מדאר ואח' נ' שמול ואח'

פסק דין

לפני תביעה לאכיפת הסכם מכר מקרקעין ולקבלת פיצויים לנוכח הפרתו. כמו כן לפני תביעה שכנגד שהגישו הנתבעים 1 ו- 2 ( להלן :"הנתבעים") נגד התובע לתשלום דמי שכירות לנוכח הסכם שנכרת ביניהם בעל פה ( להלן :"התביעה").

11.    רקע:

התובע ואחיותיו הם הבעלים הרשומים, מכוח ירושה, של שתי חלקות צמודות ברחובות: חלקה 97 בגוש 3705 וכן חלקה 98 בגוש 3705 ( להלן :"החלקות"). ביום 25.01.2006 נחתמו שני הסכמים בין התובע ואחיותיו ( להלן: "המוכרים") לבין הנתבעים. הסכם אחד – שלפיו רכשו הנתבעים את כל זכויות המוכרים בחלקה 97 (להלן :"הסכם חלקה 97"). הסכם שני – שלפיו רכשו הנתבעים את כל זכויות המוכרים בחלקה 98 למעט מבנה בית הכנסת שנותר, לטענת התובע, בבעלותו. בין היתר, הוסכם עוד כי הנתבעים יפעלו לקידום שימור ופיתוח מבנה בית הכנסת (להלן :"הסכם חלקה 98"). (להלן ביחד:"ההסכמים"). ההסכמים אושרו על ידי בית המשפט לענייני משפחה ביום 1.11.2006.

במהלך השנים 2007-2008 יזמו הנתבעים ביחד עם הנתבעת 3 (להלן :"העירייה") את תכנית רח 63/1200 הקובעת איחוד וחלוקה בהסכמת הבעלים, לכאורה, של חלוקת המקרקעין לשלושה מגרשים וייעודים שונים – ייעוד דרך, שב"צ ומגורים (להלן :"התכנית"). לפי התכנית ישוקם מבנה בית הכנסת ויועבר לבעלות העירייה.

בשנים 2009-2010 המשיכו וקידמו הנתבעים והעירייה את ביצוע התכנית כשבמקביל, התובע, באמצעות בא כוחו, הביע את התנגדותו לתכנית. בהמשך לקידום התכנית, חתמו הנתבעים והעירייה ביום 18.03.2010, על הסכם שלפיו הנתבעים יישאו בעלויות השיקום והשיפוץ של מבנה בית הכנסת, הנתבעים יעבירו את הזכויות במבנה בית הכנסת לעירייה ויקבלו היתרי בנייה לבניית 10-11 יחידות למגורים. עוד הוסכם שההסכם יכנס לתוקף לאחר פרסום בדבר אישור התכנית (להלן:"ההסכם").

ביום 05.05.2010 הגיש התובע כתב תביעה ובקשה למתן צו מניעה זמני שיאסור על המשך קידום התכנית ועשיית כל דיספוזיציה במקרקעין. עוד עתר התובע לסעד הצהרתי שלפיו הוא רשאי להמשיך ולהשתמש במבנה הבנוי על חלקה 97 ללא תמורה בהתאם להסכמה בע"פ וזאת עד לשיקום מבנה בית הכנסת. בכתב התביעה עתר התובע גם למתן סעד הצהרתי שלפיו ההסכם בטל. לטענתו אין הנתבעים רשאים להעביר לעירייה בעלות בנכס שאינו בבעלותם ולכן ההסכם חסר תוקף. עוד עותר הוא לפיצויים בגין הפרת הסכם חלקה 98 ולמינוי בא כוחו לכונס נכסים על הנכסים לצורך ביצוע פעולות השימור והשיפוץ של מבנה בית הכנסת.

ביום 10.05.2010 ניתן צו מניעה זמני כמבוקש בהסכמת הצדדים. ביום 17.5.2010 הגיש התובע כתב תביעה מתוקן בו הוספה העירייה להליך כנתבעת. הנתבעים הגישו כתב הגנה וכן כתב תביעה שכנגד בו עתרו שייקבע כי התובע חב להם סכום של 135,000 בגין דמי שכירות חודשיים כנגד השימוש שעשה בין התאריכים 1.1.2007 ועד ליום 30.09.2010, בבית הממוקם בחלקה 97.

ביום 29.11.2010 הגיעו הצדדים להסכמה שלפיה יינתן פסק הדין על סמך החומר הקיים בתיק תוך הגשת סיכומים קצרים בדבר טענותיהם. הצדדים הגישו סיכומיהם והגיעה העת למתן פסק דין.

תמצית טענות הצדדים ( בכתב התביעה ובכתב התביעה שכנגד)

טענות התובע

סע' 15 להסכם חלקה 98 מלמד על זכויותיו במבנה בית הכנסת. הסעיף מבחין בין שני נושאים – האחד - רישום הזכויות על שם התובע, שנקבע שיעשה ככל שהדבר יהיה ניתן. אין כל מניעה לרשום את זכויות בדרך של פרצלציה או בדרך של רישום בית משתף. השני - הבעלות במבנה בית הכנסת - התובע הוא הבעלים של מבנה בית הכנסת בהתאם לסעיף 15 להסכם המכר. לטענתו מסעיף זה עולה במפורש כי הוא הבעלים והלכה היא כי מקום בו לשון ההסכם ברורה – יש לתת לה משקל מכריע. ההסכמה בדבר היות בית הכנסת בבעלות התובע בלבד היוותה תנאי מהותי ויסודי בהסכם. הנתבעים לא הראו כל ראיה שלפיה ניתן ללמוד כי יש לפרש את החוזה באופן השונה מלשונו האמורה. עוד לראיה כי חלקה 98 לא נמכרה במלואה, הוא סכום התמורה ששולמה בגינה, סכום השווה לחלקה 97 המהווה רבע מגודלה של חלקה 98.

לאחר החתימה על ההסכמים הוסכם בעל פה כי עד לשימור בית הכנסת, כמוסכם בחוזה, יהיה רשאי ציבור המתפללים ובהם התובע להמשיך ולהתפלל במבנה הבנוי בחלקה 97, ללא תשלום תמורה.  לו היתה לנתבעים זכות לקבלת תשלום דמי שכירות בגין השימוש בבית שבחלקה 97, הם היו תובעים אותם זה מכבר. העובדה שלא הגישו תביעה לקבלת דמי שכירות עד כה, מעידה, כי מעולם לא היתה להם כל זכות לדרוש זאת בהתאם להסכמות אליהן הגיעו הצדדים. יתרה מכך, הנתבעים עצמם עושים שימוש בחלק מחדרי הבית והתובע עצמו עושה שימוש בשני חדרים בלבד בבית.

הנתבעים לא היו רשאים לבצע עסקה בכל הנוגע לשטח בית הכנסת שכן כאמור הוא לא היה מעולם בבעלותם. יתרה מכך הנתבעים, כמו גם העירייה, ידעו כי התובע מתנגד להסכם המנוגד להסכמים ושלפיו מועברת הבעלות במבנה בית הכנסת.

במידה והעירייה מעוניינת לבצע תכנית איחוד וחלוקה שלא בהסכמת הבעלים, עליה לשלם לו פיצויים בגין הפקעת חלקו במקרקעין. העירייה פעלה בחוסר תום לב ובאופן המנוגד לחוק כאשר חתמה על ההסכם עם הנתבעים שאינם בעלי מבנה בית הכנסת.

עו"ד אשרי אשר חתם על התכנית בשם התובע ושאר בעלי המקרקעין, מעולם לא חתם על הסכמה להעברת הזכויות בבית הכנסת ללא תשלום פיצויים ואף אין לכך כל אזכור בתשריט התכנית ובתקנון התכנית עליהם הוא חתום. יתרה מכך חתימתו של עו"ד אשרי על התכנית, נעשתה בחוסר סמכות וללא מתן הרשאה.

טענות העירייה

יש לדחות את התביעה על הסף לנוכח היעדר סמכות עניינית הן בשל אי מיצוי הליכים בנוגע לתקיפת התכנית בהתאם לחוק התכנון והבניה התשכ"ה 1965 (להלן :"חוק התכנון והבנייה") הן לנוכח הסמכות הייחודית הנתונה לבית משפט לעניינים מנהליים בכל הנוגע לענייני תכנון ובניה. בנוסף דין התביעה כלפי העירייה להימחק שכן התביעה עוסקת במערכת היחסים החוזית שבין התובע לנתבעים ולא מקימה כל יריבות ביחס לעירייה.

בחינת הסעדים המבוקשים על ידי התובע מגלה כי, בניגוד לטענת התובע, הסעד העיקרי המבוקש הוא הסעד שלפיו יאסרו הליכי קידום התכנית ואילו הסעד המשני הוא הסעד שלפיו מבוקש ביטול ההסכם שבין הנתבעים. הסעד העיקרי מהווה סעד שבסמכותו של בית משפט לעניינים מנהליים ולכן דין התביעה נגד העירייה להידחות על הסף . יתרה מכך, גם אם הסעד העיקרי הינו ההצהרה על בטלות ההסכם, הרי שמאחר שההסכם הוא תכנוני באופיו, מדובר בסעד הנוגע לענייני תכנון ובנייה ושאינו בסמכותו העניינית של בית משפט זה.

אין בעובדה כי הוועדה המקומית אינה צד פורמאלי להליך, כדי לייתר את החובה להגיש התנגדות לתכנית במסלול הקבוע לכך על פי חוק.