העליון: שאלת חוקיותה של הצמדת חצר משותפת למחסן באופן המונע גישה לדירה אחרת

השופט א' רובינשטיין:

א.       ערעור וערעור שכנגד על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בירושלים (השופט סולברג) מיום 4.2.07 בתיק א' 7120/05. ענייננו של התיק, הצמדת חצר בבית משותף באופן המונע גישה לדירה אחרת. פסק דין זה ניתן רק עתה, שכן בהחלטה שניתנה בעקבות הדיון בפנינו (ביום 26.11.09) ניתנה לצדדים - לפי בקשתם - עד מחצית שנה להגיע להסדר, אך הם לא הודיעו דבר, ורק משפנה אליהם בית המשפט באביב 2011 הודיעו שלא הגיעו להסכמות.

רקע

ב.       בקומת קרקע של בית משותף בירושלים קיימים (בחלקים הרלבנטיים) דירה ומחסן (אליו הוצמד חלק מגג הבית). הכניסה היחידה למחסן היא דרך חצר אשר הוצמדה (בשנת 1976) לדירה. לאורך שנים רבות היתה הדירה בבעלות משיבים 7-3, והמחסן בבעלות משיבים 7-6; עובדה זו מנעה, מטבע הדברים, את הבעייתיות המעשית שהיתה עלולה להתעורר עקב הצמדת דרך הגישה למחסן לדירה. בחודש יוני 2004 מכרו משיבים 7-6 את המחסן למערער שכנגד (להלן המערער שכנגד). חודשים אחדים לאחר מכן מכרו משיבים 7-3 את הדירה למערערים (להלן המערערים), ובסמוך, משנתפצלו כליל הבעלויות, התעוררה השאלה המעשית של הגישה למחסן. להשלמת התמונה נציין, כי בהמשך מכרו המערערים את זכויותיהם בנכס לבני הזוג בלאו (כך לפי הודעה משלימה שהוגשה ביום 29.5.2011 בעקבות החלטת השופטת נאור מיום 19.5.2011).

ג.       בית המשפט המחוזי קיבל את תביעת המערער שכנגד באופן חלקי, וקבע כי הצמדת החצר לדירה באופן המונע גישה למחסן סתרה את הוראת סעיף 55(ג) לחוק המקרקעין, תשכ"ט - 1969 האוסרת הצמדה של חדרי "מדרגות, מעליות, מקלטים ומיתקנים המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות"; שכן, "כניסה לבית... היא מתקן הנועד לשמש כל דיירי הבית" (ע"א 268/78 יורשי סמרה פרסי ז"ל נ' וינטראוב, פ"ד לד(3) 813, 817 - השופט בייסקי). נקבע, כי גם אם הצהיר המערער שכנגד (בסעיף 4 לחוזה המכר) כי "ראה את הנכס, ובדק אותו מכל בחינה שהיא, לרבות... משפטית ומצא אותו מתאים למטרותיו, ולפיכך הוא מוותר בזה... על כל טענה", לא צריך היה להעלות על דעתו כי אין גישה למחסן; וחשוב מכך, כי זכות הגישה היא זכות קניינית מכוח הדין אשר אינה ניתנת להתניה בהסכמי הצמדה (פסקאות 14-13).

ד.       ואולם, תחת ביטול ההצמדה נקט בית המשפט בדרך של "בטלות יחסית" (פסקה 19), וקבע כי לבעלי המחסן (לענייננו, למערער שכנגד) זיקת הנאה בחצר - שהוגדרה כזכות מעבר בין השעות 18:00-07:00 "בכל יום, ברגל או באופניים בלבד, לשם שימוש סביר ורגיל במחסן ולמעט שימוש מסחרי או תעשייתי" (פסקה 27). כלפי הכרעה זו מכוונים הערעורים שלפנינו: המערערים טוענים נגד עצם הענקתה של זכות המעבר וכן כלפי היקפה (הרחב מדי לטעמם), המערער שכנגד טוען כלפי היקפה של זכות המעבר (המצומצם מדי לטעמו).

תמצית טענות הצדדים

ה.       אלה עיקר טענות הצדדים. ראשית טוענים המערערים, כי מאחר שהתביעה (אשר הוגשה בשנת 2005) מבססת עצמה על הצמדה אסורה בשנת 1976, היא התיישנה מכבר. בפרט נטען, כי קביעת בית המשפט קמא (המצטט את דבריו של פרופ' ויסמן בספרו "דיני קניין - בעלות ושיתוף" (תשנ"ז) 112) לפיה:

"מנוע קונה נכס הטוען התיישנות [לענייננו המערערים - א"ר] מליהנות מתקופת התיישנות שנצטברה לטובת מי שמכר לו את הנכס" (פסקה 18)

נכונה רק ביחס למקרים של קונה מגזלן, אך לא לקונה ממי שרכש את הזכות כדין (אז מדובר בחליף עליו חל סעיף 18 לחוק ההתיישנות, תשי"ח - 1958). שנית נטען, כי התנהלות המערער שכנגד אינה תמת לב, ומונעת היא משיקולים "טקטיים" הקשורים לסכסוך בעניין הבנייה על גג הבית. בהקשר זה הוזכר, כי המערערים הציעו לרכוש או לחכור את המחסן, וכי הפתרון שנקבע פוגע בקניינם באופן קשה שאינו מפוצה.

ו.       שלישית נטען, כי גם לאחר שרכש את המחסן לא פעל המערער שכנגד לתיקון הרישום לפי הרכישה, ובכך הכשיל את המערערים - אשר רכשו את הדירה והחצר מספר חודשים מאוחר יותר בהסתמך על המרשם. רביעית נטען, כי ההצמדה בשנת 1976, אפילו לא היתה כדין, שיקפה הסכמה חוזית בין בעלי המחסן לבעלי הדירה לגבי ויתור על זכות המעבר, ויש לכבד הסכמה חוזית זו. הוטעם, כי במסגרת הסכם המכר (בחלק שצוטט בפסקה ג' לעיל) ויתר גם המערער שכנגד על זכות המעבר. חמישית, נטען כי אם אכן קיימת טעות ברישום, היא מתייחסת לרישום המחסן כדירה. שישית נטען, כי ההצמדה אינה אסורה לפי לשונו של סעיף 55(ג). ולבסוף, נטען כי זכות המעבר שניתנה רחבה מדי, שכן מדובר במחסן שמעולם לא נעשה בו שימוש. הוטעם, כי המחסן נועד, כלשון בית המשפט, "לאיחסון חפצים שאין הוא עושה בהם שימוש תדיר", ולצורך זה מספיקות מספר שעות גישה מדי חודש.

ז.       טענותיו של המערער שכנגד מתייחסות אף הן, כאמור, להיקפה של זכות המעבר. כרקע כללי נטען, כי דרישות המערער שכנגד היו ועודן תמות לב, וביסודן הרצון לעשות שימוש רגיל במחסן שנרכש בתמורה מלאה; ולעומת זאת, נטען להתנהלות כוחנית מצד המערערים. נקודתית נטען, כי היקף השעות המצומצם אינו מאפשר ניצול יעיל של המחסן. בין היתר נטען, "האם סביר שאדם יידרש לקשור את אופניו ברחוב רק משום שחזר הביתה אחרי השעה 18:00...? האם סביר לחייב אדם לצאת מביתו לענייניו רק אחרי השעה 07:00 בגלל שהוא נדרש לאופניו?" (סעיף 54.2 לסיכומים). נטען עוד, כי תיחום השעות אינו מאפשר גישה לכלי עבודה שיימצאו במחסן ונועדו לתקן תקלות שוטפות בבית. כלפי חששם של המערערים משימוש לרעה במחסן נטען, כי לכך נועד סעיף 14 לחוק המקרקעין ("בעלות וזכויות אחרות כמקרקעין, אין בהן כשלעצמן כדי להצדיק עשיית דבר הגורם נזק או אי נוחות לאחר").

דיון והכרעה

ח.       לאחר העיון אציע לחברי להיעתר לערעור באופן חלקי בלבד, ושלא להיעתר לערעור שכנגד. בטרם אפרט את טעמיי בקצרה אקדים ואומר, כי התנהלות כל הצדדים - הן בתקופת עריכת העסקאות בשנת 2004 והן באופן ניהול ההליך בפנינו - אינה חפה מפגמים; ולדידי יש בכך כדי להסביר מדוע נאלץ בית המשפט המחוזי להגיע לתוצאה מורכבת, שאינה נוחה לאף אחד מהם.

ט.       בהקשר זה ניתן להתייחס, בין היתר, להתנהלותו של המערער שכנגד כהתנהלות על גבול הסבירות (מעבר מזה או מזה שלו), שעה שרכש נכס - ואף הצהיר בחוזה מפורשות כי מצאו מתאים מבחינה משפטית (דבר המשמש נשק בידי המערערים) - אשר לפי הרשום במרשם אין גישה אליו (זאת מבלי שהוא, עורך דינו, או אביו שפעל בשמו ביקרו אי-פעם במחסן; עמוד 28 לפרוטוקול). יתכן שהדבר נבע מכך, שמבחינת המערער שכנגד מוקד העסקה אכן היה בזכויות הבנייה בגג הבית; ואולם אם כך הוא, אין למערער שכנגד להלין אלא על עצמו בכל הנוגע לתוצאות הזנחת הבירור לגבי אפשרויות הגישה למחסן. אף התנהלותם של המערערים, אשר רכשו חצר שבכותלה קבועה באופן בולט וגלוי לעין דלת למחסן שאינו שייך להם, מבלי לשאול שאלות מתבקשות, אינה חפה מספקות. התנהלותם של המערער שכנגד והמערערים כאחד מזכירה - באסוציאציה שאינה מאוד רחוקה - את אזהרת חז"ל "כל שאינו יודע בטיב גיטין וקידושין לא יהא לו עסק עמהם" (בבלי קידושין ו' ע"א). רכישת מקרקעין אינה עניין של מה בכך, ויש להתייחס אליה ברצינות הראויה.

י.       בעייתית במידה דומה היא התנהלותם של משיבים 7-3, שערכו שתי עסקאות מכר אשר - לפחות "על הנייר" - אינן יכולות להתקיים במקביל בהיעדר זהות בין בעלי הנכסים; ולמצער, עסקאות אשר אופן עריכתן הוא הבסיס ל"תאונה המשפטית" שלפנינו (כלשון שננקטה בע"א 2643/97 גנז נ' בריטיש וקולוניאל חברה בע"מ, פ"ד נז(2) 385). אכן, בהקשרים מסוימים נקוט הכלל "ייזהר הקונה" ( caveat emptor), ואולם גם למוכרים חובות של גילוי נאות, בודאי כך שעה שהאופן בו בחרו לעצב את עסקאות המכר הוא הוא שיצר את המצב הבעייתי.

י"א.    לא אדרש לטענות בדבר השימוש הטקטי שנעשה בשאלת הגישה למחסן כחלק מהמאבק על זכויות הבנייה על גג הבניין, או לטענות בדבר פעולות הריסה כוחניות שנערכו בחצר; ואולם אציין, כי גם ההתנהלות הדיונית של הצדדים בבית משפט זה אינה חפה מפגמים. מבלי להידרש לשאלת הפרשנות שניתן אולי היה לתת להחלטתנו מיום 26.11.09 (החלטה אשר נתנה לצדדים, לפי בקשתם, ארכה לניהול משא ומתן), העובדה שהצדדים (וכאן הכוונה בעיקר למערערים ולמערער שכנגד) החרישו משך כמעט שנה וחצי, ונדרשה פנייה יזומה של בית המשפט כדי להחיות את ההליך, מעוררת את השאלה מדוע חייב בית המשפט להקדיש את זמנו העמוס לעייפה לעניין אשר ככל הנראה אינו חשוב לצדדים הישירים לו עד כי נמו את שנתם (השוו תקנה 156 לתקנות סדר הדין האזרחי, תשמ"ד - 1984; להתנהלות משיבים 7-3 ראו החלטות הרשם (כתארו אז) השופט מרזל מיום 29.10.07 ומיום 14.5.08; ועם זאת ראו החלטת השופט סולברג בבית המשפט קמא מיום 25.5.06).

י"ב.    בהינתן התנהלות בעייתית זאת, לכל הצדדים אחריות במידה זו או אחרת למצב אליו נקלעו; כל אחד מהם עשוי למצוא עצמו כשפחות מכל תאוותו בידו, ויתכן שהדבר פותח בפניו גם דרך לתביעת פיצויים, כפי שכבר הוצהר למצער על-ידי חלקם, ואיני נוטע כמובן מסמרות לגבי התוצאה (בכל הנוגע למערכת היחסים בין המערערים והמשיבים 7-3 הוגשה הודעת צד ג' אשר סעיף 10 לה מתייחס גם לעניין זה - וראו גם סוף פסקה 27 לפסק הדין קמא; אינני נדרש לסעיף 40.6 לסיכומי המערערים המתייחס לראשונה לחיוב המערער שכנגד ב"תשלום איזון"). ואולם במישור הקנייני, מדובר בהצמדה העומדת בניגוד להוראת סעיף 55(ג), והמסכלת את הגישה ואת אפשרות השימוש בדירה בבית משותף - כמובנו של מונח זה בסעיף 52 לחוק המקרקעין (לא אדרש כאן לראשונה לטענה כי המחסן אינו "דירה"; טענה שנטענה בעלמא אף שיש לה השלכות מרחיקות לכת במספר מישורים והיא מעלה סימני שאלה, אלא שלא זה המקום להתייחס לסימני שאלה אלה). מטעם זה לא ניתן ליתן להצמדה זו תוקף קנייני, ללא הכרה מקבילה בזיקת הנאה אשר תאפשר שימוש סביר במחסן לפי תכליתו. אדון בטענות המערערים לגבי עצם ההכרה בזיקת המעבר, ולאחר מכן אדרש לטענות שני הצדדים לגבי היקפה. ושוב, יש להצר על כך שאנשים מן היישוב לא מצאו דרך להגיע לפשרה כזאת או אחרת.

הטענות כלפי ההכרה בזכות מעבר: דיון