חיוב חברה בהקפאת הליכים בפיצויים מוסכמים

ערעור על הכרעת נאמן בתביעת החוב של המערערת בנוגע לנזקים שנגרמו לה בשני מיזמי בנייה.

הרקע לערעור

1. בעקבות קשיים כלכליים אליהם נקלעה חברת "הייסם כרוף בנייה 2005 בע"מ" (להלן: "החברה"), ניתן ביום 28.4.2013 צו הקפאת הליכים נגדה. במסגרת הליכי הקפאת ההליכים החברה המשיכה לבצע שני פרויקטים של בנייה כקבלן משנה של "חברת אחים חסיד חברה קבלנית לבניה בע"מ" (להלן: "המערערת"). הפרויקט הראשון בשכונת הר חומה בירושלים, המורכב משלושה מבנים הכוללים 77 יחידות דיור והשני בשכונת פסגת זאב בירושלים, המורכב מארבעה מבנים הכוללים 32 יחידות דיור. שני הפרויקטים נמצאים כיום בשלבים הסופיים של אכלוס דיירים וביצוע שנת בדק.

2. ביום 14.6.2015 פנה הנאמן למערערת בבקשה לקבל פירוט הנזקים שנגרמו לה כתוצאה מכניסת החברה להליך הקפאת הליכים. בהתאם לכך ביום 1.7.2015 התקבלו במשרדי הנאמן דו"חות נזקים בשני הפרויקטים: בהר חומה הנזק המשוער עמד לדעת המערערת על סך של 9,724,932 ₪ ובפסגת זאב על סך של 7,053,959 ₪. לאחר מספר שיחות בין הצדדים בנוגע להשלמת מסמכים נדרשים ואסמכתאות, במסגרת דיון שהתקיים ביום 10.9.2015, הורה בית המשפט לנאמן להכריע בתביעת החוב של המערערת. בהתאם לכך הגיש הנאמן את הכרעתו ביום 8.11.2015 ועל הכרעה זו הוגש הערעור שלפניי. יצוין כי נעשו מספר ניסיונות להגיע להסכמות בין הצדדים אך הם לא הניבו פרי. כמו כן, במהלך הדיונים בבית המשפט המערערת העלתה טענות בנוגע לסמכות הנאמן להכריע בתביעת החוב של המערערת בנוגע לנזקים שנגרמו לה במהלך הקפאת ההליכים. ביום 27.11.2016 נקבע כי בהתאם לתקנות פשיטת הרגל, תשמ"ה – 1985 החלות גם על הכרעות בעל תפקיד בהליך הקפאת הליכים, לנאמן יש את הסמכות להכריע בתביעת החוב על מלוא טענותיה של המערערת.

תביעת החוב והכרעת הנאמן

3. המערערת טענה לשורה ארוכה של ראשי נזק בכל אחד משני הפרויקטים. בפרויקט הר חומה לראשי הנזק הבאים: פיצוי לדיירים בגין איחורי מסירה; פיצויים מוסכמים שנקבעו בהסכם בין המערערת לבין החברה בגין איחורי מסירה; תשלום לספקים וקבלני משנה; הוצאות שמירה ואבטחה; נזק בגין איחור בהשבת ערבויות חוק מכר; הפסד בגין ריבית "שחרור עודף תזרימי"; תשלומים ביתר והוצאות ניהול. בפרויקט פסגת זאב המערערת הוסיפה על ראשי הנזק האמורים גם ראשי נזק נוספים: הערכה לשכירויות ותביעות ששולמו; עלויות נוספות לניהול ופיקוח; עלויות שיווק נוספות; ריבית על הון עצמי ורווחים מפרויקט; אילוץ תשלום לקבלן משנה; החזר 15% שינויים; תשלום מיותר למזגנים; החזר לתשלום ביצוע הכנה למזגנים; והחזרים בגין אי ביצוע עבודות שונות.

4. וביתר פירוט. בעניין הפיצויים המגיעים לדיירים בגין איחור במסירה בפרויקט הר חומה שהמערערת נשאה או תישא בהם, היא טענה כי שלושת המבנים ואישורי האכלוס ("טופס 4") אודותיהם, נמסרו באיחור. לפי הטענה, המערערת שילמה ותשלם פיצויים לדיירים השונים על איחור במסירה ובמיוחד עקב איחור במסירת מבנה אחד אשר טופס 4 לגביו התקבל בחודש אוקטובר 2013 כאשר מועד המסירה החוזי היה בחודש אפריל 2013, היינו איחור של שישה חודשים, ובגינו המערערת שילמה סך של כ-500,000 ₪. הנאמן דחה את תביעת המערערת בראש נזק זה, בין היתר בשל כך שלמרות פניותיו לא נתקבלו אצלו אסמכתאות לתשלום בפועל. בנוסף, טען הנאמן כי לפי דו"ח המפקח מטעם הבנק המלווה (ממשרד גרינברג אולפינר ושות') נכון לחודש ינואר 2014, שהוגש לאחר מסירת הפרויקט, סך כל הפיצויים ששולמו לרוכשים בפרויקט זה מסתכמים בסך של 71,000 ₪ בלבד. בנוסף טען הנאמן כי האחריות למלוא תקופת העיכוב הנטענת בפרויקט מוטלת באופן בלעדי על המערערת ולא על החברה.

ובאשר לפרויקט פסגת זאב, טענה המערערת כי יש לפצותה בסך של כ-700,000 ₪. בשניים מהבניינים, טופס 4 התקבל בחודש יולי 2014, כאשר מועד המסירה החוזי היה ביום 1.4.13 היינו באיחור של 16 חודשים. באשר לשני הבניינים האחרים, טופס 4 התקבל רק בחודש מאי 2015 כאשר מועד המסירה החוזי היה ביום 30.6.13 היינו באיחור של 24 חודשים. מנגד, לפי הנאמן מועד המסירה החוזי הנכון לצורך בחינת תקופת העיכוב היה ביום 30.12.2013, וזאת לאור העיכובים בהתקדמות הבניה ולכן מדובר במסירה באיחור של 17 חודשים. אך גם בעניין זה טען הנאמן כי לא התקבלו בידיו אסמכתאות לתשלום בפועל. לגופו של עניין הנאמן טען כי המערערת נושאת באחריות חלקית לאיחור במסירת הדירות הואיל והחליטה באופן חד צדדי להפסיק להעביר את התשלומים השוטפים בגין ביצוע העבודות אל החברה. עיכובים אלו גרמו, בין היתר, להוצאת שם רע לפרויקט ולקשיים בגיוס קבלני משנה וספקים לטובת בנייתו. על כן קבע הנאמן שהמערערת נושאת באחריות לשישה חודשים מהאיחור במסירת הדירות בכל אחד מהבניינים. למרות זאת, מכיוון שלדעת הנאמן לא נגרם למערערת נזק בפועל, כפי שיפורט להלן, אין מקום לפסוק לה פיצויים כלשהם בראש נזק זה.

5. ובאשר לפיצויים המוסכמים בין הצדדים בגין האיחורים במסירה. המערערת טענה כי מעבר לכך שהיא פיצתה ותפצה דיירים על האיחורים במסירת דירותיהם, מגיע לה פיצויים מוסכמים בגין איחור במסירה בהתאם לסעיף 74 להסכם בין הצדדים. בפרויקט הר חומה מגיע לה בראש נזק זה סך של 5,180,000 ₪ לפי חישוב של 0.75% משכר החוזה לכל אחד משני החודשים הראשונים ו-1.5% לכל חודש נוסף של איחור. לפי חישוב זה, בפרויקט פסגת זאב הפיצוי המוסכם מגיע לכדי 5,421,030 ₪. בנוגע לפיצוי המוסכם בפרויקט הר חומה, הנאמן דחה את התביעה משום שהפיצוי הנדרש אינו סביר ולא עולה בקנה אחד עם הפיצוי שתישא החברה לדיירים. בנוסף, החברה ביקשה לקבל פיצויים מוסכמים במצטבר לפיצויים בגין נזקים בעין. כמו כן למעלה ממחצית מהפיצוי המוסכם נדרש בגין מבנים שהושלמו טרם מתן צו הקפאת ההליכים ולא נדרש פיצוי לדיירים בגין מבנים אלו. לכאורה לו היה ממש בדרישה זו לפיצויים מוסכמים, הייתה המערערת מבקשת לקזז תשלומים אלו מהתשלומים השוטפים לחברה עוד טרם הקפאת ההליכים. אלא שהמערערת לא הוציאה שום הודעת קיזוז טרם מתן צו הקפאת ההליכים בגין מבנים אלו והתנהלות זו עומדת כנגדה ומוכיחה כי בזמן אמת היא לא סברה כי היה איחור כלל או כי מגיע לה פיצויים בשל כך. בדומה לכך, המערערת לא כללה נזקים בגין איחור במסירת המבנים האמורים בתביעת החוב אשר הגישה עם תחילת הקפאת ההליכים ביום 23.6.2013. בכל מקרה לא נגרם למערערת נזק ובשל כך לא מגיע לה כל פיצוי. המערערת סיימה את הפרויקט ברווח עודף ניכר שהינו פועל יוצא של התארכות משך הביצוע כאשר בזמן זה עלו מחירי הדירות מה שאיפשר לה למכור את הדירות במחירים גבוהים מהמתוכנן. יש לציין כי הנאמן לא התייחס לפיצוי מוסכם בפרויקט פסגת זאב במסגרת הכרעתו.

6. בעניין הוצאות שמירה ואבטחה בפרויקט הר חומה. לטענת המערערת היא הוציאה סכום של 76,302 ₪ בגין הוצאות אבטחה ושמירה עבור חודשים אפריל עד יוני 2013. לטענת הנאמן המערערת לא נתנה הודעה על סילוק יד של החברה מהפרויקט טרם מינויו ומיד עם קבלת המינוי הוא דאג להציב שמירה על הפרויקטים כשלאורך כל התקופה הנטענת הייתה שמירה נאותה בפרויקטים ומכאן שלא הייתה הצדקה כלשהי לשמירה מטעם המערערת. מכל מקום גם לעניין ההוצאות הנטענות, לא נתקבלו בידי הנאמן אסמכתאות לתשלום בפועל.