החלטה בתיק רע"א 2988/11

לפני בקשת רשות ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בחיפה (סגן הנשיאה י' גריל והשופטים ע' גרשון ו-י' וילנר) בע"א 45200-08-10 שניתן ביום 17.3.2011, במסגרתו נדחה ערעורה של המבקשת על פסק דינו של בית משפט השלום בחיפה (השופטת י' קראי-גירון) בת"א 5995/05 מיום 26.5.2010, בו נפסק כי המבקשת תפצה את המשיבים, רוכשי הדירות, בגין ליקויי בניה שנתגלו בדירותיהם וברכוש המשותף.

רקע עובדתי

1.            הבקשה שלפני עניינה בפרויקט בניה של חברת שיכון עובדים בע"מ (להלן: שיכון עובדים ו-הפרויקט, בהתאמה). בחלק מהדירות שנמכרו בפרויקט וכן ברכוש המשותף התגלו ליקויי בנייה. בתקופה שבין 13.4.1999 ל-11.5.2004 שלחו רוכשי הדירות לשיכון עובדים מכתבי דרישה לתיקון הליקויים וכן מספר חוות דעת. בעקבות הפניות הנ"ל בוצעו תיקונים, ואולם רוכשי הדירות סברו כי מדובר בתיקונים חלקיים בלבד. לפיכך, ביום 10.10.2005 הוגשה על ידם תביעה בבית משפט השלום נגד שיכון עובדים במסגרתה דרשו פיצוי בסך של 820,000 ש"ח.

ההליך לפני בית משפט השלום ופסק דינו

2.            בפני בית משפט השלום טענה שיכון עובדים, בין היתר, כי התביעה נגדה התיישנה על פי הוראות חוק המכר (דירות), התשל"ג-1973 (להלן: חוק המכר דירות או החוק). בהקשר זה טענה שיכון עובדים כי פגה תקופת האחריות על פי הוראות החוק וכי לא נשלחה הודעה על הליקויים במסגרת המועדים הקבועים לכך בחוק.

3.            בפסק דינו קיבל בית משפט השלום את תביעת רוכשי הדירות באופן חלקי. באשר לטענות הנוגעות לחלוף המועדים הקבועים בחוק המכר דירות קבע כי נוכח העובדה שעילות התביעה הושתתו אף על הוראות פקודת הנזיקין [נוסח חדש], התשכ"ח-1968 (להלן: פקודת הנזיקין) הרי שאין רלבנטיות לתקופות הבדק והאחריות כמו גם לנטל משלוח ההודעה הקבועים בחוק.

בית משפט השלום דחה את טענת ההתיישנות לאור חוות הדעת המומחה מטעם בית המשפט ממנה עלה כי מרבית הליקויים הינם ליקויים "דינאמיים" אשר רוכש סביר לא אמור לגלות את מלוא היקפם במועד קבלת הדירה וכי הליקויים התגלו במלוא היקפם רק לאחר עריכת חוות דעת המומחה מטעמם. בית משפט השלום ציין כי מצא תמיכה למסקנות אלה אף בהתנהגותה של שיכון עובדים אשר הוסיפה וביצעה תיקונים לפני ואחרי קבלת חוות הדעת מטעם רוכשי הדירות, עובדה המלמדת כי אף היא סברה שנתגלו ליקויים שלא ניתן היה לאתרם קודם לכן.

על פסק דינו של בית משפט השלום ערערה שיכון עובדים לבית המשפט המחוזי.

הערעור לבית המשפט המחוזי

4.            טענתה העיקרית של שיכון עובדים בערעורה הייתה כי קביעתו של בית משפט השלום לפיה די בכך שעילות התביעה של רוכשי הדירות נסמכו גם על פקודת הנזיקין כדי שעילות אלה תעמודנה אף על פי שחלפו המועדים הקבועים בחוק המכר דירות אינה מתקבלת על הדעת, הואיל והיא מביאה לאיונו של החוק. בהקשר זה טענה שיכון עובדים כי חוק המכר דירות הוא חוק ספציפי שנועד להסדיר את יחסיהם של רוכשי דירות עם קבלנים, ומשכך אי עמידה בתנאי בדבר מתן הודעת אי-התאמה במועד סותמת את הגולל לעניין הגשת תביעה בגין ליקויי בניה, לא רק בעילות לפי חוק המכר דירות, אלא אף בעילות חוזיות ונזיקיות אחרות.

עוד טענה שיכון עובדים כי שגה בית משפט השלום בכך שמצא בעצם העובדה שהיא תיקנה את הליקויים שהיו ידועים לה תמיכה למסקנתו לפיה עילתם של רוכשי הדירות לא התיישנה ולא נחסמה מכוח הוראות חוק המכר דירות.

5.            בית המשפט המחוזי דחה בפסק דינו את ערעורה של שיכון עובדים ובכלל זה את הטענה לפיה העילה היחידה העומדת לרשות רוכשי הדירות היא העילה לפי חוק המכר דירות. בית המשפט המחוזי אימץ לעניין זה את נימוקיו של בית משפט השלום בקובעו כי תביעתם של רוכשי הדירות לא התיישנה.

מכאן הבקשה שלפני.   

נימוקי הבקשה

6.            לטענת שיכון עובדים בסוגיה של התחולה המקבילה של פקודת הנזיקין וחוק המכר דירות קיים "בלבול מוחלט בכל הערכאות" ולא נקבעה הלכה ברורה, ומשכך יש לקבל את הבקשה וליתן רשות ערעור.

7.             לגופם של דברים, טענתה המרכזית של שיכון עובדים היא כי שגה בית המשפט המחוזי שקיבל את מסקנתו של בית משפט השלום לפיה על הסיטואציה דנן חלים דיני הנזיקין הכלליים במקביל לעילות התביעה לפי חוק המכר דירות, מסקנה אשר איפשרה להתגבר על נטל משלוח ההודעה ועל תיחום האחריות לתקופות הבדק והאחריות. לטענת שיכון עובדים, דיני הנזיקין הכלליים אינם חלים בסיטואציה של מכר דירה על פי החוק ובנימוקיהן הפכו הערכאות הקודמות את הוראות חוק המכר דירות לעניין מסירת ההודעה על אי-ההתאמות בתוך המועדים הקבועים בו לאות מתה. 

8.            עוד טוענת שיכון עובדים כי חוק המכר דירות הינו חוק ספציפי אשר נועד להסדיר את יחסיהם של רוכשי דירות ומוכרי דירות, ומשכך אין מקום לתחולה מקבילה של חוקים אחרים ותקופות הבדק והאחריות הקבועות בו דוחות מפניהן אף את דיני ההתיישנות הכלליים.  

9.            בנסיבות העניין, טוענת שיכון עובדים, שגה בית המשפט המחוזי שאישר את פסק דינו של בית משפט השלום במסגרתו נקבע כי שיכון עובדים חבה בגין ליקויים שדווחו לה לראשונה בחוות דעת המומחה מטעם רוכשי הדירות בחלוף המועדים הקבועים בחוק, למעלה מ-5 שנים לאחר מסירת הדירות, ובחלוף תקופת הבדק ותקופת האחריות. בנסיבות אלה, טוענת שיכון עובדים, החמיצו רוכשי הדירות את עילת תביעתם ודינה היה להידחות.

דיון והכרעה