רקע כללי
1. פסק דין זה מסיים מסכת ארוכה של התדיינות שעניינה חוזה השכירות האחיד הנוהג בין המשיבה 2, עמידר החברה הלאומית לשיכון בישראל בע"מ (להלן - "עמידר" או "חברת עמידר"), לבין דייריה (להלן - "הדיירים או "השוכרים"). נוסח החוזה שאליו נתייחס בפסק הדין הנוכחי, הינו, למעשה, גלגולו השלישי של חוזה השכירות.
2. המבקשת, עמותת סינגור קהילתי (להלן - "המבקשת" או "סינגור"), הגישה בשעתו בקשה לבטל ולשנות תנאים מקפחים בחוזה השכירות האמור (להלן - "החוזה המקורי"), בה בעת שעמידר, מצידה, הגישה בקשה נפרדת לאשר כי אין בחוזה המקורי תנאים מקפחים (ע"ש 90/96).
3. ביום 19.11.01, ניתנה החלטה מקיפה בידי בית דין זה (מפי כב' השופט יהונתן עדיאל, פרופ' סטיב גולדשטיין ומר שלום דורון; להלן - "ההחלטה הראשונה"), ובה נקבע כי תנאים מסוימים בחוזה המקורי הם תנאים מקפחים. בית הדין אי6אפשר לעמידר להגיש לאישורו נוסח חוזה מתוקן, לאחר שתתקן את התנאים שלגביהם נקבע כי הם מקפחים, על פי ההנחיות שנקבעו בהחלטה הראשונה.
4. ביום 10.2.02, הגישה עמידר לבית הדין חוזה שכירות מתוקן (להלן - "החוזה המתוקן הראשון"). בתגובות שהגישו המבקשת והיועץ המשפטי לממשלה (להלן - "המשיב") לחוזה המתוקן, התברר כי התיקונים שערכה עמידר בחוזה לא הניחו את דעתם, ובאמתחתם נותרו לא מעט השגות והסתייגויות גם ביחס לחוזה המתוקן.
5. ביום 26.1.05, נתן בית הדין החלטה נוספת (מפי אותו הרכב; להלן - "ההחלטה השנייה"), ובה הכריע במחלוקות בין הצדדים. בראשית החלטתו, קבע בית הדין כי בדעתו לשמור על מסגרת ההליך שקוים בבית הדין, ועל כן החלטותיו יתייחסו אך ורק לשאלה האם התיקונים שהוכנסו לחוזה המתוקן נובעים מההחלטה הראשונה, אם לאו. בית הדין הוסיף כי הוא אינו מתעתד לדון במסגרת החלטתו השנייה בסעיפים או בתיקונים אחרים שעמידר הכניסה לחוזה, שאינם נובעים מההחלטה הראשונה של בית הדין או שאין בהם כדי להסיר את הקיפוח מסעיפי החוזה בנוסחם הקודם. תוצאה זו, כך קבע בית הדין, עלולה לחייב את המבקשת והמשיב, אם יחפצו בכך, להגיש בקשה חדשה למחיקת תנאים מקפחים מהחוזה המתוקן, אולם, תוצאה זו נובעת ממחדלם של המבקשת והמשיב שהגישו את תגובותיהם לחוזה המתוקן באיחור רב. בית הדין הוסיף וקבע כי אין בדעתו לדון במסגרת ההחלטה השנייה בטענות חדשות שלא הועלו בפניו בדיון הקודם. עוד קבע בית הדין כי הוא אינו מדקדק בדרך הניסוח של סעיפי החוזה, ואינו בוחר בעבור הצדדים את דרך הניסוח הטובה יותר, אלא במידה שנוסח החוזה לוקה באי בהירות או בניסוח שעלול להתפרש באופן שיוביל לקיפוח הדיירים.
6. ביום 19.1.06, הגישה עמידר לבית הדין חוזה שכירות מתוקן בשנית (להלן - "החוזה המתוקן השני"). גם התיקונים הנוספים שערכה עמידר לא הניחו את דעתם של המבקשת ושל המשיב, והללו העלו במסגרת תגובותיהם מספר השגות והסתייגויות ביחס לתיקונים אלה.
7. בין לבין, הועבר התיק לטיפולה של כב' השופטת מיכאלה שידלובסקי-אור, שהורתה לסגור את התיק הישן (ע"ש 90/96), לנוכח העובדה שניתן בו כבר פסק דין, ולפתוח תיק חוזים אחידים חדש (ח"א 803/07), שבמסגרתו יידונו הסתייגויות המבקשת והמשיב מהחוזה המתוקן השני.
8. לאחר פרישתה של כב' השופטת שידלובסקי-אור, הועבר התיק לטיפולו של ההרכב הנוכחי של בית הדין.
9. בתאריך 16/3/08 ניתנה החלטה, לפיה על הצדדים להודיע לבית הדין, האם המחלקות שנותרו (כפי שבאו לידי ביטוי בתגובותיהם של המבקשת והמשיב ל"חוזה המתוקן השני") עומדות בעינן, או שמא חלק מההשגות שהוגשו מקובלות על עמידר. בתאריך 29/4/08 הגישה עמידר לבית הדין את תשובתה ומשכך, הגיעה העת להכריע במחלוקות שנותרו ולסיים בכך הליך שהתארך יתר על המידה.
הערות מקדימות ומהלך הדיון
10. התמשכות ההליכים בתיק זה נגרמה, בין היתר, בשל העובדה שהתיקונים שערכה עמידר בחוזה השכירות, לא תאמו תמיד את ההנחיות שניתנו על ידי בית הדין בהחלטותיו; כמו גם בשל העובדה שעמידר הוסיפה לחוזה, על דעת עצמה, תיקונים נוספים שכלל לא נדונו בהחלטות בית הדין, דבר שהוביל לטענות והשגות חדשות מפי המבקשת והמשיב.
11. לנוכח הגלגולים הרבים שעבר תיק זה במהלך השנים, ולנוכח הזמן הרב שחלף מאז פתיחתו של ההליך הראשוני, הגענו למסקנה שטוב יהיה אם פסק דין זה יסיים באופן סופי את המחלוקות בין הצדדים, ביחס לחוזה השכירות האמור. לשם כך, החלטנו לדון בכל המחלוקות שעלו בין הצדדים, ובכל התיקונים שערכה עמידר בחוזה, גם אלו שיש בהם משום חריגה מסוימת ממסגרת הדיון הראשונית.
12. בפסק הדין הנוכחי אנו מתייחסים לתיקונים שנערכו על ידי עמידר בסבב התיקונים השני (החוזה המתוקן השני), אשר ביחס אליהן העלו המבקשת והמשיב הסתייגות שונות. התיקונים שנערכו בסעיפים אליהם התייחסה ההחלטה השניה, ואשר ביחס אליהם לא נשמעה טרונייתם של המבקשת והמשיב, נבדקו על ידינו, ואנו מאשרים אותם בנוסחם כפי שהם. הכוונה היא לסעיפים הבאים בחוזה המתוקן השני: סעיף 3, סעיף 10(א), סעיף 10(ב)(1), סעיף 10(ב)(2) וסעיף 10(ב)(3).
13. איננו רואים צורך לשוב ולדון בתיקונים שנערכו בסבב התיקונים הראשון (החוזה המתוקן הראשון), שכן ביחס לתיקונים אלו כבר ניתנה החלטה מפורטת של בית הדין (ההחלטה השנייה).
14. כידוע, חוק החוזים האחידים, תשמ"ג - 1982 איננו כולל הוראה מפורשת האוסרת על ספק מלשנות את תנאי החוזה לאחר שאושר על ידי בית הדין. כל שמשתמע מהחוק הוא שבמידה והספק משנה את הוראות החוזה, אין באפשרותו להסתמך על אישור בית הדין (השוו סעיף 14(ב) לחוק החוזים האחידים). זהו בעינינו חסר משמעותי בחוק, אשר מן הראוי שיבוא על תיקונו בהקדם האפשרי. עם זאת, כפי שפורט לעיל, זהו כבר הסבב השלישי של השגות ודיונים ביחס לחוזה השכירות האמור. חזקה על עמידר, לאור מעמדה הציבורי, כי לאחר התדיינות מקיפה וארוכת שנים בתנאי החוזה, תכבד את הכרעות בית הדין, ותמנע מביצוע שינויים נוספים בנוסח החוזה המאושר בזאת (לפחות למשך 5 השנים הקרובות. השוו סעיף 14(א) לחוק החוזים האחידים). היה וייווצרו נסיבות מיוחדת המצדיקות לדעת עמידר שינוי בתנאי החוזה, אנו סבורים כי מן הראוי שעמידר תגיש בקשה לבית הדין לאישור השינויים האמורים בטרם הכנסתם לגוף חוזי השכירות (השוו סעיף 14(ג) לחוק החוזים האחידים).
15. נציין כי על אף שהחלטה זו נסמכת על שתי ההחלטות הקודמות של בית הדין, ראינו לנכון לפרט את השתלשלות הניסוחים והדיונים ביחס לכל אחד מהסעיפים שנותרו עדיין במחלוקת, וזאת לשם הבנה טובה יותר של הדיון וההחלטה.
סעיף 10(ג)
16. הסעיף, בנוסחו המקורי (סימונו המקורי של הסעיף היה 10(ב)), קבע כך: