השופט י' עמית:
ערעור על פסק דינו של בית המשפט לעניינים מינהליים בחיפה מיום 19.8.07 (כב' השופט ג' גינת) בעת"מ 4030/07 בגדרו הורה בית המשפט על ביטול החלטת ועדת הערר לתכנון ולבניה מחוז חיפה.
העובדות הצריכות לעניין וההליכים המשפטיים
1. המערער והמשיב מספר 1 (להלן: המשיב) הם קרובי משפחה שהסכסוך ביניהם מעסיק את בתי המשפט על ערכאותיהם השונות במספר רב של הליכים, שאחד מהם הגיע לפתחנו.
המערער והמשיב יחד עם אחרים, הם הבעלים במשותף של חלקה 7 בגוש 8768 בבקה אלע'רביה (להלן: החלקה). על החלקה חלה תוכנית ענ/במ/358 (להלן: תוכנית המיתאר) שנועדה להסדיר שינויי יעוד מקרקע חקלאית למגורים בחלק מאדמות הישוב. על רקע אישור תוכנית המיתאר נערך ביום 22.5.00 הסכם שיתוף ופירוק שיתוף בין בעלי הזכויות בחלקה, ולפיו חולקה החלקה בהתאם להוראות תוכנית המיתאר, בין ארבע קבוצות, שהמערער והמשיב מייצגים שתי קבוצות מהן (להלן: הסכם השיתוף). להסכם השיתוף צורף כחלק בלתי נפרד תשריט חלוקה, לפיו חולקה החלקה למספר מגרשי משנה שמוספרו בסדר עולה מצפון לדרום. המערער קיבל את מגרש 7/4 והמשיב את מגרש 7/5 מדרום לו. בצד מזרח הוקצה שביל פנימי בשטח של 315 מ"ר שהפך למגרש 7/9 ומגיע עד לגבול חלקה 7/5 של המשיב, ונקדים ונציין כי ענייננו מתמקד במגרש 7/9 הנ"ל.
2. לאחר חתימת הסכם השיתוף, חתמו הצדדים על שתי תוספות להסכם השיתוף. התוספת הראשונה נחתמה ביום 2.7.00 ובה הוסכם בין הצדדים על תיקון התשריט ועל סלילת דרך (מגרש 7/12) המאפשרת גישה לכל חלקות המשנה מצד מערב (להלן: התוספת הראשונה להסכם השיתוף). התוספת השניה נחתמה ביום 20.8.00 (להלן: התוספת השניה) ואליה צורפו שני תשריטים: האחד, תשריט מודד מיום 6.7.00 שתואם את תוכנית המיתאר ואשר הוסכם כי יוגש לועדה המקומית לתכנון ובניה לצורך קבלת היתרי בניה, כתשריט חלוקה בין הצדדים. השני, תשריט מודד מיום 5.8.00 המשקף את החלוקה המוסכמת והמחייבת בין הצדדים לבין עצמם (מע/8 למוצגי המערער). הצדדים הסכימו כי מאחר שהתשריט השני לא תואם את תוכניות המתאר כפי שהיו בתוקף באותה עת, מתחייבים הצדדים לפעול לאישורו במוסדות התכנון והבניה ככל שהדבר אפשרי, אך גם אם התשריט לא יאושר, כולו או חלקו, על ידי רשויות התכנון, הוא המחייב ביחסים בין הצדדים בכל הנוגע לחלוקת השימוש והחזקה הבלעדיים ביניהם. סעיף 4 לתוספת השניה קובע כלהלן:
"הצדדים מתחייבים לפעול לשינוי ייעוד מגרש מספר 7/9 (בשני התשריטים) משטח ציבורי פתוח, כפי שהוא מאושר כיום, לשטח המיועד למגורים. היה והצליחו בכך, יחולק שטח מגרש 7/9, או כל חלק ממנו שהייעוד בו ישונה כאמור, בין כל חלקות המשנה, 7/7, 7/6, 7/5, 7/4, בחלקים שווים, באופן שהגבולות בין המגרשים יוזזו בהתאם".
כפי שנראה בהמשך, להוראה זו חשיבות לענייננו.
עוד נקבע בתוספת השניה, כי התוספת מחייבת וגוברת על כל הסכמה קודמת בין הצדדים, וכי ההסכמים הקודמים עומדים בתוקף כל עוד אינם עומדים בסתירה לתוספת.
הסכם השיתוף, על התוספת הראשונה והתוספת השניה, קיבל תוקף של פסק דין בבית המשפט לענייני משפחה ביום 20.12.00. תשריט החלוקה עליו הסכימו השותפים כי יוגש לרשויות התכנון, אושר על ידי הועדה המקומית מכוח סמכותה לפי סעיף 137 לחוק.
3. ויהי אחר הדברים האלה, קיבל המערער היתר בניה על מגרש 7/4 שהוקצה לו על פי הסכם השיתוף. ברם, המערער בנה תוך חריגה מקו הבניין המותר ופלש לדרך הפנימית במגרש 7/9. כתוצאה מכך הוצא כנגד המערער צו הריסה מינהלי ולאחר מכן הוגש כנגדו כתב אישום בבית המשפט לעניינים מקומיים בחדרה. ביום 16.4.08 הורשע המערער על פי הודאתו וניתן צו הריסה על החלק שנבנה בפלישה לתחום הדרך של מגרש 7/9 לביצוע תוך 12 חודשים מיום גזר הדין, על מנת ליתן סיפק למערער להכשיר את הבנייה. בנוסף, הגיש המשיב כנגד המערער תביעה בבית משפט השלום לסילוק יד בשל הפלישה לשטח מגרש 7/9. התביעה נתקבלה וערעור על פסק הדין נדחה בפסק דינו של בית המשפט המחוזי בחיפה מיום 29.8.06 (ע"א 1670/05).
4. ביני לביני, על מנת להכשיר את הבנייה, ולאחר שהמשיב סירב לתקן את תוכנית החלוקה שהוגשה לרשויות התכנון והבניה, יזם המערער תוכנית חלוקה שלא בהסכמה (ען/מק/753) מכוח סעיף 122 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 (להלן: החוק).
הוועדה המקומית אישרה את התוכנית המוצעת, אך ערר שהגיש המשיב לועדת הערר המחוזית התקבל. בהחלטתה של ועדת הערר מיום 25.5.05 ציינה הועדה כי התשריט שהוצג בפניה מתעלם מהסכם השיתוף ומתשריט החלוקה המאושר וכי טבלת האיזון ודו"ח השמאי שאינם מתייחסים לתוכנית החלוקה פגומים. הוסיפה הועדה וקבעה כי אין הצדקה לאישור תוכנית שנועדה להסדיר חריגות בנייה חמורות שבוצעו על ידי המערער, כי היה על המערער לכבד את תשריט החלוקה המאושר וכי ביטולה של הדרך במגרש 7/9 על מנת לאפשר למערער להשתלט עליה באופן סופי ומוחלט "מהווה הצדקה שערורייתית" להגשת תוכנית לפי סעיף 122 לחוק (להלן: ההחלטה הראשונה). בקשת רשות ערעור שהגיש המערער על ההחלטה נדחתה ביום 10.7.05 על ידי יו"ר ועדת הערר המחוזית.
5. לאחר ההחלטה הראשונה, הגיש המערער תוכנית חדשה לפי סעיף 122 לחוק, (תוכנית מק/ען/918) שעיקרה חלוקת מגרש 7/9 וסיפוח חלק ממנו למערער (להלן: התוכנית המוצעת). לאור התנגדות המשיב, החליטה הועדה המקומית לאשר את התוכנית המוצעת בשינויים ובתנאים כלהלן: קטע הדרך 7/9 מול חלקת המערער יהיה חלקה משותפת; טבלת ההקצאה והאיזון תיבדק שנית על ידי שמאי נייטרלי מטעם הוועדה המקומית; התוכנית תהא כפופה לאישור משרד התחבורה לגבי הדרך המערבית. נציין, כי בעלי המגרשים האחרים לא התנגדו לתוכנית.
על החלטת הועדה המקומית הגישו המערער והמשיב ערר, כל אחד מנימוקיו וטעמיו שלו. במהלך הדיון הגיעו הצדדים להסכמות שונות, שאינן מענייננו, ועיקר המחלוקת נסבה על הדרך הפנימית בחלקה 7/9. המשיב טען כנגד אישור התוכנית המוצעת, באשר לטענתו יהא בה כדי לפגוע במגרש 7/5 שבבעלותו, שאותו חילק לשני חלקים, מאחר שכל אחד משני תתי-המגרשים שבבעלותו נזקק לדרך גישה נפרדת.
6. בהחלטתה מיום 4.12.06 עמדה ועדת הערר על כך שהתוכנית המוצעת שונה מהתוכנית הקודמת שהגיש המערער ושנדחתה בהחלטה הראשונה, וכי הפעם הגיש המערער תשריט כדבעי, מה שמאפשר בדיקה מחדש של התוכנית לגופה. ועדת הערר קיבלה את התוכנית המוצעת, אך הכניסה בה מספר שינויים לטובת המשיב על מנת לאפשר לו גישה נוחה יותר למגרשו ועל מנת שהפגיעה בו תהיה מינימלית. סופו של דבר, שהוועדה דחתה את עררו של המערער וקיבלה את עררו של המשיב במובן זה ששינתה את התוכנית המוצעת לטובת המשיב, כך שהמערער קיבל רבע (79 מ"ר) מתוך חלקה 7/9, בעוד המשיב קיבל 3/4 מחלקה 7/9 (להלן: ההחלטה השניה).
7. לא נתקררה דעתו של המשיב גם בעקבות ההחלטה השניה, והוא הגיש ערעור על החלטה זו לבית המשפט לעניינים מינהליים בחיפה. בפסק דינו מיום 19.8.07 קיבל בית המשפט את הערעור, מבלי להידרש לגופה של התוכנית המוצעת, אך ורק מהטעם שההחלטה השניה "לא נתנה משקל כלשהו להחלטתה של הוועדה הראשונה על הנמקתה". בית המשפט סבר כי מאחר שהיתה תוכנית חלוקה מאושרת שקיבלה את אישור בית המשפט ומוסדות התיכנון, לא היתה הצדקה שלא לכבד את ההסכמה האמורה אך ורק על מנת להכשיר בנייה בלתי חוקית שביצע המערער, וכי לא לשם כך נועד סעיף 122 לחוק.
על פסק דין זה נסב הערעור שבפנינו.
טענות הצדדים