חברת העובדים השיתופית הכללית בארץ ישראל בע"מ נ' עיריית חולון ואח'

השופט ח' מלצר:

1. מונח לפנינו ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו בשבתו כבית משפט לעניינים מינהליים (כב' השופטת ר' רונן) ב-עת"מ 13061-11-13 (להלן: פסק הדין), בגדרו נדחתה בקשתה של המערערת לבטל את הפקעת המקרקעין הידועים כחלקה 1 בגוש 7176 (להלן: המקרקעין), אשר נרשמו בעקבות ההפקעה על שמה של עיריית חולון (המשיבה 1).

           אביא להלן, בתמצית, את העובדות הנדרשות להכרעה במכלול.

רקע עובדתי והשתלשלות ההליך

2. המקרקעין העומדים במרכז הערעור מצויים בתחום המוניציפאלי של המשיבה 1 (להלן: עיריית חולון) ובתחום סמכותה התכנונית של המשיבה 2 (להלן: הוועדה המקומית). עובר להפקעתם היו המקרקעין בבעלותה של מדינת ישראל, באמצעות רשות מקרקעי ישראל (ראו: מש/2). שטחם של המקרקעין משתרע על כ-22 דונם, ונכללים בהם שני מתחמים: מתחם אחד מתפרס על שטח של כ-15 דונם, וכולל: מגרש כדורגל; אצטדיון כדורסל, ומבנים נוספים (להלן: מתחם האצטדיון), ומתחם שני המתפרס על שטח של כ-6 דונם, וכולל: בריכה, ומספר מבנים ומתקנים נוספים (להלן: מתחם הבריכה).

3. בתאריך 31.03.1947 המקרקעין הוחכרו לתקופה של 99 שנים לקרן הקיימת לישראל. באותו מועד – נחתם גם חוזה בין הקרן הקיימת לישראל לבין המערערת, לפיו המקרקעין יוחכרו בחכירת משנה למערערת לתקופה של 49 שנים, וזאת החל מתאריך 01.01.1947 ועד לתאריך 31.12.1996. כן נקבע כי למערערת תהיה אופציה להארכת החוזה ל-49 שנים נוספות, כלומר עד לשנת 2045 (ראו: מע/3). בין הצדדים נותרה מחלוקת אם האופציה הופעלה, ואם כן מתי וכיצד, ואולם ויכוח זה דינו שיתברר במקום אחר, במסגרת ההליך הנזכר בפיסקה 11 שלהלן.

4. בתאריך 05.10.1954 נחתם הסכם נוסף, בין המערערת לבין עיריית חולון, לפיו המערערת תחכיר בחכירת משנה נוספת את מתחם הבריכה – לעיריית חולון לתקופה של 49 שנים, וזאת החל מתאריך 01.01.1947 וגמור בתאריך 01.01.1996 (ראו: מש/4). באותו מועד נחתם בין המערערת לבין עיריית חולון גם הסכם לגבי מתחם האצטדיון (כל ההסכמים יקראו ביחד להלן: הסכמי חכירת המשנה). בגדר הסכם זהמועצת פועלי חולון הצטרפה כחוכרת משנה, לצד עיריית חולון, ומתחם האצטדיון הוחכר לשתי המשיבות יחד  לתקופה של 49 שנים, החל מתאריך 01.01.1953 (ראו: מש/5).

5. בתאריך 23.04.1958 פורסמה למתן תוקף "תכנית המתאר לעיר חולון" מס' ח-1 (להלן: תכנית ח-1), לאחר שקיבלה את האישורים הנדרשים מהוועדה המקומית, מהוועדה המחוזית לתכנון ולבניה של מחוז תל אביב (להלן: הוועדה המחוזית) ומשר הפנים. בתכנית זו נקבע, בין היתר, כי ייעוד המקרקעין יהיה: "אזור לבנייני ציבור". סעיף 72 לתכנית ח-1 קובע כי מקרקעין שהתכנית קבעה להם ייעוד ציבורי – מיועדים להפקעה (להלן: הוראת ההפקעה; ראו: מש/6).

6. בחלוף כ-44 שנים, ממועד אישורה של תכנית ח-1 – הוועדה המקומית יזמה את: "תכנית מפורטת מס' ח-מק/54" (להלן: תכנית 54), שמטרתה להכניס שינוי בתכנית ח-1, כך שרחוב ההסתדרות, הגובל במקרקעין מדרום – יורחב (ראו: מש/7, סעיף 9). לשם כך נקבע בתכנית 54 המאושרת כי ייעודו של כדונם מתוך שטחי המקרקעין יהיה: "דרך" (ראו: ילקוט הפרסומים 5131, התשס"ג, עמ' 588).