צדדי ג':
1. יואל גוב-ארי, עו"ד
2. יצחק גולדברג, עו"ד
1.לפניי חמש תביעות שהוגשו על ידי רשות מקרקעי ישראל (מינהל מקרקעי ישראל, כשמו דאז) (להלן: "רמ"י"), נגד חברת ויניק, חברה לבניין בע"מ (להלן: "החברה"), בגין הפרת התחייבותה כלפי רמ"י, לרשום את המבנים שבנתה על מקרקעין שנמסרו לה על ידי רמ"י, על פי חוזי פיתוח שנחתמו עמה, לשם בניית בתים משותפים, כמפורט בכתבי התביעה, בחמשת התיקים שבכותרת.
רמ"י מבקשת לחייב את החברה להשלים את רישום המבנים שנבנו על ידה (להלן: "המבנים"), כיחידות נפרדות בבית משותף, כפי שהיה עליה לעשות תוך זמן סביר לאחר קבלת הודעה בדבר ביצוע פרצלציה. הודעה על ביצוע פרצלציה התקבלה מרמ"י רק ביום 30.6.2008.
2.בשנת 1999 נכנסה החברה להליכי פשיטת רגל ומונה לה כונס נכסים קבוע, שהוא עוה"ד אודי שוכטוביץ' (להלן: "הכונס").
3.להלן פירוט המקרקעין לגביהם הוגשו התביעות:
א.ת"א 41079-09-12, מתייחס לחוזה פיתוח שנחתם ביום 25.1.1990, בנוגע למקרקעין המצויים בכרמיאל - מגרשים מס' 1 ו- 4, עליהם חלה תכנית מפורטת מס' 6208, הידועים כחלק מחלקות 114, 115 ו- 128 בגוש 18987 וכחלק מחלקות 145, 147, 148 ו- 184 בגוש 18988. לאחר פרצלציה - חלקה 19 בגוש 18965.
בתיק זה שלחה החברה הודעת צד ג' לעו"ד יואל גוב ארי (להלן: "עו"ד גוב ארי"), אשר ייצג אותה בנושאים המשפטיים הקשורים בהסכמי המכר לרוכשי הדירות ואשר קיבל תמורה עבור רישום הדירות ע"ש הרוכשים. לטענתה, על עו"ד גוב ארי להשלים את הרישום וכן לשפותה במלוא הסכומים בהם תחויב במסגרת התביעה העיקרית בתיק, ככל שתחויב.
ב.ת"א 49614-09-12, מתייחס לחוזה פיתוח שנחתם ביום 4.7.1990, בנוגע למקרקעין המצויים בכרמיאל - הידועים כחלק מחלקה 32 בגוש 18987, חלק מחלקות 1, 4, 5, 6, 11 ו- 12 במגרש מס' 1014, עליהם חלה תכנית מפורטת מס' 6001. לאחר פרצלציה - חלקות 14-13 בגוש 19023 (פרויקט שגיא א').
גם בתיק זה שלחה החברה הודעת צד ג', כאמור, לעו"ד יואל גוב ארי.
ג.ת"א 41245-09-12, מתייחס לחוזה פיתוח שנחתם ביום 18.7.1990, בנוגע למקרקעין המצויים בכרמיאל - מגרש מס' 22, עליהם חלה תכנית מפורטת מס' 6208, הידועים כחלק מחלקות 122, 124, ו- 127 בגוש 18987. לאחר פרצלציה - חלקה 254 בגוש 18965.
גם בתיק זה שלחה החברה הודעת צד ג', כאמור, לעו"ד יואל גוב ארי.
ד.ת"א 41183-09-12, מתייחס לחוזה פיתוח שנחתם ביום 16.9.1990, בנוגע למקרקעין המצויים בכרמיאל - מגרש מס' 3, עליהם חלה תכנית מפורטת מס' 6208, הידועים כחלק מחלקות 115 ו- 129 בגוש 18987 וכחלק מחלקות 148 ו- 184 בגוש 18988. לאחר פרצלציה - חלקה 21 בגוש 18965.
בתיק זה שלחה החברה הודעת צד ג' לעו"ד יואל גוב ארי (להלן: "עו"ד גוב ארי"), אשר ייצג אותה בנושאים המשפטיים הקשורים בהסכמי המכר לרוכשי הדירות ואשר קיבל תמורה עבור רישום הדירות ע"ש הרוכשים. לטענתה, על עו"ד גוב ארי להשלים את הרישום וכן לשפותה במלוא הסכומים בהם תחויב במסגרת התביעה העיקרית בתיק, ככל שתחויב.
ה.ת"א 45700-09-12, (להוסיף: פרויקט קורנית) מתייחס לחוזה פיתוח שנחתם ביום 16.1.1995, בנוגע למקרקעין המצויים במעלות תרשיחא - מגרשים מס' 401, 402, 404 ו- 407, עליהם חלה תכנית מפורטת מס' 6160 ותכנית מפורטת מס' 626271, הידועים כחלקות 59, 78, 79 ו- 83 בגוש 18384 ולאחר פרצלציה - חלקות 6-5 בגוש 19431 וחלקות 8-6 בגוש 18436.
בתיק זה שלחה החברה הודעת צד ג' לעו"ד יצחק גולדברג (להלן: "עו"ד גולדברג"), אשר ייצג אותה בנושאים המשפטיים הקשורים בהסכמי המכר לרוכשי הדירות ואשר קיבל תמורה עבור רישום הדירות ע"ש הרוכשים. לטענתה, על עו"ד גולדברג להשלים את הרישום וכן לשפותה במלוא הסכומים בהם תחויב במסגרת התביעה העיקרית בתיק, ככל שתחויב.
4.קושי מרכזי ברישום צווי בית משותף, היה המימון הנדרש להכנת תשריטים ובעניין זה נחלצה רמ"י לקידום הרישום והסכימה לממן את הכנת התשריטים. הוסכם, כי תחילה ייעשה פרויקט פיילוט של רישום פרויקט אחד (פרויקט שגיא א', כרמיאל - ת"א 49614-09-12), על מנת שניתן יהיה לבחון את התהליך, הקשיים שיעלו במסגרתו וכו' ולהפיק מכך לקחים לרישום שאר הפרויקטים וכך נעשה.
בשני פרויקטים כבר נרשמו בתים משותפים - פרויקט הפיילוט - שגיא א' בכרמיאל, מושא ת"א 49614-09-12 וכן פרויקט קורנית, מושא ת"א 45700-09-12, שבאחריות עו"ד גולדברג וכעת יש להשלים את רישום הדירות על שם הדיירים.
5.אציין, כי בירור שנעשה העלה, שמדובר, ככל הנראה, ב"שיכונים ציבוריים", אשר חל עליהם חוק רישום שיכונים ציבוריים (הוראת שעה) תשכ"ד-1964, שכן נראה כי בנייתם ואכלוסם הסתיימו לפני יותר מ- 20 שנים. ככל שאמנם מדובר בשיכונים ציבוריים יקל הדבר, מאד, על רישום הדירות על שם הרוכשים האחרונים.
6.עורכי הדין גוב-ארי וגולדברג (להלן: "עורכי הדין") אינם מכחישים את חובתם לרשום צווי בתים משותפים בכל הפרויקטים (לפי החלוקה ביניהם) ואת חובתם לרשום את הדירות על שם מי שרכשו את הדירות מהחברה (להלן: "הרוכשים הראשונים"). אלא, שבדירות רבות כבר נעשו עסקאות נוספות (להלן: "העסקאות הנוספות") עם רוכשים נוספים (להלן: "הרוכשים הנוספים").
המחלוקת היחידה שנותרה בין הצדדים נוגעת לשאלה על מי מוטלת החובה לרשום את העסקאות הנוספות - האם על החברה או על עורכי הדין, שייצגו את החברה בחוזים שנחתמו מול הרוכשים הראשונים (להלן: "העסקאות הראשונות").
עורכי הדין טוענים, שעל פי ההסכמים בינם לבין החברה ועל פי האמור בהסכמי המכר של הרוכשים הראשונים (שנערכו על ידם) הם אחראים רק לרישום צווי בית משותף ולרישום העסקאות הראשונות, בעוד שהחברה, שהיא חברה משכנת, אחראית לרישום העסקאות הנוספות. לטענתם, בהיותה חברה משכנת, קיבלה החברה תשלום עבור הרישום, בגין כל עסקה נוספת שנעשתה (לאחר העסקה הראשונה).
החברה טוענת מנגד, כי עורכי הדין הם שאחראים לרישום העסקאות הנוספות ולרישום הדירות על שם הרוכשים האחרונים. לטענתה, זו הייתה התחייבותם של עורכי הדין, במסגרת ההסדר אליו הגיעו הצדדים בתיק זה, תוך שהיא מפנה להחלטה שניתנה בישיבה שהתקיימה ביום 26.9.2016. רמ"י הודיעה, כי מבחינה אין זה משנה על מי תוטל חובה זו.
אפשרתי לכל הצדדים לשטוח טיעוניהם, בעניין זה, בכתב והבהרתי, כי לאחר מכן יינתן על ידי פסק דין בחמשת התיקים.
7.החברה ציינה בטיעון בכתב שהגישה (ביום 5.8.19) כי היא חוזרת על כל הטענות שהעלתה בכתבי ההגנה ובהודעות לצדדים השלישיים, שהוגשו על ידה, לרבות טענת התיישנות.
נוכח ההתקדמות בתיק וברישום הזכויות ונוכח המתווה עליו הוסכם, אין מקום שאדון, כעת בכל הטענות שהועלו בכתבי הטענות, פרט לשאלה שנותרה במחלוקת. עם זאת אציין, בקצרה, כי ממילא לא מצאתי ממש בטענותיה של החברה, לעניין התיישנות, ואחרות. כך, גם לא אדון בטענת עו"ד גוב-ארי, שנטענה "דרך אגב", לעניין האפשרות לבקש צו עשה על דרך של הודעה לצד שלישי. משהוסכם שהשאלה היחידה שנותרה במחלוקת היא גדר חבותם של עורכי הדין, לעניין רישום הזכויות כאמור, אין מקום לדון בשאלות נוספות.
8.ראוי לציין, כי המחדל של אי רישום הזכויות במשך שנים כה רבות, רובץ לפתחה של החברה ולא לפתחם של עורכי הדין. רישום הבתים המשותפים התעכב לא בשל מחדל כלשהו מצד עורכי הדין, אלא בשל עיכוב הליכי הפרצלציה ובעיקר - בשל כניסתה של החברה להליכי כינוס ואי מילוי החובה המוטלת עליה, לממן את עלות התשריטים הנדרשים לרישום. רק במסגרת הליך זה, לאחר שרמ"י הסכימה ליטול על עצמה את המימון, ניתן היה להתקדם בהליכי הרישום.
9.לאחר ששקלתי את טיעוני הצדדים, ואת החומר הנמצא בפניי, אני מקבלת את טענת עורכי הדין, לפיה חלה עליהם חובה לרשום רק את זכויותיהם של הרוכשים הראשונים בעוד שהחובה לבצע את הרישום של העסקאות הנוספות ובכלל זה את הרישום על שם הרוכשים האחרונים מוטלת על החברה.
10.לא מצאתי כל בסיס לטענות החברה לפיהן עורכי הדין התחייבו, מלכתחילה, לבצע את מלוא הרישומים, שהם - לשיטתה - רישום כל העסקאות הנוספות, ולא רק את הרישום על שם הרוכשים הראשונים וסבורה אני שגם לא ניתן להטיל עליהם חבות שכזו.
עורכי הדין לא ייצגו את הצדדים בעסקאות הנוספות. הן נעשו ללא ידיעתם ודווחו לחברה, אשר פעלה כחברה משכנת ורשמה אותן בספריה, כפי שחייבת הייתה לעשות והיא אף חתמה על התחייבויות לגבי משכנתאות שנלקחו (ככל שנלקחו) וכיוצ"ב. לחברה הייתה ידיעה, בזמן אמת - על ביצוע העסקאות הנוספות והיא יכולה וצריכה הייתה, כתנאי לרישום הזכויות בספריה ולמתן אישור זכויות, לדרוש מהצדדים לעסקאות הנוספות, את כל המסמכים אשר יאפשרו לה למלא אחר התחייבויותיה לרמ"י, לרישום הזכויות על שם הרוכשים הנוספים. תנאי כזה נמצא במסמכים שנחתמו, לפי דרישת החברה, על ידי הצדדים לעסקאות הנוספות, אולם לא ברור אם החברה הקפידה עליו, בכל העסקאות הנוספות. מכל מקום - החברה היא זו שאוחזת (ולמצער - חייבת לאחוז) בכל המסמכים הרלבנטיים.
11.החברה הייתה זו שהתחייבה כלפי רמ"י לבצע את הרישום, בפועל, וניסיונה להטיל חובה זו על עורכי הדין, כאילו הם נכנסים בנעליה, לכל דבר ועניין, גם לגבי העסקאות הנוספות, אינו הולם את המסמכים הרלבנטיים או את המצב המשפטי. בנכונותה של החברה להמציא לעורכי הדין את כל המסמכים שברשותה, לגבי העסקאות הנוספות, אין ולא כלום, שעה שעורכי הדין אינם חייבים ברישום זה ואינם יכולים לקחת אחריות מקצועית ומשפטית, לעסקאות שלא היו בשליטתם.
מבחינה מעשית, לעורכי הדין אין כל סמכות כלפי הצדדים לעסקאות הנוספות שכן, כאמור, הם לא ייצגו אותם בעסקאות הנוספות. אין כל שחר לטענת החברה לפיה התשלום אשר שולם על ידה לעורכי הדין, בעת עריכת החוזים עם הרוכשים הראשונים, כולל גם טיפול בכל העסקאות הנוספות שייעשו בדירות. מדובר בהתחייבות חריגה, שאין לה כל אחיזה בחוזים עם הרוכשים המקוריים, או במסמכים כלשהם עליהם חתומים עורכי הדין. התחייבות כזו איננה סבירה ואף איננה מקובלת או נהוגה בעסקאות מסוג זה.
12.לא נעלמה מעיניי טענת החברה לפיה בהסכמי שכר הטרחה בין עורכי הדין לבין החברה (אשר לא הוגש) מצויה התחייבות אחרת, כמו גם טענתה לפיה עורכי הדין מסתירים, במכוון, את הסכמי שכר הטרחה. מוטב היה לטענה אחרונה זו (אשר לא הונחה לה כל תשתית עובדתית) שלא הייתה נטענת. הסכמי שכר הטרחה (ככל שנעשו) צריכים להיות גם בידי החברה ולכן, ככל שחפצה החברה להסתמך על האמור בהם, היה עליה להגישם. לא רק שהם לא הוגשו, אלא שלא הוגש כל תצהיר לפיו נעשה חיפוש אחריהם והם לא נמצאו ואף לא הוגש תצהיר מטעם מי ממנהלי החברה או עובדיה בעניין קיומם או תוכנם. כל שנאמר בתשובת החברה הוא, כי הכונס אינו מחזיק בכל המסמכים של החברה וכי עו"ד גולדברג בוודאי שמר את ההסכם (סעיף 23 לתשובה).
13.חוזי המכר בין החברה לבין הרוכשים הראשונים, כוללים התחייבות של החברה לרשום את הדירות על שם הרוכשים הראשונים. נאמר בהם, כי עורכי הדין יטפלו בביצוע רישום הבית המשותף ורישום הדירה על שם הקונה. חוזי המכר אינם מלמדים, ואינם יכולים ללמד, על התחייבות של עורכי הדין לרשום את הדירות על שם כל מי שירכוש את הדירה מהקונה הראשון (אשר רכש מהחברה). עורכי הדין אמנם ייצגו את החברה ושימשו פרקליטיה, אך זאת - בעניינים עליהם הוסכם, במפורש ולא לכל עניין בו מחויבת החברה.
אמנם נכתב בחוזים כי עורכי הדין קיבלו על עצמם לבצע את הרישום וכי הם יטפלו בהסדרת רישום הזכויות על שם המשתכנים, אולם ברי כי הכוונה היא לרישום הזכויות על פי חוזי המכר לרוכשים הראשונים, אשר נערכו על ידם. גם השימוש במילה "משתכנים" מצביע על כך.
14.אני דוחה את טענת החברה לפיה עורכי הדין אשררו, במהלך ההליכים בתיקים אלה, את התחייבותם לרשום את העסקאות הנוספות ואת הזכויות על שם הרוכשים האחרונים. עורכי הדין אשררו את התחייבותם המקורית שהיא, כאמור רישום הבתים המשותפים ורישום העסקאות הראשונות ואין להבין את דבריהם באופן אחר. בניגוד לטענת החברה - גם מכתבי ההגנה להודעות ששלחה החברה לעורכי הדין, או מתצהירי עורכי הדין, לא עולה התחייבות שכזו, או הסכמה לטענות החברה בעניין זה.
גם בתצהירו של עו"ד גולדברג, או במכתבו אל הכונס מיום 27.11.2006 (הנזכרים בתשובת התובעת) אינני רואה הודאה בכך שהוא התחייב לבצע את הרישום על שם הרוכשים האחרונים. הצהרתו לפיה הוא טיפל, במהלך השנים, בשינויים שחלו כגון פטירה ודרישה לקבל צווי ירושה, אינה מתייחסת, בהכרח, לרוכשים נוספים ומכל מקום - אין לראות בה הודאת בעל דין, הצריכה להיות ברורה וחד משמעית, מפורשת ולא משתמעת [ראו: ע"א 497/60 מקורות נ' זכריש, פ"ד טו 1666; ע"א 32/62 הולנדר נ' טלר, פ"ד טז 1560, 1567; ראו גם ע"א 279/89 "הסנה" חברה ישראלית לביטוח בע"מ נ' דמתי (27.6.1993)].
גם מפסק הדין שניתן בבוררות שהתקיימה בין שני עורכי הדין, לגבי חלוקת שכר הטרחה ביניהם (נספח 2 לתשובת החברה), ברור לחלוטין שהכוונה היא לשכר הטרחה שהתקבל עבור העסקאות עם הרוכשים הראשונים.
15.החברה טוענת, כי ניתן ללמוד על אחריותם של עורכי הדין לעסקאות הנוספות, מ"בקשה לקבלת הסכמה להעברת זכויות והתחייבויות ביחידה", שצורפה על ידי החברה כנספח 3 לתשובתה וכן מייפוי כוח נוטריוניים, שצורפו על ידה לתשובתה (נספח 4 לתשובה), עליהם חתמו הצדדים לעסקאות נוספות.
לא מצאתי בטענה זו כל ממש; ראשית, בסעיף 3 לבקשה (נספח 3) נכתב, כי הרישום שהוא בתחום אחריותם של עורכי הדין הוא "רישום על שמנו", היינו - רישום על שם הרוכשים הראשונים, דבר העולה בקנה אחד עם התחייבותם של עורכי הדין.
ערה אני לכך שהחברה מבקשת להסתמך על סעיף 9 לנספח 3 לתשובתה, בו נכתב: "הננו מורים לכם ו/או לעו"ד יואל גוב ארי ו/או לעו"ד יצחק גולדברג, בהוראה בלתי חוזרת, לרשום בבוא העת את הזכויות בדירה בלשכת רישום המקרקעין על שם מקבלי ההעברה" וכן כי היא סומכת טענתה גם על כך שבייפויי הכוח (נספח 4 לתשובתה) נכתבו גם שמותיהם של עורכי הדין, כמי שהצדדים ייפו את כוחם לבצע רישום של העסקאות הנוספות.
סבורה אני כי אין החברה יכולה לסמוך על המסמכים הנ"ל, שכן היא זו שניסחה אותם, ללא מעורבות של עורכי הדין, ללא ידיעתם, שהרי הם לא נטלו כל חלק בעסקאות הנוספות. מטבע הדברים, עורכי הדין גם אינם חתומים על המסמכים הנ"ל , כך שאין בהם כדי להטיל חבות כלשהי על עורכי הדין בנוגע לעסקאות הנוספות.
במאמר מוסגר אעיר, כי כל המסמכים אשר בנספחים 3 ו- 4 הנ"ל, נעשו לאחר הגשת התביעה דנן. תמהתני; האם אין בידי החברה והכונס מסמכים דומים שנערכו לגבי עסקאות נוספות, שנים לפני הגשת התביעה?
16.החלק החשוב, לענייננו, בנספח 3 הנ"ל, הוא דווקא סעיף 5 למסמך, בו התחייבו הרוכשים להמציא לחברה את כל המסמכים והאישורים הדרושים לשם ביצוע הרישום על שם הרוכשים הנוספים, לרבות לצורך טיפול ברישום לשם קבלת משכנתאות על ידי הרוכשים ובו התנתה החברה (כפי שצריכה הייתה לעשות) הסכמתה להעברת הזכויות, בהמצאה אליה של כל המסמכים הנדרשים לרישום העסקאות (בבוא היום) בלשכת רישום המקרקעין, לרבות אישורי מיסים, ייפויי כוח וכיוצ"ב.
כאמור, עורכי הדין לא ייצגו את הצדדים בעסקאות הנוספות ולא הייתה להם כל שליטה על מילוי התנאים הנ"ל. ככל שהחברה לא קיבלה לידיה את כל הדרוש ובכל זאת נתנה בידי הצדדים לעסקאות הנוספות אישורי זכויות ואפשרות לרשום משכנתאות, אין לה אלא להלין על עצמה בלבד; היא זו שחייבת להשלים, כיום, את החסר. אם החברה הקפידה על כך שהצדדים ימלאו אחר התנאים הנ"ל, הרי שכל המסמכים צריכים להיות בידיה והיא יכולה לבצע את הרישום בקלות יחסית. אם היא לא פעלה כאמור וחסרים דיווחים, מסמכים, חתימות וכיוצ"ב, היעלה על הדעת לחייב את עורכי הדין להתרוצץ אחר החסר, שעה שהחברה (שהכוח היה בידה) לא דאגה לכך בזמן אמת?
17.החברה טוענת, כי התשלומים שהיא קיבלה מרוכשים נוספים [הקבועים בצו הפיקוח על מחירי מצרכים ושירותים (קביעת מחיר מרבי לשירותי נותני שירות בהעדר רישום זכויות בפנקסי המקרקעין), תש"ס-1999] הם תשלומים עבור ביצוע הרישום בספריה היא ולא עבור ביצוע הרישום בלשכת רישום המקרקעין וגם משום כך אין לחייב אותה לשאת בעלויות הרישומים, מעבר לרישום על שם הרוכשים הראשונים, מאחר שעלויות אלה ייגרעו מקופת הכינוס.
טענה זו איננה יכולה להצדיק הטלת עלויות אלה על עורכי הדין, אשר קיבלו שכר טרחה, עבור עריכת החוזים, רישום הבתים המשותפים ורישום הזכויות על שם הרוכשים הראשונים, מה גם שבכל מקרה עורכי הדין לא אמורים לשאת בהוצאות הרישום (אגרות וכיוצ"ב) מכיסם הם.
18.העובדה שהחברה נכנסה להליכי כינוס, אינה יכולה לפטור אותה מהתחייבויותיה כלפי רמ"י, היא ההתחייבות לרשום את הזכויות בדירות על שם הרוכשים האחרונים (שהוא גם אינטרס של הרוכשים האחרונים ושל הבנקים למשכנתאות, אשר נתנו הלוואות לרכישת דירות בפרויקטים, שטרם שולמו במלואן).
החברה היא זו שהתחייבה כלפי רמ"י. כל העסקאות הנוספות דווחו לחברה (ולא לעורכי הדין), החברה (או הכונס מטעמה) חתמו על ההתחייבויות לבנקים למשכנתאות וכל המסמכים הנוגעים לכך, אמורים להיות בחזקתה של החברה. השאלה מהו גובה התשלום אשר נגבה על ידי החברה, בשל רישום אצלה, בנוגע לכל עסקה נוספת, איננה רלבנטית.
התחייבות עורכי הדין כלפי החברה, כפי שהיא עולה מההסכמים שנחתמו ומהנוהג, איננה זהה להתחייבות החברה כלפי רמ"י. עורכי הדין לא ערכו את החוזים הנוספים ולא נטלו עליהם התחייבות לרשום את הדירות על שם הרוכשים הנוספים, לא כלפי רמ"י, לא כלפי החברה ולא כלפי הצדדים לעסקאות הנוספות.
19.החברה פעלה כחברה משכנת וככזו, היא ביצעה תפקיד של רשות ציבורית, או של מעין רשות ציבורית. במסגרת זו הייתה החברה (והיא עדיין) מחויבת ברישום כל העסקאות וההעברות, שנעשו בדירות. היא ביצעה את הרישומים והיא האחראית לנכונותם, על כל המשמעויות הנגזרות מכך; היא ולא עורכי הדין.
בע"א 2299/99 אברהם שפייר ו-28 אח' נ' דיור לעולה בע"מ, פ"ד נה (4) 213 (4.6.2001) (להלן: "עניין שפייר") הובהר, כי בדיור לעולה [היא החברה המשכנת שעניינה נדון שם - ת.ש.נ.] נתקיימה מעין דואליות נורמטיבית, שבפעילותה הייתה בה-בעת, גם רשות פרטית וגם רשות ציבורית וכך נאמר: "... דיור לעולה שימשה, הלכה למעשה, מרשם מקרקעין לדיירים. זו הייתה החלופה היחידה למרשם זכויותיהם של הדיירים, זכויות שלא היו ניתנות לרישום במרשם המקרקעין (ראו עוד: דברי הנשיא שמגר בע"א 4/84 שטאל נ' עמידר, החברה הלאומית לשכון עולים בישראל בע"מ (פרשת שטאל [13]), בעמ' 271-272; סעיף ההגדרות בצו פיקוח על מחירי מצרכים ושירותים (החלת החוק על שירותי נותן שירות בהעדר רישום זכויות בפנקסי המקרקעין), תש"ס-1999). ביודענו כל אלה, מסקנה נדרשת היא, נדרשת היא כמעט מאליה, כי בנהלה את מרשם המקרקעין של הדיירים - מרשם שנועד לבוא תחת המרשם הרשמי הפורמאלי; מרשם שרק ממנו ניתן ללמוד על זכויות הדיירים ועל מצבת הזכויות הכללית בנכס שלעניין - נטל הוטל על דיור לעולה, והוא: לנהל את ענייני המרשם כהלכה - כמוה כרשות ציבורית - ולו משום שדיירים אינם יכולים להעביר את זכויותיהם אלא אם יקבלו את הסכמתה ה"ציבורית" לדבר. ראו עוד פרשת שטאל [13], לעיל. ראיה לדבר תימצא לנו באותם תנאים מוקדמים המוטלים על דייר המבקש להעביר את זכויותיו, תנאים שעל-פיהם לא יזכה דייר בהסכמת דיור לעולה אלא אם ישלם תשלומי-מס אלה ואחרים לרשויות המדינה ולרשות המקומית".
בעניין שפייר הנ"ל, נדון תוקפם של כתבי ויתור שהדיירים נדרשו לחתום עליהם ולכן הוסיף בית המשפט ואמר: "בתפקידה זה הציבורי לא הייתה דיור לעולה מותרת בדרישה מן הדיירים כי יחתמו על כתבי-ויתור. דינה של דיור לעולה לענייננו הוא כדין הממונה על מרשם המקרקעין, ומה אותו ממונה אינו רשאי לדרוש חתימה על כתב-ויתור, כן דינה של דיור לעולה שאף היא אינה רשאית לדרוש חתימה על כתב-ויתור...". בניגוד לטענת החברה, אין בהתייחסות בית המשפט העליון לכתב הויתור (שאינו רלבנטי לענייננו) כדי להקהות את עוקצם של הדברים שנאמרו לגבי תפקידה הציבורי ואחריותה הציבורית של חברה משכנת, עד לרישום הזכויות בלשכת רישום המקרקעין.
20.החברה טוענת, כי אי רישום הזכויות על שם הרוכשים האחרונים יהווה הפרת התחייבויות שהיא נטלה על עצמה, במהלך השנים, כלפי בנקים שונים במסגרת התחייבויות לרישום משכנתא, לפיהן היא התחייבה לרשום משכנתאות לטובת הבנקים, בד בבד עם רישום הזכויות על שם הדיירים.
עוד טוענת היא, כי אין להטיל עליה את החובה לבצע את הרישום, נוכח כך שהיא מצויה בחדלות פירעון ובכינוס נכסים ואין לה משאבים למימון ההוצאות שיהיו דרושות לביצוע הרישום כך שהתוצאה, בפועל, תהא חיובו של הכונס (אשר חתם באופן אישי על כל הפעולות שנעשו במהלך השנים, ביחידות הדיור) לשאת בהוצאות באופן אישי, חיוב שיהיה בלתי מוצדק בעליל.
21.אינני מתעלמת מהקשיים עליהם מצביעה החברה, אולם קשיים אלה (ואחרים) שנוצרו לחברה בשל מחדליה למלא אחר התחייבויותיה (וכעת מונחים לפתחו של הכונס) אינם יכולים להוות עילה לחיוב עורכי הדין בפעולות, שהחובה לבצען מוטלת על החברה. גם לשאלה אם החברה גבתה תשלומים כלשהם מהצדדים לעסקאות הנוספות, מה מקורם ומה שיעורם, אין כל רלבנטיות. גם אם החברה לא גבתה, מהרוכשים הנוספים, שכר טרחה עבור רישום זכויותיהם בלשכת רישום המקרקעין (וגם אם לא יכולה הייתה לגבות מהם שכר עבור כך) אין בכך כדי להטיל את חובת הרישום על עורכי הדין.
כפי שהוסבר לעיל, בידי החברה צריכים להיות כל המסמכים הדרושים לשם רישום העסקאות הנוספות. אין כל סיבה שעורכי הדין יעבדו ללא שכר טרחה, לשם ביצוע פעולות שיש לבצען כיום בשל מחדלי החברה (גם אם חלק מהמחדלים נעוץ בשל חדלות הפירעון של החברה, מזה למעלה מעשרים שנה). כונס הנכסים נכנס, בעניין זה, בנעלי החברה ובשל מחויבות החברה כלפי רמ"י עליו להשלים את כל הנדרש לשם ביצוע הרישומים של העסקאות הנוספות ולבצע את הרישום בלשכת רישום המקרקעין, על שם הרוכשים האחרונים.
22.יש לזכור שמאחורי המילים "רישום על שם הרוכשים", מסתתרות פעולות רבות שהיה צורך לבצע, אישורים וחתימות שהיה צורך לקבל, בזמן אמת, לגבי כל אחת מהעסקאות הנוספות לרבות דיווח על העסקאות לרשויות המס וכי רק החברה יכולה הייתה לדעת אם בוצע כל הנדרש, אם לאו והייתה אחראית לכך.
עסקאות מקרקעין ומחויבוּת לרישום את העסקאות, נושאים על גבם אחריות מקצועית של עורכי הדין, המייצגים את הצדדים. הכיצד ניתן להטיל על עורכי הדין, בענייננו, חבות כלשהי לגבי עסקאות נוספות - בין חובה להשלים את אשר לא הושלם בעת ביצוען ובין אחריות כלשהי למצב בו, מסיבה כלשהי, לא ניתן יהיה להשלים את רישום העסקאות הנוספות, שעה שהם לא ייצגו מי מהצדדים לעסקאות ושעה שלא הייתה להם כל שליטה על, המסמכים שנחתמו או לא נחתמו, הדיווחים שנעשו או לא נעשו, האישורים שהתקבלו או לא התקבלו וכיוצ"ב? לטעמי ברור שלא ניתן להטיל עליהם כל אחריות לכך. גם משום כך לא ניתן לחייב אותם לרשום את העסקאות הנוספות.
23.לעניין עלויות הרישום, לאחר שרמ"י התחייבה לשאת בעלות הכנת התשריטים, נראה כי אין מדובר בעלויות נוספות המוטלות על החברה (שהרי המיסים בגין העסקאות הנוספות חלים על הצדדים להן ואגרת הרישום על שם הרוכשים האחרונים, חלה על הרוכשים האחרונים). אולם, גם אם יהיה צורך בתשלום עלות כלשהי, בשל מחדליה של החברה, במשך שנים כה רבות, צריכה שאלת המימון להיפטר במסגרת תיק הכינוס (או בדרך אחרת) אך בכל מקרה - אין בכך כדי לחייב את עורכי הדין לשאת בהתחייבויותיה של החברה כלפי רמ"י, מעבר לאשר התחייבו במקור. ייתכן שהכונס יכול להיעזר בכך שהחובה לשלם את הוצאות הרישום, הנובעות מהעסקאות הנוספות מוטלת, כדבר שבשגרה ובנוהג, על הצדדים לעסקאות הנוספות.
כמובן שכל הוצאה מקופת הכינוס צריכה לקבל אישור של בית המשפט בתיק חדלות הפירעון.
24.גם העובדה שעורכי הדין פעלו על מנת לקדם את הרישום (ככל שפעלו) לאחר שהחברה נכנסה להליכי פירוק, איננה יכולה להטיל עליהם חובות אותן הם לא נטלו על עצמם בחוזי המכר.
אישור עורכי הדין, במסגרת התכתבויותיהם עם החברה, כי הם יפעלו להסדרת הזכויות בהתאם להתחייבותם, אינו יכול להטיל עליהם חובות נוספות על אלה שנטלו על עצמם. כך גם פרוטוקול הדיון מיום 26.9.16, בו התחייבו עורכי הדין לרשום את הדירות על שם "הדיירים". ברי כי עורכי הדין לא התכוונו ליטול על עצמם התחייבויות, מעבר לאשר התחייבו מול החברה, כאמור לעיל.
25.החברה טוענת שעו"ד גוב ארי מוכן לבצע את הרישומים עד הסוף. עיון בסיכום טיעוניו של עו"ד גוב ארי מעלה, כי אף הוא עומד על הטענה לפיה החובה החלה עליו היא לרשום את צו הבית המשותף וכן את העסקה הראשונה, ואילו החברה חייבת ברישום העסקאות הנוספות. עו"ד גוב ארי מציין, כי אם מדובר בשיכונים ציבוריים, הוא ירשום את הדירות ע"ש הדיירים הנוכחים, ללא קשר למספר העסקאות שנעשו (ראו פסקה אחרונה לסעיף 35ג' בסיכומיו).
26.כמובן שככל שהבניינים הם בשיכונים ציבוריים, אשר חל עליהם חוק רישום שיכונים ציבוריים (הוראת שעה), תשכ"ד-1964 (ונראה כי כך הדבר) ביצוע הרישום יהיה קל הרבה יותר ובמקרה כזה לא תהיה מניעה שעורכי הדין ירשמו את הדירות על שם הרוכשים האחרונים.
אין בדעתי להורות לרמ"י להבהיר את התנאים הדרושים לרישום זכויותיהם של משתכנים בשיכון ציבורי, כפי שמבקשת החברה. כל המסמכים הרלבנטיים לכך צריכים להיות בידי החברה או בהשגתה. הכונס יפנה בעניין זה - מיד עם קבלת פסק דין זה, אל רשם המקרקעין (שאינו צד להליך זה), יברר עמו מה דרוש לשם הכרה בבניין כשיכון ציבורי ויפעל (ככל שיש לכך בסיס) להכרה בפרויקטים כשיכונים ציבוריים. רמ"י תשתף פעולה עם הכונס בעניין זה, ככל שיידרש.
27.התוצאה היא, שאני מקבלת את התביעה נגד החברה ומקבלת, חלקית, את ההודעות לצדדים השלישיים.
במסגרת קבלת התביעה - אני מחייבת את החברה לרשום צווי בתים משותפים בכל הפרויקטים וכן לרשום את הדירות על שם הרוכשים האחרונים.
לגבי ההודעות לצדדים השלישיים, אני מחייבת את עורכי הדין לרשום צווי בתים משותפים לכל הפרויקטים (כל אחד על פי "חלקו" כמפורט לעיל) וכן לרשום את הדירות על שם הרוכשים הראשונים, באופן שיפורט להלן.
28.הפתרון למצב, הסבוך משהו, של רישום הזכויות, הוא שיתוף פעולה בין הכונס לבין עורכי הדין, בהתאם לגדר חבותו ואחריותו של כל אחד מהם, כפי שנקבעו לעיל. לפיכך, אני מורה כדלקמן:
א.החברה תעביר לעורכי הדין, תוך 21 ימים מקבלת פסק דין זה, רשימה של כל הדירות בהן לא נעשו עסקאות נוספות.
ב.על עורכי הדין להשלים, עד לא יאוחר מיום 31.12.2020, רישום צווי בית משותף בכל הפרויקטים, בהתאם למתווה שנקבע בהחלטתי בדיון שהתקיים ביום 26.9.16 ובהתאם למתווה שנעשה בפרויקט הפיילוט (פרויקט שגיא א') חלקות 14-13 בגוש 19023.
עו"ד גוב ארי יפעל, לרישום הצווים, בהתאם לסדר הרישום אשר צוין בהודעתו לבית המשפט מיום 17.7.2019. עם זאת, לאחר שהפיילוט הצליח, יעשה עו"ד גוב ארי מאמץ לבצע פעולות, במקביל, בכל הפרויקטים שנותרו, על מנת שניתן יהיה לסיים את רישומי כל הצווים, עד ליום 31.12.2020.
ג.הכונס יפעל, באופן מידי, כדי לקבל את אישור לשכת רישום מקרקעין לכך שמדובר בשיכונים ציבוריים. הכונס יפעל על מנת שתהא בידו תשובה מוסמכת בעניין זה, עד לא יאוחר מיום 31.3.2020.
ד.ככל שיתקבל אישור לכך שמדובר בשיכונים ציבוריים, ירשמו עורכי הדין את הדירות, בכל הפרויקטים (כל אחד לפי חלקו), על שם הרוכשים האחרונים, גם בדירות בהן נערכו עסקאות נוספות, וישלימו את הרישום עד לא יאוחר מיום 30.12.2021.
ה.ככל שעד ליום 31.3.2020 לא יתקבל אישור לכך שמדובר בשיכונים ציבוריים, יפעלו עורכי הדין והחברה, לשם רישום הזכויות, כאילו אין מדובר בשיכונים ציבוריים, אלא בבניינים "רגילים", באופן כדלקמן:
(1)לגבי דירות שלא נעשו בהן עסקאות נוספות, ירשמו עורכי הדין את הזכויות בהן על שם הרוכשים (שהם הרוכשים הראשונים) וכן יכינו את כל המסמכים הדרושים לעניין רישום הרוכשים הראשונים, גם בדירות בהן נעשו עסקאות נוספות והכל - עד לא יאוחר מיום 30.6.2021.
(2)לגבי דירות שנעשו בהן עסקאות נוספות, תפעל החברה (באמצעות הכונס) לשם השגת כל המסמכים והאישורים הדרושים לשם רישום העסקאות הנוספות וזאת - עד לא יאוחר מיום 30.6.2021.
(3)לגבי דירות בהן נעשו עסקאות נוספות, יעבירו עורכי הדין לכונס את כל המסמכים והאישורים הדרושים לשם רישום העסקאות הראשונות, בדירות אלה, מיד כאשר יהיו בידיהם ועד לא יאוחר מיום 30.6.2021.
(4)במקביל, תכין החברה, באמצעות הכונס, את כל הנדרש לשם רישום העסקאות הנוספות ותרשום את הדירות על שם הרוכשים האחרונים, לרבות כל הרישומים הנלווים לכך (כגון משכנתאות, כפי התחייבויותיה, כלפי הצדדים לעסקאות ואחרים) עד לא יאוחר מיום 30.6.2022.
29.על מנת לקצר זמנים ולא לחרוג מהמועדים, יעבדו עורכי הדין והחברה, במקביל, על כל הפעולות אשר מוטל עליהם לבצע, כמפורט לעיל, החל מקבלת פסק דין זה.
עורכי הדין ידווחו לרמ"י (באמצעות הגורם עליו יודיעו באי כוחה של רמ"י לעורכי הדין, תוך 21 ימים מקבלת פסק דין זה), מיד עם סיום כל אבן דרך מאבני הדרך המצוינות לעיל. ככל שיעבור אחד מהמועדים האמורים לעיל, ללא שהתקבל דיווח אצל רמ"י, תפעל רמ"י לשם בירור העניין ותתריע על כך בפני עורכי הדין.
30.על פי הודעת החברה מיום 11.7.19, תמציא החברה אישור זכויות, לכל מי שמבקש לקבל אישור זכויות (וזכאי לקבל אישור כזה) וזאת - תוך 14 ימים מהיום בו תוגש אליה בקשה מתאימה, הכוללת את המידע והמסמכים הדרושים לקבלת האישור. ככל שהבקשה אינה כוללת את כל המסמכים והמידע, תשיב החברה לבקשה תוך 14 ימים מקבלתה ותציין בה אילו מידע ו/או מסמכים, חסרים.
31.על כל הצדדים לפעול בזריזות הראויה ובשיתוף פעולה מלא ביניהם, על מנת להשלים את הרישום בהקדם האפשרי ולא יאוחר מהמועדים שנזכרו לעיל. רמ"י תסייע בידי הצדדים, ככל יכולתה וככל שיפנו אליה, בעניין כזה או אחר, תשיב לפנייה תוך 21 ימים מקבלתה, לכל המאוחר.
ככל שמי מהצדדים ייתקל בקושי, שלמרות מאמציו לא הצליח לפתור ללא סיוע בית המשפט, הוא יהא רשאי להגיש בקשה מתאימה למתן הוראות, בה יפורט הקושי, הפעולות שבוצעו ותאריכיהן, מה נעשה על מנת להסיר את הקושי, מדוע הדבר לא צלח וכדו' ומה בדיוק מבוקש מבית המשפט. בקשה כזו תוגש מיד עם היווצר העילה להגשתה.
32.בשים לב לדחיית טענותיה של החברה בעניין חבותם ואחריותם של עורכי הדין לבצע את הרישום על שם הרוכשים האחרונים (במקרים בהם נערכו עסקאות נוספות) ובשים לב לכך שעורכי הדין לא הכחישו, מלכתחילה, את חובתם לרשום צווי בתים משותפים וכן לרשום את הזכויות על שם המשתכנים, אני מחייבת את החברה לשלם לכל אחד מעורכי הדין הוצאות ושכ"ט עו"ד בסך כולל של 10,000 ₪.
נוכח השנים הארוכות בהן השלימה התובעת עם המצב הקיים, ללא שפעלה על מנת לכפות על החברה את התחייבויותיה, לא אזכה את התובעת בהוצאות.
המזכירות תמציא את פסק הדין לצדדים ותסגור את התיקים.
ניתן היום, כ"ט חשוון תש"פ, 27 נובמבר 2019, בהעדר הצדדים.
