לפניי
בקשת רשות להתגונן, שהוגשה ביום 15/2/05, והדיון בה עוכב במידת מה, בין היתר, מאחר שהצדדים ניהלו הליך גישור במשך פרק זמן לא מבוטל.
על פי כתב התביעה, התובעת היא חברה פרטית הרשומה בישראל שהיתה הבעלים הרשומים של מקרקעין מסויימים ושל תחנת דלק ומרכז מסחרי שבנתה במקרקעין (המקרקעין והמבנים כונו יחד בכתב התביעה- "הנכס"), הנתבעת 1 היא חברה פרטית העוסקת בנדל"ן והנתבע 2 הוא בעל מניות ומנהל הנתבעת.
על פי הנטען, ביום 29/1/98 נחתם בין התובעת לנתבעת 1 הסכם לפיו רכשה הנתבעת 1 מהתובעת את הנכס, בכפוף לזכויות חכירה של חברת סונול ישראל בע"מ בתחנת הדלק, וזכות שכירות של חברת אפרופו בע"מ במרכז המסחרי (נספח א' לכתב התביעה), כשהנתבע ערב באופן אישי לקיום מלוא התחייבויות הנתבעת על פי ההסכם.
במקביל, ובאותו מועד, נחתם בין הנתבעת 1 לבין בעלי מניותיה של התובעת (שהיו הבעלים הרשומים של המקרקעין הסמוכים לנכס), "הסכם מכר מותנה" למכירת "המקרקעין הסמוכים", תמורת סכום של 600,000$. לאחר מכן, נערכה תוספת להסכם המכר המותנה ש"הוציאה" חלק מחלקה מסויימת, שנכללה בהסכם המותנה המקורי (נספחים ב' ו-ג' לכתב התביעה).
על פי הנטען, ביום 19/7/98, נחתם בין הצדדים "מסמך לעדכון הסכמות ותנאים", במסגרתו סוכם על תיקון הסכם המכר המותנה, בין היתר, על ידי הקדמת התשלום בגין המקרקעין הסמוכים, בטרם יתקיימו התנאים שבהסכם המכר המותנה, ובכפוף לקבלת החלטת הוועדה המקומית לתכנון ובנייה כי ניתן להוציא היתר בנייה לבניית תחנת דלק, גם אם בכפוף למילויים של תנאים (נספח ד' לכתב התביעה).
התובעת טענה, כי על פי הידוע לה, זמן קצר לאחר עריכת מסמך העדכון, מכרה הנתבעת 1 את המקרקעין הסמוכים לחברת ארנס את כדורי השקעות בנדל"ן בע"מ, תמורת סכום של 1,350,000$.
התובעת טענה, כי הנתבעת 1 טרם שילמה את מלוא התמורה על פי הסכם המכר.
בסעיף 6 לכתב התביעה, מפורטים רכיבי התשלומים שטרם שולמו לתובעת.
על פי הנטען, התשלום הראשון, בו חבה הנתבעת 1 על פי ההסכם, הוא בסך 500,000$, אלא שבפועל, שילמה הנתבעת 1 רק 495,292$, ונותרה חבה סכום של 4708$.
לטענתה, רכיב המע"מ על החלק ששולם אמור היה להיות משולם לתובעת עד ליום 15/3/98, אלא שבאותו מועד, העבירה הנתבעת 1 לתובעת סכום של 82,915 ש"ח בלבד, בטענה שאת סכום ההפרש, היא מקזזת כנגד אי תשלום דמי שכירות מחברת אפרופו לגבי חודשים מסויימים.
התובעת טענה, כי מאחר שהיא היתה מחוייבת בדחיפות בתשלום המע"מ לרשויות המס, היא הסכימה לדרישת הנתבעת 1 לשחרור יתרת סכום המע"מ בגין התשלום הראשון בתמורה לכך שהתובעת תחתום על התחייבות לקבלת דמי השכירות החסרים מחברת אפרופו ותמסור שיק בטחון ביחס להפרש המע"מ ששולם (נספח ז' לכתב התביעה). אלא שבפועל, לטענת התובעת, הנתבעת 1 פרעה את שיק הביטחון (ובכך "החזירה לעצמה" את רכיב המע"מ), אך לא שילמה לתובעת את הסכום שקוזז, למרות תשלום דמי השכירות.
התובעת טענה, כי הנתבעת 1 חבה סכום של 8353$, בגין הפרשי שער הדולר, במסגרת התשלום השני על פי ההסכם.
בנוסף, טוענת התובעת, כי הנתבעת 1 חבה סכום של 500,000$ בתוספת מע"מ, וזאת בהתאם לסעיף 7.4 להסכם, ולאחר שאושרה הבקשה להיתר בנייה בהחלטת הועדה המקומית מיום 28/6/99, שגיבשה את התקיימותו של התנאי המתלה המעוגן בסעיף 7.4 האמור, ובייחוד לאחר שביום 29/8/99 אושרה גם תוכנית הבינוי של מתחם ל"ה (החלטות הוועדה המקומית צורפו כנספחים ח', י"ב-י"ד לכתב התביעה. חשוב לציין, כי מתחם ל"ה האמור, נמכר לנתבעת במסגרת הסכם המכר המותנה). התובעת טענה, כי הנתבעת 1 טרם שילמה את הסכום האמור, על אף שחלפו למעלה מחמש שנים ממועד התגבשות התנאים בעניין החלטות הוועדה המקומית.
בהתאם לכך, טוענת התובעת, כי יש לחייב את הנתבעים בסכום של 4,846,110 ש"ח בגין רכיבי התביעה האמורים (חבותו של הנתבע 2 מתגבשת מכוח ערבותו לחיובי הנתבעת 1).
בקשת הרשות להתגונן נסבה על הטענות הבאות-
(א) הנתבעים טוענים, כי במסגרת מסמך העדכון (נספח ד' לכתב התביעה) הוסכם בין הצדדים על הקדמת תשלום בסך 600,000$ בעסקת המכר המותנה במקרקעין הסמוכים, וזאת עד למועד בו יתקיים התנאי לתשלום בסך 500,000$, כנגד הפחתת ריבית מראש, מתוך הסכום של 600,000$, בשנה הראשונה, ולאחר מכן, הפחתת הריבית מתוך סכום של 500,000$ (בגובה ריבית בנקאית חריגה, כמקובל בבנק דיסקונט). לטענת הנתבעים , מאחר שלא התגבש התנאי לתשלום הסכום של 500,000$, הרי שיש להמשיך ולהפחית את הריבית החריגה המוסכמת, המסתכמת, נכון למועד הגשת הבקשה, ב- 5,206,399 ש"ח, כך שלמעשה, אין לחייבם בסך 500,000$ (שכן הסכומים מתקזזים זה כנגד זה). לטענתם , הסיבה לכך שלא התקיים התנאי לתשלום הסכום האמור, נעוצה בכך שבמועדים הרלוונטיים לתביעה, לא ניתן היתר בנייה, וההחלטות שניתנו בעניין הן החלטות עתידיות, המותנות בהתקיימותם של תנאים ואישורים מסויימים.
(ב) הנתבעים טוענים, כי התובעת התחייבה, במסגרת הסכם המכר, לרכוש את הנכס (המקרקעין והמבנים), תמורת סכום של 2,050,000$, במסגרת משא ומתן בין הצדדים, במסגרתו הוצג לנתבעים מצג לפיו חברת אפרופו שוכרת את החלק המסחרי בנכס, על פי תנאי הסכם השכירות (נספח ג' לבקשה). לטענת התובעת, במסגרת הסכם המכר נאמר, בין היתר, כי הסכם השכירות מגבש את זכויות חברת סונול וחברת אפרופו באופן מדוייק ומלא, ואין כל הסכמה עם חברת אפרופו שלא מצאה את ביטוייה במסגרתו. הנתבעים טוענים, כי רק לאחר חתימת הסכם המכר, התברר להם כי התובעת חתמה על נספח לחוזה השכירות (נספח ד' לבקשה), שתוכנו משנה לרעה את התחייבות חברת אפרופו בע"מ בהסכם השכירות, אלא שהתובעת הכחישה את קיומו של הנספח, בניסיון להסתיר ולהעלים את פעילותה. הנתבעים טוענים, כי הם התקשרו בהסכם עם התובעת על רקע המצג האמור, שהתברר לאחר מכן כמצג שווא ותרמית. הנתבעים טוענים, כי הנזק הישיר שנגרם להם בעקבות התנהלות התובעת מוערך במחצית התמורה, בסך 1,000,000$, ולאחר מכן, פעלה הנתבעת 1 להקטנת נזקיה, על דרך מכירת הזכויות בתחנת הדלק לצד ג', תמורת 500,000$ ו- 965,000$ (במסגרת שני הסכמים נפרדים, נספחים ז' ו-ח' לבקשה). לטענת הנתבעים, הנזק ה"נקי" שנגרם להם הוא שווה ערך לתמורת הרכישה (1,000,000$), בצרוף 6% מס רכישה והוצאות משפטיות בניכוי התמורה ששולמה על ידי צד ג' (1,465,000$), כך שהנזק הנומינלי הסתכם ב-708,000$. בהמשך, טוענים הנתבעים, כי בהתאם לכך חברת אפרופו נותרה חייבת לנתבעת 1 כספים רבים, בסכומים העולים על גובה ערבותה של התובעת.
(ג) הנתבעים טוענים, כי הפרשי השערים הנטענים בכתב התביעה, המהווים חלק מרכיב הסעד הכספי, אינם בגובה הסכומים שנטענו בכתב התביעה, אלא נמוכים מהם באופן משמעותי (הנתבעים מפרטים את הסכומים המדוייקים, לשיטתם, בסעיפים 37-46 לבקשה).
הנתבעים טוענים, כי לאור האמור, התובעת היא שהפרה את הסכם המכר הפרה יסודית, ולכן על התובעת לשלם להם את סכום הפיצוי המוסכם בסך 200,000$.