הרוכשת השנייה שפעלה לרישום הזכויות נהגה בחוסר תום לב ולא תגבר על הרוכש הראשון

השופטת א' חיות:

           זהו ערעור על פסק-דינו של בית המשפט המחוזי בירושלים מיום 21.12.2005 (כב' השופטת בדימוס י' הכט), אשר קיבל את תביעת המשיבים, הצהיר כי דינו של הסכם למכירת זכויות במקרקעין למערערת להתבטל והורה על מחיקת רישומה של המערערת כבעלים של מחצית הזכויות בהם.

המקרקעין נשוא המחלוקת והצדדים בהליך

1.        המקרקעין שבמחלוקת אינם מוסדרים והם רשומים בפנקס השטרות בלשכת רישום המקרקעין בירושלים בספר 3000 (בעבר פנקס 9ע). המקרקעין נחלקים לשתי חלקות ביניהן מפרידה דרך: החלקה המצוינת בדף 953 (בעבר דף 181) שטחה 560 מטרים רבועים (להלן: החלקה הגדולה) והחלקה המצוינת בדף 954 (בעבר דף 182) שטחה 39 מטרים רבועים (להלן: החלקה הקטנה וביחד המקרקעין). המקרקעין והדרך מהווים את חלקת שומה 74 בגוש 29990 בשכונת ראס אל עמוד בירושלים (להלן: חלקת שומה 74) ושטחה הכולל הוא 987 מטרים רבועים. על החלקה הגדולה ניצב בניין (להלן: הבניין) ואילו שטח החלקה הקטנה פנוי. בעמודת ההערות של נסח הרישום מדף 953 מופיעה הפנייה לדף 954 ואילו בעמודת ההערות של נסח הרישום מדף 954 מופיעה הערה המפנה לדף 953. ביום 20.2.1966 נרשמו המקרקעין בהליך של רישום ראשון (תיק ירדני 470/1965) בבעלות ערפאת עבד אלרחמן סמור אבו חלף (להלן: ערפאת) ואחיו עבד אלרחים עבד אלרחמן סמור אבו חלף (להלן: עבד אלרחים) בחלקים שווים. חלקו של ערפאת הוקנה, בהיותו נפקד, לאפוטרופוס לנכסי נפקדים וביום 25.3.1968 הושכר הבניין לעיריית ירושלים (להלן: העירייה) בשכירות מוגנת על-ידי עבד אלרחים ועל-ידי האפוטרופוס. העירייה מנהלת תיק ובו המסמכים הרלוונטיים לשכירות (להלן: תיק העירייה), וכמה מהם, כפי שיפורט להלן, משליכים על הסכסוך נשוא ערעור זה.

2.        ביום 18.8.1980 הלך לעולמו עבד אלרחים, ובצו ירושה שניתן בבית הדין השרעי ברמאללה כמה חודשים לאחר מותו נקבע כי יורשיו הם המשיבים 3-6 -אלמנתו מונירה אבו חלף (להלן: מונירה) וילדיו מוניר אבו חלף (להלן: מוניר), הודה תמימי (להלן: הודה) והאני אבו חלף (להלן: האני וביחד היורשים). צו ירושה נוסף ניתן בבית הדין השרעי בירושלים ביום 27.6.1996 ובו צוין כי את זכויותיו של עבד אלרחים במקרקעין (להלן: הזכויות במקרקעין) ירשו היורשים וסמוך לאחר מכן, ביום 26.9.1996 נרשמו זכויות אלה על שמם בלשכת רישום המקרקעין, באופן שלמוניר והאני הוקנו 14/40 כל-אחד, 7/40 הוקנו להודה ו-5/40 למונירה. מוחמד עלי עבד אלרחמן סמור אבו חלף (להלן: סמור), שהלך לעולמו לאחר הגשת הערעור שבכאן, הוא אחיו של עבד אלרחים והמשיב 2, זוהיר אבו חלף (להלן: זוהיר), הוא אחיינו של עבד אלרחים ובנו של סמור. לטענת המשיבים כולם, לרבות היורשים, מכר עבד אלרחים את הזכויות במקרקעין לסמור וזוהיר עוד בשנת 1978, דהיינו כשנתיים לפני מותו. המערערת, חברת אלקודס קורפוריישן, היא חברה בבעלות יהודית שנוסדה בשנת 1997 ונרשמה בליבריה. ביום 17.4.1997 (כחודש לאחר הקמתה) נחתם בין המערערת לבין האני, כנציג היורשים לכאורה, הסכם למכירת הזכויות במקרקעין (להלן: הסכם המכר מיום 17.4.1997), וביום 28.5.1997, בהתאם להסכם נרשמו הזכויות במקרקעין על שמה של המערערת בלשכת רישום המקרקעין.

מסמכים הרלוונטיים להליך

3.        בערעור דנן, כמו גם בהליך בבית משפט קמא, חלוקים הצדדים בשאלת האותנטיות של מסמכים שונים הנוגעים לזכויות במקרקעין ובשאלת פרשנותם של מסמכים אחרים. מחלוקות אלה יורדות לשורש הסכסוך בין הצדדים ועל-כן, טרם הצגת פסק-דינו של בית משפט קמא וטענות הצדדים אסקור בקצרה כמה מן המסמכים העיקריים הצריכים לעניין. מסמכים הכתובים במקור בשפה הערבית יובאו על-פי התרגום הנמצא בתיק המוצגים, ואלה המסמכים:

           (א) ייפוי כוח נוטריוני בלתי חוזר מיום 14.11.1978, עליו חתם עבד אלרחים עוד בחייו (להלן: ייפוי הכוח הבלתי חוזר מיום 14.11.1978): ייפוי הכוח מתייחס אמנם אך ורק לחלקה המצוינת בדף 182 (החלקה הקטנה, כיום דף 954), אך בה בעת נאמר בו כי בנוי עליה בניין (ויוזכר כי הבניין בנוי על החלקה הגדולה בעוד שהחלקה הקטנה פנויה). בייפוי הכוח הבלתי חוזר מיום 14.11.1978 מתחייב עבד אלרחים למכור ולמסור לסמור או לפקודתו את כל זכויותיו במה שמוגדר שם ה"ממכר" וממנה את זוהיר במקומו וכבא-כוחו ו"נותן לו את הסמכויות המוחלטות והבלתי מוגבלות" בהקשר זה, לרבות הסמכות לבקש רישום של הערת אזהרה. אין מחלוקת בין הצדדים באשר לאותנטיות של ייפוי הכוח הבלתי חוזר מיום 14.11.1978.

           (ב) הסכם מכר מיום 10.11.1978 בין עבד אלרחים לסמור, לפיו מוכר עבד אלרחים את שתי החלקות לסמור (להלן: הסכם המכר מיום 10.11.1978). הסכם המכר מיום 10.11.1978 מתייחס הן לדף 181 (כיום דף 953) והן לדף 182 (כיום דף 954) ונאמר בו כי עבד אלרחים "מכר מכירה מוחלטת וסופית את מלוא זכויותיו באדמה ומה שעליה מבניה, שנמצאת בסילואן - ראס אלעמוד, והבניה הזו מורכבת משתי קומות..." וכי הוא מתחייב להעניק לסמור ייפוי כוח נוטריוני בתוך שבוע מתאריך הרכישה. המערערת טענה בבית משפט קמא כי הסכם המכר מיום 10.11.1978 מזויף, בהדגישה כי הוא לא הוזכר בכתב התביעה או בתצהיר גילוי המסמכים אלא רק לאחר שהוגש כתב ההגנה מטעמה (בו נטען כי ייפוי הכוח הבלתי חוזר מיום 14.11.1978 מתייחס אך ורק לחלקה הקטנה); כי ההסכם לא נכלל בתיק העירייה וכי חוות דעת מומחה שהגישה בעניין תומכת בטענתה בדבר זיופו. כפי שיפורט להלן, בית משפט קמא אישר את קבלתו של הסכם המכר מיום 10.11.1978 וקבע כי המסמך אותנטי.

           (ג) שלושה מכתבים אשר שלחו עבד אלרחים וזוהיר לעירייה בשנים 1979-1980, בהם הודיעו לעירייה על מתן ייפוי הכוח הבלתי חוזר מיום 14.11.1978 ועל כך שזוהיר מוסמך לפעול בהתאם לו בכל הקשור להשכרת הבניין.

           (ד) ייפוי כוח כללי בשפה העברית מיום 26.5.1996 אשר נחתם בפני הנוטריון ששון רחמים, לפיו מינו מונירה, מוניר והודה את האני כמיופה כוחם בכל עניין (להלן: ייפוי הכוח הכללי מיום 26.5.1996). מונירה, מוניר והודה טענו בבית משפט קמא כי הם אינם מבינים את השפה העברית וכי החתימות על ייפוי הכוח הכללי מיום 26.5.1996 אינן חתימותיהם. ביום 17.7.1996 התייצבו מונירה, מוניר והודה בפני הנוטריון עבדאללה עודה וביטלו את ייפוי הכוח הכללי מיום 26.5.1996, לטענתם, לאחר שנודע להם דבר קיומו.

           (ה) ייפוי כוח נוטריוני בלתי חוזר מיום 11.6.1996, עליו חתמו היורשים לרבות האני בפני הנוטריון אברהים נאסר (להלן: ייפוי הכוח הבלתי חוזר מיום 11.6.1996). היורשים אישרו בו כי הם הבעלים "של כל חלקת האדמה מספר (74)..." וייפו את כוחו של עורך-הדין עבד אלרחמאן מוסא אבו ליל (להלן: עורך-הדין אבו ליל) להעביר ולרשום את החלקה על שם זוהיר. בסיכומיה בבית משפט קמא הטילה המערערת ספק באמינות ייפוי הכוח הבלתי חוזר מיום 11.6.1996 והדגישה כי מכל מקום הוא מתייחס לדף 954 בלבד, ולא לדף 953.

           (ו) תצהיר וייפוי כוח שהכין בשנת 1997 עורך-הדין נוריאל דור (להלן: עורך-הדין דור), אשר טיפל בעסקה מטעם המערערת, והנחזים להיות חתומים על-ידי סמור (להלן בהתאמה: התצהיר בשם סמור ו-ייפוי הכוח בשם סמור). בתצהיר בשם סמור נאמר כי ייפוי הכוח הבלתי חוזר מיום 14.11.1978 בטל ולחלופין כי סמור מוותר על כל זכות שיש לו מכוחו. בייפוי הכוח בשם סמור נאמר כי סמור הסכים למכור ולמסור להאני את כל זכויותיו בנכס שמכר לו עבד אלרחים בהתאם לייפוי הכוח הבלתי חוזר מיום 14.11.1978. סמור טען בבית משפט קמא כי החתימות המופיעות על שני המסמכים אינן שלו ובית המשפט קיבל את גרסתו בעניין זה.

גדר המחלוקת בבית משפט קמא

4.        ביום 30.9.1997 הגישו סמור, זוהיר, מונירה, מוניר והודה (להלן ביחד: התובעים) תביעה לבית המשפט המחוזי בירושלים נגד האני (בנה של מונירה ואחיהם של מוניר והודה) ונגד המערערת, בה עתרו לפסק-דין הצהרתי הקובע כי יש למחוק את רישומה של המערערת כבעלים של הזכויות במקרקעין ולהחזיר לתוקפו את הרישום הקודם. התובעים ביססו את תביעתם על הסכם המכר מיום 10.11.1978 (אף שכאמור לא הזכירו אותו תחילה בכתב התביעה או בתצהיר גילוי המסמכים) וכן על ייפוי הכוח הבלתי חוזר מיום 14.11.1978 ועל מסמכים נוספים. התובעים טענו כי סמור נהג במקרקעין מנהג בעלים מאז שנת 1978 וכי זוהיר גבה את דמי השכירות מן העירייה. התובעים הוסיפו וטענו כי ייפוי הכוח הכללי מיום 26.5.1996 בוטל על-ידי מונירה, מוניר והודה ביום 17.7.1996 וכי היורשים, לרבות האני, חתמו על ייפוי הכוח הבלתי חוזר מיום 11.6.1996 לטובת זוהיר. למרות זאת, כך לטענתם, התיימר האני ביום 17.4.1997 למכור למערערת את המקרקעין שהזכויות בהם היו רשומות באותו שלב על שם היורשים כמפורט לעיל. לבסוף טענו התובעים כי המערערת פעלה שלא בתום לב ברכישת המקרקעין וכי לפיכך גוברת זכותו של סמור (ולחלופין של זוהיר) במקרקעין.

5.        האני, הנתבע 1 בבית משפט קמא, תמך בטענת התובעים כי אביו עבד אלרחים מכר את המקרקעין לסמור בחייו. הוא הצטרף לטיעונים שהגישו וביקש לזכותם בסעד לו עתרו. האני טען כי אינו מודע לנסיבות חתימת ייפוי הכוח הכללי מיום 26.5.1996 וכי אינו מכיר את הנוטריון ששון שבפניו נחתם לכאורה ייפוי הכוח. כמו כן התייחס האני למכתב ששלח לעירייה ביום 27.5.1994, בו התריע כי הנכס שייך ליורשים וכי זוהיר הוסמך אך ורק לגבות את דמי השכירות, וטען כי במכתב נוסף ששלח לעירייה לאחר מכן חזר בו מטענתו זו והודה שהזכויות במקרקעין נמכרו לסמור (מכתב זה, אשר נכלל אף הוא בתיק העירייה, אינו נושא תאריך). האני הוסיף וטען כי המערערת התקשרה עמו בהסכם המכר מיום 17.4.1997 אף שידעה כי המקרקעין בבעלותם, בהחזקתם ובשימושם של סמור וזוהיר, ואף דרשה ממנו בשל כך להמציא אישור בדבר ביטול ייפוי הכוח הבלתי חוזר מיום 14.11.1978. את העסקה בינו לבין המערערת הסביר האני בכך שפנה אליה לצורך קבלת הלוואה. לטענתו ביטל את בקשת ההלוואה לאחר שהתברר לו כי הזכויות במקרקעין אמורות לשמש בטוחה להלוואה, החזיר למערערת את הכספים שקיבל ממנה, וביחד קרעו הוא והמערערת את המסמכים הנוגעים לעסקה.

           מחלוקת נוספת שהתעוררה בבית משפט קמא בין האני למערערת נוגעת לכספים שהמערערת שילמה לטענתה להאני במסגרת העסקה, ובהקשר זה הועלו טענות רבות נוספות, לרבות טענתו של האני כי נחטף על-ידי המערערת ואולץ לחתום על מסמכים וקבלות תחת איומי אקדח.

6.        המערערת מצידה טענה כי אין כל עילה לשלול את תוקפה של העסקה שנקשרה בין האני לבינה שכן בעת עריכתה הסתמכה היא על רישומם של היורשים כבעלי הזכויות במקרקעין ועל ייפוי הכוח הכללי מיום 26.5.1996. בהקשר זה טענה המערערת כי עבד אלרחים מעולם לא מכר את המקרקעין לסמור, ולחלופין כי אף אם מכר לסמור את המקרקעין, אין לעסקה תוקף משום שסמור לא שילם בגינה מס כנדרש בחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963 (להלן: חוק מיסוי מקרקעין). לחלופי חלופין טענה המערערת כי גם אם הייתה עסקה בין עבד אלרחים לסמור ועסקה זו תקפה, גוברת זכותה במקרקעין מכוח סעיף 9 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 (להלן: חוק המקרקעין), בהדגישה כי בשום שלב לא רשמו סמור וזוהיר הערת אזהרה על התחייבותו של עבד אלרחים כלפיהם במקרקעין. אשר למחלוקת בעניין הכספים ששילמה טענה המערערת כי העבירה ליורשים, באמצעות האני, את כל התמורה הנקובה בהסכם המכר (110 אלף דולר ארה"ב) וכי האני לא הכחיש שחתם על קבלות אלא אך ורק שקיבל את הכסף. המערערת הכחישה מכל וכל את טענותיו של האני כי חטפה אותו וטענה שהמציא את  הסיפור לצורך המשפט.

פסק-דינו של בית משפט קמא