זכאות בעלי נכס מושכר לתבוע בגין שימוש שלא כדין ברכוש המשותף

 ערעור וערעור שכנגד על פסק דינו של בית משפט השלום בתל אביב יפו (כב' השופטת וינבאום- וולצקי) בת"א 76607/96 במסגרתו התקבלה בחלקה תביעתו הכספית של המשיב בגין שימוש שלא כדין של המערערים ברכוש המשותף בבניין ברחוב קהילת ורשה 71 בהדר יוסף תל אביב, הידוע גם כחלקה 350 בגוש 6635 (להלן: הבנין).

העובדות:

2. המשיב והמערער שכנגד (להלן: ה משיב) הינו בעלים של שתי דירות בבית משותף בנות חדר ומטבח כל אחת, המסומנות בנסח הרישום כיחידה 4 ו- 6, ואשר לכל אחת מהן צמודים 2/16 חלקים ברכוש המשותף: סה"כ 4/16 מהרכוש המשותף.

הבית רשום כבית משותף. בזמנים הרלוונטים לדיון בפני הערכאה הראשונה שתי הדירות שבבעלות המשיב היו מושכרות לשוכרים.

המערערים 1 ו- 2 רכשו בפברואר 1990 את יחידת משנה מספר 1 באותו בניין. גם ליחידת המשנה 1 שבבעלות המערערים צמודים 4/16 חלקים מהרכוש המשותף. המערער 3 הינו בנם של המערערים 1 ו- 2 אשר עשה שימוש במקרקעין הנדונים בזמנים הרלוונטים בהסכמת הוריו.

מאז כניסתם של המערערים לבניין הם הפעילו בו עסקים שונים ללא רשיון עסק, בין היתר חנות ירקות, מוסך, חנות פרחים וכו'.

עד לנובמבר 1992 עשו המערערים שימוש גם ברכוש המשותף לצורך עסקיהם וזאת מבלי שקבלו את הסכמת המשיב לכך. בגין זאת, הגיש המשיב תביעה לבית משפט השלום בתל אביב וזו נסתיימה בהסכם פשרה בנובמבר 1992. על פי ההסכם (מוצג ת/14 ו' לתיק המוצגים מטעם המשיב), התחייבו הצדדים לסלק מהרכוש המשותף כל נכס מיטלטל, מכשיר, כלי, מתקן וציוד שנמצא על הרכוש המשותף, למעט קרוואן נייד לצורך אחסון ומבלי שיעשה בו שימוש אחר.

המשיב גם הצהיר, כי אין לו התנגדות שהמשיבים ימכרו פרחים בלבד ברכוש המשותף בימי שישי, וכי יארגנו את המכירה ביום חמישי, בתנאי שלאחר סיום המכירה יפונו כל הדוכנים והמתקנים.

המערערים התחייבו שלא להקים מתקן ארעי או קבוע ולא לאחסן כל מטלטלין על הרכוש המשותף.

התביעה נשוא ערעור זה הוגשה לבית משפט השלום לאחר שהמערערים הפרו את הסכם הפשרה כטענת המשיב.

בכתב התביעה תבע המשיב את המערערים לשלם לו דמי שימוש בגין הנאתם מהשימוש שעשו ברכוש המשותף.

פסק הדין של בית משפט שלום

3. בראש ובראשונה בחנה השופטת הנכבדה האם המערערים אכן הפרו את הסכם הפשרה, דהיינו עשו שימוש שלא כדין ברכוש המשותף לאחר נובמבר 92. על פי קביעותיה, מתמונות שצולמו בשנת 98 עלה, כי אין הוא שונה שינוי רב מהמצב ששרר בשנת 92. בין היתר ניתן לזהות בחלק המשותף סככות מגובבות זו על זו, ארגזי קרטון וארגזי פלסטיק, ארונית, גדרות עץ תלושים וחלקה של החצר חסום על ידי שער מכוסה ברנזט. השופטת הנכבדה יצאה גם לביקור במקום. היא מצאה כי בצד חנות הפרחים קיים ציוד של חנות פרחים וממול לכניסה לחנות הפרחים יש מקרר תעשייתי. כן מצאה כי בחלק נוסף של החצר קיים שער סגור, וכי מוצב קרוואן שלא ברור למה הוא משמש ואין בו כל ציוד מהסוג שמאוחסן במחסן.

חיזוק למסקנה כי המערערים עשו שימוש שלא כדין בחצר מצאה  השופטת גם בעדויות שני עובדי מחלקת הפיקוח של עיריית תל אביב. לבסוף קבעה כי עדותו של המשיב בעניין זה לא נסתרה, וכי היא נתמכת בעדויות ובמסמכים .

לאחר שקבעה כי המערערים הפרו את הסכם הפשרה נפנתה השופטת הנכבדה לבחון את הסעד ההולם למקרה. היא קיבלה את תביעתו הכספית של המשיב ודחתה את טענות המערערים לפיהן, לא יכולה להיות למשיב עילה כספית כנגד המערערים מאחר שהדירות בבעלותו מושכרות. על פי פסק הדין אין לקבל את הטענה מאחר שגם כאשר בעלים משכיר נכס אין הוא מייתר את זכויות הבעלות שלו.

עוד נקבע בפסק הדין, כי יש לראות בסעיף 33 לחוק המקרקעין תשכ"ט-1969 (להלן: חוק המקרקעין) משום מדריך כיצד יש לפעול גם במישור היחסים שבין בעלים בבית משותף. אמנם סעיף 33 עוסק בשיתוף במקרקעין משותפים ולא בבית משותף, אולם קביעתו לפיה שותף המשתמש במקרקעין המשותפים חייב לשאר השותפים דמי שימוש צריכה לחול גם במקרה של בית משותף. זכאותו של המשיב לדמי שימוש נגזרת על פי פסק הדין גם מדיני עשיית עושר ולא במשפט.

לבסוף קיבלה השופטת את חוות דעתו של השמאי מטעם המשיב, אשר העריך את דמי השכירות הראויים ב- 1,400$ לחודש. מאחר שהמערערים לא הציגו כל חוות דעת נגדית או הציעו שיטת חישוב אחרת התקבל האומדן, ונקבע כי המשיב זכאי ל- 25% מהסכום בשל היותו בעל 25%ברכוש המשותף.

על אף זאת, קבעה השופטת, כי מאחר שבהסכם הפשרה ויתר המשיב על זכותו לגבות דמי שימוש ראויים בגין הצבת הקרואן ומכירת הפרחים בימי שישי, יש להפחית מדמי השימוש 25%.  בהתאם לכך נקבע, כי המשיב זכאי לסכום של 262.5$ לחודש מתאריך 1.11.92 (הוא מועד החתימה על הסכם הפשרה ) ועד למועד הגשת התביעה. סך הכל - 12,600$ נכון ליום 1.10.96.

במסגרת פסק דינה דחתה השופטת הנכבדה את בקשת בא כוחם של המערערים להעיד את המערער 3 לאחר תום פרשת הראיות. על פי פסק הדין, אין המערער 3 יכול להסביר את הימנעותו מהגשת הבקשה עובר למועד בו הוגשה, והתרת עדותו בשלב זה עשויה לפתוח את ההליך המשפטי מחדש.