היטל השבחה

השופט יצחק ענבר:

1.         לפנינו ערעורים הדדיים על פסק דינו של בית משפט השלום בתל-אביב, אשר ניתן ביום 22/12/10 בעש"א 177679-06,  לפיו התקבל ערעורם של המשיבים 1 - 2 (להלן: המשיבים) על חיובם בהיטל השבחה. במוקד המחלוקת השאלה: האם המשיבים הם ה" חוכר לדורות" של המקרקעין לצורך סעיף 2(א) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה, תשכ"ה-1965 (להלן: חוק התכנון והבנייה). בגלגולו הראשון של ההליך השיב על כך בית משפט קמא (כב' השופט ד' מור) בחיוב, אך לאחר שהמשיבים ערערו על פסק הדין הוחזר הדיון לבית משפט קמא לצורך בירור ראייתי של מעמד המשיבים מול מינהל מקרקעי ישראל (ע"א 2431/07; פסק דין מיום 10/11/08). לאחר עריכת הבירור נהפכה הקערה על פיה ובית משפט קמא בהרכב חדש (כב' השופטת ע' רביד) קבע, כי המשיבים אינם " חוכר לדורות". מכאן ערעורה דנן של הועדה המקומית לתכנון ובנייה. המשיבים מערערים, לאחר נטילת רשות (רע"א 24215-12-11), על החלטת בית משפט קמא שדחתה את בקשתם לפסיקתא. הערעורים נדונו במאוחד (בישיבה  שהתקיימה ביום 21/6/12). 

          רקע עובדתי

2.         המשיבים היו החוכרים לדורות של נכס מקרקעין אשר בעליו הינה רשות הפיתוח, ואשר נוהל בידי המשיב 3 - מינהל מקרקעי ישראל (להלן: המינהל), על-פי חוזה חכירה לתקופה של 49 שנה מיום 1/3/52 ועד 1/3/01 (להלן: החוזה הראשון; תקופת החכירה המקורית). המדובר בנכס ברחוב הברזל 30 המהווה את חלקה 82 בגוש 6639 בשטח של 4,081 מ"ר באזור התעשייה רמת החייל תל אביב (להלן: המקרקעין). סמוך לפני סיום תקופת החכירה המקורית, בעקבות בקשה שהגישו לחידוש החכירה, קיבלו המשיבים מהמינהל דרישה לתשלום דמי היוון בסך של כ- 3,000,000 ש"ח, וזאת כתנאי לחתימת חוזה חכירה ל-49 שנים נוספות. בעקבות דרישה זו החלו המשיבים והמינהל לנהל משא ומתן, אשר אל עיקריו הרלבנטיים אדרש בהמשך. בתוך כך הגיעה תקופה החכירה המקורית לסיומה, אך המשיבים המשיכו להחזיק במקרקעין מבלי שהמינהל דרש מהם לפנותם.

3.         ביום 4/1/02, בעוד המשיבים מוסיפים להחזיק במקרקעין ולעשות בהם שימוש מבלי שהדבר הוסדר באופן פורמאלי, אושרה תכנית מתאר מקומית המאפשרת שימוש במקרקעין לצרכי משרדים, תעשייה עתירת ידע ומסחר (להלן: התכנית המשביחה). בעקבות אישור התכנית הגישו המשיבים למינהל בקשה לביצוע עסקת שינוי יעוד בנכס בהתאם לתכנית המשביחה. המינהל הזמין שומה חדשה והמשא ומתן בינו לבין המשיבים באשר לחידוש החכירה נמשך.

4.         ביום 23/7/03 נחתם חוזה חכירה חדש בין המשיבים לבין המינהל, לפיו הוחכרו המקרקעין למשיבים לתקופה נוספת של 49 שנה החל מיום 6/7/03 ועד ליום 5/7/52 (להלן החוזה החדש; תקופת החכירה החדשה). כעולה מ"מפרט כספי" שהוציא המינהל למשיבים, בגין הארכת זכות החכירה ושינוי ייעוד המקרקעין בהתאם לתכנית המשביחה שילמו המשיבים למינהל

דמי היתר בשיעור של 31% בלבד, בהתאם להחלטה מס' 933 של מועצת מקרקעי ישראל מיום 2/7/02, וזאת להבדיל משיעור של 91% שאותו גובה המינהל בדרך כלל מחוכר ראשון. עבור "תקופת הביניים", שבין סיום תקופת החכירה המקורית לבין תחילת תקופת החכירה החדשה, שילמו המשיבים למינהל דמי חכירה שנתיים.

            פסק דינו של בית משפט קמא

5.         השאלה שהונחה לפתחו של בית משפט קמא הייתה מהו מעמדם של המשיבים ביום 4/1/02 שבו אושרה התכנית המשביחה, מועד הנופל בתקופת הביניים שבין סיום תקופת החכירה המקורית(1/3/01) לבין תחילת תקופת החכירה החדשה (6/7/03).

בית משפט קמא סבר, כי בהעדר החלטה של המינהל מ"זמן אמת" לפיה הוארך חוזה החכירה הראשון, " העובדה שבסופו של יום, לאחר ניהול משא ומתן, נחתם הסכם חכירה חדש ובעקבותיו גם שילמו [המשיבים] דמי חכירה רטרואקטיבית אינה מספיקה כדי לומר שבמועד הקובע היו המערערים בגדר חוכרים לדורות", מה עוד שחוזה החכירה החדש לא התייחס אלא לתקופה שמיום 6/7/03 ואילך. בנסיבות אלו לא ראה בית המשפט צורך לקבוע מה היה מעמדם המדויק של המשיבים ביום אישור התכנית, אך ציין כי " נראה כי המעמד המתקבל ביותר על הדעת הוא של בר רשות".

בית משפט קמא הטעים, כי " לא ניתן לדבר על מעמד של חוכר לדורות ללא חתימה על הסכם הקובע מעמד זה, כאשר על ההסכם להיות תקף בתקופה הקובעת. במקרה זה אין החוזה תקף וניסיונה של [המערערת] להבנות מהתנהגות הצדדים ומהתנהלותם אינה מספיקה", מה עוד שהמשא ומתן בעניין חידוש החכירה יכול היה להיכשל. בהקשר זה הפנה בית משפט קמא למסמכים מ" זמן אמת" של המינהל שבהם נרשם, כי תקופת החכירה המקורית הסתיימה ביום 1/3/01, וכי חוזה החכירה לא חודש.

תימוכין לעמדתו מצא בית משפט קמא ברע"א 85/88 " קנית" - ניהול השקעות ומימון בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה רמת גן (להלן: הלכת קנית), ובע"א 6255/05 גרוסברד נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה בירושלים (להלן: הלכת גרוסברד), שבהם נפסק - בלשונו של בית משפט קמא - " כי בעת הטלת המס צריך להיות הנישום חוכר לדורות במלוא משמעות מובן זה וכאשר המעמד המשפטי שלו כחוכר לדורות מעוגן לחלוטין".

על יסוד האמור לעיל קבע בית משפט קמא כי ביום אישורה של התכנית המשביחה לא היו המשיבים  " חוכר לדורות".

בעקבות פסק הדין החזירה המערערת למשיבים את סכום ההיטל ששולם לידיה לאחר פסק הדין שניתן בגלגול הראשון. המשיבים סברו כי הושבו לידיהם סכומים בחסר ובקשו מבית משפט קמא לחתום על פסיקתא שהותאמה לחישוביהם, אך בקשתם נדחתה. 

          הטענות בערעור

6.         טענתה העיקרית של המערערת היא, כי במועד אישור התכנית המשביחה היו המשיבים במעמד של " חוכר לדורות", וזאת מהטעם שעל תקופת הביניים חלה הוראתו של סעיף 19(א) לחוק השכירות והשאילה, תשל"א-1971.

המערערת מטעימה, כי המסקנה בדבר היותם של המשיבים " חוכר לדורות" בתקופת הביניים מתחייבת גם מאופן התנהלותם של הצדדים בתקופה זו: המשיבים הוסיפו להחזיק במקרקעין ואף נותרו רשומים כחוכרים בלשכת רישום המקרקעין; הם שילמו בגין תקופת הביניים דמי חכירה שנתיים; תמורת הארכת זכות החכירה, לרבות הזכות לשינוי ייעוד המקרקעין בהתאם לתכנית המשביחה, שילמו המשיבים למינהל דמי היתר בשיעור 31% בלבד, כאשר על פי נהלי המינהל סכום מופחת זה יכול ויהיה משולם רק על ידי חוכר; המערערים קיבלו את הנכס לתקופת חכירה מחודשת ללא מכרז, דבר שגם הוא לא היה אפשרי אלמלא החזיקו במקרקעין כחוכרים עוד קודם לכן; במהלך תקופת הביניים אף השכירו המשיבים את המקרקעין לצדדים שלישיים בשכירות חופשית.

7.         המינהל חוזר על טענותיה של המערערת וגם הוא מדגיש, כי לולא מעמדם של המשיבים כחוכרים לא היו זכאים לאישור עסקת שינוי ניצול תמורת 31% בלבד ולפטור ממכרז. לשיטתו של המינהל, בשל מצגי המשיבים כלפיו הינם מושתקים מלטעון כי מעמדם עובר לחידוש החכירה לא היה של חוכרים לדורות.

8.         המשיבים, מנגד, תמכו בפסק דינה של הערכאה הראשונה. לטענתם, במועד אישור התכנית המשביחה לא היו " חוכר לדורות" אלא בר-רשות גרידא. המדובר בממצא עובדתי שקבע בית משפט קמא שאין זה מדרכה של ערכאת הערעור להתערב בו, מה עוד שהוא מעוגן היטב בהצהרות שיצאו מלפני המינהל בתקופת הביניים, אשר נכללו במכתבים רבים ששלח למשיבים במהלך המשא ומתן על חידוש תקופת החכירה המקורית. לשיטתם, מעמדם כ" חוכר לדורות" הוסדר מחדש רק ביום חתימתו של חוזה החכירה החדש וזאת לגבי התקופה שמיום 6/7/03 ואילך.