מזרחי ואח' נ' עירית תל-אביב-יפו ואח'

פסק דין

עיקרה של עתירה מנהלית זו בשאלה שנתחמה ע"י הצדדים כדלקמן: האם העבודות אשר בוצעו על ידי משיבות 2-5 במתחם שכונת גבעת עמל ב' בגוש 6107 (להלן: "המקרקעין"), לצורך קיומה של תערוכה המכונה "פארק בבלי" (להלן: "התערוכה"), הינן עבודות הטעונות קבלת היתר בנייה או שמא לצורך ביצוען ניתן היה להסתפק ברישיון עסק זמני.

כמו כן, ובמידה וימצא כי היה מקום להוצאת היתר בנייה, עולה השאלה מהו תוקפו של רישיון העסק הזמני שניתן, ומעבר לכך, האם חלה על המשיבה 1 החובה להפעיל את הסמכויות המוקנות לה, בגין אותן עבודות ולשם הפסקתן ואכיפת הדין.

רקע

המקרקעין נשואי העתירה, אשר בבעלותן של משיבות 3 ו-4 (ובעבר היו בבעלות של משיבה 2), מצויים במתחם המשתרע על כ- 107 דונמים ומיועד לבניית מגדלי דירות וכן פארק עם שבילים וחורש ללא תחבורה, כמתואר בתוכנית מתאר מקומית מס' 1770 א'- "בבלי דקל" (להלן: "התוכנית", ראו נספח 4 לנספחי העתירה).

העותרים נמנים על תושבים המתגוררים במתחם מזה שנים רבות. היזמים אשר רכשו את המקרקעין התחייבו למתן דיור חלופי הולם או פיצוי כספי לתושבים כתנאי לבנייה במקרקעין. בין בעלי המקרקעין לתושבי השכונה התנהלו התדיינויות משפטיות רבות (שחלקן עדיין תלויות ועומדות) ועניינן, בין היתר, תביעות לפינוי וסילוק יד מחד, והסדרת שאלת הפיצוי ודמי השימוש הראויים מאידך.

ביום 30.4.13 הגישה המשיבה 5 בשמן של משיבות 2-4, בקשה לרישיון עסק במקרקעין - לצורך הקמת תערוכה בת 100 ימים שלא במבנה קבע ולאירוע חד פעמי של השקת התערוכה - פריטים 7.7 ז' ו- 7.7 ה' בהתאמה, בתוספת לצו רישוי עסקים (עסקים טעוני רישוי), תשנ"ה-1995. מטרת התערוכה לחשוף בפני הקהל הרחב את פארק בבלי הצפוי לקום במקום, שיהיה פתוח לקהל הרחב, לאחר שיבנה פרויקט המגורים המתכונן. התערוכה מהווה חלק ממערך שיווק מתוכנן, שנועד להוציא את "פרויקט בבלי" מן הכוח אל הפועל.

ביום 12.5.13 ניתן רישיון העסק לקיום התערוכה בין התאריכים 23.5.13-31.8.13. הדיון בעתירה נשמע והצדדים הגישו סיכומיהם. ביני לביני, הוארך רישיון העסק מעת לעת עד ליום 17/10/13, וממועד זה ואילך רישיון העסק לא הוארך. הבקשה להארכת רישיון העסק מיום 23/10/13 סורבה מהטעם כי רישיון עסק זמני מיצה את עצמו וכי המתכונת שבו מתנהל המתחם גורר אי שקט חברתי וציבורי ומביא למטרד לסביבתו (תעודת עובד ציבור 8/12/13).

בנסיבות אלו, לאור העובדה כי הרישיון לתערוכה הסתיים זה מכבר, סברתי כי העתירה התייתרה, הצדדים זומנו לתזכורת ביום 18/12/13, אולם העותרים עומדים על מתן פסק דין. לטענת העותרים, למרות האמור, המשיבים ממשיכים את פעילותם במתחם ואילו לטענת המשיבים, החל מיום 17/10/13 אין כל פעילות של התערוכה, המבנים פורקו, הייתה אף ביקורת של העירייה שאישרה את האמור. ברי כי נסיבות חדשות אלו, לאחר הפסקת רישיון העסק חורגות מגדרה של העתירה, מאידך, הנסיבות שהתקיימו בעת הגשת העתירה אינן קיימות עוד.

תמצית טענות הצדדים

העותרים טוענים, כי עבודות הבנייה שבוצעו על ידי משיבות 2-5, לצורך הקמת התערוכה הינן עבודות עפר רחבות היקף, שכללו עבודות חפירה, יישור השטח ועבודות תשתית, ונועדו לשם הבניה המרכזית במקום שאפשרה את הקמתם של המבנים הבאים: שני מבני תצוגה מזכוכית ופלדה, מכולות לשימוש משרדי הפקה וכן הקמת קיר קוליסה. מבנים אלו, לגישת העותרים, הם מבני קבע, שכן נבנו על יסודות שנחפרו בעומק האדמה, עם קונסטרוקציות של פלדה ותשתית בטון ולפיכך, אינם מהווים מבנים יבלים.

לדידי העותרים, מדובר בעבודות ששינו את פני הקרקע כאמור בתקנה 1(2) לתקנות התכנון והבניה (עבודות ושימוש הטעונים היתר), תשכ"ז- 1967 (להלן: "תקנות התכנון והבניה (עבודות ושימוש הטעונים היתר)") וכן, עבודות המהוות הקמות של "בניין" כאמור בסעיף 145(א) לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965 (להלן: "חוק התכנון הבניה"), ומשכך מחייבות קבלתו של היתר בניה על פי הוראות הדין.

העותרים דוחים את טענת המשיבות, לפיה אין צורך בהיתר בניה הואיל ומדובר בעבודות לצורך קיום תערוכה זמנית בלבד וכן משום שרישיון עסק ניתן לתקופה של בת 100 ימים. לטענתם, יש להניח, כי הרישיון יוארך שכן מטרת התערוכה לקדם את מכירתן של כ- 800 דירות יוקרה, משימה שמשך הזמן הדרוש לביצועה עולה על תקופה של 100 ימי. כן סבורים העותרים, כי אין לראות בעבודות רחבות ההיקף שבוצעו כ"הצבה רגעית" הפוטרת מן הצורך בהיתר.

לפיכך, לגישת העותרים רישיון העסק שניתן בניגוד לדיני תכנון והבניה דינו בטל, ובמקרה דנן מוטלת על משיבה 1 החובה לאכוף על משיבות 2-5 את החוק כנדרש.

מנגד, טוענות המשיבות (למעט משיבה 6 שהודיעה כי אין לה עניין בסכסוך) כי יש לדחות את העתירה על הסף בשל העדר ניקיון כפיים וחוסר תום לב, הואיל והעותרים הסתירו מידע חיוני מבית המשפט לרבות העובדה כי ניתנו כנגדם פסקי דין לסילוק יד מן המקרקעין; הם כלל אינם מתגוררים בסמוך למתחם התערוכה; חלקם כלל אינו מתגורר בשכונה. המניע העיקרי להגשת העתירה, לטענת המשיבות, הינו התחמקות מפסקי הדין לסילוק יד, כמו גם ניסיון להפעיל לחץ על בעלות המקרקעין לשם קבלת כספים.

מעבר לכך, טוענות המשיבות, כי יש לדחות את טענות העותרים גם לגופן. לגישתן, המדובר בתערוכת אמנות ישראלית, שהושקעו בה משאבים רבים, והיא מתקיימת תחת כיפת השמיים ולתקופה קצובה, שלא במבני קבע ולפיכך, אין כל צורך בקבלת היתר בניה אלא די ברישיון עסק כפי שניתן להם.

תימוכין לגישה זו, מוצאות המשיבות בפסיקת בית המשפט, הקובעת לדידן, כי נסיבות כאלה של קיום אירועים הפתוחים לקהל הרחב, לרבות ביצוע פעולות הקמה זמניות, ולאחר קבלת רישיון עסק כדין, אינן מחייבות קבלת היתר לפי החוק. לטענת המשיבות, המקרה בו עסקינן עונה הן על המבחן האובייקטיבי והן על המבחן הסובייקטיבי הנדרשים לבחינת הצורך בהיתר למבנה ארעי. (ע"פ 697/85 גולדשטיין נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה לוד, פ"ד מ(4), 57 (1986); עת"מ (ב"ש) 269/02 החברה להגנת הטבע נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, שקמים, פ"מ תשס"ד (1), 897 (2005), (להלן: "פסה"ד החברה להגנת הטבע")).

במקרה דנן, סבורות המשיבות, כי רישיון העסק ניתן להם לאחר שכל הגורמים המוסמכים בדקו ואישרו שנתמלאו כל הדרישות שבדין לקיום התערוכה הזמנית והמבנים הזמניים שבה, ואין כל עילה להתערבות בהחלטה זו.

ארעיות התערוכה

סעיף 145 לחוק התכנון והבניה, שעניינו עבודות טעונות היתר, קובע כדלקמן: