החברה הכלכלית לחיפה בע"מ נ' רשות מקרקעי ישראל

השופט נ' סולברג:

1. במוקד הערעור שלפנינו: ניסיון, שלא צלח, להקמת מרינה ומרכז תיירותי גדול לחופי העיר חיפה. הניסיון כשל, ולא נותר ממנו אלא סכסוך חוזי, שעניינו בשאלה – על מי לשאת בעלויות הגבוהות של תכנון הפרויקט; על המערערת או על המשיבה?

פסק הדין של בית המשפט המחוזי

2. המערערת היא תאגיד עירוני בשליטת עיריית חיפה. המשיבה, בשמה היום רשות מקרקעי ישראל, מנהלת את קרקעות המדינה. בין הצדדים נכרתה שורת הסכמים שבמסגרתם העניקה המשיבה למערערת הרשאה לתכנון ולפיתוח המקרקעין שעליהם היה מיועד לקום הפרויקט. המערערת הכינה תכנית מתאר מקומית לצורך קידום הפרויקט. בין היתר כללה התכנית יבוש שטחי ים, כדי לבנות עליהם את המרינה ולהקים בהם שכונת מגורים ומלונאות. הסכם ההרשאה הראשון נכרת מול חברת בת של המערערת, בשנת 1992. בשלב מסוים, מסיבות שאינן רלבנטיות לענייננו, הועבר הפרויקט לידי המערערת עצמה. בשנת 1996 החליטה הוועדה המחוזית לתכנון ובניה להפקיד את התכנית, אולם זו נתקלה בהתנגדויות, בעיקר על רקע פגיעה באיכות הסביבה, ובסופו של דבר לא אושרה. הסכם ההרשאה הוארך מעת לעת, עד שלא הוארך עוד, בשנת 2006, והרעיון להקמת המרינה – נגנז.

3. במהלך התקופה השתתפה המשיבה בהוצאות התכנון של המערערת, בסך כולל של כחמישה מיליון ₪. הצדדים נחלקו בשאלה אם סכום זה ניתן כהשתתפות בהוצאות או כמעין 'הלוואת גישור' שיש להשיבה; מחלוקת זו אינה עומדת בליבת הערעור שלפנינו. מכל מקום, המערערת השקיעה סכומים גבוהים נוספים בתכנון הפרויקט לאורך השנים, ואותם היא תבעה מאת המשיבה. התביעה נסמכה על פרשנותה של המערערת ללשון ההסכמים שבין הצדדים; על התנהגותה של המשיבה, המלמדת, לשיטתה, כי הכירה בחובתה לשאת בהוצאות הכספיות הללו; ומנימוקים נוספים.

4. בית המשפט המחוזי דחה את התביעה. בחלקו הראשון עסק פסק הדין בפרשנות הוראותיו של הסכם ההרשאה. בית המשפט המחוזי הגיע למסקנה כי כוונת הצדדים היתה שהמשיבה לא תישא בהוצאות התכנון, ככל שהפרויקט יאושר ויֵצא לפועל; המערערת תיפרע בגין הוצאותיה לאחר שהקרקע תיובש, באמצעות מכירתה ליזמים. בנוסף נקבעו בהסכם הוראות המתייחסות למצב שבו תופסק ההתקשרות בין הצדדים, אולם המשיבה תרצה להמשיך בפרויקט ולהשתמש לשם כך בתכניות שתפיק המערערת. במצב כזה נקבע כי התכניות יועברו למשיבה בתמורה לתשלום ההוצאות. מכאן עולה, שאם ההתקשרות תופסק והמשיבה לא תוכל לעשות שימוש בתכניות, היא אינה חייבת לקחתן ולשלם את הוצאות התכנון עבורן. ממילא, בנדון דידן – כאשר ההתקשרות הופסקה עקב ההבנה שהפרויקט לא יוכל לצאת מן הכוח אל הפועל – ברי כי אין למשיבה טעם בתכניות שהוכנו (בית המשפט גם קבע כממצא עובדתי שהתכניות לא נתבקשו ולא הועברו), היא אינה מחויבת לשלם את ההוצאות שהוצאו להכנתן; המערערת היא זו שנטלה על כתפיה את הסיכון שהפרויקט ייכשל, והיא זו שצריכה לשאת בעלויות התכנון.

5. לאחר הדיון בלשון הסכם ההרשאה, בחן בית המשפט המחוזי גם את אומד דעת הצדדים לאור התנהלותם עובר לחתימת ההסכם ולאחר החתימה עליו. בית המשפט לא שוכנע שיש בנסיבות שונות שהועלו איזושהי אינדיקציה שיש בכוחה לסתור את הפרשנות הלשונית של החוזה כפי שתוארה לעיל. בפרט התייחס בית המשפט להסכמת המשיבה להשתתף בהוצאות התכנון בסך של כ-5 מיליון ₪. המערערת טענה כי יש לראות בכך משום הודאה בחבותה של המשיבה לשאת בעלויות התכנון. ברם, בית המשפט קבע כי כוונת הצדדים היתה שסכום זה ישמש כ'קדם מימון' שיוחזר לבסוף, לכשימומש הפרויקט. במסגרת הדיון התייחס בית המשפט להצעה שהציעה המשיבה למערערת במהלך הדרך, לפיה היא תישא בעלויות התכנון תמורת שינוי באופן חישוב העמלה שתקבל המערערת בסופו של דבר. בית המשפט קבע כי הצעה זו נדחתה על-ידי המערערת, וממילא המשיבה לא לקחה על עצמה את עלויות המימון.

6. לבסוף, דחה בית המשפט המחוזי את יתר טענות המערערת, שלטענתה מגבשות את חובתה של המשיבה לשאת בעלויות התכנון. יתרה מכך, נקבע כי התביעה לוקה בשיהוי כה חמור, עד כדי כך שדי בו בלבד על מנת להורות על דחיית התביעה. התביעה נדחתה אפוא, והמערערת חויבה לשאת בהוצאות המשיבה בסך של 80,000 ₪.

הערעור