנת  1992 והשנייה בשנת 1997.

האחים חתמו על שטרי המשכנתא הראשונה ביום 12.11.92 בגין הלוואה ע"ס 440,000$ (להלן: " המשכנתא הראשונה").

בתחילת שנת 1999 הושלמה בניית בניין מגורים על הנכס. בבניין ארבע דירות אשר חולקו בין הממשכנים על פי הסכם שיתוף משנת 1999. המשכנתא הראשונה (יחד עם המשכנתא השניה שניטלה אחריה על ידי הממשכנים) יוחדה לדירה מושא תביעה זו - היא דירה מס' 4 בבניין המגורים שעל-פי הסכם השיתוף יועדה לדוד סדן.

בשטר המשכנתא הראשונה, התחייבו הממשכנים לשלם לבנק את כל הסכומים אשר יגיעו לבנק מאת דוד סדן ו/או יצחק סדן (סעידיאן) ו/או חברת ד.י.ס. נכסים והשקעות בע"מ (אשר ייקראו ביחד " החייבים"), ביחד ולחוד.

שטר המשכנתא הראשונה נחתם בפני עורך הדין של החברה דאז, עו"ד יוחנן אלטבאואר ז"ל בו רשום כי ביום 12.11.92 התייצבו בפניו הממשכנים ולאחר שזיהה אותם, הסביר להם את מהות העסקה ותוצאותיה המשפטיות, ומששוכנע שהדבר הובן להם כראוי - חתמו בפניו מרצונם החופשי על שטר המשכנתא הראשונה.

כחמש שנים מאוחר יותר, ביום 16.9.97, חתמו הממשכנים על שטר "משכנתא ראשונה נוספת בדולרים" (להלן: " המשכנתא השניה"), אשר גם לטובתה מושכנו זכויות הממשכנים בדירה, ואשר נועדה להבטיח החזר הלוואה בסך 660,000$ בגינה התחייבו הממשכנים האמורים לעיל, לשלם לבנק את כל הסכומים אשר יגיעו לבנק מאת דוד סדן ו/או יצחק סדן (סעידיאן) ו/או בן צבי יצחק ו/או ד.י.ס. נכסים והשקעות בע"מ, ביחד ולחוד.

את החתימות של הממשכנים על שטר המשכנתא השניה אישר עו"ד יוסף בן דור בחתימתו, כי ביום 16.9.97 התייצבו בפניו הממשכנים ולאחר שזיהה אותם כדין, הסביר להם את מהות העסקה ותוצאותיה המשפטיות, ומששוכנע שהדבר הובן להם כראוי - חתמו בפניו מרצונם החופשי על שטר המשכנתא השניה.

בשנת 2005 הגיש התובע תובענה כנגד הנתבע 2 ורעייתו, בבית המשפט לענייני משפחה (תמ"ש 010470/05) בה ביקש לקבוע כי הוא בעל הזכויות בדירה מס' 4 נשוא הליך זה. נתייחס לכך בהמשך.

העובדות השנויות במחלוקת בתובענה

2. המחלוקות בין הצדדים הינן:

א.         האם התובע ידע על כך ששטרי המשכנתא נועדו להבטחת חובותיהם האישיים של כל הממשכנים והנתבע בפרט, או שמא רק לחובות החברה?

ב.         האם הוסבר ליצחק ולממשכן השני מר בן צבי בעבור אלו חובות נחתמים שטרי המשכנתאות?

ג.          האם התובע ידע את מצב החשבון של הנתבע במועד החתימה על שטרי המשכנתא?

ד.         האם המשכנתאות ניתנו בהמשך ישיר לאובליגו של החברה בבנק בעת מתן ההלוואות?

ה.         האם החברה עמדה בהתחייבויותיה כלפי הבנק והפחיתה את חובותיה?

ו.          האם הבנק עמד בחובותיו לענין חובת הגילוי הבנקאי?