החלטה בתיק פש"ר 5235/08

מונח לפני דו"ח הנאמנים אשר הוכן על ידם לאחר החלטתי הקודמת בדבר הקפאת ההליכים נגד החברה, בעלי השליטה ובעלי המניות, ובסופה בקשתם של הנאמנים להאריך את הקפאת ההליכים ב-90 יום נוספים, זאת במטרה לגבש הסדר נושים ולהביאו לאישור אסיפות הנושים לסוגיהן ולאישור בית המשפט.

מן הדיון שהתקיים עולה כי קיימות מספר קושיות העומדות להכרעה בבקשה זו, אולם נפרט ראשית את עיקרי הדו"ח:

פעולות מיידיות של הנאמנים

1.         במטרה לשמור על נכסי החברה ולמנוע הברחה של ציוד ממשרדי החברה ומאתר פרוייקט מודיעין (שהינו הפרויקט הפעיל היחיד של החברה), הנאמנים פעלו באופן מיידי להצבת שמירה במשרדי החברה ובאתר פרויקט.

הנאמנים פעלו להסדרת המשך קבלת שירותים חיוניים מנותני שירותים שונים הנדרשים לצורך הפעלת החברה במהלך תקופת הקפאת ההליכים (כגון בזק, פרטנר, חברת חשמל וכיו"ב).

הנאמנים טיפלו בפניות וכן בטענות של רוכשי דירות בפרוייקט מודיעין, באשר לסכנה אפשרית הקיימת באתר הפרוייקט, וזאת בשל מספר פתחי ביוב פתוחים. הנאמנים סיירו באתר, התקשרו באופן מיידי עם קבלן לצורך ביצוע עבודות לסגירת פתחי הביוב, ודאגו להסרת הסכנה. כן התקשרו עם קבלן לצורך ביצוע קו הזנה למפוח הוצאת עשן במבנה בפרויקט קריית הלאום בראשון לציון, וזאת לאור המפגע הבטיחותי שהיה קיים במקום.

הנאמנים ביצעו בחינה ראשונית של נושא הביטוח של החברה ונכסיה. בשלב זה, החליטו הנאמנים לשמר את מערך הביטוח במתכונתו כפי שהיתה טרם מועד מינויים.

ביום 27.8.2008 התקבל מחברת הביטוח איי.אי.ג'י ישראל חברה לביטוח בע"מ מכתב המודיע כי ביטוח נושאי המשרה של החברה לא כולל פעולות של נושאי המשרה אשר שיקרו מיום מתן צו הקפאת ההליכים. באותה עת עמד על הפרק אישור הדוחות הכספיים של החברה ליום 30.6.2008 על ידי דירקטוריון החברה, על פי סמכות מיוחדת שהוענקה לו על ידי בית המשפט.

עובדים וציוד

2.         במועד  מתן צו הקפאת ההליכים הועסקו בחברה 23 עובדים. מתוך כלל העובדים שהעסקתם הו פסקה, בחרו הנאמנים להעסיק מחדש 11 עובדים, אשר נדרשים לנאמנים לצורך המשך הפעלה תקין של החברה בתקופת הקפאת ההליכים, באותם תנאים בהם הועסקו בחברה טרם הקפאת ההליכים. פעולה זו הפחיתה את עלות שכר העבודה לחברה מסך של כ-410 אלף ש"ח לסך של כ-120  אלף ש"ח.

צי הרכבים של החברה במועד מתן צו ההקפאה כלל 10 רכבים, כאשר 9 רכבים מתוכם הינם בליסינג. הנאמנים השיבו את כל רכבי הליסינג, וכיום יש עובד אחד שברשותו רכב שהינו בבעלות החברה. בכך צומצמה ההוצאה החודשית של החברה בכ-50,000 ש"ח (לפני מע"מ).

קווי הטלפון של העובדים שהעסקתם הופסקה ושל כל בעלי השליטה הועברו על שמם הפרטי, המשמעות הינה חסכון של כ-17,000 ש"ח לחודש.

פרוייקטים ונכסים של החברה

3.         לחברה יש שני פרוייקטים בביצוע, אשר נמצאים בשלבי בנייה סופיים: פרויקט גינות נידר במודיעין, אשר כל הדירות בו נמכרו ונמסרו לרוכשים עוד טרם מתן צו הקפאת ההליכים, ופרויקט כוכב הצפון בתל אביב (אשר מבוצע על ידי חברת בת  המוחזקת במלואה על ידי החברה - נידר כוכב הצפון (1994) בע"מ), אשר כל הדירות בו נמכרו  ו-40 מתוך 48 דירות נמסרו לרוכשים עוד טרם מתן צו הקפאת ההליכים.

לחברה יש זכויות במספר קרקעות המיועדות להקמת פרויקטים למגורים, אשר טרם הוחל בבנייתם. במסגרת הקפאת ההליכים לא ניתן להתחיל בבניית פרויקטים שטרם הוחל בביצועם. פעולות הנאמנים בקשר עם פרויקטים אלה התמקדו באפשרויות למימושם. פרק זמן קצר לפני מועד הגשת בקשת ההקפאה מכרה החברה לצדדים שלישיים זכויות בקרקעות נוספות שהיו בבעלותה, חלקן שטרם הושלמו, הושלמו על ידי הנאמנים.

בהמשך מפרטים הנאמנים את מצב הפרויקטים שבביצוע, ואת הפעולות שנעשו על ידם במהלך התקופה. פעולות נוספות פורטו בבקשות השונות שהגישו הנאמנים לבית המשפט. נתעכב, בשלב זה ובעיקר בפרויקט מתחום הולילנד בירושלים, לאור העובדה כי הינו ליבת הפרשה.

קרקעות לבנייה

מתחם הולילנד בירושלים

4.         הנכס כולל זכויות בעלות של 100% בקרקע המיועדת  לבנייה של 4 בנייני מגורים בהיקף כולל של 220 יחידות דיור (264 יחידות דיור כולל הקלת שבס) וכן שטח נוסף של כ-1,500 מ"ר המיועד לשטח מסחרי ולחניון תת קרקעי. החברה טרם הגישה בקשה להיתר בניה על הקרקע. זכויות החברה בנכס משועבדות בשעבוד ספציפי לבנק לאומי, אשר מימן חלק מרכישת נכס זה.