הסכם מתנה בזכויות מעורבות במקרקעין שהם משק חקלאי

המחלוקת בזעיר אנפין:

אם לשתי בנות עורכת הסכם מתנה בחייה עם התובעת ומעניקה לה באופן בלתי חוזר כל זכויותיה במשק חקלאי. המשק כולל זכויות חכירה רשומות בלשכת רישום מקרקעין וזכויות בלתי רשומות. רשות מקרקעי ישראל מאשרת את ההסכם ואף כורתת על בסיסו הסכם חכירה חדש עם הבת. לאחר כשני עשורים נלקחת האם לבית עולמה. חולף עשור נוסף ואו אז מסתבר למקבלת המתנה שבשל הליכי איחוד וחלוקה מחדש של המקרקעין במושב בו מצוי המשק (שארכו 15 שנים) עדיין רשומות זכויות החכירה של המשק על שם האם המנוחה. מכאן נדרשת מקבלת המתנה, לעתור לפסק דין הצהרתי. אחותה מתנגדת לתביעה בטענה, כי מדובר במתנה שלא הושלמה, בתביעה שהתיישנה ובנסיבות שבהן היא עומדת בנעלי האם ומעוניינת בביטול ההסכם (דבר שהמנוחה הייתה עושה לשיטתה בעצמה אילו ידעה בחייה שיכולה היא לחזור מהמתנה). זו התביעה. אלו המחלוקות ולהלן ההכרעה.

א.        התביעה והצדדים לה:

1.         הגב'ע.ל. (להלן:" התובעת" או " מקבלת המתנה") הגישה לבית משפט זה תביעה לפסק דין הצהרתי, הקובע כי היא בעלת מלוא זכויות החכירה במשק 55 במושב *** הידוע גם כגוש: 23086 חלקה 150 וכן עתרה לצו עשה המחייב את רשם המקרקעין למחוק רישום בעלות/חכירה המנוחה ר.ל. ז"ל (להלן: " המנוחה" ו/או " האם") ולרשום את התובעת כבעלת הזכויות תחתה.

2.         הנתבעת 1היא אחותה של התובעת ושמה גב' ע.ל. (להלן: "הנתבעת" ו/או "האחות")והיא מתנגדת לסעד המבוקש מטענות שונות שתפורטנה בהמשך. הנתבע 2 הוא עזבונה של האם המנוחה, ברם לאור העובדה שצוואת המנוחה קוימה וצוואה זו קובעת, כי רק האחות זוכה בעזבון, הרי שמדובר איפוא באותה בעלת דין.

ב.         רקע שאינו במחלוקת:

3.         אמן המנוחה של בעלות הדין, הגב' ר.ש.הייתה הבעלים של מלוא הזכויות במשק 55 ב*** (להלן:" המשק"), כאשר חלק מזכויות החכירה של המשק היו מוסדרות ברישום ברשות מקרקעי ישראל וחלקן בספרי רשם המקרקעין.

4.         בסוף שנות ה-70 של המאה בנו והקימו התובעת ובעלה, את ביתם במשק וזאת בהסכמת המנוחה. מאז ועד הלום הם חיים במשק. אין חולק, כי הנתבעת אינה גרה במושב או במשק (סעיפים 11-13 לכתב ההגנה). ככל הנראה, מדובר במשק המורכב ממקרקעין שבחלקם מצויים בבעלות קרן קיימת לישראל ובחלקם ממקרקעין שבבעלות רמ"י.

5.         ביום 17/08/1988 ערכו המנוחה ובתה ע.ל. הסכם מתנה הנתמך בתצהירים וזאת בפני עורך דין יוסף בן בנימין. במסגרתו של הסכם זה העבירה המנוחה (עוד בחייה) את כל זכויותיה במשק על כל הכרוך בכך לבעלותה הבלעדית של בתה התובעת. בתקופת עריכת ההסכם, ניהול ורישום הזכויות נעשה באמצעות רשות מקרקעי ישראל (ובשמה הקודם מנהל מקרקעי ישראל  אשר יכונה לסירוגין בשני שמותיו לעיל).

6.         העברת הזכויות במשק דווחה כדין לרשות מקרקעי ישראל, לרשויות המס, לרשות התכנון, לרשות המקומית וכל המיסים ההיטלים והאגרות שולמו כחוק.

7.         רשות מקרקעי ישראל מסרה הסכמתה להעברת הזכויות כאמור בהסכם (קרי, על שם התובעת) ואין חולק, כי רישום המתנה הושלם ברשות מקרקעי ישראל והיה בידיעתה המלאה. עוד אין חולק, כי מאז 1989 שריר קיים וחתום הסכם חכירה ביחס לזכויות במשק בין התובעת לבין רמ"י על יסוד הסכם המתנה.

8.         חרף השלמת העברת הזכויות ברמ"י וחתימת חוזה חכירה חדש מכוח הסכם המתנה, לא הושלם רישום הזכויות בספרי המקרקעין באופן שיבטא את הסכם המתנה. רוצה לומר, כי ככל הנראה, בשל הליכי איחוד וחלוקה מחודשים שהחלו במושב ***, בסמוך לאחר קבלת אישור רשות מקרקעי ישראל ובטרם הופקדו מסמכי ההעברה בלשכת רישום מקרקעין -רשומות זכויות החכירה על שם המנוחה ולא על שם התובעת. עם זאת, מאישור זכויות של רמ"י נכון לחודש אוגוסט 2012 עולה, כי רק התובעת רשומה כחוכרת של המשק בכללותו.

9.         עלתה איפוא השאלה, מדוע לא הושלמו הליכי רישום ברשם המקרקעין משך שנים כה רבות. התשובה לכך נעוצה בהליכי רה-פרסלציה שבוצעו במושב *** מאז תקופת עריכת הסכם המתנה ועד לא מכבר. עם זאת, יש להדגיש, כי מלכתחילה כאשר טופל עניין העברת הזכויות בידי עו"ד בן בנימין, בשנות התשעים של המאה הקודמת, הודיע המינהל כתוארו אז כי לאור הפרסלציה לא ניתן לחדש חוזה חכירה מול שולחיו וכי הדבר ייעשה בתם התהליך (נספח ז' לכתב התביעה).

10.        טוענת התובעת, כי כך אירע שגילתה רק לפני כשנתיים לערך, כי בסופו של יום, מי שנרשם כחוכר של הזכויות ביחס למשק, ברשם המקרקעין היא המנוחה ולא בתה שקיבלה המתנה. מבירור שנערך עלה עוד, כי המנוחה חתמה (לאחר הסכם המתנה) על הסכם חכירה עם רמ"י למשך 49 שנים נוספות כלומר מיום 1/10/1989 ועד ליום 30/9/2038. בנוסף התברר, כי בידי עורך הדין שערך את הסכם המתנה לא היה ייפוי כח בלתי חוזר של המנוחה באמצעותו ניתן היה לבצע שינוי הרישום אצל רשם המקרקעין (הגם שבהסכם המתנה צוין שזה ייחתם).

11.        לפיכך, פנתה התובעת אל אחותה בניסיון להביאה להסכמה כי תסייע (כזוכה בלעדית של עזבון המנוחה) בהשלמת הרישום כאמור, אלא שזו העלתה טענות לפיצוי כספי או לזכויות במשק (קבלת מגרש) ובהיעדר פתרון מוסכם, הגישה התובעת את תביעתה.

12.        נזכיר ונציין עוד, כי האם נלקחה בשנת 2000 לבית עולמה וכחודש קודם לפטירתה ערכה צוואה בעדים. בסעיף 5 לאותה צוואה (מיום 18/10/2000) קבעה המנוחה כך:

" לבתי ע.ל. איני מצווה דבר וזאת לאור העובדה כי כבר בימי חיי קיבלה את הזכויות במשק 55 במושב *** הידוע כ"משק ש.".

13.        מעניין לציין, כי מבקשת קיום הצוואה הייתה לא אחרת מאשר האחות (ולא התובעת) וצו קיום צוואה ניתן לבקשתה וללא כל התנגדות וזאת ביום 01/04/2001. אף אחת מהאחיות לא עתרה מעולם לביטול הצוואה. הדברים זוכים לציון לאור הניסיון של הנתבעת להציג אומד דעת אחר של המנוחה מזה שעלה בצוואה שקוימה.

ג.         טענות התובעת: