המבקשות הגישו בקשה לצו מניעה זמני (במעמד צד אחד) נגד המשיבים, יחד עם תביעה למתן סעדים הצהרתיים וצו עשה, שהוגשה בהמרצת פתיחה. הדיון בבקשה לצו מניעה ובתביעה החל בבית המשפט המחוזי מרכז, אך בעקבות טענת חוסר סמכות מקומית שהעלו המשיבים, הועבר התיק לבית משפט זה.
מאחר שלא מצאתי מקום ליתן את הצווים המבוקשים במעמד צד אחד, ונוכח טענת המבקשות כי סעד זמני של צו מניעה "דה פקטו", שניתן בשעתו ע"י הבורר - פקע, התקיים דיון בבקשה במעמד הצדדים ביום 13.4.12, יומיים לאחר מועד הגשתה לבית המשפט.
יאמר כבר עתה, כי מצאתי שיש מקום להיעתר לבקשה רק בחלקה, מהטעמים שיפורטו בהמשך הדברים. בקשה נוספת למתן צו עשה זמני (המצאת ערבות בנקאית) נזנחה ע"י המבקשות במהלך הדיון.
רקע עובדתי ונימוקי הבקשה
1. המבקשות רכשו ביום 27.6.11 זכויות במושע (10%) במגרש הידוע כגוש 6869 חלקה 25 בחולון ממר דוד דקל, אשר קשר בשעתו עסקת קומבינציה עם המשיבה 1, כמפורט בהסכם מיום 9.8.04 (נספח ב2, להלן:
"הסכם דקל").
2. חלק מהמגרש היה כבר בבעלות המשיבה 1 ואחרים, ועסקת הקומבינציה נקשרה גם עם יתר הבעלים בנוגע ליתרת המגרש.
3. המשיבה 1 מכרה את כל זכויותיה בפרויקט למשיבה 2 בשנת 2009 - כשנה וחצי לפני מועד רכישת הזכויות ע"י המבקשות ממר דקל. עובדה זו, שהמבקשות טרחו להצניע בבקשתן, עוד תשמש אותנו בהמשך הדברים.
4. המבקשות רכשו את הזכויות ממר דוד דקל, בכפוף לכל הזכויות והחובות שפורטו בהסכם דקל.
5. בין יתר הזכויות בהסכם, היתה למר דקל הזכות להמיר את עסקת הקומבינציה המתוארת בהסכם בעסקת ביצוע (עסקת שירותי בניה). הדברים הוספו בשולי סעיף 6ג' להסכם בכתב יד בזו הלשון:
"ניתנת בזאת ברירה לכל אחד מיחידי המוכר להפוך הסכם זה "לעסקת ביצוע" ואז ישלם לקבלן תמורת בניית חלקו סך השווה ל- 750 דולר + מע"מ לכל מ"ר ברוטו למרתף ישולם 350 דולר בצירוף מע"מ כן ישלם המוכר אגרות הבניה..."
6. המבקשות טוענות, כי המשיבה 2 יחד עם המשיבה 3 (ומנהלן המשיב 4), בונות בפועל על המגרש ומסרבות להתיר למבקשות לממש את זכותן על פי הסכם דקל, לבצע עסקת ביצוע תחת עסקת הקומבינציה. לדברי המבקשות, השוני בין העסקאות הוא מהותי, שכן בניגוד לעסקת קומבינציה, בה בעל הקרקע מוכר חלק (ובענייננו 60%) מהקרקע שלו לקבלן, בתמורה לשטחים מבונים שיקבל לבעלותו (40%), הרי בעסקת ביצוע (שירותי בניה), בונה הקבלן שטחים מבונים, שיועברו לבעלות בעל הקרקע כנגד תשלום עבור הבנייה, ו- 100% קרקע שלו נותרת על שמו.
7. לדברי המבקשות, בטרם רכשו הזכויות ממר דקל הן קיבלו ממנו הודעה, כי הוא לא נדרש מעולם ע"י המשיבה 1 או כל גורם אחר, "לבחור" בין המסלולים השונים (קומבינציה או שירותי בניה), וכי מעולם לא בחר מסלול כזה או אחר וטרם הגיעה בכלל העת לכך. מר דקל הסביר למבקשות, כמפורט בתצהירו (נספח ד' לבקשה), כי ברגע שתגיע העת והוא יקבל הודעה על התחלת הפרויקט, הוא ישקול את העניין ויחליט אם ברצונו לעשות עסקת קומבינציה או עסקת ביצוע, ויודיע על כך למשיבה 1.
8. לדברי המבקשות, מר דקל שילם בשעתו לרשות המס סכומים על חשבון עסקת קומבינציה, ככל שיחליט לבצע עסקה זו, כדי "לקבע" את סכום המס ולא לשלם הפרשי הצמדה וריבית, כפי שיעצו לו יועציו באותה עת. הדיווח לרשות המס נעשה גם בשם יתר הבעלים, אשר שילמו את חלקם במס השבח.
9. המבקשות טוענות, כי סעד של צו מניעה הינו מחויב המציאות, לאור העובדה שהמשיבה 1 מכרה את כל זכויותיה בפרויקט למשיבה 2. אם חלילה לא ינתן הצו, יש חשש כבד כי המשיבה 1 יחד עם המשיבים הנותרים, ירשמו על שמם את זכויות המבקשות ב- 60% משטחן (שהוא שיעור העסקה אם מבוצעת עסקת קומבינציה), אך אם בית המשפט יענה לבקשתן, לאפשר להן עסקת ביצוע, הרי זו אמורה להתבצע על 100% משטחן וסעד זה יסוכל ויעוקר מתוכן, ללא הגנה המתחייבת באמצעות צו המניעה.
תגובת המשיבים
10. המשיבים 1-4 טוענים, כי הבקשה אינה אלא ניסיון פסול של המבקשות להצטייר כמי שנפגעו זכויותיו החוזיות והקנייניות, במטרה לזכות מן ההפקר ולהמיר את הסכם הקומבינציה בהסכם שירותי בניה, משיקולים כלכליים גרידא.
11. המשיבים מדגישים את העובדה שמבקשות רכשו את זכויותיהן במצב נתון, כאשר אין באפשרותן ליהנות מזכות שניתנה למר דקל לפני כשמונה שנים, ולא מומשה תוך זמן סביר; כאשר הן יודעות כי המשיבה 1 העבירה את מלוא זכויותיה למשיבה 2 שנה וחצי קודם לכן, ונרשמה לזכותה הערת אזהרה; וכאשר עובר למכירת זכויותיו למבקשות, ניהל מר דקל מו"מ עם המשיבים, על מנת למכור להם את זכויותיו בעסקת הקומבינציה.
12. המשיבים מדגישים, כי כאות על גמירות דעתו של מר דקל והקיבוע באשר להסכם הקומבינציה עם המשיבה 1, דיווח מר דקל על העסקה ואף שילם מס שבח בגינה. יתירה מכך, ביום 16.1.07, כשלוש שנים לאחר חתימת הסכם דקל, חתם מר דקל גם על הסכם ניהול, שהינו חלק בלתי נפרד מהסכם הקומבינציה ואף משלים אותו (נספח ב3 לבקשה).
13. לדברי המשיבים, רק בספטמבר 2011 הגישו המבקשים לראשונה את תביעתם כנגד המשיבה, מתוך מטרה לכפות עליה את המרת ההסכם לעסקת ביצוע ולהתעשר על חשבונה שלא כדין. נוכח טענת המשיבה לקיומה של תניית בוררות ובהמלצת ביהמ"ש המחוזי מרכז, פנו הצדדים להתדיין בפני הבורר כב' השופט שמעוני (בדימוס), אך המבקשים סיכלו את הבוררות, ואף השתהו בהגשת בקשתם לבית המשפט, למעלה מחודשיים לאחר הפסקת הליכי הבוררות.