התובעת הינה סוכנות תיווך, זכיינית חברת אנגלו סכסון באזור יבנה.
הנתבע 1 (להלן: צבי) היה בעת הרלוונטית בעלים של קוטג' ביבנה (להלן: הבית), אותו רצה למכור עקב צורך בכספים לפרעון חובות, לרבות תשלום משכנתא שרבצה על הבית בסכום חודשי גבוה. בתקופה הרלוונטית ומספר שנים קודם לכן התגוררו בבית בשכירות בנו של צבי, הוא הנתבע 2 (להלן: עמיר) עם אשתו וילדיהם.
הן צבי והן עמיר העידו, כי רצונם של עמיר ואשתו היה לקנות את הבית, אך לא היו להם די אמצעים כספיים לרכוש אותו, לנוכח מחירו המוערך שעמד על כ-1,800,000 ש"ח. צבי ועמיר העידו כי עמיר הציע לאביו לרכוש את הבית ב-1,600,000 ש"ח, ואף הפעיל עליו לחצים רגשיים, כדי שילדיו לא ינותקו ממסגרות החינוך ומסביבת מגוריהם, אך צבי לא הסכים לכך עקב הצורך שלו בכספים כאמור, ולאור ההערכה כי הבית שווה יותר. יצויין, כי כחודשיים לפני ההתקשרות עם ההתובעת, עבר צבי אירוע מוחי שהגביל אותו פיזית ומילולית, והיה בתהליך שיקום, ועל כן הסתייע בבנו עמיר בניהול ענייניו.
על רקע זה, פנה צבי למנהל התובעת, י.א (להלן: י.א) והתקשר עם התובעת בהזמנת שירותי תיווך (להלן: ההזמנה) ובהסכם בלעדיות לחמישה חודשים מיום 25.10.13 (להלן: ההסכם). על פי ההזמנה, התחייב הנתבע לשלם לתובעת עמלה של 2% מסכום המכירה, כאשר הבית הוצע במחיר של 1,800,000 ש"ח.
על פי ההסכם, היה על י.א לנקוט פעולות שיווק ופרסום כמפורט בהסכם (פרסום שלט; פרסום בקרב לקוחות משרד התיווך בדיוור אלקטרוני או ממוחשב; פרסום באתר האינטרנט של אנגלו-סכסון; פרסום במקומון או בעיתון), והנתבע התחייב לשלם לו את עמלת התיווך בהתאם למוסכם בהזמנה, וכן התחייב כי "במקרה שנחתום בתקופת הבלעדיות חוזה מכירה עם קונה שלא באמצעותכם נשלם לכם מיד לאחר חתימת החוזה 4% + מע"מ...".
אין חולק, כי התובעת, באמצעות י.א, ביצעה את פעולות השיווק והפרסום בהתאם להסכם, ואף הביאה כ-10 מתעניינים לראות את הבית. אחת המתעניינות, פאני לוי (להלן: הקונה), הציעה בכתב מחיר של 1,750,000 ש"ח ואף היתה מוכנה להעלות את המחיר ל-1,775,000 ש"ח בפגישה בין הצדדים, שנקבעה ע"י י.א והתקיימה בנוכחותו ביום 15.11.13. בפגישה זו, בה נכחו צבי ועמיר, הגיעו הצדדים להסכמות עקרוניות לגבי מכירת הנכס. י.א ערך מסמך הבנות בו צויינו שמות הצדדים, עורכי הדין שלהם, מחיר המכירה המוסכם, וצויין כי הצדדים יחתמו חוזה תוך שבוע ימים ומסמך ההבנות כפוף לכך.
הוצגה ע"י התובעת הזמנת שירותי התיווך ע"י הקונה, עליה חתמה ביום 15.11.13 בהקשר לבית, ובו התחייבה לשלם לי.א סך של 30,000 ש"ח.
ברם, מספר ימים לאחר מכן הודיע צבי לי.א כי הוא מעלה את מחיר הבית ל-1,900,000 ש"ח ובהמשך לכך מסר כי אינו רוצה כלל למכור את הבית. ב-18.11.13 שלח י.א מכתב לב"כ הנתבעים, בו הוא מפרט את פעולות השיווק שביצע ואת ההסכמה שהושגה עם הקונה, וכן מציין כי במקרה שהבית יימכר שלא באמצעותו – תהיה התובעת זכאית ל-4% ממחיר המכירה + מע"מ, בהתאם להסכם. במכתב תשובה מאותו יום כתב ב"כ הנתבעים כי הנתבעים דוחים את הפניה מאחר שהיה ידוע לי.א מלכתחילה כי יתכן שהבית יועבר לבנו של צבי ואכן תרחיש אופציונלי זה התממש.
י.א טען בתצהירו, כי לא ידע כלל שיש אפשרות שהבית יימכר לעמיר, אלא הבין מדברי השניים כי מכירת הנכס לצד שלישי נדרשת בדחיפות לצורך כיסוי חובות כבדים של צבי. י.א הדגיש בתצהירו, כי התובעת לא היתה לוקחת על עצמה את שיווק הבית ופועלת באינטנסיביות לפרסומו והצגתו בפני קונים פוטנציאליים, אילו היה ידוע לו כי קיימת אפשרות שעמיר ירכוש את הבית, בין בתמורה ובין בהעברה ללא תמורה, באופן שישלול ממנו את דמי התיווך. י.א הדגיש גם, כי עמיר היה מעורב בכל מהלכי הצגת הבית למתעניינים ואף נכח בישיבת המו"מ עם הקונה בה הגיעו הצדדים להבנות כאמור.
מנגד, טענו צבי ועמיר כי נאמר לי.א מלכתחילה שקיימת אפשרו שהבית יועבר או יימכר לעמיר. צבי אף טען כי סוכם במפורש בין הצדדים כי במקרה כזה לא תהיה התובעת זכאית לדמי תיווך כלשהם.
גרסה זו של הנתבעים לא היתה מהימנה עלי. התרשמתי, כי בשלב בו נשכרו שירותי התיווך של התובעת, האפשרות של מכירת הבית או העברתו לעמיר כלל לא עמדה על הפרק, שכן, אילו היתה זו אפשרות ריאלית – לא היה צבי פונה מלכתחילה לחפש קונה אחר. מעדויות שני הנתבעים עלה, כי בעת הפניה לתובעת היה ברור להם כי אין בידי עמיר ואשתו מספיק אמצעים כדי לרכוש את הבית, לרבות באמצעות נטילת משכנתא. מנגד, החובות הלוחצים על צבי לא איפשרו העברת הבית לעמיר ללא תמורה או בתמורה מופחתת.
לדעתי, אילו היתה האפשרות של העברת/מכירת הבית לעמיר מועלית ונדונה בריש גלי עם י.א בעת חתימת הסכם הבלעדיות, היו הנתבעים עומדים על כך שיתווסף להסכם הבלעדיות תנאי מפורש שלפיו במקרה של מכירה או העברה של הבית לעמיר, לא תהיה התובעת זכאית לדמי תיווך כלשהם.
ברם, לא סביר בעיני כי התובעת היתה מתקשרת בהסכם הבלעדיות, שמשמעו מבחינתה הוא השקעת מאמצי שיווק מיוחדים בבית דנן, אילו ידעה שברגע שיימצא על ידה קונה רציני, יהיה הדבר אך בבחינת תמריץ לסגירת עיסקה בין האב לבנו, תוך השארת התובעת מחוץ לעיסקה.
התרשמתי כי בפועל, פעל עמיר מאחורי הקלעים ומבלי ליידע את י.א, כדי להשיג מקורות מימון (הון עצמי בסיסי) לצורך נטילת משכנתא לרכישת הבית, כשבמקביל לחץ על אביו שלא למכור את הבית לאחרים אלא לו ולאשתו, ולו גם במחיר נמוך מעט ממה שהוצע ע"י קונים אחרים. תהליך זה הוחש והבשיל כאשר היה ברור לעמיר, שנכח בפגישה עם הקונה, כי יש הצעה מיידית ובמחיר אטרקטיבי לרכישת הבית ע"י הקונה. מתוך ההבנה שזה "עכשו או לעולם לא", הצליחו בני הזוג לשכנע את הורי האשה להעמיד לרשותם את ההון העצמי הבסיסי הנדרש ללקיחת משכנתא, ולשכנע את צבי למכור את הבית להם ולא לקונה.
לפיכך, במחלוקת העובדתית בין הצדדים בשאלה אם נאמר לי.א, בעת ההתקשרות או לאחר מכן ועד לעריכת מסמך ההבנות עם הקונה, כי יש אפשרות שהבית יימכר לעמיר, אני מקבלת את גרסת י.א, כי הדברים לא נאמרו, כאופציה ריאלית העומדת על הפרק, ולו בהערת אגב. התרשמתי כי כל שנאמר לי.א היה רק כי עמיר ואשתו היו שמחים להשאר בבית ולקנות אותו, אך אין הדבר ביכולתם הכלכלית.
עולה איפוא, כי הנתבעים, ועמיר בפרט, פעלו בשני מישורים נפרדים ומקבילים - מול התובעת, תוך שיתוף פעולה עם הליכי שיווק הבית ופגישת מו"מ עם הקונה; ומאחורי הקלעים, במסע שידולים ולחצים שהפעילו עמיר ואשתו על הורי שני בני הזוג, כדי להביא לרכישת הבית על ידם ובהכרח לסכל מימוש כל עיסקה עם צד שלישי. זאת, ביודעם כי התובעת משקיעה מאמצי פרסום ושיווק בבית ומנסה לקדם הסכם עם קונה חיצוני, מבלי לדעת על המהלכים והלחצים המופעלים מאחורי הקלעים.
אני קובעת איפוא, כי הנתבעים פעלו בחוסר תום לב כלפי התובעת באי גילוי עובדות רלוונטיות, ככל שתהליך שיווק הבית התקדם, מתוך הבנה כי התובעת לא תשקיע מאמצים בשיווק הנכס אילו תדע שברגע שתהיה לה הצעה רצינית – ישמש הדבר אך כזרז להשגת הסכם בין צבי לעמיר, כפי שקרה בפועל.
הוכח איפוא, כי צבי הפר את הסכם הבלעדיות עם התובעת, בכך שמכר את הבית שלא באמצעותה במהלך תקופת הבלעדיות, בניגוד למוסכם. הוכח כי התובעת מילאה בהצלחה את תפקידה בשיווק הבית והביאה קונה שהיתה מוכנה לרכוש את הבית במחיר קרוב למחיר ההתחלתי שנדרש ע"י צבי, אך סמוך לאחר מכן חזר בו צבי מההבנות שהושגו עם הקונה, ובלחצו של עמיר, העדיף למכור את הבית לעמיר במחיר נמוך יותר.
טוענים הנתבעים, כי אין לתת תוקף להסכם הבלעדיות משום שהוא מתנה על דרישת היות המתווך הגורם היעיל בעיסקה, כאשר דרישה זו נובעת מחוק המתווכים שהינו קוגנטי ואין להתנות עליו.
אני דוחה טענה זו על שני פניה, העובדתי והמשפטי.
מבחינה עובדתית, התרשמתי כי י.א דווקא היה גורם יעיל בעיסקה, וכי אלמלא הקונה שהביא לצבי, שהציגה הצעה כספית רצינית לשביעות רצונו של צבי, כאשר אך כפסע היה בין מסמך ההבנות שנערך ע"י י.א לבין חתימת חוזה מכר בין צבי לקונה, לא היה נוצר הלחץ הקריטי על הורי אשתו של עמיר, והם לא היו נותנים את הסכום שנדרש כהון עצמי בסיסי לרכישת הבית ע"י עמיר ואשתו. משמע, מאמצי התיווך של י.א היו הקטליזטור שהביא לכך שעמיר הצליח לגייס מהורי אשתו את הכספים הנדרשים לביצוע העיסקה עם צבי, תוך שכנועו להעדיף את בני משפחתו, עצמו ובשרו, על פני קונה חיצונית שהציעה סכום גבוה יותר.
מבחינה משפטית, עצם מהותם של הסכמי בלעדיות היא שהמתווך משקיע בנכס מאמצי פרסום ושיווק מוגברים, שאינם מושקעים על ידו ברוב הנכסים האחרים שמשרדו מטפל במכירתם, תמורת ההתחייבות, כי בתקופת הבלעדיות המוגדרת בהסכם, ואשר החוק מגביל את ארכה, יהיה המתווך זכאי לדמי התיווך, גם אם הנכס יימכר שלא באמצעותו. הסכמים כאלה מוכרים כלגיטימיים ע"י סעיף 9(ב) – (ד) לחוק המתווכים במקרקעין תשנ"ו-1996 (להלן: חוק המתווכים) וע"י הפסיקה, כחריג לדרישה של היות המתווך הגורם היעיל לביצוע העיסקה, תוך קביעת החזקה המשפטית, כי מאמצי הפרסום והשיווק שהשקיע המתווך שבידו הסכם הבלעדיות, הובילו במישרין או בעקיפין לחשיפת הנכס בצורה מוגברת, ותרמו למכירתו. סעיף 14(ב) קובע: "מתווך במקרקעין שביצע בתקופת הבלעדיות את פעולות השיווק שנקבעו לפי סעיף 9(ד) – חזקה שהיה הגורם היעיל כאמור בסעיף קטן (א)(3) לגבי עסקה שנכרתה בתקופת הבלעדיות".
כאמור לעיל, התובעת שיווקה את הבית כפי שהתחייבה בהסכם, הביאה כ-10 קונים פוטנציאליים תוך זמן קצר ואף השיגה קונה שהציעה הצעה גבוהה לרכישת הבית והיתה מעוניינת להתקשר מיידית בהסכם לרכישתו. רק נסיגתו של צבי, בהשפעת לחציו של עמיר, ממכתב ההבנות מנעה את כריתת חוזה המכר בין צבי לקונה. משמע, הנתבעים מנעו מהתובעת להיות הגורם היעיל, כשהם פועלים מאחורי גבה במשך התקופה הקריטית ומסתירים מהתובעת עובדות רלוונטיות הנוגעות לכוונותיהם ומעשיהם. לפיכך, אני קובעת כי הן מבחינה עובדתית והן מבחינה משפטית, מאמצי השיווק והתיווך של התובעת הם שהביאו לביצוע העיסקה עם עמיר, בעיתוי ובתנאים בהם גובשה.
סמיכות הזמנים בין הפגישה עם הקונה ביום 15.11.13 לבין מועד כריתת חוזה המכר בין צבי לעמיר, 24.11.13, אינה מקרית כלל אלא נובעת מההגעה לרגע המכריע - בעקבות מאמצי התובעת והצעת הקניה שהשיגה. לא הוכח כל גורם אחר שהביא לשינוי יכולתם הכספית של עמיר ואשתו, למעט הלחץ שנבע מקיומו של קונה רציני ומיידי, שהושג כתוצאה ממאמצי התובעת.
בנסיבות אלה, יפים דברי בית המשפט המחוזי בע"א 4582/08 גופר נ' קאופמן (פורסם בנבו):
"בית המשפט עמד על הבלעדיות שהוקנתה למערער, בחן לאורה ובאופן יסודי את הפסיקה והגיע למסקנה, המקובלת אף עלינו, שהוראת הבלעדיות גוברת במקרה זה על הדרישה שהמתווך יהיה הגורם היעיל, והסכמת הצדדים גוברת גם על הוראת החוק שכדי שמתווך יזכה בשכרו עליו להיות הגורם היעיל.
כאמור אנו מסכימים עם בית משפט קמא ומנימוקיו בסוגיה זו. נוסיף רק שהמשיבה היא שמנעה מהמערער להיות הגורם היעיל כאשר מכרה את הבית נושא הסכם התיווך ללא ידיעת המערער. גם אם עשתה כן שלא באמצעות המתווך, שלילת דמי התיווך מהמתווך במקרה שכזה תשמיט את היסוד לעצם ההתקשרות הבלעדית, התקשרות שהיא רצויה מבחינה כלכלית ואף המחוקק הכיר בחשיבותה. אכן אין למנוע מבעל נכס למכור את הנכס כאשר באה בפניו הצעה ראויה של קונה, אך מפני שחתם על הסכם בלעדיות עם מתווך. אולם, בסופו של דבר משמעו של הסכם בלעדיות הוא התחייבות של בעל הנכס לשלם את דמי התיווך ,אם יימכר הנכס בתקופת הבלעדיות, גם שלא באמצעות המתווך. בנסיבות שכאלו, ובהתחשב בחוסר תום לבה של המשיבה לאחר המכירה כמפורט להלן, יש להשתיק את המשיבה מלטעון שהמערער לא היה הגורם היעיל".
לפיכך, החזקה שקובע סעיף 14(ב) בדבר היות י.א הגורם היעיל לעיסקה לא נסתרה – ככל שיש לפרשה כחזקה ראייתית הניתנת לסתירה.
יוער בהקשר זה, כי דעתי היא, שלאור תיקון מס' 4 לחוק המתווכים, שהגביל את משך הבלעדיות, התנה אותה בחתימת הסכם בלעדיות נפרד ובכך שהמתווך יבצע את פעולות השיווק להן התחייב, אין מדובר בחזקה ראייתית גרידא, שהלקוח יכול להציג ראיות לסתירתה, אלא בחזקה חלוטה. זאת, גם לאור ההגנות הצרכניות שנתן המחוקק, כמפורט לעיל, וגם לאור נוסח סעיף 14(ב), שאינו מסייג את החזקה באפשרות להבאת ראיות לסתור, כפי שנעשה ע"י המחוקק במקרים בהם מדובר בחזקה ראייתית גרידא. פרשנות זו נתמכת בהגיון הדברים, שכן אילו למרות ההכרה בהסכמי הבלעדיות בכפוף לסייגים שקבע החוק,עדיין היתה דרישת הגורם היעיל 'תנאי שבלעדיו אין' לזכאות המתווך לשכר – לא היתה בהם כל רבותא ביחס להזמנת שירותי תיווך רגילה, ומשכך – לא היה מה שיתמרץ את המתווך להשקיע מאמצים עודפים בשיווק הנכס. כמו כן יצויין, כי בדברי ההסבר להצעת החוק של תיקון מס' 4, (הגבלת תקופת בלעדיות) התשס"ד-2004, נאמר: "בתי המשפט דנו בשאלה האם גם כשניתנה למתווך בלעדיות, יש לצורך להוכיח אם הוא היה הגורם היעיל כאמור בסעיף 14, או שמא משניתנה בלעדיות אין צורך בהוכחת היות המתווך הגורם היעיל, דהיינו אם התנאי של היות המתווך הגורם היעיל הוא תנאי שניתן להתנות עליו". נסקרה ההשקפה שבוטאה בפסיקה, לפיה חוק המתווכים הוא חוק צרכני שנועד להגביל את כוחם העודף של המתווכים בשוק הפרוץ, ונאמר כי לאור זאת "מוצע לקבוע בחוק זה, כנדבך נוסף לקביעה ברורה יותר של היחסים בין מזמין השירות למתווך, שמתווך שביצע בתקופת הבלעדיות את הפעולות לשיווק המקרקעין שנקבעו בתקנות כמוצע לעיל – חזקה עליו שהיה הגורם היעיל אשר הביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב". (הצ"ח הכנסת 39, עמ' 62-63, 2004). בפסיקה שלאחר תיקון מס' 4 לחוק יש תימוכין להשקפה כי מדובר בחזקה חלוטה, לנוכח המגבלות שהוטלו על הסכמי הבלעדיות במסגרת התיקון דנן המהוות הגנה צרכנית נאותה (ראו: ת"א (קר') 3798/05 אוחנה נ' בן זקן; ת"א (כ"ס) 24460-01-10 זלצמן נ' קוך, פורסמו בנבו).
משכך, זכאית התובעת לפיצוי המוסכם בהסכם.
ההסכם קובע כי במקרה של הפרה ישלם צבי פיצוי בשיעור 4% ממחיר המכירה של הבית, והתובעת בהגינותה מוכנה להעמיד פיצוי זה על הנזק שנגרם לה בפועל עקב ההפרה – 2% ממחיר המכירה שהיו אמורים להשתלם ע"י צבי, ועוד 30,000 ש"ח שהיו אמורים להשתלם לה ע"י הקונה בהתאם להסכמה איתה. סכום זה מגיע ל-71,890 ש"ח.
אשר לחבותו של עמיר – טוענת התובעת כי הגם שאין עמיר צד להתקשרות עמה, הוא חייב לפצותה, ביחד ולחוד עם צבי, בעילה של גרם הפרת חוזה. עילה זו נטענה כבר בכתב התביעה (סעיפים 19, 20) ואינה בגדר הרחבת חזית כנטען ע"י הנתבעים.
סעיף 62 לפקודת הנזיקין קובע: "מי שביודעין ובלי צידוק מספיק גורם לאדם שיפר חוזה מחייב כדין שבינו לבין אדם שלישי הריהו עושה עוולה כלפי אותו אדם שלישי, אולם האדם השלישי לא יוכל להיפרע פיצויים בעד עוולה זו אלא אם סבל על ידי כך נזק ממון."
בענייננו, הוכח כי עמיר היה מעורב בהתקשרות בין צבי לבין י.א לאורך כל הדרך, הן לנוכח מצבו הרפואי של צבי והן לנוכח היותו מי שהתגורר עם משפחתו בבית וכל ביקור של קונה פוטנציאלי נעשה בנוכחותו, או בנוכחות אשתו, ובידיעתם. כאמור לעיל, הוכח כי לעמיר היתה אג'נדה משלו, שלא חפפה את זו של צבי, והוא פעל מאחורי הקלעים לקידום מכירת הבית לו ולאשתו, מבלי ליידע את י.א, כשעל פני השטח הוא מציג את הבית למתעניינים, מתלווה לאביו לפגישת מו"מ עם הקונה ומסייע לקדם את מהלך מכירת הבית לקונה חיצוני. בנסיבות אלה, פעל עמיר בחוסר תום לב כלפי י.א/התובעת, ומתקיימים בהתנהגותו ומחשבתו כל יסודות עוולת גרם הפרת חוזה. כאמור, הוכח כי הפרת החוזה גרמה לתובעת את הנזק בו חוייב צבי.
לפיכך אני מחייבת את שני הנתבעים, ביחד ולחוד, לשלם לתובעת את הסך של 71,890 ש"ח בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 1.1.15 ועד לתשלום בפועל.
כמו כן, אגרת המשפט ושכ"ט עו"ד בסך 10,000 ש"ח.
ניתן היום, י"ט אדר א' תשע"ו, 28 פברואר 2016, בהעדר הצדדים.
