החלטה בתיק הפ"ב 38976-11-11

1.          לפניי בקשה לאישור פסק בורר, אשר הגישו המשיבות (הפ"ב 38976-11-11), ובקשת המבקש לביטול פסק הבורר האמור (הפ"ב 17489-12-11). הבקשות מתייחסות לפסק בורר שניתן על ידי כב' השופט (בדימ') דוד גלדשטין ביום 10.11.11 (ואשר תוקן עקב טעות סופר ביום 14.11.11; להלן - "פסק הבורר").

2.          המבקש, בית הספר החקלאי סליסיאן של בית ג'מאל, הינו גוף נוצרי קתולי המהווה חלק מהמסדר הסליסיאני של דון בוסקו - Salesians of Don Bosco (להלן - " המסדר" או "המבקש").

3.          המסדר הסליסיאני הינו מסדר דתי קתולי הנמנה על הכנסיה הקתולית, וככזה כפוף לדיניה, שמקורם במעשי החקיקה של הכס הקדוש.

4.          בשתי האמנות שנחתמו בין מדינת ישראל לבין הכס הקדוש שהן: " הסכם יסוד בין הכס הקדוש לבין מדינת ישראל", שנחתם בירושלים ביום 30.12.93 ופורסם בכתבי אמנה מס' 1190 כרך 38 ע' 1, וכן - " הסכם בין מדינת ישראל לבין הכס הקדוש (המאוזכר גם כ"הסכם האישיות המשפטית"" שנחתם ביום 15.11.97 ופורסם בכתבי אמנה 1252 כרך 40 ע' 1, נקבע, בין היתר, כי המסדר הינו אישיות משפטית לפי דין הכנסיה הקתולית ולו היא כפופה.

העובדות הצריכות לעניין

5.          המסדר הינו הבעלים של חטיבת הקרקע הנמצאת באיזור בית ג'מאל, בתחום העיר בית שמש, בשטח של כ- 1,031 דונם, והכוללת את חלקות 4,5,8,10,14 בגוש 5171; חלקות 6 ו- 7 בגוש 5174; וחלקות 1,2,4,7 בגוש 5177 (להלן - "הנכס").

6.          בין הצדדים שבנדון מתנהל הליך בוררות בפני כב' הבורר בענין הנכס האמור.

7.          המשיבות הן ארבע חברות הרשומות בישראל, כדלקמן:

   א.     פרחי רמת בית שמש בע"מ; פרחי רמת בית שמש ג' בע"מ; פרחי רמת בית שמש ז' בע"מ; (להלן - " פרב"ש").

   ב. חברת קדמת עדן בע"מ (להלן - " קדמת עדן").

   ארבעת החברות הנ"ל ייקראו ביחד להלן - " החברות".

הסוגיות שבמחלוקת

8.          בבוררות שהוחל בה בסוף שנת 2008 בפני כב' הבורר, התבררו ביחד ובמשותף שתי תביעות: תביעה שהגישו החברות ביחד נגד המסדר הסליסיאני; ותביעה שהגיש המסדר נגד פרב"ש בלבד.

9.          פרב"ש טענו בתביעתן, כי נכרתו בינן לבין המסדר בשנת 2004 הסכמי חכירה תקפים ומחייבים לגבי הנכס, כנגד תמורה של 24 מליון דולר, אשר לטענתן הופרו ע"י המסדר. ההסכמים בהם התקשרו הצדדים כללו תנאי מתלה שעניינו קבלת אישור הכס הקדוש, קרי, הוותיקן ברומא, לביצוע העיסקה. לטענת המשיבות, עובר להתקשרות בהסכמים ולאחריהם, הציג המבקש בפני פרב"ש מצג ברור וחד משמעי, הן לאורך המשא ומתן עם קבוצת פרב"ש לקראת ההתקשרות בהסכמים, והן לאחר ההתקשרות בהסכמים, וזאת למשך למעלה משלוש שנים, לפיו, השגת אישורו של הכס הקדוש אינו אלא עניין פורמאלי גרידא, והוא צפוי היה להתקבל ללא כל קושי. בהתאם, ממועד עריכת ההסכמים והפקדת ערבויות החל תהליך של יישום וקיום ההסכמים והוצאתם אל הפועל: בכלל זה, המבקש חתם על בקשות לרישום הערות אזהרה על המקרקעין בגין התחייבותו להימנע מביצוע עסקה נוגדת במקרקעין נשוא ההסכמים; המבקש חתם על יפויי כוח המייפה את כוחן של המשיבות לביצוע פעולות תכנוניות בקשר עם המקרקעין; המשיבות העמידו ערבות בנקאית אוטונומית לטובת המבקש ושיק בנקאי בסך של למעלה מ- 7 מליון ש"ח; והמשיבות פעלו לצורך קידום והשבחת המקרקעין והוציאו לצורך כך מליוני שקלים נוספים.

10.      לאחר שהצדדים פעלו כמתואר לעיל בהתאם להסכמי החכירה, במשך השנים 2004 - 2007, הודיע המבקש למשיבות, ללא כל התראה מוקדמת - ולדברי המבקשות, בהפתעה גמורה - כי ההסכמים שבין הצדדים אינם תקפים ואינם מחייבים, וזאת בנימוק שלא ניתן אישור מאת הכס הקדוש.

11.      בעקבות קבלת הודעה זו, עתרו המשיבות לסעדים מסעדים שונים לאכיפת מה שנטען על ידן כהסכמי חכירה תקפים ומחייבים, ולפיצויים בעקבות מה שנטען כהפרתם של הסכמים אלה. לחילופין, תבעו פרב"ש פיצויים בגין מה שנטען על ידן כניהול משא ומתן בחוסר תום לב.

12.      בנוסף לעתירת המשיבות בנוגע להסכמי החכירה, קדמת עדן טענה כי בינה לבין המסדר נכרת הסכם פיתוח לגבי הנכס, ובהתאם להסכם זה ולייפוי כוח שנתן לה המבקש על פי תנאיו, ביצעה קדמת עדן פעולות רבות להשבחת הנכס ולפיתוח וקידום תכנית המתאר בנוגע אליו. לגרסת קדמת עדן, היא יזמה, ערכה והגישה את תוכנית בש/183, אשר כשלעצמה השביחה את ערך הנכס בשיעור של מאות אחוזים, ובמונחים כספיים - עשרות מליוני דולרים. כאמור, את כל אלה עשתה קדמת עדן בהתאם להוראות הסכם הפיתוח ועל פי ההרשאות שניתנו לה על ידי המבקש. כמו כן, לפי גירסת קדמת עדן, כל פעולותיה נעשו בידיעה ובהסכמה של המבקש, אשר קיבל דיווח שוטף מקדמת עדן על כל פעולות התכנון שביצעה.

13.      לטענת קדמת עדן, המבקש הפר את הסכם הפיתוח האמור. לאחר שהמשיבות השקיעו משאבים ומאמצים רבים לקידום תכנית בש/183; לאחר שהתוכנית הופקדה בוועדה המחוזית; לאחר שהמקרקעין הושבחו בצורה משמעותית; ולאחר שהוסרו רובן ככולן של המחסומים בפני אישור התוכנית על ידי הוועדה המחוזית, הודיע המבקש לפתע על ביטול הסכם פיתוח, ובניגוד להתחייבותו בהסכם האמור, אף הגיש התנגדות מטעמו לוועדת התכנון המחוזית בנוגע לתוכנית בש/183 האמורה.

         לפיכך, עתרה קדמת עדן לסעדים לאכיפת הסכם הפיתוח ו/או לפיצויים עקב הפרתו.